【TORCHES】No.25 新宿区矢来町ファンドのAI考察！

本記事はAI(ChatGPT)を用いて作成したAI考察です。
記事の最後に考察するための指示概要を掲載します。
投資の有無の決定というよりは、あくまでもAIの１意見として見てもらえると幸いです。
特に土地や建物そのものの価値ではなくブランドや何か他の事業投資っぽい形のファンドほど評価の乖離が出る傾向にあります。
※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各案件の「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
本稿は2026年3月24日時点で確認できた公開情報をもとに作成しています。
結論を先に言うと、本件は「神楽坂駅徒歩2分」という立地の強さで物件単体の出口は十分あり得る一方、ファンドとしては1%劣後・キャピタル一本足・関連当事者価格の読みづらさが重い案件です。

管理人メモ
＊ここだけ管理人が書いてます
・ポシャった際でも一定の土地値があると考えれば事業投資系ファンドのような大幅毀損は避けれそう？
・とはいえ劣後1%＋組成手数料もありキャピタル型でハイリスク型であることには変わりない
・2万円から投資可能で新規キャンペーンとの相性は良い
・3/24時点の実績では運用終了〜償還スピードは異様に早いため短期でも利回りは目減りしにくい

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この記事でわかること
案件概要
 まず押さえたい結論
 書面から見えた重要事実
 立地・流動性の評価
 独立価格算定
 スキームの評価
 DD総合評価
 最終結論
 参考ソース一覧
 考察するためのAIへの指示概要

案件概要

項目	内容
案件名	No.25 新宿区矢来町ファンド
サービス	TORCHES
所在地	東京都新宿区矢来町150-1（書面上は150-1、150-6の2筆）
交通	東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩2分
土地面積	146.43㎡
建物	木造スレート葺2階建 / 延床93.42㎡ / 昭和56年6月30日築
用途地域	第二種住居地域
建ぺい率 / 容積率	60% / 300%（ただし前面道路の影響で実効160%）
募集金額	149,490,000円
想定利回り	年利13.0%
運用期間	3.0か月（2026年4月17日〜2026年7月17日予定）
優先劣後比率	99 : 1
配当形式	キャピタル型
借入	なし

公開ページの訴求は、神楽坂駅徒歩2分、神楽坂ブランド、飯田橋駅周辺の基盤整備です。運用戦略も「取得後に売却し、キャピタルゲインを主な収益源とする」と明示されており、短期売却型の案件として読むのが基本です。

まず押さえたい結論

この案件は、物件単体の価格妥当性と、ファンドとして13%を取りにいく安全域を分けて考えるべきです。
物件単体で見れば、神楽坂駅徒歩2分という希少性があり、神楽坂徒歩圏の住宅地需要も強いので、「売れない案件」ではありません。一方で、約2m接道、42条2項私道、道路負担・セットバック15.39㎡、旧耐震木造という個別減価が重く、いわゆる駅近整形地の強い値付けをそのまま当てる物件でもありません。

また、ファンド設計はかなり薄いです。賃貸借契約・賃料収入は確認できず、優先劣後は99:1、取得時には優先出資総額の10%という大きめの組成報酬があります。したがって、物件価格が大きく崩れていないことと、投資家が13%を安心して受け取れることは別問題です。

書面から見えた重要事実

確認項目	書面から読み取れる内容	DD上の意味
賃貸借契約・賃料	賃貸借契約数、全賃料収入、主要賃貸借契約はいずれも「該当なし」	インカム下支えがなく、実質は短期キャピタル一本足
鑑定評価	不動産鑑定士による鑑定評価は未取得	業者価格を外部鑑定で検証できない
建物調査	建物状況調査なし、確認済証なし、検査済証なし、旧耐震判定、耐震適合証明なし	建物価値は高く見にくく、土地寄りで評価すべき
接道	東側私道、建築基準法42条2項道路、幅員約3.35〜4.15m、接道長さ約2.00m	買い手層が狭まりやすい
道路負担・セットバック	13.53㎡ + 1.86㎡ = 15.39㎡	建築確認対象面積が減る
容積率	指定300%だが前面道路の影響で160%に制限	見た目より開発ボリュームが出にくい
借入	該当なし	レバレッジリスクはない
優先劣後	99 : 1	価格ズレや費用超過に対する投資家保護が薄い
関連当事者取引	親会社エムトラストとの取引予定額130,170,000円、取引内容は対象不動産の取得	実取得価格の手掛かりになる
価格表示	対象不動産の価格151,000,000円	130.17百万円との関係を読み解く必要がある
報酬体系	取得時10%、期中管理0%、売却0%	前取り型。入口での費用負担が重い
信用補完	親会社による連帯債務負担契約は該当なし	親会社支援期待と法的保証は別物
売却等条項	売却のほか、本事業者の固有財産化や他の不特法契約財産化も含む	契約上は内部移管・再組成余地がある
登記名義人欄	個人名義の記載があり、第三者権利は運用開始日までに抹消予定とされる	移転の時系列がやや読みにくい

この表から分かるのは、本件が賃料収入で守る案件ではないこと、そして価格表示の意味を丁寧に読まないと誤解しやすいことです。案件ページだけを読むと「神楽坂駅近の短期案件」で済みますが、書面まで見ると、評価の重心はむしろ接道・法規制・スキーム設計に移ります。

立地・流動性の評価

立地自体は強いです。神楽坂駅徒歩2分、牛込神楽坂駅・江戸川橋駅・飯田橋駅も利用圏で、都心住宅地としての訴求力は十分あります。神楽坂エリアは住宅地としての人気が高く、マンション・戸建・土地いずれも需要が見込めるエリアです。

ただし、本件を「神楽坂の駅近だから強い」で終わらせるのは危険です。新宿区の赤城周辺地区地区計画でも、矢来町を含む地区内部には木造建築物が密集し、消防車の進入が困難な狭あい道路が多いことが課題とされています。つまり本件は、人気エリアの中でも個別制約が価格に効きやすい土俵にあります。

飯田橋駅周辺の基盤整備や東口側の検討は実際に進んでおり、広域の利便性向上は追い風です。ただし、本件は3か月運用なので、再整備期待を強く織り込む案件ではありません。評価の主軸はあくまで、神楽坂駅近の住宅地としての基本価値です。

立地評価の整理
・駅距離とアドレスはかなり強い
・ただし背後住宅地の狭あい道路エリアという個別性がある
・「神楽坂の強さ」と「本件固有のクセ」の両方を見る必要がある

独立価格算定

本件は収益還元法より、土地の比較価格を主軸に置くべき案件です。理由は単純で、賃貸借契約も賃料収入も確認できず、建物も旧耐震木造・建物調査なしだからです。建物価値はゼロ〜ややマイナス（解体・整地コスト相当）で見て、土地にどれだけ値が乗るかを考えるのが自然です。

価格の基準線として最も重視したのは、国土交通省の2026年公示に付随する鑑定書「新宿-18」です。この地点は、神楽坂駅350m、140㎡、2住居、容積率160%、東2.2m区道という条件で、比準価格1,120,000円/㎡、収益価格874,000円/㎡でした。しかも鑑定書本文でも、神楽坂地区の住宅需要は堅調で、狭隘街路の多い住宅地の土地中心価格帯は一坪250〜450万円程度と整理されています。

価格算定ステップ	考え方	金額感
① 基準線	近い土俵の公式鑑定書「新宿-18」を主軸に採用	1,120,000円/㎡
② 単純な総地積評価	146.43㎡ × 1,120,000円/㎡	約164,000,000円
③ 実効敷地で再計算	146.43㎡ − 15.39㎡ = 131.04㎡ 131.04㎡ × 1,120,000円/㎡	約147,000,000円
④ 駅2分プレミアム	神楽坂駅350m比較より接近は強いので上乗せ	約151,000,000円〜157,000,000円
⑤ 個別減価の再確認	約2m接道、42条2項私道、旧耐震木造、売却タイミング摩擦を反映	最終レンジ 148,000,000円〜160,000,000円

つまり、総地積ベースで見れば1.6億円台も説明できるのですが、道路負担・セットバックを差し引いた実効敷地で考えると一気に1.4億円台後半が見えてきます。そこに駅2分プレミアムを戻しつつ、個別減価をかけ直すと、最終レンジは1.48億円〜1.60億円が一番しっくりきます。

一方、周辺の現在売出はかなり強気です。矢来町では87.69㎡で1.998億円級の掲載も見えます。ただし、これは成約価格ではなく売主希望価格で、しかも本件より形状・接道条件が良い土地が混ざる可能性が高いです。したがって、現在売出は上限の雰囲気を見るための参考線には使いますが、ベース価格には使いません。

151百万円という表示をどう読むか

この案件で一番大事なのは、151百万円をそのまま「純粋な不動産時価」と受け取らないことです。共有書面では、関連当事者取引として親会社エムトラストからの取得予定額が130,170,000円、別欄では対象不動産の価格が151,000,000円、さらに取得時報酬が優先出資総額の10%とされています。

読み解きの材料	金額
親会社からの取得予定額	130,170,000円
取得時の組成報酬（優先149,490,000円 × 10%）	14,949,000円
合計	145,119,000円
151,000,000円との差額	約5,881,000円

この差額約588万円は、取得諸費用、保有コスト、調整費用などで概ね説明可能なサイズです。したがって、151百万円は「物件そのものの裸値」より、「プロジェクト全体の投下額」寄りに読む方が自然です。ここを読み違えると、価格評価そのものを誤りやすくなります。

価格評価の結論
・第三者成約レンジは 148,000,000円〜160,000,000円
・中心値は 約153,000,000円前後
・物件価格としては大きく崩れていないが、ファンドとして13%を取りにいく安全域は厚くない

スキームの評価

また、信用補完面では、親会社エムトラストが100%株主である一方、連帯して債務を負担する契約は該当なしとされています。無借入である点はプラスですが、匿名組合財産は本事業者に帰属するため、投資家が見ているのはあくまで物件の出口と運営会社の遂行能力です。

公開トラックレコードを見る限り、TORCHESは2025年11月開始と歴史は浅いものの、2026年3月時点で累計21本、償還済み5本、償還済み5本は当初想定利回りを上回る水準と月次レポートで説明しています。No.12の分配償還、No.17の売買契約締結・早期償還予定も開示されており、出口実務の気配は一定程度あります。ただし、これはまだ短期の公開実績なので、過信は禁物です。

DD総合評価

評価できる点
・神楽坂駅徒歩2分という立地は明確に強い
・神楽坂徒歩圏の住宅地需要は堅調で、物件単体の売却可能性は十分ある
・無借入で、金融レバレッジ由来の事故はない
・グループとしては一定の出口実務・案件供給力が見える

注意したい点
・賃料収入ゼロで、キャピタル一本足
・優先劣後99:1はかなり薄い
・不動産鑑定未取得
・約2m接道、42条2項私道、道路負担15.39㎡、旧耐震木造という重い個別減価がある
・130.17百万円、151百万円、取得時10%報酬の関係が分かりにくい
・契約上は内部移管・他ファンド移管の余地がある

想定される下振れ要因
・接道と私道負担を嫌がる買主が多く、価格が伸びない
・古家解体、整地、設計調整のコストが想定より重い
・3か月で売却がまとまらず、スケジュールが後ろにずれる
・関連当事者価格の読み方が想定と違い、実質利益余地が薄い
・1%劣後のため、小さなズレでも投資家保護が効きにくい

立地と出口の可能性を評価しつつも、13%の利回りを安全に取りにいく案件とは見ません。

最終結論

この案件を一言でまとめると、「立地はかなり良いが、ファンドとして13%を取りにいく守りは薄い」です。

神楽坂駅徒歩2分の矢来町で、第三者価格として1.5億円前後は十分説明可能です。したがって、物件自体が極端な高値づかみとは見ません。ですが、賃料の下支えがなく、1%劣後で、関連当事者価格の読みづらさと内部移管可能条項まである以上、「高利回りだからおいしい」ではなく、「立地は良いが安全域は薄い」と見るべき案件です。

推定売却価格: 148,000,000円〜160,000,000円
価格決定の根拠: 神楽坂徒歩圏・2住居・160%帯・狭隘街路住宅地の公式鑑定書（新宿-18）の比準価格1,120,000円/㎡を主軸に、総地積146.43㎡ではなく、道路負担・セットバック15.39㎡を差し引いた実効敷地131.04㎡ベースでも評価し、そこに神楽坂駅徒歩2分のプレミアムを加味しました。一方で、約2m接道、42条2項私道、旧耐震木造、建物調査なし、短期売却摩擦を減価として織り込み、強気すぎる上値を切り落としています。物件価格としては概ね妥当圏ですが、ファンド利回り13%の安全域まで保証する水準ではありません。