SOLS α フジテラス小幡ファンドについての投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのSOLS (ソルス)案件
「SOLS α フジテラス小幡ファンド」の投資考察したよ！
結論
資金に余裕があるなら投資もOK
本案件は７年と長期ですが任意組合型のため倒産隔離されています。ただし、最小50万円からという資金はやや重いかとおもいます。
また本記事はファンド解説ページとなりますので、SOLS(ソルス)の過去案件などはこちらを参考にしてください。
SOLS (ソルス)について詳しく知る！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・任意組合型とは？
・SOLS(ソルス)の実績
・まとめ（投資するべきか）
SOLS α フジテラス小幡ファンドの基本情報
| ファンド名 | SOLS α フジテラス小幡ファンド |
|---|---|
| 利回り | 7.13%(満室時） |
| 運用期間 | ７年 (2023/7/15運用開始) |
| 募集金額 | 30,000,000円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2023年6月1日～23日 |
| 備考 | 任意組合型 |
本案件は任意組合型のファンドとなり、満室時の年利は7.13%となります。
『任意組合とは？』『空室率と年利の関係』『売却時の元本毀損リスク』について詳しく解説していきます。
結論から話しておくと、資金に余裕があるなら投資もOKな案件です！
本案件は７年と長期ですが任意組合型のため倒産隔離されています。ただし、最小50万円からという資金はやや重いかとおもいます。
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SOLS α フジテラス小幡ファンド
ポイント
・物件概要
・空室率と年利の関係
・既に築30年の物件だが満室
・エリア情報
・売却時の元本毀損リスク
物件概要
| 物件名称 | SOLS α＜フジテラス小幡＞ |
| 所在地（住居表示） | 愛知県名古屋市守山区小幡1丁目7-16 |
| 種類 | 共同住宅 |
| 構造規模 | 木造スレート葺2階建 |
| 床面積 | 1階：66.16㎡ 2階：66.16㎡ |
| 延床面積（登記記載） | 132.32㎡㎡ |
| 戸数・種別 | 10戸（1K×10戸） |
| 竣工年月 | 平成5年（1993年）2月 |
| 想定家賃 | 2.6万程度 |
1K×10戸の築約30年の物件ですので、単身者〜学生向けかと思われます。
SUUMOで検索すると家賃2.6万円＋管理費3000円という記載がありました。
空室率と年利の関係
ポイント
・全10戸の物件
・年利7.13%は満室時の概算
本物件は全10戸の物件となっており、年利7.13%は満室時の概算となっています。
実際に稼働率が90%(9戸)や80%(8戸)となったときの収益などを確認します。
| 稼働率 | 表面利回り | 分配金利回り |
|---|---|---|
| 100% | 12.08% | 7.13% |
| 90% | 10.87% | 6.02% |
| 80% | 9.66% | 4.9% |
個人的には今は満室状況なので、7.13%ですが７年間続くとは考えにくいです。
稼働率は80%~100%くらいで前後する見積もりで投資しましょう。
既に築30年の物件だが満室
ポイント
・築30年の物件である
・老朽化による空室リスクは考えにくいか？
本物件は築30年となっており、すでに老朽化しています。
しかし、5月末時点で稼働率80%、6月現在は申し込みベースで稼働率100%に復帰しています。
近場に大学などもあるので、出入りはありそうですが安定した稼働は見込める可能性がたかそうですね。
築浅だと7年後の想像がしにくいですが、30年の物件ならこれ以上価値が下がる可能性は低そうです。
家賃も安定しているかと思います。
エリア情報
ポイント
・小幡駅まで徒歩６分
・近くに大学あり（徒歩21分）
・人口は年々増加
小幡駅まで徒歩６分と立地は良いかと思います。
名古屋市守山区の人口は年々増加しており、土地価格の相場についても増加傾向の場所です。
物件所在の小幡エリアについては守山区内で４番目に地価平均が高いエリアとなっております。
物件の近くには、金城学院大学があり１Kの賃貸需要も見込めるエリアとなっております。
売却時の元本毀損リスク
ポイント
・収益性の悪化は少なそう
・土地の時価総額が約2700万円
・売却時の元本毀損リスクも少なそう
既に築30年程度の状況なので、建物自体の価値は低いです。そのためこれ以上の価値減少は少ないことが予想されます。
また、3000万円の出資金に対して土地の時価総額が約2700万円となっています。
ここの土地の価格は前年比＋3.05%となっています。
そのため７年後の売却時に大部分を占める土地の価格が減少しているのは考えづらいため、元本毀損リスクも少ない予想が立てられます。
任意組合型とは？
任意組合型は『現物不動産』と同じようにさまざまな節税効果などを受けることができます。
イメージとしては、『銀行融資が無い、現物不動産』に一番近いかと思います。
後ほど解説しますが、純粋に不動産リスクのみを負えることが最大のメリットかと思います。
具体的にメリットを解説していきます！
各種組合の違いをもっと詳しく！
倒産隔離されている
ポイント
・任意組合型のファンド
・物件の所有者は投資家
・SOLS倒産時でも差押されない
本ファンドは任意組合型となっています。
そのため投資家は複数いる物件の所有者の1人となります。
そのため、SOLS運営が倒産した場合でもSOLSの資産では無いため差押などはされません。
運営会社の倒産リスクが限りなく低い倒産隔離システムになっているといえます。
通常の不動産クラウドファンディング
一般的に匿名組合型のクラファンがほとんどです。
匿名組合型では物件の所有者は運営会社のため、物件が良くても運営会社が倒産すれば差押されます。
そのため、通常のクラファンでは常に運営側のリスクも投資家は負うことになります。
資産の圧縮効果がある
ポイント
・現物不動産と同様に資産圧縮効果がある
・現金よりも不動産のほうが資産価値が低く見積もられる
相続評価額は、現金よりも不動産の方が価値が低く見積もられます。そのため、相続税対策に用いられることが多いです。
任意組合型でも現物不動産と同じように資産を圧縮することができます。
減価償却可能
ポイント
・減価償却で節税可能
任意組合型では、投資家様側で物件の減価償却を計上していただきます。（１棟物件の償却を口数で按分）そのため実際に費用を支出しない状態で経費計上が可能となります。
SOLS(ソルス)の実績
SOLS(ソルス)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間、劣後出資比率を解析してみました。
以下の表が過去ファンドの傾向になります。
＊小数点は四捨五入しています。
| ファンド | 年利 | 投資期間 | 劣後比率 |
|---|---|---|---|
| 第1号 | 5% | 4.1ヶ月 | 30% |
| 第2号 | 7% | 6.1ヶ月 | 88% |
| 第3号 | 4.5% | 18.3ヶ月 | 66% |
| 第4号 | 4.7% | 10.9ヶ月 | 65% |
| 第5号 | 3% | 4ヶ月 | 43% |
見ての通り劣後出資比率が非常に高いです。
この低リスク案件を加味すると、年利も非常に優秀であるので、不動産クラウドファンディング枠での資産分配にも有効かと思います。
＊今回は匿名組合なので、劣後出資という概念がありません。
まとめ（投資するべきか）
結論
・資金に余裕があるなら投資OK
理由
・年利は高め
・長期だが任意組合なので倒産隔離されている
・売却時の元本損失リスクも限定的
・とはいえ1口50万は高め
今回の内容のまとめですが、「任意組合の築古物件で一定の収益性はある」という評価になりました。
1口50万円と高額ですが、それなりにリスクは抑えられた物件を選定してくれたと思います。
また、SOLSの第一号任意組合ファンドですので、気合も入っているかと思われます。
