利回り不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）の投資解説！

今回は利回り不動産の案件
不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）の投資考察をしています！

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結論
投資してもよい案件
インカムメイン(賃料収益)＋マスターリース契約(賃料保証)のあるヘルスケア施設の案件。
配当は安定する可能性が高く、格安購入できているとのことで、売却益の可能性もある。
その際はアップサイド配当される。
＊ただし67号69号出資済みの人は同会社が運営する施設なので分散の兼ね合いから見送ってもよいかも

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・キャンペーン情報まとめ
・利回り不動産の実績
 ・まとめ（投資するべきか）

不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）の基本情報
不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）
キャンペーン情報まとめ
利回り不動産の実績
1. 利回り不動産の過去の利回り実績
2. 利回り不動産の過去の投資期間実績
まとめ（投資するべきか）

不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）の基本情報

ファンド名	不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）
利回り	9.5%(インカム9.5%) +キャピタルでのアップサイド
運用期間	12ヶ月(2024/6/1運用開始)
募集金額	3.6億円
募集方式	抽選
募集期間	一般申し込み：5/9~15
備考	劣後出資比率10%

結論としては、『投資してもよい案件』とさせていただきます！
インカムメイン(賃料収益)＋マスターリース契約(賃料保証)のあるヘルスケア施設の案件。
配当は安定する可能性が高く、格安購入できているとのことで、売却益の可能性もある。
その際はアップサイド配当される。
＊ただし67号69号出資済みの人は同会社が運営する施設なので分散の兼ね合いから見送ってもよいかも

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不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）

ポイント
・本ファンドの概要
・あうらそよ風・あうらかがやき＋デイサービスセンターあうらと運営情報
・マスターリース契約での配当
・割安購入ができている
・ベッド数と稼働率などの情報
・出口は売却か再組成か
・アップサイド配当について
・新規登録キャンペーンや出資キャンペーン
・感想
・懸念点

本ファンドの概要

ポイント
・あうらそよ風・あうらかがやき
※2施設で1棟
・デイサービスセンターあうら
・マスターリース契約(賃料保証)
・アップサイド配当あり
・劣後出資比率10%

青森県青森市にあるあうらそよ風・あうらかがやき(２施設で1棟)とデイサービスセンターあうらが投資対象です。
利回り9.5%の内訳は、賃料収入によるインカム収益となっています。
マスターリース契約(賃料保証)があるので配当は安定的です。
もし第三者売却により利益が出た場合は売却益の20%を投資家に追加で分配されます。
基本はインカムメインの案件ですが、売却された場合もアップサイド配当が狙える案件となっています。

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あうらそよ風・あうらかがやき＋デイサービスセンターあうらと運営情報と運営情報

ポイント
・あうらそよ風・あうらかがやき＋デイサービスセンターあうら
・株式会社　あうらが運営
・居室数のシェア率が青森県トップクラス
・青森を中心に20施設運営

老人ホームであるあうらそよ風・あうらかがやき＋デイサービスセンターあうらが投資対象です。
＊全て同一敷地内にあります
実際に運営しているのは『株式会社　あうら』という企業で、高齢者向け住宅事業における居室数のシェア率が青森県トップクラスとなっています。
青森を中心に20施設17事業所を運営されており、長年の運営実績もありますし、信頼性があります。
＊67号と69号ファンドでも青森県ヘルスケア施設がありましたが、その時と同じ運営会社です。

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マスターリース契約での配当

ポイント
・マスターリース契約での配当
・年間46,000,000円
・必要利益は38,000,000円

今回は利回り不動産のグループ会社である株式会社スリーワイズエステートとマスターリース契約(賃料保証)を契約して賃料収益を得ます。
ファンド総額4億円に対してインカム予定収益が9.5%ですので、12ヶ月間で必要な利益は3800万円です。
・インカム収益：46,000,000円
・支出：7,061,231
→利益：38,938,769円
ですので、この契約でインカム収益の9.5%分は賄うことができています。

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割安購入ができている

ポイント
・バルク購入で割安取得できている

『本物件は、青森県のヘルスケア施設をバルクで購入したことで、通常よりも取得費用を抑えることができた』とのことですので、割安購入できているとのことです。
9.5%の利回りが出せているので、良い値段で取得できている可能性があります。

バルク購入とは？
区分所有（分譲）アパートやマンション内の住戸を複数戸まとめて取得する買い方のことです。

67号と69号ファンドも同じ運営会社の老人ホームだったので、その辺りも関係していそうですね。

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ベッド数と稼働率などの情報

老人ホーム
・あうらそよ風
・あうらかがやき
デイサービス
・デイサービスセンターあうら

まずは老人ホームである
・あうらそよ風
・あうらかがやき
の入居一時金や月額費用の情報です↓

施設	入居一時金	月額費用
あうらかがやき	5.0万円	8.2万円／月
あうらそよ風	5.0万円	8.6万円／月

また稼働率を調べてみると
・あうらかがやき
ベッド数：30名
稼働数：22名
稼働率：73.3％
・あうらそよ風
ベッド数：39名
稼働数：36名
稼働率：89.4％
となっておりました。
＊令和 6 年 7 月 1 日時点
ここから収益計算してみます。

	あうらそよ風	あうらかがやき	合計
定員（床・名）	39	30	69
入居者数（実績）	36	22	58
稼働率	92.3%	73.3%	84.1%
月額単価	8.6万	8.2万	–
年間売上	3715万	2165万	5880万

またデイサービスセンターあうらの収益もあるはずです。
こちらの計算については難しかったので仮に
定員：18/日
稼働率：85%
単価：7600円/人・日
とすると

	デイサービスあうら*
定員	18人/日
稼働率	85 %仮定
単価	7600円/人・日
年間売上	2910万円

だいたいですが、
5880万＋2910万円＝8790万円が年間売上になりそうです。
マスターリース費用が4,600万円なのでだいたい1.9倍が売上になっています。
ただし、人件費、食費などの支出も多いので、基本的にはこういったサービスは「訪問看護、デイサービス」などの併設する介護サービスも必要です。
運営のあうらはそれらのサービスも併設して行なっているようです。

人件費などの計算もしたいのですが、こういった保険事業サービスは併設・系列の在宅サービス事業所の介護保険などからも収益があったり、複雑で非常に読みにくいです。
なので、そのあたりは割愛して、『長年運営できていた』という運営の信頼度のみで判断するしかなさそうです。

出口は売却か再組成か

ポイント
・売却できなかった場合も満期で終了
・界壁工事後に売却予定

まずこのファンドは『売却できなかった場合も満期で終了』と掲載されています。
これの意味するところは、良い感じで高値売却できるなら売るし、特に何もなければおそらく『再組成していく』ということかと思います。
基本的には災害などがなければ、12ヶ月できっちり終了してくると思います。

次に売却する時期についても書かれていたので、掲載しておきます。

現在、界壁工事をしているようで、それが完了する2025年7月以降を目途に、対象不動産の売却を予定しているとのことです。
売却の際にはキャピタル益の20%が上乗せして配当されます。

界壁工事とは？
長屋や共同住宅などの住戸と住戸の間を仕切る壁を設置する工事

ちなみに今回の青森ヘルスケアは３ファンド組成されていますが、一体として売却予定なのでしょうか？
その辺り問い合わせてみました。

現時点で一体で売却予定ではないようです。
（売却の話を進める中で、一体となる可能性があるかもしれませんが、計画はしてない）
全ファンドの対象不動産で界壁工事を進められており、完了次第それぞれで売却を目指す、という流れみたいです。

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アップサイド配当について

ポイント
・キャピタル益の20%が上乗せ
・ただしそこまで大きな利益は期待できないか？

対象不動産が売却された際には『キャピタル益のの20%が上乗せ』して投資家に配当されます。
ただし、基本的に今回の案件はインカムメインの安定した賃料収益を得るファンドです。
割安取得できているとはいえ、大きなキャピタル益を狙える可能性は低いのではないか？と思っています。

今回のアップサイド配当の意図としては次のような感じではないかな？と思っています。

本来、インカムメインの案件では早期償還などがあった場合にも、基本的には運用期間に応じた想定利回りの配当しか貰えません。
なので、優良案件の早期償還は安心はあるかもしれませんが、ある意味投資家が損をしている形とも言えます。
そこで、早期償還の可能性などもあるこのファンドでは、売却益の20%を投資家に分配することで、できる限り良い案件にしてくれてるのかな？と思います。

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感想

今回の案件は利回りが上振れる可能性がある案件ですが、大きなリターンの可能性があるとは思えないです。
あくまで、堅実なインカムメインで年利9.5%を獲得していくという見方が良いかと思います。
その中で売却があった際は追加の配当も貰える。程度の認識で良いかと思っております。
案件内容自体は、
・売却できなかった場合も再組成(たぶん)
・マスターリース契約での安定収益
・老人ホームの安定性
など加味して年利9.5%であれば非常に良い案件だと思いました。
ただし67号&69号案件と老人ホーム運営が同じ物件ですので、同案件に出資している人は似たようなリスクを取ることになるので出資しにくいです。
分散の観点から見送ってもよいかもしれません。

今回同事業者の3案件目だしなぁ。。
1発目とか2発目に出資している人は投資しにくいかも？

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キャンペーン情報まとめ

キャンペーンの詳しい詳細はこちらの記事

利回り不動産の実績

利回り不動産の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
以下のグラフが過去ファンドの傾向になります。

利回り不動産の過去の利回り実績

2025/1月時点でのファンド実績では年利7%前後の案件が多く見られました。
最近の体感ではかなり利回りを上げて生きており、年利10%前後の案件も多くなってきています。
また、ワイズコイン還元などもファンドごとに実施しているので、実質利回りはそれ以上になっているかと思います。

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