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直近のファンド情報
みらファン第42号(香川県坂出市)
・年利5.2%
・期間6ヶ月
・抽選
・6/11~21
〜ワンポイント〜
再組成案件。
HOTEL R9 The Yard 坂出が投資対象で、マスターリース先はホテル運営会社の株式会社デベロップの案件。
賃料収益が配当原資で出口はおそらく再組成。
優先出資195,700,000円、劣後出資116,400,000円で、劣後比率は約37.3%。
AI評価↓
推定売却価格: 250,000,000円〜285,000,000円
価格決定の根拠:
本件の価格は、土地所有権を伴わない借地権付建物であり、かつコンテナ型ホテルという特殊用途資産であるため、単純な新築ホテル価格や開示評価額ではなく、マスターリース賃料からの収益還元を中心に置いた。
開示賃料は年額31,378,992円、月額2,614,916円であり、地代月407,000円、消耗品・修繕費月141,667円、みらいアセットへの管理運営報酬等を控除すると、損保・公租公課控除前の簡易NOIは約24.17百万円となる。
ここから損保・公租公課・追加修繕予備費を1.0〜2.0百万円程度見込むと、安定NOIは概ね22〜23.2百万円、上振れで24.2百万円程度と見るのが妥当である。
主要都市の宿泊特化型ホテル期待利回りは4〜5%台であるが、本件は坂出市のロードサイド、借地権、単一テナントML、実ホテル売上非開示、再組成継続、鑑定評価なし、高潮ハザードありという制約があるため、第三者買主が求める利回りは大幅に高く、8.5〜9.3%を採用した。
NOI22.0〜24.2百万円をこの利回りで還元すると、おおむね237〜285百万円となるが、新築であること、デベロップとの長期ML、坂出北IC至近・工業団地需要というプラスを勘案し、下限を250百万円、上限を285百万円に調整した。
開示評価312.1百万円は表面利回り10.05%、簡易NOI利回り約7.74%で、買主層限定の本件にはやや強い。
もっとも優先出資195.7百万円は推定下限250百万円を下回るため、優先出資者の元本保全性は一定程度認められる。
みらファン第43号(富山県中新川郡)
・年利5.2%
・期間6ヶ月
・抽選
・6/11~21
〜ワンポイント〜
再組成案件。
HOTEL R9 The Yard 上市が投資対象で、マスターリース先はホテル運営会社の株式会社デベロップの案件。
賃料収益が配当原資で出口はおそらく再組成。
優先出資募集額は128,000,000円、劣後出資220,000,000円で、劣後比率は約63.2%。
AI評価↓
価格決定の根拠:
本件は小規模地方ホテルであり、売買市場で最も重要なのは建物の原価や開示事業総額そのものではなく、株式会社デベロップへの固定マスターリースが第三者買主にどの程度そのまま信用されるかである。
前ファンド第37号の書面断片では、不動産価格348,000,000円、年間賃料26,714,784円、鑑定なし、テナント株式会社デベロップ、契約満了2045年10月、支払遅延なしが確認される。
これが第43号へ実質的に承継されるという前提では、表面賃料利回りは約7.7%で、主要都市の宿泊特化型ホテル期待利回り4.1〜5.3%に、上市町の小規模性、単一テナント、コンテナ型という特殊性、転用・再販の狭さを乗せたリスクプレミアムとしては不自然ではない。
一方、売主開示賃料をそのままNOIとせず、固定資産税・保険・修繕/CAPEX予備・売却時DDディスカウントを2.0〜4.0百万円控除したNCFを概ね22.5〜24.7百万円と置き、外部買主の要求利回りを7.0〜8.0%程度で見れば価格は約281〜353百万円となる。
新築性と20年ML、6か月相当敷金、デベロップ/HIS持分評価を上方要因、地元土地取引の薄さとホテル実稼働非開示を下方要因として丸め、強制売却でなく通常の投資家売却を想定した独立価格を300〜360百万円とした。
開示事業総額348百万円はレンジ上部だが逸脱ではなく、優先出資128百万円の元本保全余地は、借入なし前提では相当に厚い。

本人確認必要書類
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・運転免許証
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・在留カード
・運転経歴証明書
・特別永住者証明書