LEVECHYファンド24号！表参道・原宿 商業ビル１棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約8.57億円の年利6%案件のLEVECHYファンド24号『表参道・原宿 商業ビル１棟』について考察します。
現在過去案件で運用延長が発生している状況があります。
この状況も踏まえて投資判断をお願いします。
年利6%＋期間12ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるので年利7~9%相当になります。
立地は魅力的ですが、取得単価からは＋7〜11％の値上がりが必要そうです。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHY 2周年記念キャンペーン（第2弾）
投資額に応じた現金をキャッシュバック(表掲載)
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 〜 50万円未満 | 1% |
| 50万円 〜 100万円未満 | 2% |
| 100万円以上 | 3% |
LEVECHYファンド23号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド24号 「表参道・原宿 商業ビル１棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利6% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/7/31運用開始) |
| 募集金額 | 857,850,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年6月23日~7月13日 |
| 金融機関ローン割合 | あり |
| 備考 | 借入：48.58% 優先：49.02% 劣後：2.4% |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
年利6%＋期間12ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるので年利7~9%相当になります。
立地は魅力的ですが、取得単価からは11％の値上がりが必要そうです。
現在過去案件で運用延長が発生している状況があります。
この状況も踏まえて投資判断をお願いします。
LEVECHY 2周年記念キャンペーン（第2弾）
投資額に応じた現金をキャッシュバック(表掲載)
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 〜 50万円未満 | 1% |
| 50万円 〜 100万円未満 | 2% |
| 100万円以上 | 3% |
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ポイント
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LEVECHYファンド23号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・今回の必要利益を計算
・現在のインカム収入と必要売買益
・出口戦略
・本ファンドの資金内容
・感想(AI考察)
・キャンペーン情報
ファンド概要
ポイント
・東京都渋谷区神宮前に位置する地上3階建ての商業ビル1棟
・インカム＋キャピタルが配当原資
・上場企業による一棟借り
・出口は外部に売却
東京都渋谷区神宮前に位置する地上3階建ての商業ビル1棟が投資対象です。
インカム＋キャピタルが配当原資となっています。
上場企業による一棟借りとなっており、現在は安定的なインカム収益があるようです。
出口は外部に売却となっています。
立地情報
ポイント
・明治神宮前〈原宿〉駅から徒歩約4分
・表参道駅から徒歩約9分
・明治神宮前〈原宿〉駅から徒歩約4分
・表参道駅から徒歩約9分
の立地となっています。
原宿と表参道の両エリアの文化や賑わいが交差する神宮前に位置しており、立地は非常に良い場所かと思います。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：899,850,000円
・優先出資額：857,850,000円
・劣後出資予定総額：42,000,000円
・借入：850,000,000円
・借入含む合計：1,749,850,000円
今回はファンド合計額899,850,000円を年利6%で12ヶ月間運用します。
899,850,000円✖︎6%✖︎1年
＝53,991,000円
が配当に必要な利益です。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
＊借入利息はファンド内の資金から払われると仮定します
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
現在のインカム収入と必要売買益
前提
・必要利益：53,991,000円
・物件価格：1,600,000,000円
・ファンド総額(借入含む)：1,749,850,000円
・ファンド内に予備費や支払い利息も組み込まれていると仮定
ポイント
・2,716,000円/月のインカム収入
利益=53,991,000円の収益を必要しているので、ここではこの金額が妥当かを検証します。
必要利益＋ファンド総額+借入＝1,803,841,000円です。
ファンド総額＝1,749,850,000円ですが、物件の購入価格は1,600,000,000円となっておりますので、注意してください。
今回は62,942,880円/年のインカム収入となるようです。
一応ファンド組成内訳の中には『SPC設立費用、オペレーションコスト留保金、クーリングオフ予備費、取得費用などという名目で合計1.5億円組み込まれていました。
火災・地震保険料や固定資産・都市計画税・などのコストや支払い利息もここに含まれていると仮定します。
62,942,880円/年の賃料収益がある状況です。
必要利益＋ファンド総額️＋借入＝1,803,841,000円から62,942,880円/年引くと、1,740,898,120円となります。
元々の物件価格：1,600,000,000円→1,740,898,120円
で売る必要があります。
ただしこれに加えて物件売買益の30%がLEVECHY報酬になるので、実際には1,769,030,000円ほどで売る必要がありそうです。
1,769,030,000円の物件価格に対しての表面利回りは3.56 %になります。
出口戦略
ポイント
・基本は売却
『本ファンドは、賃料等の収入（インカムゲイン）に加え、将来の売却による売却益（キャピタルゲイン）を合わせた運用で、6%の利回り（年利・税引き前）を目指します。
本物件は交通利便性や洗練された立地環境のみならず、収益性の高さでも評価されるエリアに位置し、また、上場企業に賃貸借契約で一棟貸しされているため安定した賃料収入が見込まれます。本ファンドでは、早期の売却も視野に入れながら運用開始直後から売却活動を開始いたします。』
と記載があるので、基本はそのまま転売するという認識で良いかと思います。
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 1,600 百万円 |
| 取得費用 （調査費用・各種手数料・税金等） | 85 百万円 |
| SPCの設立 維持に係る費用 | 8 百万円 |
| オペレーションコスト 留保金 | 16 百万円 |
| クーリングオフ 予備費 | 41 百万円 |
| 合計 （使途） | 1,750 百万円 |
感想(AI考察)
ファンド評価
投資には慎重になるべき
ポイント
・＋11 ％の値上がりが必須
取得16.0億→売却17.7 億円が最低ライン。
・利回り水準
表面3.3〜3.6 % ⇒ NOI換算3.0〜3.2 %。
東京プライム路面NOI 2.7 %より+0.3〜0.5pt＝裏通り・小規模ビルの平均的ディスカウント幅。
・単一テナント一棟借り
賃料月524万円。賃料改定・退去時に CF が大きく変動。
・劣後出資 2.4 ％と薄い
価格が4〜5％下落するだけで優先元本が毀損し始める。
・適度な LTV
シニア51％、金利1.70％程度でデット負担は比較的軽い。
・買い手が限定的
延床 73 坪・築 19 年。REIT や大規模ファンドよりも自社利用ニーズに依存しやすい。
立地と LTV は魅力ですが、
・薄い劣後出資
・賃料一極依存
・短期で11％の値上がりが必要
という構造上、ダウンサイドに対する緩衝が小さく、市況感応度が高い案件です。
11%の値上がりを12か月以内に達成できるか、市況とテナント契約に強い確信が持てない限り、リスク・リターンは釣り合いにくい。
強気の市況見通しとテナント継続に自信がある投資家以外は慎重に臨むべきと判断します。
売却価格の17.6〜17.9億円帯は「不可能ではないが、買手側が強く値切る余地も残る」レンジ。
キャンペーン情報
LEVECHY 2周年記念キャンペーン（第2弾）
投資額に応じた現金をキャッシュバック(表掲載)
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 〜 50万円未満 | 1% |
| 50万円 〜 100万円未満 | 2% |
| 100万円以上 | 3% |
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ
ファンド評価
投資には慎重になるべき
ポイント
・＋11 ％の値上がりが必須
取得16.0億→売却17.7 億円が最低ライン。
・利回り水準
表面3.3〜3.6 % ⇒ NOI換算3.0〜3.2 %。
東京プライム路面NOI 2.7 %より+0.3〜0.5pt＝裏通り・小規模ビルの平均的ディスカウント幅。
・単一テナント一棟借り
賃料月524万円。賃料改定・退去時に CF が大きく変動。
・劣後出資 2.4 ％と薄い
価格が4〜5％下落するだけで優先元本が毀損し始める。
・適度な LTV
シニア51％、金利1.70％程度でデット負担は比較的軽い。
・買い手が限定的
延床 73 坪・築 19 年。REIT や大規模ファンドよりも自社利用ニーズに依存しやすい。
年利6%＋期間12ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるので年利7~9%相当になります。
立地は魅力的ですが、取得単価からは11％の値上がりが必要そうです。
現在過去案件で運用延長が発生している状況があります。
この状況も踏まえて投資判断をお願いします。
LEVECHY 2周年記念キャンペーン（第2弾）
投資額に応じた現金をキャッシュバック(表掲載)
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 〜 50万円未満 | 1% |
| 50万円 〜 100万円未満 | 2% |
| 100万円以上 | 3% |
