GATES FUNDING17号 米国人向け賃貸アパートの投資考察！
今回はGATES FUNDINGの新案件
『米国人向け賃貸アパート』
に投資するべきか考察したよ！
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結論
投資したい案件
インカム＋キャピタルの案件だが、インカム比率が多めのファンド。
＊表面8%
劣後出資比率も15%入っており、格安取得できた記載もあるので、棄損リスクは少なそう。
実質運用期間を考慮すれば年利8.6%程度。(それでも高い)
ただし割安購入の根拠等が薄いので、GATESを信じられる人向けか・・
＊一応10%~20%程度の割安取得とのこと
＊成立前書面公開後にまた記事更新予定
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
・まとめ（投資するべきか）
GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら
米国人向け賃貸アパートの基本情報
| ファンド名 | 米国人向け賃貸アパート |
|---|---|
| 利回り | 10% |
| 運用期間 | 6ヶ月(2025/4/24運用開始) |
| 募集金額 | 264,950,000円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 4/10 13時 |
| 備考 | 劣後15％ |
投資したい案件
インカム＋キャピタルの案件だが、インカム比率が多めのファンド。
＊表面8%
劣後出資比率も15%入っており、格安取得できた記載もあるので、棄損リスクは少なそう。
ただし割安購入の根拠等が薄いので、GATESを信じられる人向けか・・
＊一応10%~20%程度の割安取得とのこと
入金期日：4/22
運用開始：4/24
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、長めに前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.6%くらいになります。
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ポイント
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六本木駅前 高級分譲レジデンス
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の特徴や立地
・米軍人向け賃貸アパートの特徴
・ハウジングオフィス登録済みの管理者
・割安価格で購入できている
・売却戦略
・懸念点
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・米軍人向け賃貸アパート
・ハウジングオフィス登録済みの管理者
・割安価格で購入できている
・劣後比率15%
米軍基地等に勤務する米軍人を主な入居者とする、米軍人向け賃貸アパートが投資対象です。
軍人やその家族の住宅サポートを専門に行う部署であるハウジングオフィスに登録された不動産会社が管理を行います。
＊この点については後ほど解説します
売主が早期売却を希望していた背景から割安取得できているようです。
最終的には売却して終了となります。
今回のファンドはインカム(賃料)収益＋キャピタル(売買益)の収益が配当原資となっています。
＊賃料の表面利回りは8%とのこと
＊現在満室稼働中
物件の特徴や立地
ポイント
・沖縄自動車道「金武」インターチェンジから車で約9分
・キャンプハンセンの入口までは約1.5km
・2022年に竣工した鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
・2LDK×4戸と4LDK×2戸の計6戸
・米軍による検査済みの上、既に満室稼働
本物件は沖縄自動車道「金武」インターチェンジから車で約9分の立地にある、2022年に竣工した鉄筋コンクリート造陸屋根4階建の集合住宅です。
2LDK×4戸と4LDK×2戸の計6戸で構成されており、全戸に2台分の駐車スペースも確保されています。
沖縄米軍基地の一つである「キャンプハンセン」の入口までは約1.5kmの距離でもあり、米軍基地関係者にとって通勤利便性の高いエリアです。
米軍による検査済みの上、既に満室稼働している物件です。
＊米軍による検査についてはこの後説明します
米軍人からすると立地の良い場所ってことだね。
米軍人向け賃貸アパートの特徴を深掘りしていきます。
米軍人向け賃貸アパートの特徴
ポイント
・米軍基地等に勤務する米軍人を主な入居者
・米軍人へ向けた賃貸物件はハードルが高い
・賃料水準は一般的な相場と比較して高い
米軍人向け賃貸アパートはその名の通り、米軍基地等に勤務する米軍人を主な入居者としているアパートのことです。
ただ、米軍人向けのアパートには参入障壁があり、ハードルが高いというデメリットもあります。
・米軍が定める基準による検査を通過
・軍指定の仕様を満たしている
などの条件を満たした物件しか賃貸契約が成立しない点が特徴があります。
事前に米軍住宅課検査官による検査があり、建築や設備の段階から厳格な基準に合わせる必要があるため、米軍人向けの賃貸物件は供給数が限定的となっています。
これだけのルールを遵守した先には『家賃が相場より高い』という最高のメリットもあります。
現状の稼働状況においても
・地域の相場による家賃（2LDKが約12万円、4LDKが約18万円）
↓
・実際の家賃（2LDKが約23万円、4LDKが約40万円）
で契約が成立しており、約2倍近い家賃を得ることができています。
築浅で周辺に類似物件が少ないなどの要因から、満室稼働しているため、結果として表面利回りは約8%と比較的高い水準となっています。
米軍人の賃貸契約では、オーナーが定めた募集している賃料でそのまま契約となるわけではなく、契約者の階級等に応じて米軍が設定しているのが理由みたいです。
ハウジングオフィス登録済みの管理者
ポイント
・軍人やその家族の住宅サポートを専門に行う部署であるハウジングオフィス
・ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が必要
・検査の定期的な更新や外国機関とのやり取りが英語を中心とする特殊な手続きが必要
米軍人向け賃貸物件の管理は、米軍基地内の軍人やその家族の住宅サポートを専門に行う部署であるハウジングオフィスがおこないます。
通常の不動産会社では出入りができないので、ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が必要となります。
→ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が管理を担当しています。
前述した検査の定期的な更新や外国機関とのやり取りが英語を中心とする特殊な手続きが必要となります。
ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が管理をするため、対応できる体制は整っています。
割安価格で購入できている
ポイント
・対象物件は売主が早期売却を希望していた
・収益力に対して割安な価格で取得
対象物件は売主が早期売却を希望していたとのことで、収益力に対して割安な価格で取得できているとのことでした。
具体的にどの程度割安で購入できたかなどは掲載されていませんので、ある程度GATESの目利きを信じる形になるのは否めないです。
→この辺りは問い合わせしてみますので、また追記します。
→大体10~20%ほどディスカウントした購入とのことでした
売却戦略
ポイント
・第３者に売却
・収益力に対して割安な価格で取得
沖縄県に拠点を置く個人投資家、あるいは米軍向け賃貸物件に注目している富裕層への売却を目指します。
金融機関の融資審査において重要となる検査済証が確認できているため、融資を活用しやすく、売却しやすい物件とのことです。
現在の表面利回りが約8%とのことですので、表面利回り6%前後の物件として売却するのではないか？と思っております。
相場では何%程度の表面利回りで取引されているか聞けますでしょうか？
と質問してみました！
【回答】
こちらは米軍向け賃貸アパートの相場ですと、6~7%となります。
ただこちらは空室率を考慮していないので、それ込みだと満室稼働している今回の物件は相場と比較して高収益と言えます。
ちなみに都内のアパートの相場表面利回りは3~5%くらいです。
とのことでした。
この回答を踏まえて表面6%、7%で売却した場合の利益などを算出してみました。
【現状】
ファンド総額：311,705,882円
優先出資額：264,950,000円(85%)
劣後出資額：46,755,882円(15%)
【表面6%で売却時】
売却価格：415,607,843円
→103,901,961円の利益があり、33.33%の利益率です。
【表面7%で売却時】
売却価格：356,235,294円
→44,529,412円の利益があり、14.29%の利益率です。
＊成立前書面未公開時に執筆しているので、現状表面利回り8%と想定した場合の金額です
＊成立前書面公開後に追記予定
想定運用期間が6ヶ月ですので、これだけ利益見込みがあれば年利10%配当は可能かと思います。
また、実際にはインカム収益も表面8%ありますしね。
懸念点
ポイント
・急な退去が多く、長期で入居してくれるケースが少ない
→軍人の異動のタイミング（2年周期が多い）で急な退去が発生する
今回は投資期間が6ヶ月と短期案件でありますが、軍人の異動のタイミング（2年周期が多い）で急な退去が発生するしやすいのがデメリットになります。
対象物件に関しては、築浅で周辺に類似物件が少ないなどの特徴もあり、現在満室稼働している状態です。
ただし急な退去があれば想定通りのインカム収益や売却益が得られない可能性はあります。
感想
インカム＋キャピタルの両刀ファンドですが、どちらかといえばインカムメインの案件です。
また、劣後15%を加味すれば棄損リスクも少ないように思えました。
一方で運用終了から償還までの期間を問い合わせたところ2週間から3週間かかる予定とのことでした。
運用前の資金拘束期間は2日ですので、長くても前後で１ヶ月くらいの資金拘束でしょうか？
実質年利は
10%✖️6ヶ月➗7ヶ月
＝8.57%
ですので、少し目減りしますが高い部類かと！
GATES FUNDINGの実績
| 1号ファンド | 20% | 3ヶ月 |
| 2号ファンド | 6.5% | 3ヶ月 |
| 3号ファンド | 6.5% | 4ヶ月 |
| 4号ファンド | 9.9% | 2ヶ月 |
| 5号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 6号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 7号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 8号ファンド | 9% | 9ヶ月 |
| 9号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 10号ファンド | 5% | 12ヶ月 |
| 11号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 12号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 13号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 14号ファンド | 8.5% | 9ヶ月 |
| 15号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
GATES FUNDINGについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・格安取得できており、劣後も15%
・インカム比率が多めの案件
投資したい案件
インカム＋キャピタルの案件だが、インカム比率が多めのファンド。
＊表面8%
劣後出資比率も15%入っており、格安取得できた記載もあるので、棄損リスクは少なそう。
ただし割安購入の根拠等が薄いので、GATESを信じられる人向けか・・
＊一応10%~20%程度の割安取得とのこと
入金期日：4/22
運用開始：4/24
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、長めに前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.6%くらいになります。
