【COZUCHI】
中央区銀座商業ビルフェーズ２の考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
中央区銀座商業ビルフェーズ２に投資するべきか考察したよ！

結論
投資してもよい案件
フェーズ１にて権利調整に一定の目途がつき、今回は売却フェーズとなっています。
もともと年利9%の案件が8.5%に引き下げられていたり、劣後比率も下がっています。
ただし、売却フェーズでの利回り上昇は期待できますし、立地も非常に良い案件となっています。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
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中央区銀座商業ビルフェーズ２の基本情報
中央区銀座商業ビルフェーズ２
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

中央区銀座商業ビルフェーズ２の基本情報

ファンド名	中央区銀座商業ビルフェーズ２
利回り	8.5%
運用期間	12ヶ月(2025/4/19運用開始)
募集金額	6,636,000,000円
募集方式	抽選
募集期間	3/25 19:00-4/01 13:00
備考	優先約95.7％：劣後約4.3％
ファンド運営	TRIAD株式会社

投資してもよい案件
フェーズ１にて権利調整に一定の目途がつき、今回は売却フェーズとなっています。
もともと年利9%の案件が8.5%に引き下げられていたり、劣後比率も下がっています。
ただし、売却フェーズでの利回り上昇は期待できますし、立地も非常に良い案件となっています。

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中央区銀座商業ビルフェーズ２

ポイント
・本ファンドの概要
・物件の立地
・対象物件の特徴
・フェーズ1からフェーズ２への推移
・売却戦略
・利回り上昇の可能性ついて
・キャンペーン情報

本ファンドの概要

ポイント
・隣接し合う2棟の商業店舗ビルを投資対象
・リースアップか解体して売却
・権利調整に一定の目途

東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、隣接し合う2棟の商業店舗ビルが投資対象です。
南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち南側のビルは現在全館空室の状態で利用されていませんが、北側のビルは店舗ビルとして3テナントへ賃貸されています。
前回フェーズでは既存テナントと権利関係に関する交渉を行い、一定の目途がついたとのことです。
開発用地としてデベロッパーや投資家等をターゲットとして売却を行いキャピタルゲイン獲得売却する予定です。

まずは物件立地情報から行きますね！

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物件の立地

ポイント
・銀座駅より南西方徒歩約6分
・交差点の角地に面しているため視認性が高い

東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置しており、非常に立地が良いです。
日本で最も知名度の高い繁華街であり、中央通りは週末に歩行者天国となることも相まって、常時高い賑いを見せています。

本物件は「外堀通り」と「交詢社通り」との交差点の角地に面しているため視認性が高く、飲食・物販両テナント獲得において優位な立地です。
東京駅、有楽町駅、新橋駅からのアクセスがよいことから、外堀通り沿いのエリアはオフィス用地としても適しています。

流石に中央通りではないですが、かなり好立地物件となっています。

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対象物件の特徴

ポイント
・両建物は築50年が経過
・老朽化から将来的な建替も見据えるべき状態
・北側建物にテナントが入居
・各テナントと交渉を行い一定の目途がついた

両建物は築50年が経過していることもあり、老朽化から将来的な建替も見据えるべき状態となっています。
COZUCHIとしては解体したそうですが、北側建物には店舗ビルとして3テナントへ賃貸されています。
前回フェーズで各テナントと交渉を行い、一定の目途がついたとのことです。

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フェーズ1からフェーズ２への推移

ポイント
・前回フェーズでテナントとの交渉
・交渉は上手くまとまり権利調整に一定の目途がついた
・ただし具体的な内容は不明

前回のフェーズ１では、３テナントとの交渉するフェーズとなっていました。
その結果、交渉は上手くまとまり権利調整に一定の目途がついたと掲載されています。
ただし具体的な内容は不明瞭でありますので、その辺りはCOZUCHIを信用できる人向けかと思います。

フェーズ１の詳細はこちら！

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売却戦略

ポイント
・解体して一体を開発用地として売却
・南側のビルは解体後売却して、北側がリースアップ後収益物件として売却

前回の段階では①②の両方を視野に入れて掲載されていましたが、今回のファンドでは
『将来的な開発用地として、既存建物の解体の必要性についての検証を行いながら、最終的にデベロッパーや投資家等をターゲットとして売却を行いキャピタルゲイン獲得を目指します。』
と掲載されています。
解体はしないかもしれませんが、開発用地として売却する予定のようです。

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利回り上昇の可能性ついて

ポイント
・早期売却による上昇の可能性
・単純に高値で売れる可能性

COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『91件中38件が配当上振れ』実績があります。
特にこういったキャピタルメインの売却フェーズ案件では上振れしやすいので、可能性としてはあるかと思います。
今回は年利9%→8.5%に引き下げられていますが、早期償還による擬似的なアップサイド配当も含めれば可能性は十分あるかと思います。

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キャンペーン情報

COZUCHIのキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催していません。
何かあり次第ここに記載します。

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キャンペーンの詳しい詳細はこちらの記事

スイッチ申込と一般申込について

スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。

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COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％