COZUCHI！
茨城県つくばみらい市事業用地フェーズ2の考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
茨城県つくばみらい市事業用地フェーズ2に投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/11/30まで
条件：当ブログから新規登録
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②新規投資キャンペーン
期間：2024/11/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資してもよい案件
事業用地としての許可は運用開始までに取得予定！
売却によるキャピタルゲインでのアップサイド配当も狙える案件かと！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
中央区銀座 商業ビルⅡの基本情報
| ファンド名 | 茨城県つくばみらい市事業用地フェーズ2 |
|---|---|
| 利回り | 5%(インカム0.1%、キャピタル4.9%) |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/7/28運用開始) |
| 募集金額 | 16億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | チャレンジポイント募集 →7/3~10 一般募集 →7/3~10 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
銀茨城県つくばみらい市の約9,500坪の物流素地が投資対象です。
行政から物流施設建築の開発許可は案件開始までに取得できる見込みとなっており、売却によるキャピタルゲイン獲得はできると思います。
＊アップサイド配当も期待できるかと
本案件事態は良い案件だと思いますが、COZUCHIの他ファンドである『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタでCOZUCHI本体(TRIAD社)のリスクが上がっている状態です。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
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ポイント
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中央区銀座 商業ビルⅡ
ポイント
・本ファンドの概要
・フェーズ１での進捗
・物流施設建築の開発許可は案件開始までに取得予定
・物流施設建築に適した立地
・利回り上昇の可能性ついて
・懸念点
本ファンドの概要
ポイント
・約9,500坪の物流素地を投資対象
・フェーズ１の次のファンド
・本ファンドは売却フェーズ
茨城県つくばみらい市の常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から自動車で約6分に位置する約9,500坪の物流素地を投資対象としています。
フェーズ1ファンドでは、市街化調整区域に位置する本物件を行政から物流施設建築の開発許可を得るものでした。
本ファンドでは、テナントのニーズに即したより収益性の高い内容への計画変更の手続きを完了させ、引き続き外部売却によるキャピタルゲイン獲得を目指します。
市街化調整区域とは
農業・漁業を推進するため、また自然環境を守るために行政が定める市街化を抑制する地域のこと。
開発許可とは
不良な市街化の形成を防ぐことを目的に、開発行為をする者は都道府県知事等から事前に得なければならない許可のこと。
フェーズ１での進捗
ポイント
・物流施設建築の開発許可を得る
・本ファンドが始まるまでに取得予定
本物件は市街化調整区域内に位置するため、通常では開発行為は許可されず、物流施設のような大型施設を建てることは出来ません。
茨城県では例外的に一定の要件を満たした開発計画については認めています。
そのため、この許可を得るのがフェーズ１でした。
結局許可は取れたの？
まだ許可はとれていません。
ただし、『本フェーズ運用開始までに許可取得できる見込みです。』ということでした。
運用開始日が7/28なので、そう遠くない日です。
ある程度見込みがあるので、この文書を記載しているものかと思います。
とはいえ、許可が100%下りるわけではないので、少しリスクポイントだね。
物流施設建築に適した立地
ここからは許可が降りたとして、物流施設として良い立地がどうかを話していきます。
ポイント
・東京都心から約40kmに位置
・ベッドタウンとして市街化が進行
・地域配送の利便性も高い立地
・従業員を集めやすい環境でもある
本物件所在の茨城県つくばみらい市は、東京都心から約40kmに位置します。
東京都心部へ通勤するベッドタウンとして市街化が進行した地域であり、国道294号とそれに並行する常総ふれあい道路沿いを中心に産業系施設が建築されています。
本物件の最寄りインターチェンジでは物流施設の建築実績があり、大手REIT投資法人が同物流施設を取得しています。
常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から約1.3kmと近接しています。
高速道路を利用することで都心部に加えて、首都圏広域へ貨物を配送することができます。
また、国道294号へも約0.9kmと近接しているため地域配送の利便性も高く、国道16号等に乗り入れることで埼玉県中心に広域的な配送拠点となり得る立地です。
労働力確保も、関東鉄道常総線「小絹駅」「新守谷駅」から徒歩圏内であることに加え、背後には住宅街が広がるなど、従業員を集めやすい環境です。
売却戦略
ポイント
・既にテナント候補先も数社に絞られてきている
・基本的には売却する予定
・建物の建設等の可能性も
COZUCHIによると『既にテナント候補先も数社に絞られてきている』とのことで、基本的にはテナントのニーズに即した計画変更の手続きを完了させ、売却を目指します。
ただし、ニーズ調査の中で建物の建設等を推進することが、本プロジェクトの収益最大化につながると判断した場合は、次フェーズへ移行する可能性があるとのことです。
利回り上昇の可能性ついて
ポイント
・早期売却での利回り上昇の可能性
・予想以上のキャピタルゲインの可能性あり
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
ただし今回のような売却フェーズでは期待して良いものかと思います。
懸念点
ポイント
・本案件は良い案件だと思う
・『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタが気がかり
COZUCHIでは現在『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』がゴタゴタに巻き込まれております。
COZUCHIの説明では、問題ないそうですし、実際内容をみても大丈夫なようには思えます。
ただし、この案件はCOZUCHIも12億出資している事業ですので、失敗すれば経営が危うくなる可能性もあります。
そういった意味ではCOZUCHIに大きなお金を預けにくい状況であると思います。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！！
理由
・本ファンドの利回りは5%
・利回り上昇の可能性
・本ファンドは良案件かと
・COZUCHI事態のリスクが、、
投資してもよい案件
銀茨城県つくばみらい市の約9,500坪の物流素地が投資対象です。
行政から物流施設建築の開発許可は案件開始までに取得できる見込みとなっており、売却によるキャピタルゲイン獲得はできると思います。
＊アップサイド配当も期待できるかと
本案件事態は良い案件だと思いますが、COZUCHIの他ファンドである『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタでCOZUCHI本体(TRIAD社)のリスクが上がっている状態です。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
