【COZUCHI】
下北沢開発プロジェクトフェーズ１の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
下北沢開発プロジェクトフェーズ１に投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
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| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資しても良い案件
下北沢駅徒歩3分の借地権付きの建物が投資対象。
最終的には、土地・建物ともに所有権としての保有を目指し、商業ビルの開発して売却予定。
フェーズ１では新築建物の開発にかかる設計、および土地取得に必要な諸手続きのみなので、リスクが非常に少ない
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
下北沢開発プロジェクトフェーズ１の基本情報
| ファンド名 | 下北沢開発プロジェクトフェーズ１ |
|---|---|
| 利回り | 4.5%(インカム0.1%、キャピタル4.4%) |
| 運用期間 | 1年2ヶ月(2024/10/31運用開始) |
| 募集金額 | 426,050,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 10/8~15 |
| 備考 | 劣後比率5.1% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資しても良い案件
下北沢駅徒歩3分の借地権付きの建物が投資対象。最終的には、土地・建物ともに所有権としての保有を目指し、商業ビルの開発して売却予定。フェーズ１では新築建物の開発にかかる設計、および土地取得に必要な諸手続きのみなので、リスクが非常に少ない
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
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下北沢開発プロジェクトフェーズ１
ポイント
・本ファンドの概要
・対象物件の特徴
・現在の権利関係
・運用戦略
・アップサイド配当の可能性
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・下北沢駅徒歩3分の借地権付き建物
・土地所有者である国
・土地の取得申請を行う
・解体後に商業ビルを建築して売却
・今回は土地取得に向けた諸手続きまで
下北沢駅徒歩3分と、駅至近の商業エリアに位置する借地権付き建物が投資対象です。
土地所有者は財務省なので、土地の取得申請を行って土地・建物ともに所有権を目指します。
土地取得後は現状の建物を解体して、商業ビルを建築して売却予定です。
フェーズ１では、土地取得に向けた諸手続きまでとなっています。
優先比率、劣後比率の内訳は優先94.9％：劣後5.1％となっています。
対象物件の特徴
ポイント
・「下北沢」駅徒歩3分
・借地権付き建物
・木造2階建ての築約60年の築古物件
・建築基準法の容積率が未消化な状態
下北沢駅徒歩3分と非常に好立地の物件となっております。
前述の通り、土地は財務省が保有している借地権付き建物となっております。
借地権付き建物とは
土地の所有権（底地権）は含まれずその土地を借りる権利（借地権）を有し、その土地上に建物を所有している状態の不動産です。一般的には土地所有者と建物所有者が異なり、土地所有者に地代（借地料）を支払います。
木造2階建ての築約60年の築古物件であり、建築基準法の容積率が未消化な状態です。
建て替えた場合は、既存建物よりも規模が大きくなることが想定されるので、開発用地としてのポテンシャルが高い物件です。
現在の権利関係
ポイント
・土地を借りる権利（借地権）と建物を購入
・土地の所有者は財務省
・テナントは今回の取得までに退去予定
今回購入するものは土地を借りる権利(借地権)とその上の建物になります。
土地(底地権)は財務省が保有しているため、土地の取得申請を行って土地を購入する予定です。
また、現在入居中の建物は今回の取得までに退去予定ですので、土地の取得ができれば解体までは滞りなく行えると思います。
運用戦略
フェーズ１
土地開発フェーズ
・借地権付き建物の取得
・新築建物の開発にかかる設計
・土地取得に向けた諸手続き
フェーズ２
建物開発フェーズ
・土地取得
・開発にかかる許認可取得
・既存建物の解体
・新築工事
・新規テナント誘致
今回は２つのフェーズに分かれており、フェーズ１の土地開発とフェーズ２の建物開発に分かれています。
本ファンドはフェーズ１ですので、
・借地権付き建物の取得
・新築建物の開発にかかる設計
・土地取得に向けた諸手続き
となっております。
今回のフェーズ１は土地購入、解体、建設、売却フェーズを伴わないので、安全性は高いように思われます。
またフェーズ２への優先投資権も貰えると思います。
ファンド全体としては権利調整案件であり、商業ビルを開発して売却する案件となっております。
前述していた通り、建築基準法の容積率が未消化な状態で新築物件は既存建物よりも規模が大きくなることが想定できるので、利益も出るように思えます。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・今回はアップサイド配当などはない
・フェーズ２では予想以上のキャピタルゲインの可能性あり
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
今回のようなフェーズ１の売却が伴わない途中までの案件では利回り上昇の可能性はないです。
そのため、フェーズ２にアップサイド配当は期待しましょう。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/11/30まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/11/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！
ポイント
・フェーズ１はリスクが少なめ
・アップサイド配当の可能性は低い
・フェーズ２の優先投資権が貰える
投資しても良い案件
下北沢駅徒歩3分の借地権付きの建物が投資対象。最終的には、土地・建物ともに所有権としての保有を目指し、商業ビルの開発して売却予定。フェーズ１では新築建物の開発にかかる設計、および土地取得に必要な諸手続きのみなので、リスクが非常に少ない
