【COZUCHI】六本木事業用地Ⅱフェーズ2が激アツ案件の理由

資産形成

【COZUCHI激アツ案件】
六本木事業用地Ⅱフェーズ2
投資するべき理由

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
六本木事業用地Ⅱフェーズ2に投資するべき理由について解説するよ!

この記事でわかること
・六本木事業用地Ⅱフェーズ2の基本情報
・前回のフェーズ1の情報
・フェーズ1から2への変更点
・総じて投資するべきかどうか

六本木事業用地Ⅱフェーズ2の基本情報

ファンド名六本木 事業用地Ⅱ フェーズ2
利回り10.0%(インカム0.1%+キャピタル9.9%)
運用期間12ヶ月 (2022/6/10運用開始)
募集金額3億2,000万円
募集方式抽選
募集期間2022年5月23日 19:00 ~ 5月30日 13:00
劣後出資比率11.1%
備考キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
ファンド運営TRIAD株式会社

投資利回りは10.0%とかなり高い利回りになっています。
さらに今回のファンドでは「キャピタルゲインの25%を上限なしで配当」ということでさらに利回りが上乗せされる状況も考えられます。

個人的には利回りの上乗せはあると見ているね!
理由もしっかり解説していくよ!

ちなみに、、
六本木事業用地Ⅱフェーズ2は、前回の「六本木 事業用地Ⅱ」ファンドが2022年6月9日に運用終了となるため、今回再度ファンドを組成し新たに期間を設け、引き続き運用を行うものです。
そのため前回の六本木事業用地Ⅱフェーズ1もおさらいしながら投資するべきか考えていきましょう!

前回のフェーズ1は応募率244%の超人気案件

物件名六本木 事業用地Ⅱ
所在地東京都港区六本木七丁目
最寄駅東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩8分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩3分
物件種別居宅・共同住宅
面積266.01㎡(うち事業者持分2分の1)

前回の六本木事業用地Ⅱフェーズ1は応募率244%の超人気案件となりました。
フェーズ2も同じ物件の続けての運用になるので、かなりの倍率見込みになりそうですね。
六本木事業用地Ⅱがなぜ人気だったのかを見ていきましょう

不動産で一番重要な立地は文句なしですね。
これなら売却に困ることはない立地といっても過言ではないでしょう。

六本木事業用地Ⅱが多くの投資家が儲かると考えた理由

多くの投資家が儲かると考えた理由は
「共有部分(事業者持分2分の1)の買付申込が入っていたから

本物件のような共有持分の場合、共有持分を解消し全体として不動産を売却することが価値の最大化に繋がります。本プロジェクトの売却戦略としては一般的には図の①~④のシナリオを想定し、共有所有者A氏(1人)との協議及び交渉を行いながら売却が行われます。
*上位シナリオの方が売却時に多く利益が出ます。

今回の物件は「シナリオ③」の通り、共有持分を購入したいという買付申込が既に入っていました。そのときの利回りが10%であったんですね。
そのため最低利回りが10%とされており、A氏との交渉次第で利回りが上がる物件だったんです。

すでに最低限の売却シナリオが存在したんだね。
その中での投資だからかなり安全だね。

フェーズ1から2での変更点

今回の案件である「六本木事業用地Ⅱフェーズ2」はフェーズ1とどのような違いがあるのかを見てみよう。
基本的な物件情報などは全て同じだから、売却シナリオに変更があったかなどに注目していくよ!

売却シナリオの変化

ポイント
・売却シナリオ③→①or②へ
・A氏は売却に積極的
・再測量で敷地面積が増加する可能性

今回のプロジェクトが引き伸ばされた大きな理由としては「A氏が売却に積極的なため、売却シナリオの中でも①と②の蓋然性が高まった状況になったから」です。
本来であれば予定通りシナリオ③で売却(利回り10%)して終了することも可能でした。
しかし、A氏が売却に積極的だったためより高く売れるシナリオ①or②を目指すということですね。

利回り10%で売るよりもさらに高く売れる見込みがついたんだね。
利回り10%以上になる可能性が俄然上がったね。
あとさらに利回りが上がる可能性がある情報がでてきたんだ。

再測量で敷地面積が増加する可能性
現在仮測量の段階であり、6月末に確定の測量となる予定ですが、登記簿謄本でも公開されている公簿面積の80.6坪よりも、約11坪広い約91坪となる可能性があることが判明しました。

公簿面積と実際の測量面積に多少の差異が生じるケースは少なくありませんが、約11坪もの増加が見込めるのは稀であります。仮に測量が確定した場合、仕入当時に約80坪として取得した土地を、売却時には約91坪の土地として売却ができるため、六本木という一等地で10坪超の面積増加は資産価値の大幅な上昇に繋がることになります。

80坪で買った土地が91坪の可能性がでてきたんだね。
これが確定すれば利回り10%以上になる可能性はかなり高いよ!

総じて、フェーズ1の段階でも大人気でありましたが、それよりも条件は良くなっているように感じます。
おそらく多くの応募が予想されるとは思いますが、抽選を勝ち取っていきたいものですね!

まとめ(投資するべきか)

六本木事業用地Ⅱフェーズ2には全力で投資するべき
以上が今回の考察で導き出した答えです。

投資するべき理由
・利回り10%以上になる可能性が高いから
・フェーズ1の段階でも大人気案件
・フェーズ1よりも条件が良くなっている
・最低利回り10%でもかなり高い

上記が投資するべき理由になっています。
というか、かなり安全性が高くて利回り10%以上の案件なんてそうそうないですからね。
投資案件としてはかなり良いと言えるでしょう。

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

過去実績でも想定利回りを下回ったものは一度もないよ!
それどころか利回りが増加したファンドが40%もあるんだ。
これぞキャピタルゲインも狙える不動産投資の醍醐味だね。

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