【COZUCHI】
港区南麻布プロジェクトの3ファンド同時考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
・港区南麻布プロジェクト-底地-
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
同一のエリアにある土地・建物・底地を別々に売却するため、３つのファンドに分かれています。
それぞれのファンド解説を今回はさせていただきます！
【追記】
2024/10/6~11で隣地の建物の追加取得ファンドが組成されます。
港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得という名前になっております。
追加取得ファンドの考察記事はこちら

結論
投資してもよい案件
どれか１つに投資するなら個人的にはビル２棟が好みです。
＊ここらへんについても解説しますが、好みの問題もあるかもしれません。

この記事でわかること
・港区南麻布プロジェクト3ファンドの基本情報
・港区南麻布プロジェクト-底地-の解説
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-の解説
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-の解説
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
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j-life-consultation.com

2024.11.19

COMMOSUS
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港区南麻布プロジェクト3ファンドの基本情報の基本情報

本ファンドは
・港区南麻布プロジェクト-底地-
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
の3ファンドに分かれています。
そのため同じ説明になることが考えられる
・各ファンドの基本情報
・ファンド概要
・エリアの特徴
・新規出資者はアマギフ1%還元
の説明をした後に、各ファンドについて１つ１つ説明していきます。

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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2024.11.11

各ファンドの想定利回りや投資期間情報

港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時
・募集金額：62,000,000円
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利5%(キャピタル1.5%、インカム3.5%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月10日19時
・募集金額：730,000,000円
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時
・募集金額：510,000,000円

全ファンド想定利回りと投資期間は『年利5%＋期間12ヶ月』になっております。
ただし、区分マンションファンドのみ『年利5%の内訳がキャピタル1.5%+インカム3.5%』『募集日時が1月10日』と違いがあります。
後ほど説明しますが個人的には『ビル２棟ファンド』が好みです。

港区南麻布プロジェクトの概要

ポイント
・広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象
・各々別の投資戦略に基づき運用する
・全体として割安に取得できている

東京メトロ日比谷線広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象となっています。
複数の区分マンションや底地といった、やや権利関係が複雑な物件を一度にまとめて売買決済することにより、全体として割安に取得できます。
その後、各々別の投資戦略に基づき運用し、最終的に売却を目指していきます。

広尾エリアの特徴

ポイント
・都心の高級住宅街
・恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分

港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街として知られています。
立地が東京メトロ日比谷線 広尾駅を利用することで、恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分と主要都市へのアクセス性に優れています。
不動産取得需要は旺盛であり、不動産の流動性が高いエリアであり、売買がしやすいと言えるでしょう。

新規出資者はアマギフ1%還元もある

ポイント
・新規出資者は投資額の1%がAmazonギフト券で還元される
・実質利回りは8.5%になる

現在COZUCHIではブログタイアップの新規登録キャンペーンと新規出資キャンペーンが開催しています。
下記にキャンペーンの中身を記載しておきます。

港区南麻布プロジェクト-底地-の解説

港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時
・募集金額：62,000,000円
ポイント
・底地の対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

底地の対象エリア

ポイント
・外苑西通りから一本入った立地の底地
・新たに賃貸マンションの建築中

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で底地の対象エリアは赤色部分になります。
西麻布の交差点からほど近く、六本木ヒルズなどへも徒歩でのアクセスが可能な場所です。
地上建物は建物の老朽化に伴って取り壊され、現在同一借地人により新たに賃貸マンションの建築中です。

運用戦略

ポイント
・借地契約に基づく地代収入が見込まれる
・借地権との併合による完全所有権化も視野に

借地契約に基づく地代収入が見込まれるため、不動産の期間利益を原資としてインカムゲイン配当を行う予定です。
借地権との併合による完全所有権化も視野に入れ最終的に外部売却を行うことでキャピタルゲインの獲得も目指します。

評価とリスクについて

ポイント
・地代収入が滞るリスク
・不動産の流動性リスク
・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・借地権との併合できれば利回り上昇の可能性？

ますリスク部分としては
①地代収入が滞るリスク
賃貸先が一社であるため、マルチテナント型の物件と比較してリスクは大きめ
②不動産の流動性リスク
完全所有権ではない不動産は利用・売却処分に一定の制約を受けるため流動性が低い
となっております。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『借地権との併合できるかどうか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

このあたりは僕の感想的な部分ですので、あてにしすぎないようにお願いします笑

港区南麻布プロジェクト-区分マンション-の解説

港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利5%(キャピタル1.5%、インカム3.5%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月10日19時
・募集金額：730,000,000円
ポイント
・区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

区分マンションの対象エリア

ポイント
・地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画
・所有権割合は66％
・賃貸需要は安定している

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で区分マンンションの対象エリアは赤色部分になります。
地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画です。建物全体に占める所有権割合は66％で、他者所有区画は全部で4区画です。
所有区画である地下1F～1階には中古輸入車ディーラーが入居する店舗、2階以上は幼児教室や小規模なサロンとして賃貸されています。
周辺の背後人口や駅からの利便性を考えると、賃貸需要は安定していると考えれます。

運用戦略

ポイント
・収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当
・各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行い売却

現在テナントも入っているので、ファンド運用期間中は収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行うことで、最終的にディベロッパーや投資家等へ開発用地として売却し、キャピタルゲインを獲得することも想定しています。

評価とリスクについて

ポイント
・空室及リスクと建物老朽化リスク
・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・各区分所有者から買い取れれば利回り上昇の可能性？

ますリスク部分としては
・空室及リスクと建物老朽化リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。
老朽化に関しては築43年が経過しているため、躯体設備の老朽化に伴う突発的な修繕項目が発生する可能性はあるかと思います。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『各区分所有者から買い取れるか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

本ファンドはインカムメインのファンドです。COZUCHIの強みは多少リスクがあってもキャピタルでのアップサイド配当かと思っています。
ただし、リスクとしては低い案件になっているかと思います。

港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-の解説

港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%）
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時
・募集金額：510,000,000円
ポイント
・区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

ビル２棟の対象エリア

ポイント
・ビル２棟
・私道部分は取得後廃道

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地でビル２棟の対象エリアは赤色部分になります。
一つの敷地の南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち北側1棟は外部テナントへの賃借された収益ビルとして、もう一方の南側の建物は従来売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸しして運用されていました。
私道部分は取得後廃道を行うことで建物の新築を考える上で容積率換算面積が増え、土地の資産価値は上がるものと考えられます。

運用戦略

ポイント
・現行テナントによる家賃収入からインカム配当
・利益が最大化できる売却手法を模索しながら売却

現行テナントによる家賃収入が見込まれることから、ファンド運用期間中は収益物件として収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
私道廃道の可能性もあることから、隣接物件との一体処分等、同時に取得する物件も含めて利益が最大化できる売却手法を模索しながら売却となっています。

評価とリスクについて

ポイント
・空室及リスクと建物老朽化リスク
・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・各区分所有者から買い取れれば利回り上昇の可能性？

ますリスク部分としては
・空室及リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『私道廃道にして容積率換算面積が増えるかどうか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

個人的にはこのファンドが一番COZUCHIらしい、ややこしいけどアップサイド配当の可能性も高い案件かと思いました。
どれか１つに投資するなら、このファンドにしようかと思っています。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

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2024.11.22

COZUCHI
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まとめ（投資するべきか）

結論
・投資てもよい案件！！
理由
・全ファンドの利回りは5.5%と高利回り
・全ファンド投資期間12ヶ月
・個人的にはビル2棟がおすすめ

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2024.11.22