【COZUCHI】
任意組合型の中長期運用型とは？
評判と特徴解析！
１万円から少額投資できる不動産クラウドファンディングのCOZUCHI
今回は『任意組合型の中長期運用型』について詳しく解説していきます！
この記事でわかること
・COZUCHIとは？
・任意組合型の中長期運用型の特徴
・中長期運用型のメリット
・中長期運用型のデメリット
・他商品と比較してみた
・倒産隔離とローンが使えるクラファン
・高利回り案件に投資する秘訣
COZUCHIとは？
| サービス名 | COZUCHI（コヅチ） |
| 運営会社名 | LAETOLI株式会社 |
| サービス開始年 | 2019年 ＊2021年にCOZUCHIへ名称変更あり |
| 実績 | 2.0～50.9% (5%~10%程度の案件が多い) |
| 公式サイト | COZUCHIの公式サイト |
COZUCHIは不動産クラウドファンディングサービスでもトップクラスに人気を誇るサービスです。
特徴としては、複数人が所有権を持っているなどで売却までの道のりがややこしい物件をまとめあげ、売却して高利回りを実現することが多いです。
そのためクラファン業界の中でも屈指の利回り実績を誇る会社となっています。
COZUCHIの実績などもっと詳しく！
任意組合型の中長期運用型の特徴
任意組合型の中長期運用型ファンドは『現物不動産』と同じように『長期にわたって安定した配当利回りを得る』ことを目的としています。
イメージとしては、『銀行融資が無い、現物不動産』に一番近いかと思います。
後ほど解説しますが、純粋に不動産リスクのみを負えることが最大のメリットかと思います。
中長期運用型は任意組合型の不動産投資クラウドファンディングです。組合員である投資家が事業者に業務の執行を委任し、事業者が業務執行組合員として事業運営を行うことで、不動産を実際に保有するのと同様のメリットが期待できます。中長期で定期的な配当を実現しながら、債券や銀行預金等より高いリターンを目指す投資商品です。
＊COZUCHIより引用
これがなんで中長期にわたって安定した配当を行うことになるのかを説明します！
中長期運用型のメリット
ポイント
・安定した利回りを長期に提供
・倒産隔離されている
・資産の圧縮効果がある
・半年に一度解約できる可能性
安定した利回りを長期に提供
ポイント
・年利3%~4%の物件を選定
・都心の値崩れしにくいリスクの低い物件
今までCOZUCHIは曰く付きの物件を持ち直して、短期で利益を追求するファンドが最大の特徴でした。
中長期運用型では年利3%~4%のインカムゲインを長期に渡って得続けることが目的となっています。
そのため物件も都心付近の値崩れしにくいリスクの低い物件が選定されています。
倒産隔離されている
ポイント
・任意組合型のファンド
・物件の所有者は投資家
・COZUCHI倒産時でも差押されない
中長期運用型ファンドは任意組合型となっています。
そのため投資家は複数いる物件の所有者の1人となります。
そのため、COZUCHI運営が倒産した場合でもCOZUCHIの資産では無いため差押などはされません。
運営会社の倒産リスクが限りなく低い倒産隔離システムになっているといえます。
通常の不動産クラウドファンディング
一般的に匿名組合型のクラファンがほとんどです。
匿名組合型では物件の所有者は運営会社のため、物件が良くても運営会社が倒産すれば差押されます。
そのため、通常のクラファンでは常に運営側のリスクも投資家は負うことになります。
資産の圧縮効果がある
ポイント
・現物不動産と同様に資産圧縮効果がある
・現金よりも不動産のほうが資産価値が低く見積もられる
・都心の投資用不動産は効果が高くなりがち
相続評価額は、現金よりも不動産の方が価値が低く見積もられます。そのため、相続税対策に用いられることが多いです。
任意組合型でも現物不動産と同じように資産を圧縮することができます。
また、COZUCHIが狙っている都心の不動産は資産の圧縮効果が高くなりがちという特徴もあります。
半年に一度解約できる可能性
ポイント
・半年に一度、中途売却の機会
・リセールファンドを利用する
6ヶ月に１回のペースで配当収益を得られ、そのタイミングで解約することもできます。
必ず解約できる保証はありませんが、COZUCHIがリセールファンドという形で新規出資者を募ってくれます。
過去の実績からリセールファンドを用いれば、解約することができる可能性は高いのではないかと考えています。
中長期運用型のデメリット
デメリット
・優先劣後システムはない
・利回りは低めに設定
優先劣後システムはない
ポイント
・不利益は投資家も平等に負う
・優先劣後構造はない
今回は投資家も物件の所有者のため、物件の不利益は投資家も平等に負います。
もし物件収益が一時的に落ちた場合は、投資家の収益も落ちます。
通常の不動産クラウドファンディング
多くのクラファンでは優先劣後構造の仕組みが採用されています。
劣後出資が30%だと仮定すると、その分までは収益が落ちても投資家側の不利益はありません。
利回りは低めに設定
ポイント
・安定した長期的な配当が目的
・融資は受けていない
中長期運用型ファンドは『長期的な配当を目的』としています。
そのため物件は都心付近の収益不動産を中心に選定される予定です。
また、今回は銀行による融資などは受けないためレバレッジ効果も得られません。
都心のリスクの低い物件で、レバレッジ効果なしでは年利3%~4%がが妥当かと思います。
いろんな商品と比較してみた
中長期運用型と短期運用型
| 中長期運用 | 短期運用 | |
|---|---|---|
| スキーム | 任意組合型 | 匿名組合型 |
| 利回り | 3~4%程度 | 6%以上の高利回りが多い |
| 運用期間 | １０年程度の中長期 | 数ヶ月〜２年程度 |
| 最低出資額 | 10万円 | 1万円 |
| 不動産の所有権 | ◯ | × |
| 劣後出資 | × | ◯ |
| 事業者倒産リスク | 隔離効果に期待 | 有 |
| 配当頻度 | 半年に１回 | 償還時 |
| 売却・換金 | 半年に１回、売却機会 | いつでも可能 ＊換金手数料はかかる ＊COZUCHIの場合 |
比較すると、やはり中長期運用型はそれなりの金額を数年間ほったらかしで運用したい人におすすめかと思います。
１０年後にCOZUCHIがどうなっているか不明瞭である以上、倒産隔離は必須かと思います。
その点で優秀なので、『大量のお金をどこかで長期間運用したい！』という方を想定したサービスだと思います。
中長期運用型と現物不動産で比較
| 中長期運用型 | 現物不動産 | REIT | |
|---|---|---|---|
| 物件の選定 | 募集案件から選択 | 自分で選択 | おまかせ |
| 日々の値動き | 短期的では小 | 短期的では小 | 大 |
| 必須資金 | 10万円〜 | 数百万円〜 | 数万円〜 |
| 管理・運用 | おまかせ | 自分 | おまかせ |
| 節税対策 | ◯ | ◯ | × |
| ローン (レバレッジ効果) | 無 | 使える | 無 |
こうみてみると、中長期運用型と現物不動産は似ていると思います。
ただし、中長期運用型のメリットでもありデメリットでもあるのがローンによるレバレッジ効果が無いことです。
そのため安定した物件を選定すると利回りは低くなってしまいます。
ちなみに不動産クラウドファンディングで現物不動産投資最大のメリットである『レバレッジ効果』を使える会社はあるの？
という質問にも答えます！
結論は『ある』ので、下記で紹介していきます。
レバレッジ効果と倒産隔離を使えるLEVECHY
| サービス名 | LEVECHY (レベチー) |
| 社名 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
| 代表取締役 | 高 将司 |
| 本店所在地 | 東京都港区六本木6-7-10 簗場ビル3F |
| 利回り実績 | サービス開始直後です。 償還実績が出来次第更新します。 |
| 公式サイト | LEVECHY (レベチー)公式HP |
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることで『倒産隔離』や『レバレッジ効果』を使用できる不動産クラウドファンディング会社です。
3号4号の許可の取得は非常に難しく、不動産クラファン界隈で取得できている会社はほとんどありません。
LEVECHYをもっと詳しく
LEVECHY (レベチー)の仕組み
LEVECHY (レベチー)の仕組みはクラウドファンディングです。
ですが、不動産特定共同事業3号4号を利用したSPCスキームを利用しているため、通常の不動産クラファン会社とは仕組みが少し違います。
一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
LEVECHYではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『銀行融資』『倒産隔離』『信託保全』が可能になり、『レベル違いの安全性と高配当』に結びつきます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
下記記事ではレバレッジ効果や倒産隔離がなぜできるか？などをより詳細に解説しています。
LEVECHYをもっと詳しく
LEVECHYと比較してみた
| LEVECHY | 通常のクラファン | |
|---|---|---|
| スキーム | 匿名組合型 | 匿名組合型 |
| 利回り | 6%以上が多い予定 | 3%~6%が多い |
| 運用期間 | １年から〜 | 数ヶ月〜２年程度 |
| 最低出資額 | 1万円 | 1万円 |
| 不動産の所有権 | × | × |
| 劣後出資 | ◯ | ◯ |
| 事業者倒産リスク | 隔離効果に期待 | 有 |
| 配当頻度 | 償還時 | 償還時 |
| 売却・換金 | 原則不可 | いつでも可能 ＊換金手数料はかかる ＊COZUCHIの場合 |
やはりレバレッジ効果による利回り上昇で『同じ利回り物件に投資した際はLEVECHYの方が利回りが良くなる』のは非常にメリットとなっています。
また、倒産隔離効果があるので、中長期の出資にも対応しやすいのもポイントですね。
高利回り案件に投資する秘訣
じぇいが投資したい案件
・利回りは６％以上の案件
・投資期間はできれば１２ヶ月以下の案件
上記の条件を中心に投資しています。
こういった不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは激アツ案件以外はスルーして、美味しいところだけ食っていくのがじぇいのスタイルだね。
ただし上記の条件のような激アツ案件は出現確率が少ないのも事実だね。
それでも投資できる理由は複数のクラウドファンディング会社を常にチェックしているからだね。
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
googleカレンダー上で、じぇいが監視している会社のファンド情報が自動更新＋一括管理できる「利回りカレンダー」というツールを作りました！
まとめ
中長期運用型はこんな人におすすめ
・大きめの額を運用したい人
・中長期に安定した配当を受け取りたい人
・節税効果を利用したい人
今までのCOZUCHIとは特徴が大きく違い『中長期への安定的な配当収入を目的』としています。
そのため、短期で利益を追求したい！！
という人には不向きなサービスかと思います。
今まで以上い資金に余裕にある方が参加してみると面白いかもしれません。
