【COMMOSUS】
福岡大橋プロジェクトの投資考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
福岡 大橋プロジェクト (エムトラスト#4)ですね！
利回り・貸付先・担保情報・ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
福岡 大橋プロジェクト (エムトラスト#4)の基本情報
| ファンド名 | 福岡 大橋プロジェクト (エムトラスト#4) |
|---|---|
| 利回り | 6% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2024/2/29運用開始) |
| 募集金額 | 9100万円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年2月21日13時〜 |
| 担保 | あり ・抵当権第1順位の不動産が担保 |
| 保証 | なし |
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利6%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
担保不動産の安全性を測る指標であるLTVは79.8%となっており、十分な水準かと思います。
総合的にみて、安全面は問題ないのではないかと考えています。
＊いつもなら投資したい！ですが、最近は高利回り案件が増えてきているので投資しても良いにしております。
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
福岡 大橋プロジェクト (エムトラスト#4)
ポイント
・本ファンドの概要
・エムトラスト社について
・本物件の売却戦略について
・担保評価について
本ファンドの概要
ポイント
・エムトラスト社に貸付
・福岡市南区大橋に所在する土地及び建物の代金
・開発用地として第三者への売却を予定
エムトラスト社に貸付を行うファンドです。
福岡市南区大橋に所在する土地及び建物の取得代金に充当します。
開発用地として第三者へ売却することを予定しており、その売却代金または自己資金によって、借入金の元本および利息の弁済を行う計画です。
エムトラスト社について
ポイント
・2015年設立の不動産会社
・2023年9月の業績は売上高301億円
・最近ヤマワケエステートと業務提携している
最近ヤマワケエステートのファンドでよく名前を見るエムトラスト社が貸付先です。
数ヶ月で10件ほどヤマワケに物件提供をしており、年利10%超えの案件ばかりなので、優良物件の取得の腕前はかなりのものかと思います。
不動産クラファンのヤマワケエステートの詳細はこちら
エムトラスト社は狭小地や複雑な権利関係がある物件など難易度が高い物件の開発に強みを持っている会社です。
2023年に福岡支社を設置し、福岡エリアでも事業展開をしています。
2023年9月の業績は売上高301億円（前期比136.9％）、営業利益13億円（前期比微増）と増収増益となりました。
安心ポイント
直近決算時点では合計貸付金額を大幅に超える現預金残高があるなど一定のキャシュポジションを維持しており、仮に物件売却のシナリオに変更が生じても自己資金で一定程度対応できるとしています。
もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保＆貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
案件の詳細についても見ていきましょう。
本物件の売却戦略について
ポイント
・大橋駅から徒歩8分に位置する土地及び建物
・博多駅や天神駅へのアクセス良好
・同物件の権利調整を行い、開発用地として第三者へ売却
大橋駅から徒歩8分に位置する土地及び建物の取得を行います。
同物件を権利調整後、開発用地として第三者への売却を予定しています。
エムトラスト社の紹介でもあったように、権利関係がある物件など難易度が高い物件の開発に強みをもっているので、得意分野にはなります。
立地としては最寄駅である大橋駅が博多駅や天神駅へのアクセス良好となっており、ベッドタウンとして高い人気を誇ります。
大橋駅周辺にはスーパーマーケットや家電量販店、ドラッグストア、飲食店などもあり、生活利便性が高いエリアです。
メインシナリオは住宅用地として第三者への売却ですが、売却活動の進行状況や収益性などによっては建物を建築し、販売する計画も視野に入れています。
それでは担保についても確認していきます。
担保評価について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第1順位を設定
・LTVは約79.8%
対象物件を不動産担保として抵当権第1順位を設定します。
不動産評価額は約1億1,400万円となっております。
今回の貸付金額である9100万円からLTVを計算すると、約79.8%となっております。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85％以下を出資基準にしており、充分な水準かと思います。
＊AGクラウドファンディングの詳細はこちら
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
担保もしっかりしているし、現金残高もあるなら安全性は高そうに見えるね。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件
理由
・高利回り
・貸付先はエムトラストで黒字経営企業
・担保も充分でキャッシュも持っている
・総合的に安全性は高そう
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利6%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
担保不動産の安全性を測る指標であるLTVは79.8%となっており、十分な水準かと思います。
総合的にみて、安全面は問題ないのではないかと考えています。
＊いつもなら投資したい！ですが、最近は高利回り案件が増えてきているので投資しても良いにしております。
