【COMMOSUS】
千葉県浦安EXITファンドの投資考察！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
千葉県浦安 EXITファンド(ビゲスト#1)の基本情報
| ファンド名 | 千葉県浦安 EXITファンド(ビゲスト#1) |
|---|---|
| 利回り | 5% |
| 運用期間 | 9ヶ月 (2023/6/20運用開始) |
| 募集金額 | 2.1億 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2023年6月12日13時～ |
| 担保 | あり |
| 保証 | なし |
結論から話しておくと、『お金が余っているなら投資もあり』な案件です！
本案件は「年利5%+投資期間9ヶ月」とそこそこ高利回りな案件になります。
ただし、EXITファンド＋担保ありの低リスクな案件となっているため、魅力的です。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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ポイント
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【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！
千葉県浦安 EXITファンド(ビゲスト#1)
ポイント
・浦安駅から徒歩4分と駅近の物件
・EXITファンドである
・ビゲスト社の抵当権付債権に質権設定
・本ファンドにおける不動産評価
浦安駅から徒歩4分と駅近の物件
ポイント
・浦安駅から徒歩4分
・商業施設が充実
・東京駅までは京葉線で約15分
対象不動産は東京地下鉄（東京メトロ）東西線の浦安駅から徒歩4分と駅近の物件です。
浦安エリアには東京ディズニーリゾートなどがあり、非常に商業施設が盛んで資産価値も上昇傾向にあります。
また、東京メトロ東西線とJR京葉線が接続しており、東京駅までは京葉線で約15分と東京都心へのアクセスが良好です。
ディズニーに行ったことある人は浦安駅を利用したことがある人も多いんじゃないかな？
僕も学生時代はそこに宿泊していましたね。
EXITファンドである
ポイント
・売却先と売却価格が決まっている
・売買契約が解除となるリスクはある
本ファンドはEXITファンドのため不動産物件の売却先と売却価格が事前に決定しています。
もちろん売買契約が解除となるリスクはありますが、一から売却先を探すよりははるかにリスクが少ない商品となっています。
何事もなければ、このままファンドは締結に向かっていく予定です。
ビゲスト社の抵当権付債権に質権設定
ポイント
・コモサスバンクが抵当権付債権に質権を設定
・資金回収のリスクが減る
コモサスバンクが抵当権付債権に質権を設定して、出資金が回収できなくなるリスクを最小限に抑えています。
・融資先の売買契約が不履行になった場合
→ビゲスト社が担保不動産を回収して債権を確保
・ビゲスト社が債務不履行になった場合
→コモサスバンクが担保不動産の売却・競売等によって資金回収
というような形でリスクが抑えられています。
質権とは借入金の担保として不動産を占有する権利で、法律によって定められています！
本ファンドにおける不動産評価
ポイント
・不動産担保評価額は約2.5億円
・LTVは85％
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
少し難しいワードが出てきましたが、『不動産評価額の85%を出資している』ということです。
この額の計算方法は、
・周辺の不動産成約事例では平均坪単価130万円〜230万円
・地型が長方形であり、容積も200％
・駅4分以内のまとまった土地
ということを加味して、坪単価175万と試算し約2.5億円と考えられています。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・余剰資金があれば投資もあり
理由
・年利5%はそこそこ高利回りレベル
・期間は９ヶ月で投資しやすい
・リスクも限定的
今回の案件は『年利5％＋期間9ヶ月』とそこそこ高利回りレベルです。
ただ、EXITファンドである点＋担保をCOMMOSUSが持っている点からリスクはかなり低めの案件かと思います。
その点の踏まえて『余剰資金があれば投資もあり』とさせていただきました。
