【COMMOSUS】
中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）
の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）ですね！
利回り・貸付先・担保ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ
中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）の基本情報
| ファンド名 | 中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号） |
|---|---|
| 利回り | 6% |
| 運用期間 | 18ヶ月 (2026/1/30運用開始) |
| 募集金額 | 3億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2026/1/15~19 |
| 担保 | あり（土地に対する根抵当権第1順位） |
| 保証 | なし |
中野区新井の土地を取得し、新築賃貸マンションを建設して完成後に第三者へ売却する、開発寄りのプロジェクトです。
担保は対象土地に対する根抵当権第1順位で、LTV71.8%と水準は悪くありません。都内住宅地で流動性が見込みやすい点は強みです。
一方で、出口は「完成後の売却」であり、建築コストや市況（投資家利回り上昇など）の影響で売却が長期化するリスクは残ります。保証がない以上、最後は“会社体力＋担保換価”でどこまで守れるかの勝負になります。
総じて本案件は「上場企業の信用力で下支えしつつ、担保は中程度、開発要素のブレもあるミドルリスク案件」として、分散投資の一部で参加するのはアリ、ただし一点張り前提ではない、という印象です。
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中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）
ポイント
・本ファンドの概要
・貸付先について
・貸付先の財務状況
・担保について
・担保物件について
・貸付先の業績など
・感想(AI評価)
本ファンドの概要
ポイント
・株式会社明豊エンタープライズ（東証スタンダード：8927）への融資型ファンド
・中野区新井の土地取得（のち賃貸マンションを建設→完成後に第三者売却予定）
・担保：土地に対する根抵当権 第1順位（LTV 71.8%）／保証なし
COMMOSUSの「中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）」は、明豊エンタープライズ社に対する貸付（ソーシャルレンディング）型のファンドです。
資金使途はシンプルで、中野区新井の土地購入費用。
土地取得後は、
- 賃貸マンションを建設
- 完成後に第三者へ売却
- その売却代金＋自己資金で返済
という、**開発→売却（出口はキャピタル）**の設計になっています。
投資家側の条件は、
- 年利：6.0%（税引前）
- 運用：約18ヶ月（途中解約なし前提）
- 利払い：毎月
- 元本：期末一括償還
- 担保：土地に第1順位の根抵当（LTV 71.8%）
- 保証：なし
数字だけ見ると、「上場デベ×担保あり×18ヶ月で年6%」。
派手さはないですが、狙いは「担保と会社体力で守りつつ、そこそこの利回りを取りにいく」タイプです。
貸付先について（株式会社明豊エンタープライズ）
ポイント
・東証スタンダード上場の総合不動産デベロッパー（首都圏中心）
・賃貸マンション・アパートの開発／販売がコア
・ビジネスモデル上、在庫（開発用地・仕掛）と借入を回して利益を出すタイプ
明豊エンタープライズ社は、首都圏中心に賃貸マンション・アパート開発を手掛ける上場デベロッパーです。
この手の会社はざっくり言うと、
- 土地を仕入れる
- 建てる（または建つ前提で仕込む）
- 完成・引渡しで売上計上
の“回転”で利益を作ります。
なので評価のコツは、会社名が上場かどうか以上に、
「不動産市況が悪い局面で在庫と資金繰りが詰まらないか」
「出口（売却）が遅れたときに耐えられるか」
ここを見に行くのが重要です。
貸付先の財務状況（上場企業なので公開情報で確認）
ポイント
・直近通期（2025年7月期・連結）：売上・利益とも増収増益で黒字
・BSは“デベロッパーらしく”、販売用不動産／仕掛が厚く、有利子負債もそれなり
・一方で、自己資本も積み上がっており、現預金も一定水準ある
事業者説明にもある通り、明豊エンタープライズは直近通期（2025年7月期・連結）で、
売上高 29,796百万円／営業利益 3,374百万円／親会社株主に帰属する当期純利益 1,894百万円を計上しています。
バランスシート面では（2025年7月期・連結）、
- 総資産：29,099百万円（約291億円）
- 純資産：9,527百万円（約95億円）
- 自己資本比率：32.7%
また、借入金（短期＋長短合計）も読み取れる範囲で約159億円規模あり、
開発型デベとしては“普通にレバレッジを使う体質”です。
ここは良くも悪くもで、
- 上場で情報開示がある＝透明性は高い
- ただし 不動産会社は（上場でも）在庫と借入の回転で収益がブレやすい
なので、本件も「会社信用だけで買う」より、
**担保がどの程度“現実に回収の下支えになるか”**を重視するのが合理的だと思います。
担保について
ポイント
・土地に対して根抵当権 第1順位、LTV 71.8%
・評価額と貸付の差は約1.18億円（約28%）だが、処分時はディスカウントと費用を見込む必要あり
・保証なし＝“最後は担保と会社体力”勝負
本ファンドは、対象土地に根抵当権 第1順位を設定し、**LTV 71.8%**とされています。
金額感を単純化すると、
- 評価額：4.18億円
- 貸付：3.00億円
- 評価クッション：約1.18億円（約28%）
という構造。
ただし、ここは毎回言うやつですが、実際に担保処分となった場合は、
- 売却までの時間
- 仲介・登記などのコスト
- 競売や任意売却のディスカウント
- （開発途中なら）未完成・現場リスク
で、評価額どおりに回収できるとは限りません。
体感としては、
「LTV 70%台＝数字は悪くないが、“余裕たっぷり”とまでは言いにくい」
という位置づけ。
読者目線での“重要チェックポイント”はこの3つです。
- 根抵当の極度額が、元本＋利息＋遅延損害金＋費用を十分カバーする設計か
- 担保が「土地のみ」なら、建物側の権利関係が複雑化しない設計か（開発途中で揉めると回収が遅れがち）
このへんがクリアなら、担保の“機能”への信頼度は上がります。
担保物件について
ポイント
・「中野区新井」エリア、最寄りは西武新宿線「沼袋」徒歩8分（事業者説明）
・周辺の公示地価・地価データを見る限り、住宅地でも㎡単価60〜90万円級のレンジが普通にある
・土地担保は“売れる市場があるか”が大事。沼袋〜新井は住宅需要が見込める立地
対象は「中野区新井」エリアの土地。
沼袋駅徒歩圏ということで、都心アクセスと住宅地ニーズのバランスが良いゾーンです。
地価の肌感としても、たとえば近隣の公示地価ベースでは、
- 中野区新井4丁目の標準地で 631,000円/㎡（2025年 公示地価）
- 沼袋駅周辺の地価は、地点によって 55.6万〜90.5万円/㎡、平均 約70.7万円/㎡ といったデータが見えます
- 新井エリアの住宅地平均として 74.5万円/㎡ とする整理もあります
もちろん「対象地がどの地点・どの条件か」で価格はブレますが、
**“土地としての流動性（＝売れる市場）がある立地”**という意味では、担保の地力は悪くない印象です。
また、出口は「賃貸マンションを建てて売る」なので、
買い手（投資家）はざっくり **キャップレート（期待利回り）**で値付けします。
直近の投資家調査では、東京の賃貸住宅の期待利回りが3%台後半で横ばいという整理が続いています。
この前提が崩れない限り、完成後の売却市場は作りやすい一方、
**金利上昇や市況悪化でキャップレートが上がる（＝価格が下がる）**と、出口は鈍りやすい点には注意です。
貸付先の業績など
ポイント
・2025年7月期は増収増益（通期は好調）
・ただし不動産会社の四半期は“引渡しのタイミング”でブレやすい
・（参考）2026年7月期1Qは前年同期比で減収減益スタートだが、計画線上の説明もある
補足として、2026年7月期 第1四半期（2025/8〜10）は、売上高 4,921百万円、営業利益 411百万円など前年同期比で減少しています。
ただ、デベロッパーは「引渡しの山」がどこに来るかで四半期が普通に凸凹するので、
ここは“単発で即ネガ”というより、通期計画と在庫・資金繰りが崩れてないかを見るのが大事です。
感想(AI評価)
ポイント
・ポジ：上場デベ／土地担保1順位／毎月利払い／立地の地力はある
・注意：年6%で資金拘束〜2027/7、LTV71.8%は「守り切れるかは処分条件次第」
・結論：“分散前提なら参加はアリ。ただし一点張りの利回り案件ではない”
率直に言うと、この案件は、
- 上場企業が借り手で透明性が高め
- 土地担保1順位で、回収の下支えがある
- 毎月利払いで持ちやすい
という意味で、融資型の中では“比較的わかりやすい部類”です。
一方で、
- **年6%**は、融資型としては“そこまで高くない”
- 運用約18ヶ月で、途中解約できない資金拘束
- **LTV71.8%**は「数字はOK寄り」でも、実際の処分はディスカウントと費用が出る
- 開発途中に何か起きると、回収は“時間”がかかりやすい（＝遅延リスクが現実的）
ここが気になるポイント。
なので僕のスタンスをまとめると、
- 担保で概ね回収できればOK
- 資金拘束（〜2027/7）も許容
- ただし リスクに対して利回り6%が“釣り合う”と感じるかは人による
という前提なら、分散投資の1本としては参加はアリ。
ただし、**「利回り目的で強く攻める案件」ではなく、“守りを意識したミドル枠”**として持つのが無難だと思います。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2025/11月時点で上記のような案件組成がされています。
＊直近50件にしぼって表示しています
年利6~8%の案件が多くなっています。
過去の投資期間実績
2025/11月時点では上記のような投資期間のファンドが組成されています。
一番多いのは期間12ヶ月の案件となっており、8~12ヶ月の案件が多いと思われます。
まとめ
まとめ
・利回りは年6.0%で中堅〜やや高め
・運用は約18ヶ月で“短期寄り”ではない
・貸付先は上場デベだが市況影響は受ける
・担保は1順位・LTV71.8%でそこそこ
中野区新井の土地を取得し、新築賃貸マンションを建設して完成後に第三者へ売却する、開発寄りのプロジェクトです。
担保は対象土地に対する根抵当権第1順位で、LTV71.8%と水準は悪くありません。都内住宅地で流動性が見込みやすい点は強みです。
一方で、出口は「完成後の売却」であり、建築コストや市況（投資家利回り上昇など）の影響で売却が長期化するリスクは残ります。保証がない以上、最後は“会社体力＋担保換価”でどこまで守れるかの勝負になります。
総じて本案件は「上場企業の信用力で下支えしつつ、担保は中程度、開発要素のブレもあるミドルリスク案件」として、分散投資の一部で参加するのはアリ、ただし一点張り前提ではない、という印象です。
