BATSUNAGUの沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンド！

今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンドに投資するべきか考察したよ！

結論
投資してもよい案件
賃料固定での年利8％は非常に魅力的。
年末年始キャンペーンで2%分のアマギフバック込みなら年利10%相当。
期間12ヶ月だと財務不安が付きまとうので、その点で少し評価ダウンか。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。

併せて読みたい！
BATSUNAGUの実績や会社詳細！

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沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンドの基本情報
沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンド
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
まとめ（投資するべきか）

沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンドの基本情報

ファンド名	沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンド
利回り	8%(10%) ＊2%分のAmazonギフト券バック
運用期間	12ヶ月(2025/2/1運用開始)
募集金額	3000万円
募集方式	抽選
募集期間	12/27~1/9
備考	劣後出資比率9.09%

本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
賃料固定での年利8％は非常に魅力的。
年末年始キャンペーンで2%分のアマギフバック込みなら年利10%相当。
期間12ヶ月だと財務不安が付きまとうので、その点で少し評価ダウンか。

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沖縄県国頭郡本部町美ら海水族館近隣エリア宿泊施設再生ファンド

ポイント
・本ファンドの概要
・マスターリース契約
・収益計算
・競売物件で格安取得の可能性
・物件や立地情報
・出口の予想
・注意点

本ファンドの概要

ポイント
・沖縄の元宿泊施設の再生案件
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・劣後比率9.09%

本ファンドは、元々宿泊施設として運用されていた沖縄の物件が投資対象です。
宿泊運用を行いつつ、さらなるバリューアップを検証・実施し、売却を狙います。
投資家保護の一環で、施設運営である株式会社LCディベロップメンツとマスターリース契約を行うことで、賃料固定での配当を受け取ります。
劣後出資比率は9.09%となっています。

まず我々の配当原資であるマスターリース契約について考えます。

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マスターリース契約

ポイント
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・賃料固定契約

株式会社LCディベロップメンツに貸出を行い、そこからの賃料で配当金を捻出します。
マスターリース契約ですので、賃料固定で安定した配当が見込めます。
ちなみに株式会社LCディベロップメンツはBATSUNAGU運営会社の株式会社リムズキャピタルグループです。

マスターリース契約の内容も確認していきます。

収益計算

ポイント
・総募集額は3300万円
・580万円の利益が必要

本ファンドは総募集額3300万円(うち優先部分3000万円)ですので年利8%で運用した場合は264万円の利益は必要です。
マスターリース契約での収益：3,600,000円
年間費用
・建物管理費用：50,000円
・火災保険：100,000円
・税金：100,000円
・修繕費と予備費：100,000円
・管理費：363,000円
合計：713,000円
となっており利益が2,887,000円ですので、配当分は賄えております。

とりあえず配当は安泰そうですね。
今回は債権整理の中で出てきた物件とのことなので、どういった物件かもみていきます。

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競売物件で格安取得の可能性

ポイント
・債権整理の案件
・競売公売ネットに出ていた
・格安取得の可能性

債権整理の案件の案件ということで、ためしに競売公売ネットを見てみるとおそらく同一の物件が売りに出されていました。
＊所在地や床面積が一致していたので合ってると思います。
管轄が那覇地方裁判所名護支部になっていたので、競売物件かと思われます。

競売とは
金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることにより、担保としていた債務者の不動産などの財産を差し押さえ、裁判所の権限によって強制的に売却すること。一番高く買ってくれる人に売却し、その代金は債務の返済に充てられます。
また競売物件と公売物件の比較も載せておきます。(今回はたぶん競売)

	競売物件	公売物件
債権者	民間企業・個人	国税局、自治体
管轄	裁判所	国・地方自治体
価格	公売物件より安くなる傾向がある	市場価格並みになることがある

一般的に競売物件は市場価格の3割安程度で取引されることが多いようです。
立ち退き交渉などが必要などのでデメリットもありますが、今回の案件ではすでに終わってるか、必要なかったのか、関係なさそうです。

安く買えていそうですね。
次に物件の立地情報などをみていきます。

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物件や立地情報

ポイント
・『Ｍｏｔｏｂｕ　ｉｎ』というホテル
・空港から車で10分
・美ら海水族館まで車で8分
・一棟貸切タイプ

『Ｍｏｔｏｂｕ　ｉｎ』というホテルが対象物件のようです。
・空港から車で10分
・美ら海水族館まで車で8分
の立地であり、一棟貸切タイプで宿泊予約をとることができます。
現状の値段は2月の平日では1泊24,801円で貸し出されていました。
ただし
・沖縄という観光地は閑散期と繁栄期で3倍くらい値段が違う
・今から再生してバリューアップする
ということですので、あまり現状の値段は当てにならないかと思います。

次に出口の予想をしていきます。

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出口の予想

ポイント
・最終的に売却予定
・ただし自社買取などの可能性もありそう

BATSUNAGUファンドは基本的には
・第三者売却
・次のファンドに再組成
・自社買取
などの全ての全ての出口想定があり得ますが、まずは弊社関連会社を含む第三者への売却を想定しています。
最終出口が自社関連会社の可能性もあるので、劣後出資比率も考慮すれば元本毀損リスクは少ないかと思います。
また、今回の案件は競売案件ですのでそもそもの取得単価が相場より低い可能性が高いです。
このこともメリットの１つかと思います。

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注意点

注意点
・財務状況はいまいち
・今年の3月にクラファンの免許がパワーアップ

ファンドに関しては良いと思うのですが、運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
今年の3月にクラファンの免許を小規模から1号2号にパワーアップさせて、頑張っていこう！という気概は感じられますので、応援したい気持ちはあります。

今回も期間12ヶ月と1年以下の案件ですので、多少財務が悪くても出資しやすいかとは思います。
倒産リスクはどうしてもあるので、多額のお金を突っ込むのは避けましょう。

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BATSUNAGU(バツナグ)の実績

BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。

ファンド	年利	投資期間
ファンド1	年利6%	期間12ヶ月
ファンド2	年利7%	期間12ヶ月
ファンド3	年利7%	期間12ヶ月
ファンド4	年利6%	期間6ヶ月
ファンド5	年利6%	期間24ヶ月
ファンド6	年利6%	期間24ヶ月
ファンド7	年利6%	期間11ヶ月15日
ファンド8	年利10%	期間3ヶ月
ファンド9	年利10%	期間4ヶ月
ファンド10	年利10%	期間3ヶ月
ファンド11	年利10%	期間3ヶ月
ファンド12	年利7% ＊アマギフ3%バックあり	期間12ヶ月
ファンド13	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド14	年利10%	期間3ヶ月
ファンド15	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド16	年利10%	期間12ヶ月
ファンド17	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月