【オルタナ】
三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜の投資解説！
ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・まとめ（投資するべきか）
オルタナのキャンペーン情報
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報酬
①：オルタナの口座開設を完了した方に現金500円をプレゼント
②：オルタナの対象案件の累計投資額に応じて現金最大55,000円をプレゼント
累計投資額 | プレゼント金額 |
|---|---|
10万円以上 | 1,000円 |
30万円以上 | 4,000円 |
50万円以上 | 7,000円 |
100万円以上 | 15,000円 |
300万円以上 | 55,000円 |
オルタナ冬の「大」ボーナスジャンボ
期間：2024/12/17~2/13
対象：10万円以上の入金
内容↓
10万円入金で1口の抽選参加権利となり、計４回の抽選に参加できる。
＊応募口数の上限はございません
＊新規勢は優遇措置あり
【抽選日】
第1回 2024年12月24日（火）クリスマスプレゼント🎅
第2回 2025年1月10日（金）お年玉プレゼント🎍
第3回 2025年1月31日（金）少し早めのバレンタイン🍫
第4回 2025年2月14日（金）バレンタイン本番💝
＊抽選日の前日23時59分59秒までの入金が必要
【当選者数・当選金額】
第1回抽選 計20万2,400円（100名 × 2,024円）
第2回抽選 計15万円（15名 × 10,000円）
第3回抽選 計15万円（15名 × 10,000円）
第4回抽選 計49万8,150円（246名 × 2,025円）
【本キャンペーン期間中に新規で口座開設を行った方】
・第1回2024/12/24抽選：
・第2回2025/1/10抽選：応募口数が2025倍
＊第3回、4回は全てのお客様の応募口数が1倍
三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜の基本情報
| ファンド名 | 三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜 |
|---|---|
| 利回り | 年3.6% ＊インカム部分のみの年利 |
| 運用期間 | 5年1ヶ月 |
| 募集方式 | 先着＆抽選 一部を先着制で案内している |
| 募集期間 | 1月24日〜3月6日 |
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利3.6%+投資期間5年1ヶ月」と長期スパンの案件となっています。
購入時から含み益出る設計で割安取得できたのだと思います。
東京の好立地レジデンスにまとめて投資できる良い機会かと。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜
ポイント
・本ファンドの概要
・主要駅から近い4物件（計136部屋）の築浅レジデンス
・ALTERNA学芸大学
・リーラ中野
・Brillia ist 浅草橋
・ALTERNA大塚
・割安価格で習得できている
・東京23区の賃貸マンションについて
・倒産隔離で長期でも安心
・借入併用案件のメリットとリスク
・J-REITと比較(価格変動リスク)
・キャンペーン情報
・感想(利回り上昇の可能性)
本ファンドの概要
ポイント
・東京主要駅付近の4物件の築浅レジデンス
・計136部屋
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得
東京主要駅付近の4物件の築浅レジデンス(計136部屋)が投資対象となります。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
また、想定年利3.6%はインカム部分の収益となり最終的な売買損益は別途付与されます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓
主要駅から近い4物件（計136部屋）の築浅レジデンス
ポイント
・東京主要駅付近の4物件の築浅レジデンス
・計136部屋で空き8部屋
・ALTERNA学芸大学
・リーラ中野
・Brillia ist 浅草橋
・ALTERNA大塚
投資対象は、新宿・渋谷・東京などの主要駅から近い4物件（計136部屋）の築浅レジデンスです。
以下が投資対象の名称になります。
・ALTERNA学芸大学
・リーラ中野
・Brillia ist 浅草橋
・ALTERNA大塚
現在計136部屋で空き8部屋となっており、いずれも高稼働率の物件となっています。
立地も最寄駅から2~10分となっており、乗降客数の多い主要駅付近に位置しています。
＊稼働率94%で2024/11/30時点のデータです。
各物件の詳細についても掲載していきます。
ALTERNA学芸大学
ポイント
・2022年11月竣工
・5階建で25部屋のデザイナーズマンション
・部屋タイプは全室1R
・稼働率96%
＊2024年11月末時点
・学芸大学駅徒歩9分
2022年11月竣工、5階建で25部屋からなるデザイナーズマンションです。
全室1Rで2024年11月末時点で稼働率96.0％となっています。
東急東横線「学芸大学」駅 徒歩約9分となっています。
以下主要駅までの距離です↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約19分 | 乗換1回 |
| 渋谷駅 | 約7分 | 乗換なし |
| 池袋駅 | 約21分 | 乗換なし |
| 東京駅 | 約35分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約27分 | 乗換1回 |
主要駅までのアクセスも良いので、好立地物件かと思います。
リーラ中野
ポイント
・2022年9月竣工
・12階建のデザイナーズマンション
・1K、1LDKを中心
・総戸数38戸中27戸が投資対象
・稼働率93.4％
＊2024年11月末時点
・中野駅徒歩約10分
2022年9月竣工、12階建のデザイナーズマンションで、総戸数38戸中27戸が投資対象です。
1K、1LDKが中心で2024年11月末時点で稼働率93.4％となっています。
東京メトロ東西線「中野」駅徒歩約10分、西武新宿線「新井薬師」駅徒歩約9分となっています。
以下主要駅までの距離です(中野駅)↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約5分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約16分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約16分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約20分 | 乗換なし |
| 品川駅 | 約29分 | 乗換1回 |
主要駅までのアクセスも良いので、好立地物件かと思います。
ただし、区分所有である点が注意点です。
Brillia ist 浅草橋
ポイント
・2021年10月竣工
・高級賃貸ブランドマンション「Brillia ist」シリーズ
・13階建で1DKから2LDKまで
・総戸数49戸中44戸が投資対象
・稼働率93.6％
＊2024年11月末時点
・浅草橋駅 徒歩約2分
2021年10月竣工、高級賃貸ブランドマンション「Brillia ist」シリーズで、総戸数49戸中44戸が投資対象です。
13階建で単身者向けの1DKからファミリー向けの2LDKまで様々な部屋タイプがあります。
2024年11月末時点で稼働率93.6％となっています。
JR総武線「浅草橋」駅 徒歩約2分となっています。
以下主要駅までの距離です↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約21分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約26分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約24分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約9分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約20分 | 乗換なし |
こちらもかなり好立地の物件となっています。
ただし、区分所有である点が注意点です。
ALTERNA大塚
ポイント
・2022年1月竣工
・鉄筋コンクリート造8階建(総戸数40戸)の築浅レジデンス
・単身者からファミリーまで幅広い需要を想定した住戸プラン
・稼働率92.7％
＊2024年11月末時点
・大塚駅徒歩約4分
2022年1月竣工、8階建で40部屋からなる築浅レジデンスです。
1K、1DK、1LDK、2LDKと単身者からファミリーまで幅広い需要を想定した住戸プランがあります。
2024年11月末時点で稼働率92.7％となっています。
JR山手線「大塚駅」徒歩約4分となっています。
以下主要駅までの距離です↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約12分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約18分 | 乗換なし |
| 池袋駅 | 約3分 | 乗換なし |
| 東京駅 | 約22分 | 乗換なし |
| 品川駅 | 約32分 | 乗換なし |
好立地物件ですし、大塚駅前の再開発による需要増が期待されます。
割安価格で習得できている
ポイント
・基準価格は100,504円
＊2024年12月31日を価格時点
・最初から含み益スタート
本案件は1口10万円となっており、1口あたり4400円の手数料があるので、本来であれば95,600円からスタートです。
ただし、格安購入できてるからか、基準価格は100,504円からスタートします。
＊2024年12月31日を価格時点
この基準価格はあくまで、1口当たりの純資産額の試算値ですので、この値段で最終的に売却できる保証はありません。
ただ含み益想定でスタートできるのは喜ばしいことかと思います。
東京23区の賃貸マンションについて
ポイント
・東京23区のマンション賃料（㎡単価）は上昇傾向
・東京都の人口も上昇傾向
・機関投資家の投資対象エリアも東京23区の割合増加
過去５年間の東京23区のマンション賃料（㎡単価）は上昇傾向にあります。
実際に下記のように対象物件も賃料が増加しています。
・ALTERNA学芸大学：4.7％アップ（2024年8月のテナント入替時）
・リーラ中野：6.6％アップ（2024年8月のテナント入替時）
・Brillia ist 浅草橋：7.9％アップ（2024年9月のテナント入替時）
・ALTERNA大塚：19.4％アップ（2024年10月のテナント入替時）
東京都の人口も上昇傾向にあり、今後も成長が見込まれているため、東京のレジデンスへの投資は長期的な資産価値の向上につながると考えているとのことです。
国内・海外の機関投資家の投資対象エリアも東京23区の割合が2017年の約2割から2024年は約3割まで増加しており、プロの投資家からの期待も高いことが窺えます。
倒産隔離で長期でも安心
ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す
ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。
一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
借入併用案件のメリットとリスク
ポイント
・金融機関ローンでLTV=61.8%
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である
本ファンドでは金融機関ローンで融資を受けて運用します。
その際のLTV=61.8%です。
※借入予定金額÷投資対象不動産
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
ただし今回のローン金利には変動利率が採用されているので、金利上昇による利回りの低下や元本毀損時の割合増加などのデメリットもあります。
とはいえこの規模の不動産でしたらローン借入をしながら運用するのが一般的かと思います。
J-REITと比較(価格変動リスク)
特に今回はイオンリート投資法人でも良いんじゃないの？
とも思うと思うので、そもそもJ-REITとの差を説明します。
今回の商品のメリット
・非上場商品である
→価格は不動産価値から算出
→価格変動が少ない
・分離課税だがNISAは無理
・現金化は年２回程度
・優先劣後構造で売却損リスクをカット
J-REITのメリット
・上場商品
→価格は不動産価値以外からも算出
→価格変動が大きい
・NISA可能
・現金化はいつでも可能
そもそもオルタナは非上場商品でイオンリート投資法人のようなJ-REITは上場商品です。
どうしても日々売買できるJ-REITは不動産価値以外の金融マーケットの動きに連動して大きな値動きをしてしまう可能性が高いです。
実際に下図が東証REIT指数と不動産現物価格指数の比較になります↓
不動産の現物価格指数（図の黄色で示す線グラフ）は相対的に価格変動が小さくなる傾向がありました。
ちなみにオルタナ商品の価格設定方法は、不動産価値そのものを基準として価格（NAV）で算出されます。
算出方法は以下の通りです。
ただしJ-REITの方が良いという意見も理解できます。
・NISA可能
・現金化はいつでも可能
ですし、同じく長期で持っておけばある程度落ち着いた時に売却することも可能かと思います。
結局どっちが良いねん！と思われるかもしれませんが、そもそも比べるの難しくない？と思います。
キャンペーン情報
ファンド開催期間中は下記のキャンペーンが開催しています！
オルタナのキャンペーン情報
当ブログタイアップキャンペーン開催中！
期間：2025/3/31まで
対象：当ブログの『タイアップキャンペーン専用登録』から登録
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報酬
①：オルタナの口座開設を完了した方に現金500円をプレゼント
②：オルタナの対象案件の累計投資額に応じて現金最大55,000円をプレゼント
累計投資額 | プレゼント金額 |
|---|---|
10万円以上 | 1,000円 |
30万円以上 | 4,000円 |
50万円以上 | 7,000円 |
100万円以上 | 15,000円 |
300万円以上 | 55,000円 |
オルタナ冬の「大」ボーナスジャンボ
期間：2024/12/17~2/13
対象：10万円以上の入金
内容↓
10万円入金で1口の抽選参加権利となり、計４回の抽選に参加できる。
＊応募口数の上限はございません
＊新規勢は優遇措置あり
【抽選日】
第1回 2024年12月24日（火）クリスマスプレゼント🎅
第2回 2025年1月10日（金）お年玉プレゼント🎍
第3回 2025年1月31日（金）少し早めのバレンタイン🍫
第4回 2025年2月14日（金）バレンタイン本番💝
＊抽選日の前日23時59分59秒までの入金が必要
【当選者数・当選金額】
第1回抽選 計20万2,400円（100名 × 2,024円）
第2回抽選 計15万円（15名 × 10,000円）
第3回抽選 計15万円（15名 × 10,000円）
第4回抽選 計49万8,150円（246名 × 2,025円）
【本キャンペーン期間中に新規で口座開設を行った方】
・第1回2024/12/24抽選：
・第2回2025/1/10抽選：応募口数が2025倍
＊第3回、4回は全てのお客様の応募口数が1倍
感想(利回り上昇の可能性)
東京の好立地４物件に投資できる案件としては良いと思いますが、少々利回りは低めの設計になっています。
キャピタルゲインが得られる可能性もありますが、5年後の状況はなかなか予測できないので、不明瞭です。
個人的には年利4%はなんとか超えて欲しいかな？
とも思いましたが、好立地案件で4％超えるのは難しいのかもしれませんね。
全体としては良い案件だと思いますし、分散投資の一環で出資するのはアリだと思います。
オルタナの実績
ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。
| ファンド名 | 利回り | 投資期間 |
|---|---|---|
| 三井物産のデジタル証券 〜熱海温泉〜 （譲渡制限付） | 4% | 5年 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋・人形町〜 （譲渡制限付） | 3％ | 4年11ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜京都・三条〜 （譲渡制限付） | 3.6％ | 5年2ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋〜 （譲渡制限付） | 3.4％ | 5年1ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 (譲渡制限付) | 4.3% | 5年 |
| 三井物産のデジタル証券 〜浅草・まちなか旅館〜 (譲渡制限付) | 4% | 5年 |
| 三井物産のデジタル証券 〜三重・イオンタウン鈴鹿〜〜 (譲渡制限付) | 5.2% | 4年11ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜ホテル・イビス大阪梅田〜 (譲渡制限付) | 3.2% | 5年1ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜 (譲渡制限付) | 3.6% | 5年1ヶ月 |
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件
理由
・とにかく中身が固い
・好立地の東京レジデンス
・最初から含み益がある
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利3.6%+投資期間5年1ヶ月」と長期スパンの案件となっています。
購入時から含み益出る設計で割安取得できたのだと思います。
東京の好立地レジデンスにまとめて投資できる良い機会かと。
