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直近ファンド情報
三井物産グループのデジタル証券
～名古屋・大規模レジデンス～
・年利4.5%
＊キャピタルゲインは考慮されておらず、運用中分配のみの利回り
＊予想分配金には元本払戻金が含まれます
・期間5年1ヶ月
・先着・抽選併用
・7/3~8/3
・10万円〜
※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。
〜AI考察〜
本件は、名古屋市中川区富船町の「ソーラスフロント富船」を裏付けとする不動産STである。
対象物件は2003年築、地上14階建、総戸数295戸・2店舗・1事務所の大規模ファミリー向けレジデンス。
名古屋市バス「八熊橋」徒歩1分、あおなみ線「荒子」駅徒歩19分という立地で、鉄道駅近ではない一方、1階食品スーパー、ワーキングスペース、トレーニングルーム、キッズルーム、ゲストルーム等の共用施設を備え、駅距離を生活利便性で補う設計となっている。
取得価格は68億円、鑑定評価額は76.3億円。発行価額総額30.8788億円に借入予定額46.24億円を組み合わせるため、レバレッジ込みのファンド規模は77.1188億円となる。
鑑定上はNOI331百万円、資本的支出控除後の純収益315百万円、直接還元利回り4.1％が採用されている。
出口価格を考えるうえでは、鑑定4.1％をそのまま置けるかが焦点となる。
現行募集では1LDK〜3LDK、66.26㎡〜71.92㎡で賃料10.3万〜12.3万円、管理費1.1万円の募集が確認でき、案件ページ記載の3LDK賃料帯と大きな齟齬はない。
もっとも、複数空室があるため、満室固定型ではなく継続的なリーシング力が必要である。
周辺の分譲中古事例を見ると、南荒子駅徒歩20分前後・67㎡台で1,499万〜1,549万円、荒子駅徒歩9分・63㎡台で880万円、高畑駅徒歩1〜2分・72㎡台では2,890万〜2,950万円の掲載があり、駅距離による価格差が大きいエリアといえる。
対象物件は賃貸一棟であり単純比較はできないが、出口買い手は駅距離、築年、工業地域、水害ハザード、店舗複合を利回りに織り込む可能性が高い。
参考として、鑑定NCF315百万円を用いたキャップレート別の機械的価格感応度は以下の通り。

日本不動産研究所の投資家調査では、地方都市の住宅利回りは概ね横ばいで、名古屋の住宅利回りは4％台半ばが一つの目線となる。
したがって、本件は取得価格68億円自体には一定の下支えがある一方、鑑定4.1％キャップはやや強めであり、出口では4.3〜4.7％程度のどこで評価されるかが投資リターンを大きく左右する。

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