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直近ファンド情報
三井物産グループのデジタル証券
〜都内・駅近＆築浅レジ4棟〜
・年利4%
＊キャピタルゲインは考慮されておらず、運用中分配のみの利回り
＊予想分配金には元本払戻金が含まれます
・期間5年1ヶ月
・先着・抽選併用
・10/30 7時〜12/1
※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。
〜AI考察〜
本ファンドは、築地・新御徒町・巣鴨・蒲田の賃貸住宅4棟を裏付けとする不動産STです。
4棟とも2024年築、最寄駅徒歩3〜6分の計224戸で、築地77戸は外国人の中長期滞在を中心とする家具付きマンスリー住宅です。
・投資家募集額約10.31億円（発行価額ベース・申込手数料別）
・借入102.55億円（予定）
鑑定評価額は146.5億円で、鑑定額に対する借入比率は70％です。
AI考察↓
新御徒町・巣鴨・蒲田は日常の住宅需要、築地は訪日客や法人の中長期滞在需要を取り込む構成です。
築地は鑑定額の約4割を占め、運営会社提供情報では入居者の9割以上が海外からの利用者、平均滞在は約60日です。
原則1か月以上の賃貸住宅ですが、ホテルの長期滞在プランとも競合するため、海外人流やホテル料金も収益を左右します。
短期契約で賃料を見直しやすい一方、円高による海外客の滞在費負担増や、パンデミック・入国制限による渡航減少は、稼働率と賃料の双方を下押しする可能性があります。
築地の契約上の稼働率は100％ですが、2026年9月末の実際の転貸稼働率は面積ベース89.4％で、固定賃料保証ではありません。
実収益と運営費が非開示のため、家具更新費なども含めた運営利益の検証には限界があります。
巣鴨は同時点の面積稼働率79.4％で、空室解消による増収余地がある一方、敷地の約46％が借地です。
地代・借地期間・譲渡条件は未確認で、保有費用や売却時の買主・融資条件に影響する可能性があります。
表示される含み益は鑑定ベースの純資産額と購入額との差で、売却時報酬や仲介費用などを控除した確定利益ではありません。
予想分配金利回りには元本払戻金と税額相当の足し戻しが含まれ、全額を投資利益とみなすことはできません。
減価償却や初期費用償却も踏まえ、運用中の受取と最終売却時の手取りを合わせて判断する必要があります。
借入は変動金利で、利息や元本の返済は投資家への分配に優先します。
他の出資者の資金は本STを守る劣後出資ではなく、賃貸運営の改善、金利動向、出口時の売却条件が投資家の回収を左右する案件です。

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