直近ファンド情報
イオンモール新利府・デジタル証券
～仙台近郊～
・年利3.5%
＊キャピタルゲインは考慮されておらずインカム部分のみの利回り
・期間5年2ヶ月
・先着/抽選
＊たぶん50%ずつ
・1/26~2/17
※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。
〜ワンポイント解説(AI評価)〜
宮城県利府町の大型商業施設「イオンモール新利府・南館（2021年開業）」を裏付けにしたデジタル証券（セキュリティ・トークン、譲渡制限付）です。
投資対象は“南館のみ”（北館は含まず）。
賃料収入＋最終売却代金から分配・償還します。
ただし、優先配当には年率4.0%上限となっている。
■物件の特徴
南館は約170店舗＋シネマ等で構成。売上は開業以来堅調で、2021年度=100に対し2024年度=126（+26%）とされています。賃料はイオンモール(株)との固定賃料型マスターリース（～2036/2/26）により、テナント売上変動の影響を受けにくい設計です。売却時は賃借人側に優先交渉権が付与されています。
■資本構成
鑑定評価額240億円（2026/1/1時点）に対し、借入予定190億円でLTV79.2%と高め。
借入：77.6%（20,796 / 26,806）
優先：11.2%（3,000 / 26,806）
劣後：11.2%（3,010 / 26,806）
優先劣後構造で損失は劣後から先に吸収されますが、基準価額で元本償還できる“下落耐性”は概算で約7.6%（売却コスト等を除く）と小さめです。借入は一部を定期返済する予定で、時間経過でLTV低下が期待されます。
■主な留意点
高LTVゆえ、評価・売却価格が想定より下振れすると元本毀損が起きやすい。
また固定賃料で運用中は安定しやすい一方、利回りは控えめで上振れ年4%キャップ。攻めのリターンは取りにくい。

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