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直近ファンド情報
三井物産グループのデジタル証券
～福岡・天神～
・年利3.9%~4.1%
＊キャピタルゲインは考慮されておらず、運用中分配のみの利回り
＊予想分配金には元本払戻金が含まれます
・期間5年
・先着・抽選併用
・8/21~9/14
・10万円〜
※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。
〜AI考察〜
本ファンドは、西鉄福岡（天神）駅徒歩5分の一棟商業ビル「大名スクエア」を裏付けとする不動産STです。
2015年築、地下1階・地上6階建で、ドン・キホーテが全館を賃借しています。
・投資家募集額42.54億円
・シニアローン69.9億円
・消費税ローン1.289億円
となっており、取得価格107.48億円に対するシニア借入比率は約65.0％。実質的な劣後出資はありません。鑑定評価額は114億円、想定分配利回りは年3.9～4.1％、運用期間は約5年です。
AI考察↓
天神西通り沿いの角地で、西鉄福岡（天神）駅から近く、福岡でも商業性の高い立地です。
天神プライムエリアは賃料が過去最高水準、空室率も1％台と需給が引き締まっており、福岡市の人口増加や再開発も物件価格を下支えします。
一方、前テナント退去後に約2年間の空室期間があり、ドン・キホーテの開業は2026年6月のため、店舗単体の長期的な営業実績はまだ確認できません。
賃貸借契約は2036年までですが、2030年12月以降は6か月前予告で違約金なく解約できます。ファンドの売却予定は2031年のため、出口時に買主がテナント退去リスクを織り込む可能性があります。
配当は固定賃料が原資ですが、実際の賃料やNOIは非開示で、借入も変動金利です。
立地と現在の商業市況は評価できる一方、劣後出資がなく、テナント解約と売却価格の変動が投資家元本に直接影響しやすい案件です。

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