【オルタナ】
三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜の投資解説！

ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜になってます。
ファンド内容について考察していきます。
＊AI評価を使用しています

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・まとめ（投資するべきか）

三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜の基本情報

本案件は「年利4.3%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
①土地比率88％による価格下落耐性
②固定＋変動賃料で年4～5％の安定インカム
③インバウンド回復によるADR上昇余地
が魅力です。
ただし変動賃料の比率が高く、客室売上が▲25％に落ち込むと総合利回りは−10％前後まで低下する可能性もあります。
上手くいけば年利ベースで7～8％が視野ですが、
「銀座土地を守りに重きを置き、インカム4～5％を取りに行くミドルリスク資産」
と考えて投資するのが良いかもしれません。

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j-life-consultation.com

2025.06.03

三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜

ポイント
・本ファンドの概要
・銀座四丁目の希少価値と地価推移
・投資対象「クインテッサホテル東京銀座」について
・2023&2024年の運用実績
・インバウンド需要について
・固定＋変動賃料モデル
・シナリオ別利回りシミュレーション
・LTV57％(金利上昇の場合は？)
・懸念点
・感想

本ファンドの概要

ポイント
・東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩約4分のクインテッサホテル東京銀座
・固定賃料＋変動賃料モデル
・LTV=57%
・土地も投資対象で土地比率88.3％

東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩約4分のクインテッサホテル東京銀座が投資対象となっています。
固定賃料＋変動賃料モデルを採用しており、成果連動型となっています。
＊現在の想定年利4.3%がどの程度の成果を想定しているかは後ほど掲載します
土地も投資対象で土地比率88.3％となっており、土地投資の側面も強いです。
借入併用型のファンドであり、LTV=57%です。

銀座四丁目の希少価値と地価推移

ポイント
・評価額の大部分が土地(88.3%)
・公示地価は過去9年で約45%上昇
・銀座四丁目の物件は希少

今回の投資対象はホテル＋土地となっており、評価額の割合は
土地：88.3%
建物：11.6%
となっており、評価額の大部分を土地が占めています。
物件最寄りの公示地価は過去9年で約45%上昇しており、そのグラフがこちらになります。

また銀座の物件に個人で投資できる機会は非常に限られており、全J-REITが保有する4,782物件（総額約23兆円）のうち、銀座に所在する物件はわずか25物件しかありません（全体の0.52%）。
さらに「銀座四丁目」に限定すると、その数はたったの3物件、全体のわずか0.06%に過ぎず、極めて希少とのことです。

投資対象「クインテッサホテル東京銀座」について

ポイント
・東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩約4分
・海外旅行者 83%、国内17%の宿泊者構成
・築地の再開発エリアへ徒歩圏

東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩約4分のクインテッサホテル東京銀座が投資対象となっています。
12階建て、全室2名宿泊想定の134室で、宿泊者の構成（2025年3月実績）は、海外旅行者 83%、国内17%とインバウンド比率が高くなっています。
ホテル徒歩圏内の築地では2030年代前半以降の本格開業を目途に総事業費約9,000億円の再開発プロジェクトが始動しており、将来的にも銀座エリアの地価上昇の可能性があります。

超好立地のホテルですね！
運営はコアグローバルマネジメント株式会社です。
次は過去の運用実績を見ておきます。

2023&2024年の運用実績

ポイント
・2023年から2024年で客室単価上昇
・売り上げも上昇している
・インバウンド需要増加が追い風だったか
・客室単価は上昇余地ある？

2023~2024年度の売り上げ、客室単価、稼働率のグラフになります。
グラフから概算で読み取ると
2023年
・売り上げ平均：715百万円/年
・客室単価平均：17,000円
・稼働率：76%
2024年
・売り上げ平均：945百万円/年
・客室単価平均：22,000円
・稼働率：80%
程度に見えます。
客室単価が上昇したことで売り上げが上がっているのかと思います。
客室面積 14.4㎡とやや狭いため、ラグジュアリー価格帯（3.5万超）は無理かと思いますが、現在の客室単価は22,000円なので、もう少し上昇を狙える気もします。

インバウンド需要や円安の影響で客室単価が上がった可能性が高そうですね。
今後もインバウンド需要の増加は継続するのでしょうか？

インバウンド需要について

ポイント
・2024年の訪日外国人数は3,687万人と過去最高
・政府は2030年に訪日外国人数6,000万人を目標

インバウンド需要は拡大しており、2024年の訪日外国人数は3,687万人と過去最高を更新しました。
政府は2030年に訪日外国人数6,000万人を目標としているようです。

東京都では2024年の延べ宿泊者数が約1.1億人と2019年比で、約40.5％増加しています。
約5,700万人分が外国人によるもので、こちらは2019年比で約95％増加しています。

2025年も万博効果などもあり、JTBは4,020万人(前年比+9%)を見込んでいるようです。
2026年以降も円安・航空便増が維持できれば訪日外国人数は増加する気もしますが、逆に維持できなければ鈍化するケースもあるかと思います。

固定＋変動賃料モデル

ポイント
・固定賃料＋売り上げに応じた変動賃料が収入源
・年利4.3%は2024年実績とほぼ同水準を想定
・この際の固定：変動の比率は53%：47%

今回の契約方式は
『固定＋変動型』
となっており、固定賃料に加えて一定以上の売り上げがあった場合は売り上げの一部が収益に加算されます。

年利4.3%は2024年実績とほぼ同水準を想定した際の利回りとなっています。
この際の固定：変動の比率は53%：47%となっています。

色んなシナリオ別に利回りシミュレーションをしてみます。

シナリオ別利回りシミュレーション

ポイント
・2024年実績とほぼ同水準で年利4.3%
・2023年実績とほぼ同水準で年利2.3%
＊ベースシナリオと比較し25％程度低い
・客室単価は為替相場や航空便増減に依存しそう？
・客室単価の向上の余地はありそう

オルタナの試算では
ベースシナリオ： 2024年実績とほぼ同水準の客室売上の場合
※第三者のマーケットリサーチ会社（シービーアールイー株式会社）のマーケットレポートを参照
・売り上げ平均：945百万円/年
・客室単価平均：22,000円
・稼働率：80%
リスクシナリオ：2023年実績とほぼ同水準の客室売上の場合
（ベースシナリオと比較し25％程度低い）
・売り上げ平均：715百万円/年
・客室単価平均：17,000円
・稼働率：76%
では下記表のような利回りになると予測しています。
＊あくまでもインカム部分のみ

客室売り上げの増減は客室単価の増減に影響されそうで、2024年の平均客室単価は22,000円程度と予想されます。
＊下記の売り上げ表から目算
2025年度の4月と2024年度の4月を比べると、2025年度の4月はさらに客室単価を上げていることがわかります。
ベースシナリオが2024年平均から算出されていることを加味すると、2025年度は4.3%以上の利回りになる可能性もあると思います。

2024年の当ホテルの客室単価は約22,000円となっており、東京平均は37,600円のようです。
ただし客室14.4㎡と狭小なので、頭打ち要素もあります。
上記表を見る限りは2025年4月期の客室単価は28,000円ほどまで上昇しています。
2024年平均の約22,000円の＋20%が26,400円であることを考えると、強気なシナリオでは想定利回り5.8%ほど出る可能性もありそうです。
＊あくまで強気の場合
ざっくりですが各シナリオでの利回り表になります。

政府の施策的には2030年まで外国人観光客を伸ばしていく方針ですし、周辺開発などの追い風もあります。
一方で円安局面などでは客室単価が下がる可能性もあり得るかとも思います。

ここまでインカム部分に関して記載しましたが、売却時にはキャピタル損益が発生する可能性も考えられます。

目論見書によると
『最終還元利回り3.5%』
と記載されていたので、さきほどのシミュレーション表の利回り時に3.5 ％で割り戻して将来の売却価格を算出してみました。
＊５年間運用したと仮定

あくまで出口のNOI利回り3.5%で売却できた際の利回りですので、１つの参考くらいに留めておいてください。
＊特に出口の利回りが少しブレるだけでキャピタル益に大きな変化があります
市況によって出口の利回りも異なると思います。

LTV57％(金利上昇の場合は？)

ポイント
・受け取れる賃料が下がる可能性
・最終出口の利回りが下がる可能性

金利が上がると単純に利払いが増える分、毎月の利益額が減る可能性があります。
また、市場金利が上がると投資家要求利回りも上がる可能性があるので、最終出口の利回りが上がる可能性があります。
その場合はキャピタル益が減少する可能性が高いかと思います。

懸念点

・変動賃料リスク
客室売上の約半分が賃料に連動。インバウンド減や円高で売上▲20〜25％となると分配が年3％台前半まで低下し、キャピタルもマイナス圏へ。
・変動金利＋再ファイナンス
借入は円TIBOR連動。借換えで金利＋1％なら配当▲0.6〜0.7%、出口価格も下押しの可能性。
・高LTV57％
物件の“期待利回り”が0.5％上がるだけで価格は1割ほど下がり、その影響がローンで増幅されて、 投資家の元手は約25〜30％も減ってしまう。
・客室14㎡の価格上限
客室単価上昇余地はあるが3万円前後が天井。供給再拡大局面では競合激化の恐れ。

感想(AI)

銀座四丁目の築浅ホテルを10 万円単位で保有できる本ファンドは、
①土地比率88％による価格下落耐性
②固定＋変動賃料で年4～5％の安定インカム
③インバウンド回復によるADR上昇余地
が魅力です。
ただし変動賃料の比率が高く、客室売上が▲25％に落ち込むと総合利回りは−10％前後まで低下する可能性もあります。
上手くいけば年利ベースで7～8％が視野ですが、
「銀座土地を守りに重きを置き、インカム4～5％を取りに行くミドルリスク資産」
と考えて投資するのが良いかもしれません。

オルタナの実績

ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。

まとめ

まとめ
①土地比率88％による価格下落耐性
②固定＋変動賃料で年4～5％の安定インカム
③インバウンド回復によるADR上昇余地

本案件は「年利4.3%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
①土地比率88％による価格下落耐性
②固定＋変動賃料で年4～5％の安定インカム
③インバウンド回復によるADR上昇余地
が魅力です。
ただし変動賃料の比率が高く、客室売上が▲25％に落ち込むと総合利回りは−10％前後まで低下する可能性もあります。
上手くいけば年利ベースで7～8％が視野ですが、
「銀座土地を守りに重きを置き、インカム4～5％を取りに行くミドルリスク資産」
と考えて投資するのが良いかもしれません。

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2025.06.21