エードMYバンクの評判は？怪しい理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各ファンドの「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
税務（確定申告の要否等）は個別事情で異なるため、税理士・税務署等でご確認ください。

エードMYバンクは本当に安心して使いやすいのか、怪しいと言われる理由は何か、運営会社の本業や財務はどこまで信頼できるのか。
この記事では、公式トップ、特徴、FAQ、運用実績、会社概要、お知らせ、決算資料を読み込みながら、エードMYバンクの評判、メリット・デメリット、怪しいと言われる理由、本業、決算・財務まで投資家目線で整理します。

この記事でわかること
結論：エードMYバンクはどんな人向けか
 直近ファンド情報
 エードMYバンクとは
 エードMYバンクの仕組み
 エードMYバンクの特徴（メリット）
エードMYバンクのデメリット（注意点）
危ない？怪しい？と言われる理由
 エードMYバンクの口コミ・評判
 運営会社の会社概要 / 信頼性
 運営会社の「本業」を分解する
 決算 / 財務レポート
 エードMYバンクの実績
 キャンペーン情報
 口座開設（登録）〜出資までの流れ
 よくある質問（FAQ）
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
 まとめ

結論：エードMYバンクは「事業用不動産の中利回り案件を長めで回せる人」向け

結論から言うと、エードMYバンクは5%台中心の中利回りで、事業用不動産の賃料収入や保有継続の構造を読みながら、12〜24ヶ月前後の案件を回せる人と相性が良いサービスです。
一方で、再組成や次回ファンドが出口に見える案件、運用終了から償還までの待ち時間、自己資本の薄さは先に理解しておきたいです。

結論のポイント
・向いている人：5%台中心の事業用不動産インカム型を、長め運用で回せる人
・相性が良い理由：法人テナントや事業用不動産が多く、配当原資をイメージしやすいから
・慎重に見たい点：再組成前提の出口、償還ラグ、自己資本の薄さ
・最終的に見るポイント：劣後出資比率、出口の現実性、償還日、本業の資金繰り余力

更新日：2026/04/05
直近ファンド情報
エードMYバンク36号
・年利5.5%
・期間24ヶ月
・先着
・4/16 13:00
＊ポイ活タイアップで集客も始めたりしてるので、出口再組成系の規模でかめの案件はちょっと注意が必要かも？次回再組成時にしっかり集め切れるか不安という意味で、、、です。
ファンド出資キャンペーン
✅出資口数に応じてAmazonギフトカードを進呈
・1口～4口：500円分
・5口～9口：1,500円分
・10口～19口：4,000円分
・20口～39口：8,000円分
・40口～：16,000円分

エードMYバンク
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エードMYバンクとは

エードMYバンクは、株式会社エードMYバンクが運営する不動産クラウドファンディングです。
公式サイト全体を見ると、一般的な住居系よりも商業ビル、コンビニ、保育園、自動車ディーラー、タワーパーキングなどの事業用不動産に重心があり、地方創生や地域の事業インフラを意識した案件が多いのが特徴です。

サービス名	エードMYバンク
運営会社	株式会社エードMYバンク
サービス開始	2019年4月
主な案件タイプ	事業用不動産の賃料収入型と売却益型
利回りレンジの目安	公式トップでは年5.0%〜7.0%
公開44件の傾向	平均利回り5.76% / 中央値5.2% 平均期間17.5ヶ月 / 中央値12ヶ月
保護設計の目安	公式実績ページでは優先87% / 劣後13%
特徴	事業用不動産特化、法人テナント、キャンペーン頻度、比較的長めの運用
公式サイト	https://aidmybank.co.jp/

つまりエードMYバンクは、1万円から短く回して高利回りを狙うサービスというより、事業用不動産を比較的長めに保有しながら、賃料や再組成を含む出口で回していくサービスとして見る方がしっくりきます。
利回りの派手さは控えめですが、案件の中身を読むと何で配当を出すのかが想像しやすいのは強みです。

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エードMYバンクの仕組み

ポイント
・エードMYバンクは匿名組合型の不動産クラウドファンディングです
・分配原資は、賃料収入型と売却益型の2パターンがあります

エードMYバンクの評判は？怪しい理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説の画像

エードMYバンクは、投資家が営業者である株式会社エードMYバンクと匿名組合契約を結び、集まった資金で対象不動産を取得・運用し、その成果から分配・償還を受ける仕組みです。
FAQでも明記されている通り、分配原資はテナントからの賃料収入型と、売却益をもとにする方式があります。

このサービスの読みどころは、インカム型に見えても、実際には長め保有や再組成が出口に入っていることがある点です。
だからこそ、表面上の利回りだけでなく、劣後出資比率、物件価値、出口の現実味、運用終了から償還までのラグを一緒に見たいです。

エードMYバンクの特徴（メリット）

ポイント
・公開44件を見ると5%台中心でブレが小さいです
・事業用不動産と法人テナントで配当原資をイメージしやすいです
・12〜24ヶ月中心で、短期償還だけに依存しません
・キャンペーンが多く実質利回りを底上げしやすいです
・売買・仲介・テナント開発・管理まで持つ実業会社が運営しています

公開44件を見ると5%台中心でブレが小さい

ポイント
・公開44件の平均利回りは5.76%、中央値は5.2%です
・5%台が35件で中心なので、利回りレンジのブレが比較的小さいです
・極端な高利回り頼みではなく、中利回りの継続運用型として見やすいです

エードMYバンクの良さは、高利回りを追いかけて案件の色が毎回大きく変わるタイプではないことです。
公開44件を集計すると、利回りは5%台が35件で圧倒的に多く、平均でも5.76%に収まっています。
このため、派手さはない代わりに、投資家側が期待値を置きやすいサービスだと考えやすいです。

事業用不動産と法人テナントで配当原資をイメージしやすい

ポイント
・扱うのはコンビニ、商業ビル、保育園、自動車ディーラーなど事業用不動産が中心です
・法人テナントや事業インフラ寄りの用途は、何で賃料を出すのかをイメージしやすいです
・価格が説明しづらい特殊案件ばかりではない点は安心材料です

投資家として見やすいのは、何で配当を出しているのかが想像しやすいことです。
エードMYバンクの公開一覧を見ると、コンビニ、商業ビル、タワーパーキング、事業用地、自動車ディーラー、保育園など、生活や事業のインフラに近い不動産が多く並びます。
もちろん個別案件の精査は必要ですが、少なくとも賃料の土台がどこにあるのかを読みやすいのは強みです。

12〜24ヶ月中心で、短期償還だけに依存しない

ポイント
・公開44件では7〜12ヶ月が19件、13〜24ヶ月が18件です
・平均運用期間は17.5ヶ月、中央値は12ヶ月です
・短期売却だけでなく、保有と賃料収入を使って回す色が強いです

エードMYバンクは、数ヶ月で一気に売って終わる短期回転型というより、1年前後から2年前後でじっくり回す案件が中心です。
これは裏を返すと資金拘束は長めですが、短期売却の一発勝負だけに依存しないという見方もできます。
再組成や継続保有が出口に入るケースもあるので、サービスの性格としてはここを前提に考えたいです。

キャンペーンが多く実質利回りを底上げしやすい

ポイント
・公式お知らせではAmazonギフトカード等の特典案内が複数確認できます
・各案件にキャンペーンが付くケースがあり、表面利回りより手取り感が上がることがあります
・LINE公式アカウントでも新規募集や特典情報を追えます

エードMYバンクは、案件ごとの特典やポイント付与が比較的多いサービスです。
公式お知らせでも、Amazonギフトカード等の特典案内が継続的に出ているので、5%台の表面利回りに特典を上乗せして実質利回りを底上げしやすいのは魅力です。
中利回りサービスほど、こうした特典の積み上げが効いてきます。

売買・仲介・テナント開発・管理まで持つ実業会社が運営している

ポイント
・運営会社は、もともと不動産売買仲介から始まった事業会社です
・今は事業用不動産の再生、テナント開発、不動産管理まで持っています
・エードMYバンクは単なる集客用の器ではなく、本業の延長線上にあります

エードMYバンクの運営会社は、クラファン専業の箱だけを持つ会社ではありません。
会社のストーリーを見ると、もともとは不動産売買仲介を主業とし、その後事業用不動産の再生、テナント誘致、不動産管理へ広がっています。
つまりエードMYバンクは、本業と切り離された副業ではなく、事業用不動産ビジネスを回すための資金調達・販売導線として見る方が自然です。

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エードMYバンクのデメリット（注意点）

ポイント
・再組成や次回ファンド前提の出口は資金回転を鈍らせやすいです
・運用終了から償還までの待ち時間が長めです
・自己資本が厚い会社とは言いにくいです
・途中解約は原則不可で、譲渡コストも軽くありません
・爆発的な高利回りを狙うサービスではありません

再組成や次回ファンド前提の出口は資金回転を鈍らせやすい

ポイント
・案件説明で外部売却、自社保有、再組成が併記されることがあります
・再組成で保有を続ける構造は、サービス人気が続くうちは回しやすいです
・反対に次回募集が集まりにくくなると、償還遅延の火種になります

エードMYバンクは単純な売却完了型よりも、保有継続や再組成で回していく色があります。
これは安定運用につながる面もありますが、投資家目線では次の募集が埋まること自体が実務上の前提になりやすいという意味でもあります。
出口が外部売却で十分成立する案件なのか、それとも次回ファンドに乗せ替えないとやや苦しいのかは分けて見たいです。

運用終了から償還までの待ち時間が長め

ポイント
・運用期間が終わっても、すぐに元本が戻るとは限りません
・長めの償還ラグは、表面利回りより投資効率を下げます
・資金効率を重視する人には地味に重い弱点です

エードMYバンクを使うなら、想定利回りだけでなく償還日までのトータル拘束期間を見たいです。
運用終了から償還までの待ち時間が長めに設定されていると、税引前利回りが同じでも実際の資金回転はかなり違って見えます。

自己資本が厚い会社とは言いにくい

ポイント
・直近2期間の自己資本比率は約7.25% → 6.86%です
・総資産に対して純資産の厚みはまだ薄いです
・運営会社の体力を過大評価しない方が安全です

案件単体の劣後出資が十分でも、運営会社の体力が弱いと、延長や再組成の局面で安心感が落ちます。
エードMYバンクの直近2期間を見ると、純資産は増えているものの、総資産に対してはまだ薄く、レバレッジを使いながら回している事業会社という見え方です。
だからこそ、「元本が守られるか」は会社全体ではなく、案件ごとのクッションと出口で判断するのが大事です。

途中解約は原則不可で、譲渡コストも軽くない

ポイント
・運用期間中の解約は原則として受け付けていません
・やむを得ず譲渡する場合も、当社譲渡は出資額の5%（消費税別途）です
・途中で資金が必要になる人には向きません

FAQでも、運用期間中の解約は原則不可とされています。
やむを得ず当社へ譲渡する場合も出資額の5%というコストがあるので、途中で引き上げる前提の使い方とは相性が良くありません。
エードMYバンクは、満期まで待てる余裕資金で使うのが前提です。

爆発的な高利回りを狙うサービスではない

ポイント
・公開44件では5%台が中心です
・高利回り一点狙いの人には物足りない可能性があります
・その代わり、価格や用途の説明が極端に難しい案件ばかりではありません

エードMYバンクは、10%級の案件を次々出すサービスではありません。
そのぶん、高利回りだけに引っ張られて判断を誤るリスクは下げやすいです。
だから、中利回りでも事業用不動産の中身を重視したい人向けと考えるのが合っています。

危ない？怪しい？と言われる理由

再組成や保有継続の色があり、出口が見えにくいから

エードMYバンクが「怪しい？」と見られやすい一番の理由は、サービスそのものが不自然というより、出口が外部売却だけでなく再組成や保有継続に広がっているからだと思います。
この構造は悪意があるというより、不動産を長く活かす実務型のやり方ですが、投資家から見るといつ・どう戻るのかが少し見えにくいです。

賃料型でも元本保証ではないから

法人テナント付きの事業用不動産は、一見すると安定して見えます。
ただし、不動産クラウドファンディングである以上、空室、賃料減額、売却難航、災害などのリスクは消えません。
「賃料収入型だから安心」と短絡的に考えず、劣後出資と物件価値のクッションまで見たいです。

運営会社の自己資本が厚くないから

決算を見ると、エードMYバンクは営業利益は出せても、自己資本がまだ厚い会社とは言いにくいです。
負債を使いながら回す事業モデル自体は不動産会社として珍しくありませんが、投資家としては延長・募集鈍化・売却停滞が重なる局面での耐久力を意識したくなります。
この点が「危ない？」と見られる背景です。

エードMYバンクの口コミ・評判

ポイント
・ポジティブ寄りでは「配当原資が見えやすい」「中利回りで続けやすい」が挙がりやすいです
・慎重派は「長め運用」「再組成っぽい出口」「自己資本の薄さ」を気にしやすいです
・最終判断は口コミより、劣後比率、出口、償還日、運営の資金繰りを見たいです

ポジティブ寄りで見られやすい点

ポイント
・事業用不動産が多く、何で配当を出すのかをイメージしやすいです
・5%台中心の中利回りなので、極端な高利回り型より継続投資しやすいです
・案件ごとの特典やポイント施策があると、実質利回りを上げやすいです

エードMYバンクは、SNSで爆発的に話題になるタイプではありません。
その代わり、公式の投資家の声や案件を読むと、「何に投資しているのかが分かりやすい」「賃料の説明がイメージしやすい」という評価が出やすいサービスです。
派手なサービスではないぶん、継続して中利回りを積み上げたい人からは使いやすく見えやすいと思います。

慎重派が気にしやすい点

ポイント
・24ヶ月前後の案件もあり、資金拘束は軽くありません
・出口に再組成や保有継続の色がある案件は、次回募集の勢いにも目配りが必要です
・運営会社の自己資本は厚いとは言いにくく、案件と会社を分けて見たいです

一方で慎重派が気にしやすいのは、24ヶ月前後の長さ、次回ファンドが出口に見えること、自己資本の薄さです。
だから、口コミだけを追うよりも、各案件の出口、劣後比率、償還条件を自分でチェックする方が実務的です。

口コミの読み方

ポイント
・口コミは「どこが気に入られているか」「どこで不安を感じやすいか」を掴む材料です
・ただし、元本毀損率や償還確度までは口コミだけで判断できません
・契約成立前書面と重要事項説明書まで見て判断するのが前提です

エードMYバンクは、独立した大量レビューを読むというより、案件構造を見たときにどう感じるかで評判が分かれやすいサービスです。
口コミは参考になりますが、投資判断として本当に重要なのは、劣後出資比率、出口の現実性、運用終了から償還までの期間、そして運営会社の資金繰り余力です。
口コミで空気感をつかみつつ、最終的には書面ベースで詰める使い方が合っています。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は1997年設立、資本金1億円の事業会社です
・不特法1号2号、宅建業の許認可を持っています
・もともとは売買仲介から始まり、今は事業用不動産の再生、テナント開発、不動産管理まで行っています
・エードMYバンクは本業の延長線上にあるサービスです

社名	株式会社エードMYバンク
代表者	坂口弥之
設立	平成9年9月9日
資本金	1億円
所在地	大阪府堺市西区浜寺石津町中4-7-1
許認可	不動産特定共同事業大阪府知事第11号第1号事業・第2号事業（電子取引業務）宅地建物取引業大阪府知事（6）45641号
主な事業	不特法商品の販売、不動産売買及び仲介、テナント開発、不動産管理
加入団体	全日本不動産協会 / 不動産保証協会 / 近畿地区不動産公正取引協議会規約加盟店

会社概要と許認可を見ると、クラファン専業ではなく不動産実務会社です

まず大前提として、エードMYバンクは不特法の許可だけを取った箱会社ではありません。
宅建業と不特法1号2号の許認可を持ち、不動産売買・仲介・管理まで自社で行う不動産会社です。
この点は、単に案件を載せるだけのサービスよりも、物件の取得から運用・出口まで自分たちで関与しやすいという意味で信頼材料になります。

もともとは売買仲介、今は事業用不動産の再生・誘致・管理まで行う会社です

会社のストーリーによると、設立時の主業は不動産売買仲介でした。
そこから2008年に方針を転換し、事業用不動産の再生事業へ進出しています。
しかも単に安く仕入れて売るだけでなく、地域に新しい業種を誘致するテナント開発や、取得後の不動産管理まで業務範囲に入っています。

ここが重要で、エードMYバンクは「何でもできる総花的な会社」ではなく、事業用不動産を見つけ、用途を作り、入居を付け、管理し、売る/保有することに軸足を置いた会社です。
だから案件も、住居の区分転売より商業ビル、ロードサイド、保育園、ディーラー、コンビニのような事業用途に寄りやすいのだと思います。

エードMYバンクは本業の延長線上にある資金調達・販売導線です

2019年にクラウドファンディングを始めた理由も、会社ストーリーではかなり明快です。
事業用不動産の再生を進める中で、地元の評価のばらつきや金融機関の理解不足が、資金調達と事業拡大の壁になったと説明されています。
その解決策として不動産特定共同事業法に着目し、個人投資家から資金を集めて運用・分配するモデルに踏み出しています。

つまりエードMYバンクは、単に手数料を取るプラットフォームというより、本業で扱う事業用不動産を、個人投資家向けに小口化して回す販売導線です。
この理解があると、案件の出口に再組成や保有継続が出てきやすい理由も読みやすくなります。

信頼性は許認可と開示量で評価し、安全性は案件ごとに分けて考えたいです

エードMYバンクは、会社概要、FAQ、運用実績、お知らせ、運用報告の案内まで比較的開示量があります。
この点は信頼性評価としてプラスです。
ただし、信頼できる会社かと、各案件の元本毀損リスクが低いかは別問題です。
特に再組成や長め案件では、会社の実務力に加えて劣後出資や出口条件まで見ないと判断を誤りやすいです。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業の芯は、事業用不動産の仕入れ・再生・テナント開発・管理です
・収益源は、売却粗利、仲介手数料、管理料、賃料、クラファン組成運営の複線です
・エードMYバンクは、その本業を回すための資金調達と販売の導線として機能しています
・苦しくなるのは、テナント需要低下、出口売却難、次回募集鈍化、資金調達条件悪化が重なる局面です

得意なのは「事業用不動産を仕入れて用途を作り、賃料と売却で回す」仕事です

ポイント
・住居系の短期転売より、商業ビル、ロードサイド、保育園、ディーラー、コンビニなどの事業用不動産が得意分野です
・単に安く買って売るのではなく、用途づけ、テナント誘致、運営管理まで含めて価値を作るモデルです
・「何の用途で賃料を生むのか」がはっきりした物件に寄りやすいのが特徴です

エードMYバンク運営の本業を一言でいえば、事業用不動産を仕入れ、用途を作り、入居を付け、保有または売却で収益化する仕事です。
扱う案件タイプを見ると、住居よりも商業ビル、ロードサイド、保育園、コンビニ、自動車ディーラーのように、用途が収益に直結しやすい不動産が目立ちます。
これは、運営が得意なのが単純な住宅販売ではなく、事業用途の活用提案と収益化だからだと思います。

言い換えると、エードMYバンク運営が強みを出しやすいのは、空きや弱い用途のままでは値付けしづらい物件に、商業や生活インフラとしての使い道を与える場面です。
物件を見つけて終わりではなく、誰が借りるのか、どう回すのか、保有中にどの賃料が見込めるのかまで一体で組み立てるので、案件の中身も事業用途に寄りやすくなります。

収益源は売却粗利だけでなく、仲介・管理・賃料・テナント開発に広がっています

ポイント
・売却で取る粗利だけでなく、仲介手数料、管理料、保有中の賃料収入も収益源です
・テナント開発は、物件価値を上げる実務でありながら、自社の売却益や管理収入にもつながります
・クラファンの組成運営収益はあるはずですが、開示上は単独で切り分けられません

本業の収益源を分けると、少なくとも次の4本が見えます。
1. 不動産売買や仲介で取る差益・手数料
2. テナントを付ける開発実務の対価
3. 保有中不動産からの賃料や管理収入
4. クラウドファンディングを使った組成・販売・運営の収益
この複線があるので、物件をただ転売する会社よりも、保有継続や再組成を選びやすい構造になっています。

エードMYバンクは賃料収益が配当原資の案件が多いと感じられていました。
これはまさに、本業側で保有しながら賃料を取り、タイミングが来たら売るというモデルがあるからこそ成立しやすいです。
また、テナント開発を自前で持つ会社は、空室や用途未整備の状態では弱かった物件を、賃料が立つ状態まで持っていくことで、売却価格と保有収益の両方を底上げしやすくなります。

エードMYバンクは「本業物件を個人投資家に小口販売する導線」として噛み合っています

ポイント
・クラファンは単なる資金調達ではなく、個人投資家への販売窓口でもあります
・保有継続、再組成、外部売却の選択肢を増やせる点が本業と相性が良いです
・運営会社の本業が回っているかどうかが、クラファン案件の出口にも直結しやすいです

クラウドファンディング単体で見ると、中利回り・長め案件が多くて地味に見えるかもしれません。
でも本業の観点から見ると、これはかなり合理的です。
事業用不動産は、仕入れ、改修、テナント誘致、管理、売却まで時間がかかりやすく、資金調達も重くなります。
そこでエードMYバンクを使えば、個人投資家資金を取り込みながら、保有・再組成・売却タイミングの自由度を上げやすいわけです。

つまり、エードMYバンクの役割は単なる資金調達ではありません。
案件の販売窓口、会員基盤づくり、次回募集を含めた出口設計まで本業と結び付いているので、投資家としても会社の本業が回っているかを見る意味が大きいです。
本業が順調なら、外部売却、自社保有、再組成の選択肢を使い分けやすいですが、本業が詰まるとその柔軟さが一気に弱ります。

苦しくなるのは、テナント需要・売却・募集・資金調達が同時に弱る局面です

ポイント
・テナント需要が落ちると、賃料収入と物件価格の両方が傷みます
・外部売却が難航すると、保有長期化や再組成依存が強まりやすいです
・募集鈍化や資金調達条件悪化が重なると、本業とクラファンの両方に圧力がかかります

このモデルが厳しくなるのは、テナント需要が弱る、賃料が崩れる、外部売却が伸びない、次回募集が集まりにくい、借入や預り金のコストが重くなるという要因が重なる局面です。
特にエードMYバンクは、単純な1回売り切り型よりも保有継続の色がある分、本業の資金繰りと会員基盤の勢いが鈍ると、案件の出口まで連鎖しやすいです。

だから投資家としては、案件単体の劣後出資比率だけで安心しすぎない方が良いです。
本業の売上や営業利益、負債の重さ、次回募集の継続性まで含めて見ると、エードMYバンクの使い方がかなり変わります。

決算 / 財務レポート

ポイント
・今回はユーザー提供の2期間分で比較しています
・売上と営業利益は伸びましたが、経常利益と最終利益は大きく縮みました
・自己資本比率は約7.25% → 6.86%で、依然として薄いです
・2025/8の長期預り金を主にクラファン預り金とみなすなら、総資産比76.72%、総負債比82.37%とかなり大きいです

今回の財務分析は、2024年8月期と2025年8月期の2期間比較です。
3期比較ではないので、長期トレンドを断定するより、直近で何が改善し、何が悪化したかに絞って見ます。

売上と営業利益は伸びたが、経常利益と最終利益は急減しています

ポイント
・売上高は2.39億円 → 3.67億円です
・営業利益は0.67億円 → 0.88億円へ増えています
・一方で経常利益は0.28億円 → 0.04億円、当期純利益は0.27億円 → 0.03億円へ急減しました

まず良い面として、売上高と営業利益は伸びています。
本業の売買・管理・賃料などの現場は、少なくとも営業段階では回っていると読めます。
ただし2025年8月期は、営業外費用が大きく、経常利益と最終利益がほぼ削られているのがかなり気になります。
事業そのものは回っていても、資金調達コストや配当・雑損のような本業外要因で利益が残りにくい構造になっている可能性があります。

純資産は薄く、自己資本比率は6〜7%台です

ポイント
・総資産は23.45億円 → 25.30億円へ増えました
・純資産は1.70億円 → 1.74億円と微増にとどまります
・自己資本比率は約7.25% → 6.86%で、かなり厚いとは言えません

貸借対照表を見ると、会社の規模は拡大していますが、純資産の厚みはまだ薄いです。
自己資本比率が6〜7%台というのは、事業用不動産会社として珍しいとまでは言いませんが、延長・再組成・資金調達環境悪化が重なると楽ではない水準です。
エードMYバンクの案件で「最後は会社が何とかしてくれる」とまでは考えない方が安全です。

長期預り金をクラファン預り金とみなすと、事業規模のかなり大きい比率を占めます

ポイント
・2025/8の長期預り金は19.41億円です
・これを主にクラファン関連の預り金とみなすなら、総資産比は76.72%、総負債比は82.37%です
・純資産1.74億円に対しては11.19倍で、預り金性負債の存在感がかなり大きいです
・ただし前期は固定負債の内訳が見えず、同じ比率をきれいに比較できません

2025年8月期の貸借対照表では、固定負債の中に長期預り金19.41億円が計上されています。
開示上ここがすべてクラファン預り金と断定はできませんが、主に不動産クラファン関連の預り金とみなすなら、総資産25.30億円の76.72%、総負債23.57億円の82.37%を占めます。
つまりエードMYバンクは、本業規模のかなり大きい部分を預り金性負債で回していると読める構造です。

これは悪いことだと即断する材料ではありませんが、少なくともクラファン側の資金動向が本業の資金繰りと切り離されているとは言いにくいです。
なお、第27期の比較表では固定負債合計までしか見えず、前期の長期預り金を同じ精度で比較できない点は境界線として押さえておきたいです。

流動比率は高いが、手元余裕が大きい会社とまでは言えません

ポイント
・流動比率は2024/8で約1685%、2025/8で約1532%です
・ただし負債の大半が固定負債に寄っているため、数字の見た目ほど身軽ではありません
・長期借入金と長期預り金を抱えて回す前提なので、市況悪化時の重さは意識したいです

数字だけ見ると流動比率は非常に高いです。
でもこれは、流動負債が小さく、負債の大半が固定負債に寄っているためです。
つまり、手元流動性が潤沢で無借金に近いという意味では全くありません。
むしろ、長期借入金や長期預り金を使いながら、事業用不動産を長めで回す構造だからこそ、外部売却や次回募集が鈍る局面では負担が重くなりやすいです。

エードMYバンク投資家が決算から読みたいポイント

投資家として重要なのは、営業利益が出ているかだけでなく、その利益が最終的にどれだけ残るかです。
エードMYバンクは本業の現場は動いていても、直近では経常利益と最終利益がかなり細っています。
この状態で、再組成や長めの償還ラグが重なり、さらに募集の勢いまで落ちると、投資家が感じる安心感は落ちやすいです。

逆に言えば、今後見るべきなのは、営業利益の維持、営業外費用の重さ、純資産の積み上がり、長期預り金の規模感、そしてエードMYバンクの募集が継続して埋まり続けるかです。
この5点が整っている間は回りやすいですが、どれかが崩れると案件の出口にも影響しやすくなります。

エードMYバンクの実績

ポイント
・公式の運用実績ページでは2025年12月末時点で累計出資46億円、運用中18億円、償還済28億円、累計分配3.4億円です
・公開44件の平均利回りは5.76%、平均期間は17.5ヶ月です
・利回りは5%台中心、期間は12〜24ヶ月中心です
・公式では2019年以降、分配遅延や元本割れなしと案内しています

利回りは5%台中心で、中利回りの継続運用型です

ポイント
・5%台が35件で中心です
・平均利回りは5.76%、中央値は5.2%です
・高利回りで釣るより、ミドルレンジの案件を継続供給している印象です

公開44件の分布図を見ると、エードMYバンクは明確に5%台中心です。
このため、10%前後の利回りを常に狙う人には物足りない一方、中利回りでブレの少ない案件を積み上げたい人には使いやすいです。
キャンペーン込みで実質利回りを底上げしやすいのも、この利回り帯と相性が良いです。

運用期間は12〜24ヶ月中心で、資金拘束はやや長めです

ポイント
・7〜12ヶ月が19件、13〜24ヶ月が18件です
・平均17.5ヶ月、中央値12ヶ月です
・短期で回すより、ある程度腰を据えて回すサービスです

期間分布を見ると、エードMYバンクは1年前後と2年前後の案件が中心です。
このため、短期償還型に比べると資金効率は落ちやすいですが、短期売却の一発勝負だけに依存しないとも言えます。
ただし実体験メモの通り、償還待ちが長めなら投資効率はさらに下がるので、運用期間だけでなく償還日まで確認したいです。

扱うのは生活インフラ寄りの事業用不動産が主力です

ポイント
・コンビニ、商業ビル、タワーパーキング、事業用地、自動車ディーラーなどが多いです
・住居系より、地域の事業インフラや店舗型アセットに寄っています
・物件用途をイメージしやすいのは投資判断上のメリットです

アセット分布を見ると、エードMYバンクは地域の生活や商業を支える用途に寄っています。
このこと自体が安全を意味するわけではありませんが、少なくとも何で稼ぐ不動産かが見えやすいので、価格や賃料の妥当性を自分なりに考えやすいです。

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口座開設（登録）〜出資までの流れ

STEP1. メールアドレスを仮登録する

まずはメールアドレスを登録して、会員登録を始めます。

STEP2. 基本情報と出金口座を入力する

氏名や住所などの基本情報に加えて、分配金や償還金の受取口座を登録します。

STEP3. 本人確認を行う

本人確認は、スマホ本人確認とハガキ本人確認の2系統です。
公式フローでは、スマホ本人確認は最短10分〜24時間程度、ハガキ本人確認は郵送の関係で最長7営業日程度かかる案内です。
急ぎで申し込みたい人はスマホ確認の方が使いやすいです。

STEP4. ファンドを選んで投資する

会員登録が完了したら、募集ページで案件を選び、出資手続きを進めます。
エードMYバンクは比較的長めの案件も多いので、想定利回りだけでなく償還日や出口条件も一緒に確認したいです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 分配金はどう計算されますか？

A. 公式FAQでは、賃料収入から必要経費を控除した残額をもとに計算する方法と、売却益をもとに決める方法の2パターンが案内されています。

Q2. 募集金額に達しなかったらどうなりますか？

A. 対象不動産の取得ができない場合も含め、出資金は無利息で全額返還されます。

Q3. 途中解約はできますか？

A. 運用期間中の解約は原則できません。やむを得ず譲渡する場合は、当社への譲渡で出資額の5%（消費税別途）、第三者譲渡で5,000円（消費税別途）の手数料が発生します。

Q4. 投資に関連する手数料は何がありますか？

A. まず出資金の振込手数料が投資家負担です。さらに、途中譲渡時には上記の譲渡手数料がかかります。

Q5. 定期的な報告書は出ますか？

A. 年に一度、財産管理報告書が提供され、マイページからも閲覧できます。

Q6. 法人として投資できますか？

A. 公式FAQでは、法人での出資も可能と案内されています。登記簿謄本や代表者の身分証明書、法人名義口座の情報提出が必要です。

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利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「投資したいけれど、ファンド情報を毎日チェックするのは大変…」
そんな声に応えて作ったのが、利回りカレンダーです。
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・複数社のファンドをまとめて把握できる

まとめ

エードMYバンクは、事業用不動産に強い実業会社が運営する、中利回り・長め運用型の不動産クラウドファンディングです。
5%台中心で派手さはありませんが、配当原資をイメージしやすい案件が多く、キャンペーンで実質利回りも上げやすいのは魅力です。
その一方で、再組成っぽい出口、償還ラグ、自己資本の薄さは軽く見ない方が良いです。