REALE1号「恵比寿一棟レジデンス」をAI考察｜想定利回り6.5％（年率・税引前）・追加配当50％をどう見る？

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投資には元本割れのリスクがあります。

REALE1号の魅力は、東証プライム上場企業の100％子会社が手掛ける一棟マンションに1万円から投資でき、想定利回り6.5％（年率・税引前）に加えて残利益の50％を受け取れる仕組みがあることです。
税抜の組入価格は鑑定評価額を約11.6％下回り、価格面の判断材料も開示されています。
ただし、配当は家賃と売却益の両方で目指す計画です。
鑑定額での売却や追加配当が保証されるわけではありません。
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

この記事では、AIを用いて収益力・価格・元本回収の条件を考察します。
価格の試算は不動産鑑定ではなく、実際の成約価格や運用成果を保証するものではありません。

この記事でわかること
結論：稼働実績のある物件に劣後30％。
前向きに検討できる1号ファンド
REALE1号は、どんな不動産に投資する？
想定利回り6.5％（年率・税引前）とアップサイド配当50％を、どう理解する？
組入価格は鑑定額より約11.6％低い。
AIの価格試算も照合
劣後30％の仕組みと、元本回収を左右する費用・担保
申込前に押さえたい、物件固有の注意点
最終判断：初号としての物件選びに合理性があり、前向きに検討
出典・分析の範囲
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

結論：稼働実績のある物件に劣後30％。前向きに検討できる1号ファンド

ポイント
・税抜組入価格は鑑定評価額より約11.6％低い
・劣後30％・残利益50％の分配ルールを確認
・費用精算と担保抹消を押さえ、前向きに検討

REALE1号は、稼働実績のある改修済み住宅を鑑定評価額より低い価格で組み入れ、劣後30％と追加配当を組み合わせた案件として、前向きに検討できると考えます。
正式書面で価格・賃料・分配ルールが確認でき、物件と計画を評価する根拠が具体化しました。

組入価格は税込約6.59億円、税抜では約6.42億円。
税抜鑑定評価額は7.26億円です。
一方、予定売価は税込約7.28億円で、売買契約済みの価格ではありません。
価格面の良さと、費用を支払った後に投資家へいくら残るかは分けて判断します。

判断するポイント	現時点の考察
運営と物件	取得・改善・販売が本業。共用部改修済みで、2026年8月末は16戸中15戸が入居
価格と家賃	税抜組入価格は鑑定額より約11.6％低い。月額賃料は213.1万円（税別・駐車関連を含む）
売却益・追加配当	費用や必要な損失補填、想定利回り6.5％（年率・税引前）相当の優先配当後、残利益の50％を投資家へ配分
元本を守る仕組み	劣後30％が先に損失を負担。ただし費用・債務等の支払いがあり、元本保証ではない

注目したいのは、運営の「不動産を改善して売る力」と、利益が上振れしたときに投資家へ還元する仕組みが組み合わさっていることです。
申込前に収支と契約条件を読めるよう、先に会員登録を済ませておくと比較しやすくなります。

REALE1号は、どんな不動産に投資する？

ポイント
・恵比寿・目黒の両駅を使える1K・16戸
・プライム上場企業の100％子会社が運営
・家賃収入と最後の売却で利益を目指す

東京都目黒区三田にある、完成済みの一棟賃貸マンション「ユーレジデンス恵比寿」が対象です。
入居者から家賃を受け取り、最終的な売却でも利益を目指します。

項目	公式ページ・正式書面の内容
ファンド名	【REALE1号】恵比寿一棟レジデンス
対象物件	ユーレジデンス恵比寿／目黒区三田2-13-16
建物	2016年築・鉄筋コンクリート造4階建て・1K全16戸
アクセス	恵比寿駅・目黒駅から各徒歩13分
想定利回り・期間	想定利回り6.5％（年率・税引前）・6か月
最低出資額・募集方式	1万円・抽選
募集期間	2026年9月16日〜9月30日
抽選日・入金期限	抽選：2026年10月1日 入金期限：2026年10月5日
運用予定期間	2026年10月13日〜2027年4月12日
投資家からの募集額	4億6,200万円
劣後出資・借入	劣後30％／ファンド借入なし
追加配当	想定を上回る利益が生じた場合、費用等の処理後の残利益50％を分配するルールを明記

運営会社はエー・ディー・ワークス。
東証プライム上場のADワークスグループの100％子会社です。
本業は、収益不動産を仕入れ、改修や入居募集によって価値を高め、投資家などに販売する事業です。

対象物件は2025年の取得後、エントランスの塗装・床材変更、共用部の塗装・洗浄などを実施しています。
運営の得意分野である「既存物件を改善して魅力を高める」取り組みが見える物件です。
2025年の会社発表では、建物の環境性能を評価するCASBEE不動産評価認証のSランク取得も確認できます。
こうした具体的な取り組みは判断材料になりますが、認証が投資収益や元本を保証するわけではありません。
会社の公式発表

公式ページの2025年8月〜2026年7月の平均稼働率は95％。
正式書面では、2026年8月31日時点で16戸中15戸が入居し、稼働率93.75％、賃料滞納なしと確認できます。
期間平均と一時点の数字なので、単純に稼働が悪化したとは判断しません。
全戸25.54㎡ですが、部屋別の賃料額は未開示です。
会社の本業・財務はADワークスの分析記事で詳しく整理しています。

想定利回り6.5％（年率・税引前）とアップサイド配当50％を、どう理解する？

ポイント
・想定利回り6.5％（年率・税引前）は家賃等と売却益を合わせた想定
・100万円・予定182日なら税引前約32,411円
・残利益50％の分配は正式書面にも明記
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

公式ページは想定利回り6.5％（年率・税引前）の内訳を、家賃などによる3.8％と売却益による2.7％と説明しています。
正式書面の182日間の計画では、投資家全体への配当は家賃等から約886万円、売却益から約611万円、合計約1,497万円です。
追加配当は、この予定配当を超えて分配できる残利益が生じた場合の上乗せです。
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

100万円を予定どおり182日間運用した場合、予定配当は100万円×6.5％×182日÷365日＝約32,411円（税引前）です。
実際の受取額は運用日数や成果で変わります。
公式ページの「1年間運用した場合」のシミュレーションを、本ファンドの受取予定額と取り違えないようにしましょう。

残利益の50％を投資家へ配分するルールは、契約成立前書面にも明記されています。
事業収入から費用・報酬を差し引き、過去の損失があれば補填。
その後、想定利回り6.5％（年率・税引前）相当を優先出資者に配分し、なお残る利益を投資家と事業者で半分ずつ分けます。
たとえば、この処理後の残利益が1,000万円なら、投資家全体の追加分は500万円です。
個々の受取額は出資割合等に応じます。
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

運営が物件の魅力を高め、想定以上の価格で売却できれば、投資家もその成果を受け取れる。
この点は、予定利回りだけでは測れないREALE1号の魅力です。
ただし、50％は出資額に対する利回りでも、売却代金の半分でもありません。
予定売価で売れれば追加配当が必ず出る、という意味でもありません。
分配対象の残利益が生じなければ追加配当はなく、通常の6.5％も保証されません。

組入価格は鑑定額より約11.6％低い。AIの価格試算も照合

ポイント
・組入約6.42億円・鑑定7.26億円を税抜で比較
・予定売価は約7.28億円（税込）
・AI試算は事業計画を検算する補助材料

まず確認したいのは、ファンドが物件をいくらで取得するかです。
税抜組入価格は約6.42億円で、税抜鑑定評価額7.26億円を約11.6％下回ります。
これはプラス材料ですが、運営会社自身の当初の仕入価格とは別です。
「運営が安く仕入れた」とまでは判断できません。

価格の種類	金額
組入価格（税込）	658,946,806円：約6.59億円
組入価格（税抜換算）	641,935,515円：約6.42億円
鑑定評価額（税抜）	726,000,000円：7.26億円
予定売却価格（税込）	728,225,463円：約7.28億円

鑑定の価格時点は2026年7月31日、佐々木不動産鑑定事務所による評価です。
将来の収益を現在の価値に換算するDCF法を重視したとの説明がありますが、鑑定評価書全文までは確認していません。
税込売価と税抜鑑定額は直接比較できません。
鑑定額がそのまま売却額や手取りになるわけでもありません。
（契約成立前書面15・21〜23ページ）

次に、賃料から売却価格を検算します。
正式書面の182日間の賃貸収入計画は約1,360万円。
365日換算では約2,728万円で、事前資料から復元した約2,726万円とほぼ同水準です。
一方、現行月額213.1万円を12倍した収入は約2,557万円。
計画には空室の成約見込みが含まれ、現状収入と同じではありません。

公式の周辺賃料事例は坪17,000〜18,000円、本物件の平均は坪18,378円です。
過去1年の平均稼働率95％は評価できますが、大幅な賃上げを当然視しません。
空室101号室は坪20,750円で募集中との記載で、この賃料で成約したと確認できたわけではありません。

今回の比較に使うのは「表面利回り」です。
年間の家賃収入を物件価格で割った、経費を引く前の利回りを指します。
売却価格を考えるときは、反対に「年間家賃収入÷表面利回り」で計算します。

公式ページに掲載された近隣一棟住宅の表面利回りは3.29〜3.60％。
事業者も、この水準を参考に対象物件の売却価格を想定すると説明しています。
ただし比較物件には、築年数や駅距離で有利なものが含まれます。
事例は不動産情報サイトや仲介会社への聞き取り等をもとにした参考情報で、すべてが確認済みの成約価格というわけではありません。

公開された仲介情報でも、CONTEL下目黒は表面利回り約3.8％で掲載されています。
周辺の一棟住宅を表面3％台で評価する参考になりますが、これは売出情報であり、成約価格ではありません。
三井不動産リアルティの掲載情報

本記事では、対象物件の築年・駅徒歩13分・事例の確認度合いを踏まえ、表面利回り3.6〜4.0％を採用しました。
この調整幅はAI考察上の判断で、個別の成約統計から機械的に決まるものではありません。

表面利回りの仮定	計画収入の年換算からの参考価格
3.6％	約7.58億円
3.8％	約7.18億円
4.0％	約6.82億円

AIによる参考レンジは約6.8億〜7.6億円、中心の目安は約7.2億円です。
計画上の賃貸収入を年換算し、税込売価を分母にする想定の表面利回りで計算した、売却費用控除前の参考値です。
新たな成約情報に基づく独立査定ではなく、税抜鑑定額7.26億円との一致を証明するものでもありません。

予定売価の税込約7.28億円は、この参考レンジ内にあります。
収入計画と比較利回りの仮定からは、7億円前後を目指す方向性は理解できます。
公式は個人投資家・資産管理会社・中小規模の不動産会社などを買い手に想定していますが、売却先の確定を意味しません。
契約上は事業者への戻入れや他ファンドへの組入れも可能ですが、今回それを予定しているとは確認できません。

家賃からどれだけ残るかは、費用も含めて見る必要があります。
2025年6月〜2026年7月の開示実績は、賃貸収入2,924.5万円、賃貸費用741.2万円。
単純な費用割合は約25.3％です。
ただし費用の内訳がなく、一時的な修繕などを含むかは不明です。
この割合を将来の平常費用率と決めつけることもできません。

既に家賃を生む物件である点は評価できます。
一方、空室の成約、修繕費、ファンド報酬まで含めて、予定配当を支えられるかを見ることが大切です。
売却価格を表面利回りで比較しても、管理・修繕や事業者報酬がなくなるわけではありません。

劣後30％の仕組みと、元本回収を左右する費用・担保

ポイント
・優先4.62億円・劣後1.98億円
・組成・管理・売却それぞれに報酬あり
・既存抵当権は運用開始前に抹消予定

劣後30％は投資家より先に事業者が損失を負担する仕組みですが、物件価格が30％下がっても必ず元本が戻る、という意味ではありません。
売却後には費用・債務等の支払いがあり、その後に返還できる金額が決まります。

優先出資4.62億円が全体の70％なら、総出資は6.6億円、事業者の劣後出資は1.98億円です。
契約に従って、この劣後出資が先に損失を負担します。

正式書面には、次の事業者報酬が定められています。
想定利回り6.5％（年率・税引前）からこの料率をさらに一律に差し引くのではなく、事業の収入から費用・報酬を処理して配当する仕組みです。
（28〜29ページ）
※元本・利回りは保証されず、元本割れの可能性があります。

報酬	計算方法
組成報酬	取得価格の3％
管理運営報酬	賃料収入の3％
売却報酬	売却価格の3％

売却報酬と外部への仲介手数料は同じとは限らず、税や修繕費なども考慮が必要です。
また、書面の出資金使途表は物件・会計士費用・予備費で6.6億円となる一方、組成報酬3％の計上先が別項目では示されていません。
組成報酬をどの資金から支払うかは、詳細収支で確認したい点です。
この記載だけで資金不足とは断定しませんが、元本回収に必要な売価を一つの数字に確定することもできません。

清算時は、事業者報酬を含む債務・清算費用等を処理し、割当済みで未払いの優先利益、同じく劣後利益、優先元本、劣後元本の順に支払います。
（25ページ）
「優先」は、全ての費用や債務より元本返還が先という意味ではありません。
元本を回収することと、予定配当を満額受け取ることも別の判断です。

ファンド運用の借入は予定されていませんが、書面基準日時点では既存の抵当権があります。
登記上の債権額は4.7億円、抵当権者はL&Fアセットファイナンスで、運用開始前に全て抹消予定です。
今回の書面では抹消完了までは確認できません。
（42ページ）
また、分別管理は信託法上の分別管理とは異なり、運営会社の倒産時にも資産が完全に切り離されると確認したわけではありません。

申込前に押さえたい、物件固有の注意点

ポイント
・越境物と境界構造物の負担・取り決めを確認
・土壌は地歴調査等でリスクが低いとの評価
・最大1年の延長と譲渡費用にも注意

特に押さえたいのは、隣地への越境物と、所有者が分からない境界構造物の扱いです。
書面では、本物件の擁壁控え壁・フェンス・植栽の越境に加え、帰属不明のコンクリート構造物や境界塀が記載されています。
擁壁は土が崩れないよう支える壁です。

越境物の取扱いについて隣地との合意文書は未締結で、解消せず現状のままとされています。
境界確認書類自体はあるので、土地の境界が全面的に未確定という意味ではありません。
将来の協議や補修費負担が、収益や売却条件に影響し得る点を確認したいところです。
（51・56ページ）

近隣には目黒区清掃工場があります。
書面では、土地の利用履歴を調べる地歴調査や建物調査報告書で、土壌汚染の可能性は低いと評価されています。
土壌を採取・分析して「不検出」と確認したという記載ではありません。
汚染があると決めつけず、調査範囲と立地に対する入居者・買い手の評価を分けて見ます。
（52ページ）

運用期間は、予定の6か月で必ず終わるとは限りません。
書面では、満了1か月前までに電子メール等で通知したうえで、1年を超えない範囲で契約期間を延長する場合があります。
反対に、早期売却で運用が終われば、予定していた期間の収益を受け取れない可能性もあります。

持分の譲渡は事業者の事前承諾が必要で、名簿書換等に10万円、事業者へ譲渡の代理・媒介を委託する場合は別途譲渡価格の10％という報酬が定められています。
自由に売買できる市場も確立していません。
運用が長引いても困らない資金で検討したい商品です。

最終判断：初号としての物件選びに合理性があり、前向きに検討

ポイント
・鑑定額より低い組入価格と稼働実績を評価
・費用精算・担保抹消・越境の負担が確認点
・追加配当は基本収支に納得したうえで期待

REALE1号は、稼働実績のある改修済み住宅に劣後30％を設け、運営の販売力と追加配当を組み合わせた案件として、前向きに検討できると考えます。

「1号だから成功する」とは言えませんが、保有・改修・稼働実績のある物件を選んだ点には、初号として運用・売却の実績を作るうえで合理性があります。
これは物件と事業方針からの考察であり、特別な損失補填を意味するものではありません。

鑑定額より低い価格で組み入れる既存賃貸物件に、運営の改善・販売力と残利益50％の還元が加わる点は魅力です。
まず会員登録で書面を確認できる状態にし、価格だけでなく費用と権利関係にも納得したうえで申し込む、という進め方が合っています。

サービス全体はREALEの特徴・メリットと注意点、登録・出資特典はキャンペーンの条件にまとめています。
特典とファンドそのものの収益性は分けて確認してください。

出典・分析の範囲

ポイント
・公式ページと正式書面2点・計81ページを確認
・開示された事実とAIの参考試算を区別
・申込時は最新の募集情報・契約条件を確認

REALE1号の公式ファンドページ、提供された契約成立前書面（57ページ）・電子取引業務に係る重要事項説明書（24ページ）、説明資料、本文中の会社発表・仲介情報を使用しました（2026年9月10日確認）。
価格は契約成立前書面15・21〜23ページ、分配は18〜20・25ページ、報酬は28〜29ページ、担保は42ページ、物件リスクは51〜52・56ページ、戸別状況は57ページを参照しています。

参照ChatGPT会話は論点整理に用い、主要数値は書面に戻って照合しました。
AIの価格試算は仮定に基づく参考値です。
鑑定評価書全文、部屋別賃料、抵当権抹消完了、報酬を含む詳細な資金収支は未確認です。
本記事は投資成果を保証するものではありません。
申込時は最新の募集情報と契約書面をご確認ください。