【BATSUNAGU】新宿区歌舞伎町 店舗事務所ビル区分 再生ファンド投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
新宿区歌舞伎町 店舗事務所ビル区分 再生ファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資してもよい案件
年利6％+αで高配当。
立地自体は非常に良い案件で、仕入経路からも割安で購入できている可能性あり。
ただし大規模ファンドで財務状況が不安定なので多額の出資はしにくいかも。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
新宿区歌舞伎町 店舗事務所ビル区分 再生ファンドの基本情報
| ファンド名 | 新宿区歌舞伎町 店舗事務所ビル区分 再生ファンド |
|---|---|
| 利回り | 6%+1α |
| 運用期間 | 約12ヶ月(2025/7/7運用開始) |
| 募集金額 | １億3000万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 6/2~19 |
| 備考 | 劣後出資比率7.1% |
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
年利6％+αで高配当。
立地自体は非常に良い案件で、仕入経路からも割安で購入できている可能性あり。
ただし大規模ファンドで財務状況が不安定なので多額の出資はしにくいかも。
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新宿区歌舞伎町 店舗事務所ビル区分 再生ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・マスターリース契約
・収益計算
・物件や立地情報
・本物件の購入の経緯
・割安価格で買えている可能性
・出口について
・注意点
本ファンドの概要
ポイント
・西新宿益徒歩1分の店舗事務所ビルの区分が投資対象
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・最終出口は外部売却
・劣後比率7.1%
本ファンドは、西新宿益徒歩1分の店舗事務所ビルの区分が投資対象です。
最終的に外部への売却が出口になります。
投資家保護の一環で、株式会社LCディベロップメンツとマスターリース契約を行うことで、賃料固定での配当を受け取ります。
劣後出資比率は7.1%となっています。
案件内容自体はキャピタル型となっていますが、我々投資家の配当原資はマスターリース契約による家賃です。
まず我々の配当原資であるマスターリース契約について考えます。
マスターリース契約
ポイント
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・賃料固定契約
株式会社LCディベロップメンツに貸出を行い、そこからの賃料で配当金を捻出します。
マスターリース契約ですので、賃料固定で安定した配当が見込めます。
ちなみに株式会社LCディベロップメンツはBATSUNAGU運営会社の株式会社リムズキャピタルグループです。
ん？転売益で利益を得るんじゃ、、、って思った方！
株式会社LCディベロップメンツを間に挟むことで、安定した賃料を支払ってくれるように設計されています。
＊以下スキーム図
マスターリース契約の内容も確認していきます。
収益計算
ポイント
・総募集額は6600万円
・132万円の利益が必要
本ファンドは総募集額1億4000万円(うち優先部分1億3000万円)ですので年利6%で12ヶ月運用した場合は840万円の利益は必要です。
【年間】
マスターリース契約での収益：13,200,000円
年間費用
・管理費用：1,100,000円
・税金：495,000円
・火災保険：50,000円
・修繕費と予備費：100,000円
・リズムキャピタル手数料：1,540,000円
合計：3,285,000円
となっており利益が9,915,000円/年ですので、配当分は賄えています。
物件や立地情報
ポイント
・西新宿駅徒歩1分
・2,4,5,6階の区分所有
・1975年築のRC造
| 項目 | 内容 |
| 物件所在地 | 東京都新宿区歌舞伎町2丁目45-7 （西武新宿駅徒歩1分） |
| 対象物件 | 店舗・事務所ビルの区分所有 （2階、4階、5階、6階） |
| 構造・築年 | RC造 1975年（昭和50年）築 （増築あり） |
| 出口戦略 | 権利調整後の一括売却 or 改修→リースアップ後売却 |
西新宿駅徒歩1分から徒歩約1分の店舗事務所ビルの区分が投資対象です。
地下1階＋6階の建物で2階、4階、5階、6階部分の所有になります。
現在は全て空室中となっています。
立地は非常に優れているかと思います。
座一歳の物件の写真になります。
真ん中にある細長い建物になります↓
本物件の購入の経緯
ポイント
・元々は所有者様が自社事務所として利用していた
・事業の終了やこれからの相続で相談
今回の物件は元々は所有者様が自社事務所として利用していたようですが、事業の終了やこれからの相続で相談があったようです。
このような経緯ですので多少割安で購入できている可能性があるなと思いました。
一応次項でAIに割安の可能性について提示してもらいました。
割安価格で買えている可能性
ポイント
・今回は約 311 万円／坪で取得
・近隣の賃料的には割安取得できていそう
・近隣の売り出価格的には割安取得できていそう
＊AI使用しています
今回は2階・4階・5階・6階の4フロアが対象ですので、坪単価は以下の表により、311.2万円/坪での取得となります。
| 面積合計 | 約148.73㎡ （37.82㎡×3＋35.27㎡） |
| 取得価格 | 総額14,000万円 （優先13,000万円＋劣後1,000万円） |
| 坪数換算 | 約44.99坪 （※1坪=3.3㎡） |
| 坪単価 | 約311.2万円/坪 （14,000万円 ÷ 44.99坪） |
となっています。
まず今回の案件の利回りは6%となっていますが、この配当はグループ会社からのマスターリース契約で吐き出されます。
そのため、実際に賃貸した場合は6%程度のインカム収益が可能かどうかを考えます。
近隣の 「上層階・築古」 賃料エビデンス↓
| 物件 / 階 | 坪単価（月） | コメント |
| 玉野ビル 2F （バー居抜き） | 22,008 円 | 西武新宿駅 2F 区分 築古店舗 |
| ポケットビル 5F （スケルトン） | 24,683 円 | 歌舞伎町 5F、 20 坪弱の募集例 |
| 歌舞伎町 基準階平均 | 30,820 円 | 直近 1 年の平均 （1F を除く） |
レンジ＝20,000 〜 36,000 円／坪
→ “築 50 年・2F／4F／5F／6F” であれば 22,000 〜 30,000 円／坪が現実的ライン
となりました。
仮に
・2F 坪賃料：34,000円
・4-6F 坪賃料：25,000円
の場合は表面利回り10.52%(約1,473万円)
となります。
マスターリースでの賃料も1,320万円となっていましたので、年利6%を目指すことは可能かと思います。
またBATSUNAGUによると利回りは2％や3％でも売却事例があるエリアとのことですので、近隣の賃料的には割安取得できていそうかと思いました。
近隣売買事例などから割安かどうかも確認していきます。
近隣の参考価格（用途：店舗・事務所系）
・店舗・区分（築40年超）
・徒歩1分〜3分
・300万〜400万/坪
2023–24 年に REINS・ラクトク・アットホームに掲載された「築 40 年超 × 駅 3 分圏」区分売り物件 21 件を手集計すると中央値 355 万円/坪（25–75% 分位＝305–393 万円）とのことです。
今回の 311 万円/坪は“そのゾーンのほぼ最底値” に張り付いているということと、西新宿駅徒歩1分やこれからリノベもするということで、割安と言う判定になりました。
出口について
ポイント
・他の区分保有者との話し合いはこれから
・建物全体の権利関係を調整しての売却
・改修工事を実施しリースアップしての売却
他の区分保有者との話し合いはこれからとのことですが
・建物全体の権利関係を調整しての売却
・改修工事を実施しリースアップしての売却
を予定しているようです。
『建物全体の権利関係を調整しての売却』がBATSUNAGU的には一番利益が出るかと思いますが、こういった権利関係調整系の手腕は不明です。
一方で改修工事を実施しリースアップしての売却でも年利6%を出せると思いファンド組成しているということで、このリースアップ工事自体は母体が得意とする領域なのである程度安心感もあるかと思います。
注意点
注意点
・財務状況はいまいち
また運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
とはいえ倒産懸念がある会社なので、多額の出資は控えておくことが良いでしょう。
とはいえここはグループ会社ですので母体の経営状況は健全かもしれません。
また、癖はあるものも案件自体は良い案件に感じました。
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド12 | 年利7% ＊アマギフ3%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド13 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
| ファンド14 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド15 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
| ファンド16 | 年利10% | 期間12ヶ月 |
| ファンド17 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド18 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド19 | 年利10% | 期間12ヶ月 |
| ファンド20 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド21 | 年利10% | 期間6ヶ月 |
| ファンド22 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド23 | 年利8% | 期間3ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件
理由
・年利6％+αで高配当
・マスターリース契約で安定的
・割安取得できていそう
・懸念点は財務不安
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
年利6％+αで高配当。
立地自体は非常に良い案件で、仕入経路からも割安で購入できている可能性あり。
ただし大規模ファンドで財務状況が不安定なので多額の出資はしにくいかも。
