【COZUCHI】
港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2に投資するべきか考察したよ！
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結論
今回は投資してもよい案件
本案件は売却フェーズではなく解体フェーズとなっています。
おそらく売却は次回フェーズになるのかと思います。
6.5%では微妙な気もしますが、アップサイド配当期待を込めての投資ですかね。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2の基本情報
| ファンド名 | 港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2 |
|---|---|
| 利回り | 6.5%（インカム1%＋キャピタル5.5%） |
| 運用期間 | 8ヶ月28日 (2025/5/31運用開始) |
| 募集金額 | 675,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年5月1日～8日 |
| 備考 | 劣後出資比率2.6% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
今回は投資してもよい案件
本案件は売却フェーズではなく解体フェーズとなっています。
おそらく売却は次回フェーズになるのかと思います。
6.5%では微妙な気もしますが、アップサイド配当期待を込めての投資ですかね。
結論から話しておくと、今回は投資すべき案件です！
本案件は「利益上昇」「早期償還」による利回り上昇の可能性も十分に期待できます。
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港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2
ポイント
・プロジェクトの全体像
・本ファンドの概要
・前回ファンドからの進捗
・今後の流れ
・広尾エリアの特徴
・アップサイド配当の可能性
プロジェクトの全体像
ポイント
・広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象
・追加取得ファンドとして１棟ビルも合わせて4物件の運用がある
・全体として割安に取得できている
・一体で大規模な開発用地として外部に売却予定
・ただし別々に売却する可能性もある
東京メトロ日比谷線広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル２棟が投資対象となっています。
途中で追加した港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得ファンドと共に4物件を一体で売却する予定です。
複数の区分マンションや底地といった、やや権利関係が複雑な物件を一度にまとめて売買決済することにより、全体として割安に取得できます。
最終的には本ファンドを含めた4物件一体での売却を目指していきます。
港区南麻布プロジェクトフェーズ２の3ファンドはこちらの記事にまとめています↓
本ファンドの概要
ポイント
・ビル2棟 フェーズ2（No.116）の後継ファンド
・当該建物の解体（建替え）と私道の一部廃道
・一体的な開発用地規模の創出を目指す
ビル2棟 フェーズ2（No.116）の後継ファンドとなっています。
老朽化の進む南側の建物を解体して私道の一部廃道を進める案件となっています。
最終的に他ファンドと共に一体的な開発用地規模の創出を目指しますが、おそらく今回は解体フェーズで売却フェーズは次回以降になるかと思います。
前回ファンドからの流れ
ポイント
・ビル２棟
・私道部分は取得後廃道
・南側を解体する
前回ファンド及び今回のファンドの投資対象部分です。
赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で本ファンドの対象エリアは赤色部分になります。
【前回ファンドの状況】
一つの敷地の南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち北側1棟は外部テナントへの賃借された収益ビルとして、もう一方の南側の建物は従来売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸しして運用されていました。
【今回ファンドの状況】
南側ビルの老朽化に伴い、
・南側ビル→解体
・私道→廃道
とする予定です。
建築基準法では、私道部分は敷地面積に含まれませんが、廃道により宅地化することで、建物を新築する上で敷地面積への算入が可能となります。容積率換算面積が増えることで、土地の資産価値は上がるものと考えられます。
北のビルに関しては全てのフロアが外部に賃貸されており、そこから賃料を得ていく形になります。
今後の流れ
ポイント
・最終的には一体での大規模開発を目指す
最終的には隣接する他3ファンドの対象物件と合わせて、すべて一体で大規模な開発用地化を模索し、キャピタルゲインの最大化を狙います。
逆に言えば、一体で売却が困難な場合はあまり利益が出ない、もしくは毀損リスクも出てくるかと思います。
広尾エリアの特徴
ポイント
・都心の高級住宅街
・恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分
港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街として知られています。
立地が東京メトロ日比谷線 広尾駅を利用することで、恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分と主要都市へのアクセス性に優れています。
不動産取得需要は旺盛であり、不動産の流動性が高いエリアであり、売買がしやすいと言えるでしょう。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・売却フェーズではあるかも
・今回は多分違うかな？
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『91件中38件が配当上振れ』実績があります。
キャピタルメインの売却フェーズ案件では上振れしやすいですが今回はおそらく売却フェーズではないと思います。
ただ次回優先投資権は貰えるので、今回出資すれば売却フェーズにも投資できるかと思います。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
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まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは6.5%
・劣後は少なく6.5%としてはリスクが高い
・アップサイド配当前提ならありか
今回は投資してもよい案件
本案件は売却フェーズではなく解体フェーズとなっています。
おそらく売却は次回フェーズになるのかと思います。
6.5%では微妙な気もしますが、アップサイド配当期待を込めての投資ですかね。
