わかちあいファンドの評判は？配当・償還遅延と元本リスクを解説

わかちあいファンドでは、配当・償還の遅れと運用期間の延長が発生しています。
遅延は元本毀損の確定ではありませんが、元本を全額回収できる保証もありません。
運営会社の事業実体と許認可は確認できますが、それと投資の安全性は別の話です。
新しく投資するなら、遅延案件の売却と支払いの見通しがはっきりするまで急がない方がよいでしょう。

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
最終判断は契約成立前書面をご確認ください。

この記事でわかること
・遅延・延長の現在地と新規投資の判断
・再組成、借入、元本回収の仕組み
・メリットと投資前の注意点
・怪しいと言われる理由と評判の見方
・運営会社の本業、許認可、決算
・50ファンドの独自集計と案件傾向
・手数料、払戻し、クーリングオフのFAQ

結論：新しく投資するなら遅延案件の進展を待ちたい

結論のポイント
・新規投資は急がない
・配当・償還遅延が発生
・複数ファンドで運用延長
・元本毀損の有無は未確定
・売却と支払いの進展を優先確認

わかちあいファンドには、滋賀・京都の賃貸不動産を中心に、賃料収入を毎月分配する案件を組成してきた実績があります。
しかし現在の判断では、過去の分配実績よりも遅延案件をどう回収し、予定どおり支払えるかを先に見る必要があります。

遅延・延長・募集状況の確認日：2026年8月29日

区分	状況
配当金・償還金の支払遅延	旧軽井沢大樹の森 第II〜V期。支払予定日は2027年4月30日
旧軽井沢の進捗	工事は完了。完了検査・引渡し後に販売予定で、売買契約と売却額は未公表
元本償還遅延	東近江ウイングI。後継ファンドが募集未達となり、予定どおりの償還が困難
運用期間延長	石垣島第IV・V期と滋賀湖南②は2027年6月30日まで、南青山は2026年12月31日まで延長
石垣島の進捗	工事進捗99%。残工事・引渡し後に販売予定で、売却は未成立
未確定の項目	最終的な回収額、元本毀損の有無、すべての支払いが完了する時期

遅延・延長・元本毀損は同じではない

ポイント
・運用延長は終了日の変更
・償還遅延は支払日の未達
・元本毀損は回収額の不足

運用期間の延長や償還の遅れが起きても、その時点で元本毀損が確定したわけではありません。
ただし、予定どおりに資金化できていない状態であり、元本全額が戻る保証もありません。

確認日時点のファンド一覧には、募集中・募集前の案件がありません。
新規募集の停止やサービス終了は発表されておらず、募集案件がないこととサービス停止は同じではありません。

新規募集を行う場合も、利回りやキャンペーンより、遅延案件の売却・支払いの進捗と資金計画の説明が重要です。

わかちあいファンドとは

ポイント
・滋賀・京都の不動産が基盤
・1口10万円から出資
・賃料型と売却型を組成
・運営会社は日本プロパティシステムズ

わかちあいファンドは、複数の投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、賃料や売却益を分配する不動産クラウドファンディングです。
運営会社は滋賀県大津市に本社を置く株式会社日本プロパティシステムズで、1口10万円から出資できます。

項目	内容
運営会社	株式会社日本プロパティシステムズ
サービス開始	2019年
最低投資額	1口10万円
主な商品	インカム型 / キャピタル型 / ハイブリッド型
主な地域	滋賀・京都、首都圏、軽井沢・石垣島・沖縄など
資金管理	運用に回っていない未出資金・デポジット残高は信託保全
元本保証	なし

滋賀・京都の賃貸不動産が土台

ポイント
・地場の賃貸不動産が中心
・賃料を毎月分配
・売買・管理の本業と接続

案件を継続して見てきた中では、滋賀・京都の共同住宅やテナントビルが分かりやすい部分です。
賃料を分配原資にするため、入居状況、賃料、管理状態から収益の流れを追いやすい案件が多くありました。

集計した50件のうち、滋賀・京都に関係する案件は27件あり、地場不動産は今もサービスの中心です。
ただし、地場案件でも、借入、再組成、マスターリース（関連会社などによる一括借り上げ）の支払能力の確認が必要です。

東京の開発案件とリゾート売却型まで広がった

ポイント
・首都圏の建築案件を組成
・リゾート売却型も増加
・工期と販売が収益を左右

現在は、新築マンションの建築を複数期に分ける案件や、軽井沢・石垣島・沖縄のリゾート案件まで対象が広がっています。
こうした案件は賃料だけでなく、工事の完成と売却が回収を左右します。

同じサービスでも、地場インカム型と開発・リゾート型ではリスクの中身が違います。
サービス名ではなく、案件の収益源と出口で分けると判断しやすくなります。

わかちあいファンドの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約を締結
・賃料または売却益を分配
・優先劣後は損失を限定しない
・借入返済は投資家より先
・再組成は後継募集に左右

投資家は運営会社と匿名組合契約を結ぶ

ポイント
・不動産を直接所有しない
・事業利益を出資割合で分配
・損失は出資額の範囲で負担

投資家は対象不動産を直接所有せず、営業者である日本プロパティシステムズと匿名組合契約を結びます。
営業者が不動産を取得・運用し、賃料や売却益から費用を差し引いた利益を投資家へ分配する仕組みです。

不動産特定共同事業の基本から確認したい方は、不動産特定共同事業の仕組みを解説した記事も参考にしてください。

収益源は3つの型で異なる

ポイント
・インカム型は賃料中心
・キャピタル型は売却中心
・ハイブリッド型は両方

商品型	主な分配・償還原資
インカム型	賃料やテナント料を分配。物件は長期保有し、ファンドを1年ごとに再組成する設計が多い
キャピタル型	土地・建物・共有持分などの売却代金や売却益
ハイブリッド型	運用中の賃料・宿泊収入と、売却時の利益

予定利回りが同じでも、賃料を積み上げる案件と売却益へ依存する案件では不確実性が違います。
確認する順番は、商品型、借入、出口です。

再組成は出口の一つであり、償還保証ではない

ポイント
・後継募集で運用を更新
・募集未達なら資金計画を変更
・外部売却価格が回収を左右

インカム型の多くは、物件を10年以上保有する一方、ファンドを1年程度で区切って再組成する設計です。
開発案件でも、土地取得、建築、竣工・売却を複数期に分ける例があります。

後継ファンドが成立すれば前の投資家へ償還しやすくなりますが、募集未達なら別の資金が必要です。
東近江ウイングIでは、後継募集の不成立が前ファンドの償還へ影響しました。
出口の考え方は、不動産クラウドファンディングの出口戦略でも詳しく解説しています。

借入併用では金融機関への返済が先になる

ポイント
・50件中29件で借入を明記
・金融機関への返済が最優先
・劣後比率だけでは判断不足

集計対象で50件中29件に借入併用の記載がありました。
借入のある案件では、物件の売却代金から金融機関へ返済し、税金や売却費用を支払った後の残額が投資家への償還原資になります。

優先劣後方式では投資家の優先出資が運営会社の劣後出資より先に守られます。
ただし、金融機関の借入は優先出資より先です。
ファンド内の劣後比率だけでなく、借入を含む総資金と売却価格を見る必要があります。

信託保全の対象は運用に回っていない資金

ポイント
・未出資金は信託保全
・出資後の元本とは別
・運営会社の倒産リスクは残る

デポジット（事前入金口座）に残る未出資金は、信託銀行を使って分別管理されています。
これは運用に回っていない資金を守る仕組みであり、運用中の元本を保証する制度ではありません。

わかちあいファンドは運営会社が不動産を保有・運用する仕組みです。
運営会社に問題が起きれば、契約処理、物件管理、売却、分配・償還が滞る可能性があります。
倒産時の論点は、不動産クラウドファンディングの倒産リスクもあわせて確認してください。

わかちあいファンドの特徴（メリット）

ポイント
・地場の賃貸運営と相性が良い
・毎月分配案件が多い
・案件タイプを選べる
・借入や再組成の説明がある
・会員ランク特典がある

滋賀・京都の賃貸運営と相性が良い

ポイント
・50件中27件が滋賀・京都系
・売買・仲介・管理の本業と接続

案件名から滋賀・京都に分類できるものは50件中27件でした。
共同住宅、店舗、テナントビルなど、地域の賃貸需要と管理実務を使いやすい不動産が中心です。

運営会社はファンド以外にも不動産売買、賃貸管理、賃貸仲介を行っています。
地場の賃貸案件では、物件の仕入れから入居者募集、管理、再組成まで本業の機能をつなげやすい点が強みです。

50件中29件が毎月分配

ポイント
・毎月分配は29件
・インカム型は23件
・分配実績を追いやすい

集計対象のうち29件に毎月分配の表示があり、インカム型は23件でした。
満期に利益をまとめて受け取るだけでなく、運用中の収益を定期的に確認しやすい設計です。

毎月分配でも、分配金は確定していません。
賃料の減少、費用増加、入居者やマスターリース会社の信用状態により、予定額を下回る可能性があります。

インカム・キャピタル・ハイブリッドから選べる

ポイント
・インカム型23件
・キャピタル型21件
・ハイブリッド型6件

インカム型23件、キャピタル型21件、ハイブリッド型6件でした。
地場の家賃収入だけでなく、首都圏の新築、リゾートの改修・売却まで選択肢があります。

案件幅の広さはメリットですが、サービス全体を同じリスクで捉えないことが前提です。
賃料型は稼働率と借入、開発型は工期と販売、リゾート型は施工体制と買い手が主な確認項目です。

借入・再組成・工事経緯を確認できる案件がある

ポイント
・借入併用を29件で明記
・個別の再組成は16件以上
・工期や販売の経緯も開示

借入併用の明記が29件あり、そのうち金額まで公開されていたのは7件でした。
前期・後継・更新など個別の再組成を確認できたのは少なくとも16件で、工期の遅れや売買交渉の中止、境界確定の長期化を説明する案件もあります。

借入なしの明記は1件、借入の有無を判断できない案件は20件でした。
借入や再組成の説明がある一方、最新残高や抵当順位まで分かる案件は限られます。

会員ランクで最大年0.5%相当の特典

ポイント
・運用中額で5段階
・最大年0.5%相当
・特典目的の集中投資は避ける

運用中の出資額に応じて会員ランクが決まり、ゴールド以上では年0.1%〜0.5%相当の現金特典があります。
特典は3か月ごとにデポジットへ付与されます。

最上位ランクは3,000万円以上の運用中額が必要です。
制度は変更・終了される場合があり、特典のために1社へ資金を集中させるのは避けるべきです。

わかちあいファンドのデメリット（注意点）

ポイント
・配当・償還遅延が発生
・再組成不成立が前案件へ影響
・借入返済が投資家より先
・運用完了表示だけでは判断不可
・10万円単位で分散しにくい

複数案件で配当・償還遅延と運用延長が発生

ポイント
・旧軽井沢で配当・償還遅延
・東近江で元本償還遅延
・4ファンドで運用延長

旧軽井沢大樹の森第II〜V期では、工事と資金化の遅れに加え、第VI期の募集不成立で資金計画との差が生じました。
運営会社は事業計画と資金計画の見込みが十分でなかったと説明し、売却による支払いを進めています。

東近江ウイングIは、後継のI-②が募集未達となり、予定どおりの元本償還が困難になりました。
石垣島第IV・V期、滋賀湖南②、南青山では、売却・資金化のため運用期間を延長しています。
元本毀損は確定していませんが、予定どおり進んでいないことは重要な注意点です。

再組成の募集成否が前ファンドの償還へ影響する

ポイント
・後継募集へ依存
・募集未達の実例あり
・外部売却の余力を確認

1年ごとに再組成する設計では、次の投資家から必要額を集められるかが資金計画へ影響します。
東近江ウイングIは、その依存が実際に表面化した例です。

再組成を前提にした案件では、後継募集が成立しなくても外部売却で償還できる組成額かが重要です。
物件価格だけでなく、借入残高、売却費用、税金を差し引いて優先出資まで残るかが判断軸です。

借入併用では損失吸収余力を読み違えやすい

ポイント
・50件中29件で借入併用
・借入額公開は7件
・金融機関返済が最優先

借入併用は少ない自己資金で大きな物件を扱いやすくし、収益性を高める効果があります。
一方で、売却価格が下がったときは金融機関への返済が先になり、投資家へ回る残額が減ります。

たとえば滋賀八日市③は、ファンド出資2,170万円に対して借入7,930万円を組み合わせています。
ファンド内の劣後出資は1,120万円ありますが、総資金では借入の比重が大きく、劣後比率だけでは全体の損失余力を説明できません。

運用完了の表示だけでは支払い完了を確認できない

ポイント
・画面表示と支払状況は別
・旧軽井沢も運用完了表示
・公式のお知らせを優先

ファンド一覧の「運用完了」は、所定の運用期間が終わった状態を示していても、投資家への支払い完了まで証明する表示ではありません。
旧軽井沢第II期などは一覧で運用完了と表示される一方、配当・償還遅延の対象です。

状態確認には、一覧の表示、公式のお知らせ、個別連絡、実際の入金を分ける必要があります。
売却予定や償還予定も、決済・送金の完了とは同じではありません。

情報開示と事務処理にも確認事項がある

ポイント
・案内時期の遅れが発生
・分配計算で入力ミス
・運用管理体制も判断材料

旧軽井沢大樹の森では、契約書に記載した時期どおりに案内できなかったことも明らかにされています。
遅延案件では、売却の進捗だけでなく、情報の速さと具体性も重要です。

川崎百合ヶ丘②では、早期償還処理時のシステム入力ミスにより、別の計算方式で分配金が算出された可能性があると発表されました。
これ自体は元本損失の確定事例ではありませんが、事務管理体制を見る材料です。

最低10万円と事前入金方式で分散しにくい

ポイント
・1口10万円
・出資前の入金が必要
・払戻しに時間と手数料

最低投資額は1口10万円です。
1万円から投資できるサービスより、複数案件・複数社へ細かく分けにくくなります。

先着募集では、デポジット口座へあらかじめ入金する使い方が中心です。
払戻しは指定口座への着金まで5営業日が目安で、10万円未満を他行へ戻す場合は145円の手数料がかかります。

わかちあいファンドは危ない？怪しい？と言われる理由

ポイント
・運営実体と許認可は確認可能
・遅延・延長も確認事実
・遅延だけで不正とは断定不可
・事業実体は安全保証とは別
・売却と回収余力が判断軸

わかちあいファンドが怪しいかを、会社が実在するかだけで判断するのは不十分です。
株式会社日本プロパティシステムズの事業実体と許認可は確認できますが、それとは別に投資回収の問題が起きています。

会社の実在性と投資の安全性は別

ポイント
・2000年設立の不動産会社
・不特法などの許認可を保有
・許認可は元本を保証しない

運営会社は不動産売買、賃貸管理、仲介、別荘開発などを行い、不動産特定共同事業、宅地建物取引業、第二種金融商品取引業、建設業の許認可を持っています。
無許可の実体不明サービスではありません。

ただし、許認可は法令上の参入要件と監督対象であることを示すものです。
予定利回り、償還日、元本全額を保証する制度ではありません。

不正かどうかと元本回収は別の論点

ポイント
・遅延だけで不正とは断定不可
・不正の有無と回収額は別
・売却額・借入・費用が判断軸

配当や償還の遅れだけで、不正の有無は判断できません。
一方で、会社や物件が実在することも、元本を全額回収できる保証にはなりません。

投資判断に直結するのは、対象物件の売却価格、借入残高、売却費用、運営会社が売却完了まで事業を続けられるかです。

物件が存在しても元本は守られない

ポイント
・物件の存在と売却額は別
・借入と費用を先に控除
・買い手と決済完了が必要

対象不動産の写真や工事進捗を確認できることは、事業の実在性を考える材料です。
しかし、物件が存在していても、希望価格で売れるとは限りません。

売却代金から借入金、税金、仲介・登記・工事などの費用を差し引き、残った資金が優先出資額を下回れば元本へ影響します。
購入希望者との交渉や売買契約も、決済が終わるまでは入金ではありません。

運営会社の倒産時は契約処理と売却が難しくなる

ポイント
・出資後資金は預金ではない
・運営会社が物件を管理
・事業継続力も回収を左右

信託保全の対象は運用に回っていない未出資金・デポジット残高であり、運用中の出資元本ではありません。
運営会社に重大な問題が起きれば、物件管理、工事、売却、契約の終了、投資家への支払いに時間がかかる可能性があります。

別の事業者が同じ条件で案件を引き継げる保証もありません。
個別物件の価値だけでなく、運営会社が売却まで業務を続けられるかも重要です。

わかちあいファンドの口コミ・評判

ポイント
・利用者口コミは限定的
・筆者の評価と利用者の声を区別
・現在の重点は遅延の解決
・実際の売却・入金を重視

確認できる利用者口コミは限られるため、多数派の評価は断定できません。
ここでは、筆者が案件を継続して見て感じた利点と、遅延・延長という客観的な事実を分けて説明します。

筆者が感じたメリットは毎月分配と地場案件の分かりやすさ

ポイント
・分配を毎月確認できる
・対象物件を想像しやすい
・案件説明を追いやすい

筆者が案件を見てきた中では、滋賀・京都の共同住宅や店舗を対象にしたインカム型は、賃料がどこから生まれるかを理解しやすい点が魅力でした。
毎月分配も、運用中の収益を定期的に確認しやすい仕組みです。

会員ランクや地域の不動産に根ざした案件もサービスの特徴です。
ただし、過去に分配された実績だけで、将来の支払いを判断することはできません。

現在の懸念は支払時期と説明の確実性

ポイント
・旧軽井沢で支払い遅延
・東近江で償還遅延
・問い合わせ対応も混雑

現在は、いつ・いくら戻るのか、売却がどこまで進んだのか、問い合わせへ十分に対応できるのかが中心的な懸念です。
問い合わせ集中により、返信の遅れとファンド専用電話受付の一時停止も案内されています。

必要な判断材料は、買い手、契約、決済、売却額、支払日です。
遅延案件をどの条件で解決できるかが、今後の評価を左右します。

口コミは事実確認の入口として使う

ポイント
・個別体験を全体へ一般化しない
・入金画面だけで安全判断しない
・公式発表と契約書面を照合

口コミは、困っている点や確認すべき論点を知る入口にはなります。
ただし、投稿者、投資案件、金額、時点が異なるため、1件の体験をサービス全体へ広げない方が安全です。

分配金が入った画面も、別案件の償還や運営会社の財務を証明しません。
遅延対象、契約条件、公式のお知らせ、実際の入金を突き合わせる読み方が必要です。

運営会社の会社概要と信頼性

ポイント
・2000年設立の不動産会社
・滋賀を基盤に複数拠点
・不特法などの許認可を保有
・グループ内取引も確認対象

項目	内容
会社名	株式会社日本プロパティシステムズ
代表者	代表取締役 森田康弘
設立	2000年9月
資本金	1億円
本社	滋賀県大津市島の関1-10-1F
拠点	本社、東京支店、大阪支店、エイブルネットワーク石山店
主な事業	不動産クラウドファンディング、売買、賃貸管理、仲介、別荘の買取再販、海外不動産相談
不動産特定共同事業	滋賀県知事 第1号
宅地建物取引業	国土交通大臣（3）第8486号
第二種金融商品取引業	近畿財務局長（金商）第346号
一般建設業	滋賀県知事（般-5）第13659号

不動産売買・賃貸管理・仲介の事業実体がある

ポイント
・ファンド専業ではない
・不動産の仕入れと管理を実施
・別荘開発と海外相談も展開

日本プロパティシステムズは、ファンド運営だけの会社ではありません。
滋賀・京都を基盤に、不動産の売買、賃貸管理、賃貸仲介、テナント仲介、別荘の買取再販などを行っています。

本業の存在は、物件取得や賃貸運営に必要な実務を持つ材料です。
一方で、開発・売却案件が増えるほど、工事、在庫、借入、販売の負担も大きくなります。

許認可は広いが元本保証ではない

ポイント
・不特法の第1号・第2号事業
・オンライン契約にも対応
・宅建・第二種金商・建設業を保有

不動産特定共同事業は第1号・第2号事業に対応し、オンラインの募集・契約に必要な電子取引業務も行えます。
宅地建物取引業、第二種金融商品取引業、一般建設業の許認可もあります。

複数の許認可は、扱える業務と事業基盤の広さを示します。
ただし、物件の将来価格、募集成立、予定日の償還を保証するものではありません。

一括借り上げでは関連会社の支払能力も重要

ポイント
・壹心プロパティーズが賃貸関連を担う
・関連会社が物件を一括借り上げ
・賃料の支払能力も重要

会社	役割・関係
日本プロパティシステムズ	ファンド営業者。不動産の取得、運用、売買、管理
有限会社壹心プロパティーズ	関連会社。賃貸仲介店舗を運営し、滋賀湖南②では一括借り上げ先

関連会社による一括借り上げは賃料を平準化しやすい一方、空室リスクの一部を関連会社の支払能力へ置き換えます。
グループ会社であっても、賃料の支払いが保証されるわけではありません。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・不動産売買が収益の柱
・賃貸管理が継続収益
・ファンドが取得資金を供給
・開発・リゾートは回収が長期化
・売却遅れが資金繰りへ波及

本業は不動産の仕入れ・運用・売却

ポイント
・仕入れから売却まで一体
・賃貸と売却で収益化
・事業別売上は未開示

日本プロパティシステムズは、土地・建物を仕入れ、賃貸運用または開発・改修を行い、賃料や売却で資金を回収する会社です。
ファンドは、その不動産事業へ投資家資金を組み込む役割を持ちます。

事業別の売上高や利益率は開示されていません。
正確な収益割合は分かりませんが、事業構造上は賃貸、管理、開発・売却、ファンド組成がつながっています。

地場インカム型は管理と仲介の力を使いやすい

ポイント
・賃料が分配原資
・入居募集と管理が重要
・関連会社取引も含む

地場インカム型では、入居者募集、賃貸管理、修繕、テナント対応が収益を支えます。
運営会社と関連会社の地場ネットワークを使いやすく、本業と案件の相性が良い分野です。

一方で、長期保有を目指す物件を1年ごとに再組成する場合、賃貸運営が続いていても償還資金は別に必要です。
賃料が出ていることと、満期に元本を返せることは同じではありません。

開発・リゾート型は工事と販売の負担が大きい

ポイント
・工事費と人員が必要
・完成後も買い手が必要
・販売時期が価格へ影響

建築・リノベーション案件では、土地取得、設計、施工、検査、販売まで資金が長く固定されます。
工期が延びると、人件費、金利、管理費が積み上がり、販売開始も遅れます。

旧軽井沢や南軽井沢では、資材・人員不足や工期の遅れが販売計画へ影響した経緯があります。
完成後も希望条件で売れるまでは回収が終わりません。

ファンド・借入・自己資金を組み合わせて規模を作る

ポイント
・外部資金で物件を取得
・借入金利がコスト
・クラファン依存額は不明

不動産の取得には、銀行借入、匿名組合出資、運営会社の劣後出資などを組み合わせます。
この仕組みは事業規模を広げやすい一方、売却が遅れると金利や管理費の負担が続きます。

借入金、不動産在庫、匿名組合出資受入金の詳細な内訳は開示されていません。
クラウドファンディングへの正確な依存額は分からず、比率の断定はできません。

売却と再組成が止まると複数の負担が重なる

ポイント
・在庫回転が低下
・借入金利が継続
・償還資金が不足
・問い合わせ負担も増加

売却予定の物件が売れず、後継ファンドも成立しないと、在庫、借入、償還、投資家対応の負担が同時に残ります。
複数案件で同じことが起きれば、個別物件の問題が運営全体の資金繰りと業務体制へ波及します。

現在は問い合わせ集中が本社業務へ影響し、専用電話受付を一時停止したと説明されています。
物件の価値に加え、複数案件を同時に処理できる人員と資金も回収の条件です。

決算・財務レポート

ポイント
・売上高は34.35億円へ増加
・営業利益は2.92億円
・経常利益は800万円へ低下
・自己資本比率は2.2%
・自己資本の厚みは小さい

項目	2024年3月期 → 2025年3月期 → 2026年3月期
売上高	2,288百万円 → 2,289百万円 → 3,435百万円
営業利益	147百万円 → 261百万円 → 292百万円
営業外収益	6百万円 → 8百万円 → 86百万円
営業外費用	112百万円 → 198百万円 → 370百万円
経常利益	41百万円 → 71百万円 → 8百万円
当期純利益	15百万円 → 18百万円 → 14百万円
総資産	4,349百万円 → 6,471百万円 → 8,200百万円
負債	4,183百万円 → 6,296百万円 → 8,022百万円
純資産	167百万円 → 175百万円 → 178百万円
自己資本比率	3.8% → 2.7% → 2.2%
負債 / 純資産	25.0倍 → 36.0倍 → 45.1倍

売上と営業利益は伸びた

ポイント
・売上は前年比50%増
・営業利益率は8.5%
・本業段階では黒字

2026年3月期の売上高は34.35億円で、前期の22.89億円から約50%増えました。
営業利益は2.92億円、営業利益率は8.5%です。

不動産の仕入れ・販売や管理など、本業の売上から販売費・管理費までを差し引いた段階では利益が出ています。
売上規模が拡大している点は確認できます。

営業外費用が増え、経常利益はほぼ残らなかった

ポイント
・営業外費用は3.70億円
・経常利益は800万円
・費用の詳細内訳は非開示

営業外費用は1.12億円、1.98億円、3.70億円と増え、2026年3月期の経常利益は800万円まで低下しました。
営業利益2.92億円に営業外収益0.86億円を加え、営業外費用3.70億円を差し引いた結果です。

営業外費用の細かな内訳は開示されていません。
すべてを借入金利と断定できませんが、外部資金を多く使う不動産会社では資金調達コストが重要です。

資産拡大の大部分を負債で支えている

ポイント
・総資産は82.00億円
・負債は80.22億円
・純資産は1.78億円

総資産は2年間で43.49億円から82.00億円へ拡大しました。
同じ期間に純資産は1.67億円から1.78億円への増加にとどまり、負債は80.22億円まで増えています。

自己資本比率は3.8%から2.2%へ低下し、負債は純資産の45.1倍です。
不動産会社は借入を使う業種ですが、売却遅延や評価損を吸収する自己資本の厚みは小さい状態です。

黒字でも償還余力が十分とは言えない

ポイント
・利益と支払能力は別
・売却時期が資金繰りを左右
・案件別の資金内訳は不明

当期純利益は1,400万円の黒字ですが、黒字だから遅延案件をすぐ支払えるとは限りません。
不動産会社の資金は在庫、工事中物件、売掛、借入返済などへ固定されるため、現金化の時期が重要です。

2026年3月期の流動資産は51.48億円、流動負債は34.11億円ですが、流動資産の詳細な内訳は開示されていません。
遅延案件へすぐに充てられる現金額や最終回収率は、この決算だけでは判定できません。

財務評価の決め手は遅延案件の売却と支払い

ポイント
・売買契約の成立
・決済と入金
・借入返済後の残額
・投資家への実支払い

現在の評価を変えるのは、売上高の増加より遅延案件の実際の解決です。
売却活動中、交渉中、工事完了という段階では、まだ投資家への支払い原資が確定していません。

判断に必要なのは、買い手との契約、決済、借入返済、投資家への入金まで進んだかです。
この一連の結果が、新規投資を再検討できるかの基準になります。

わかちあいファンドの実績

ポイント
・直近50件を独自集計
・想定利回り平均6.64%
・予定運用期間中央値12か月
・借入併用明記29件
・個別の再組成は16件以上

指標	直近50件
想定利回り	平均6.64% / 中央値7.0% / 4.5%〜15.0%
予定運用期間	平均13.24か月 / 中央値12か月 / 4〜24か月
案件タイプ	インカム23件 / キャピタル21件 / ハイブリッド6件
毎月分配	29件
地域・テーマ	滋賀・京都27件 / リゾート14件 / 首都圏9件
借入併用の明記	29件。金額公開7件 / 金額未公開22件
借入なしの明記	1件
借入の有無を判断できず	20件
個別の再組成	少なくとも16件で前期・後継・更新を明記

想定利回りは5%台と7〜8%台に集まりやすい

ポイント
・平均6.64%
・中央値7.0%
・15%は上限値

利回りは5%台が19件、7〜8%台が22件で、この2つの帯が中心でした。
5%台には地場インカム型、7〜8%台には売却型やハイブリッド型が入りやすい傾向です。

集計対象には年15%の新小岩PJ3期がありますが、これは上限値であり、サービス全体の標準とは言いにくい数字です。
予定利回りは実現利回りではなく、工事、賃料、売却の結果により下振れや支払遅延が起こり得ます。

予定運用期間は7〜12か月が中心

ポイント
・7〜12か月が31件
・19〜24か月が10件
・表示期間と事業期間は別

予定運用期間は7〜12か月が31件で中心です。
一方で、19〜24か月も10件あり、リゾートや開発案件の比重が反映されています。

渋谷の新築マンションは全体24か月を第1期約7か月に分け、竹の塚は全体27か月を4期に分ける計画です。
各期が短くても、建築・売却までの事業全体が短いとは限りません。

地場案件が過半数で、売却型の比重も大きい

ポイント
・インカム23件
・売却型を含む27件
・リゾート14件

分類	件数と読み方
滋賀・京都	27件。賃貸不動産のインカム型が多い
首都圏	9件。新築マンションや売却型を含む
リゾート	14件。軽井沢、石垣島、沖縄など
インカム型	23件。賃料・テナント料中心
キャピタル / ハイブリッド	27件。売却が元本回収へ大きく影響

滋賀・京都は27件で過半数ですが、キャピタル型とハイブリッド型を合わせると27件です。
現在の案件像は、地場インカムだけでは説明できません。

地場インカム型の主な確認項目は賃料と再組成、首都圏の開発型は工期と販売、リゾート型は施工体制と買い手です。
地域と商品型を組み合わせると、同じ予定利回りでもリスクの違いが見えます。

借入と再組成の確認が実績の読み方を変える

ポイント
・借入併用明記29件
・借入なし明記1件
・個別の再組成16件以上
・遅れ・延長等の経緯9件

確認項目	件数・注意点
借入併用	29件。金額公開7件 / 金額未公開22件
借入なし	1件で明記
借入の有無	20件は判定できず
借入の詳細	最新残高や抵当順位は多くの案件で不明
個別の再組成	少なくとも16件で前期・後継・更新を明記
遅れ・延長・再募集の経緯	9件。募集時点の過去経緯も含み、すべてが現在も遅延中という意味ではない

累計件数や平均利回りだけでは、元本をどの資金で償還する設計かは分かりません。
借入併用は29件、個別の再組成は少なくとも16件あり、表示された運用期間だけでなく、事業全体の期間と償還資金の流れを見る必要があります。

借入や再組成は直ちに問題を意味しませんが、後継募集が成立しない局面では償還を難しくする要因です。
新規募集件数よりも、外部売却による回収と遅延案件の実際の支払いが重要です。

わかちあいファンドのキャンペーン情報

会員登録や出資に関するキャンペーンは、実施時期によって内容が変わります。
現在の条件はキャンペーン専用記事にまとめています。

キャンペーンの有無は、遅延や元本リスクを変えません。
特典より先に、対象案件の出口、借入、劣後出資、運営状況を確認してください。

口座開設（登録）〜出資までの流れ

ポイント
・登録と本人確認が必要
・1口10万円から出資
・デポジットへの事前入金方式
・手数料と資金拘束を確認

登録から出資までの5ステップ

ポイント
・メールアドレスを登録
・本人確認を完了
・デポジットへ入金
・契約書面を確認
・案件へ出資

1. 無料会員登録：メールアドレスを登録し、認証を完了する
2. 投資家登録・本人確認：氏名、住所、振込先などを登録する
3. デポジットへ入金：会員ごとのPayPay銀行口座へ出資資金を振り込む
4. 案件と書面を確認：収益源、借入、優先劣後、出口、運用・償還予定日を読む
5. 出資申込：先着または抽選の条件に沿って申し込む

先着案件では事前入金が便利ですが、募集に間に合わなければ資金がデポジットへ残ります。
募集時間と払戻しにかかる日数を考え、使う予定のない資金を長く預けないことが大切です。

入金・払戻し・譲渡の手数料

ポイント
・入金手数料は原則自己負担
・10万円以上の払戻しは無料
・着金は5営業日後が目安

手続き	手数料・条件
デポジットへの入金	PayPay銀行の個人口座から同行宛は無料。その他は金融機関所定
10万円以上の払戻し	無料
10万円未満の払戻し	PayPay銀行は0円、他行は145円
払戻しの着金	指定口座へ5営業日後が目安
クーリングオフ	契約成立時書面の電子交付を受けた日から8日以内に書面通知。違約金・返金時の振込手数料はなし
クーリングオフ後の途中解約	原則不可。やむを得ない事由など契約上の例外あり
地位の譲渡	可能だが手数料が必要

払戻しの受付状況とファンドの元本償還は別の手続きです。
投資済み元本は、デポジットの払戻依頼だけで途中換金できません。

デポジット払戻しの対象者数やサービス全体の状況は公開情報から確認できません。
すべて通常どおりとも、全体で遅れているとも断定できないため、着金目安の5営業日を超えた場合は、依頼日と振込先を確認して個別に問い合わせる必要があります。

会員ランク制度は集中投資に注意

ポイント
・運用中額で毎月判定
・最大年0.5%相当
・特典は3か月ごとに付与
・500万円未満は特典なし

ランク	運用中額 / 年換算の付与率
ダイヤモンド	3,000万円以上 / 0.5%
プラチナ	1,500万円以上3,000万円未満 / 0.3%
ゴールド	1,000万円以上1,500万円未満 / 0.1%
シルバー	500万円以上1,000万円未満 / 付与なし
メンバー	500万円未満 / 付与なし

会員ランクは月末の運用中額で決まり、未出資金や運用終了済みの金額は含みません。
特典は3か月ごとの11月・2月・5月・8月に、原則15日（休日の場合は翌営業日）にデポジットへ付与されます。

会員ランク制度は、付与率の変更や制度自体の終了が行われる場合があります。
元本リスクは特典率より大きいため、ランクのための集中投資は避けるべきです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 今は新しく投資してもよいですか？

A. 遅延案件の売却・支払いの見通しが明確になるまで、新規投資は急がない方がよいでしょう。
再検討の条件は、実際の売却・決済・投資家への入金と、新規募集を行う場合の資金計画が示されることです。

Q2. どのファンドで償還遅延が起きていますか？

A. 旧軽井沢大樹の森第II〜V期で配当・償還遅延、東近江ウイングIで元本償還遅延が発表されています。
石垣島第IV・V期、滋賀湖南②、南青山は運用期間延長であり、同じ状態ではありません。

Q3. 遅延すると元本割れですか？

A. 遅延だけで元本毀損は確定しません。
売却代金、賃料、追加資金などを合わせた最終的な回収額から借入返済と費用を差し引き、投資家への償還額が出資額を下回ると元本毀損になります。

Q4. 旧軽井沢の支払いはいつですか？

A. 配当金・償還金の支払予定日は2027年4月30日で、物件を早く売却できた場合は前倒しする方針です。
最終的な回収額と元本毀損の有無はまだ分かりません。

Q5. 物件があるなら元本は戻りますか？

A. 物件の存在だけでは元本を保証できません。
実際の売却額、借入残高、税金・売却費用、工事費、返済順位によって投資家へ戻る金額が変わります。

Q6. 再組成とは何ですか？

A. 同じ物件や事業を次のファンドへ組み替え、運用を続けることです。
後継募集が成立すれば前ファンドを償還しやすくなりますが、募集未達なら外部売却や別の資金調達が必要になります。

Q7. 運営会社が倒産したら出資金は守られますか？

A. 元本保証はありません。
信託保全の対象は運用に回っていない未出資金・デポジット残高で、運用中の出資元本とは別です。
倒産時は物件管理、売却、契約処理、支払いが長期化する可能性があります。

Q8. 最低投資額はいくらですか？

A. 1口10万円からです。
複数案件や他社へ分散できる余裕資金で検討してください。

Q9. 入金・払戻しの手数料はいくらですか？

A. PayPay銀行の個人口座から同行への入金は無料で、他行からは金融機関所定です。
払戻しは10万円以上が無料、10万円未満はPayPay銀行0円、他行145円です。

Q10. デポジットの払戻しも遅れていますか？

A. 対象者数やサービス全体の状況は公開情報から確認できません。
すべて通常どおりとも、全体で遅れているとも断定できないため、着金目安の5営業日を超えた場合は個別に問い合わせてください。

Q11. クーリングオフ、途中解約、譲渡はできますか？

A. 契約成立時書面の電子交付を受けた日から8日以内は、書面通知によるクーリングオフができ、違約金・返金時の振込手数料もかかりません。
その後の途中解約は原則としてできず、地位の譲渡には手数料が必要です。

Q12. 予定利回りは必ず受け取れますか？

A. 予定利回りは保証されません。
賃料収入、工事、売却価格、費用の結果により、分配の減少や遅延、元本毀損が起こる可能性があります。

Q13. 会員ランクのために投資額を増やすべきですか？

A. 特典だけを目的に投資額を増やすべきではありません。
最大年0.5%相当より、1社・1案件へ資金を集中させる元本リスクを優先してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

複数サービスの募集予定を毎日確認するのは大変です。
利回りカレンダーでは、不動産クラウドファンディングなどの募集情報をGoogleカレンダーでまとめて確認できます。

まとめ

まとめのポイント
・新規投資は急がない
・遅延と延長を分けて確認
・再組成と借入を重視
・元本毀損は最終的な回収額で決まる
・自己資本の厚みは小さい

わかちあいファンドは、滋賀・京都の地場不動産を基盤に、賃貸管理や売買の本業とつながる案件を組成してきました。
毎月分配、案件タイプの広さ、会員ランクは従来からの魅力です。

一方で、旧軽井沢の配当・償還遅延、東近江の償還遅延、複数案件の運用延長が発生しています。
集計した50件では借入併用の明記が29件、個別の再組成は少なくとも16件あり、出口と外部資金を抜きに評価できません。

• 遅延案件の売却・支払いが実際に完了したか
• 外部売却でも借入と費用を差し引いて元本を返せるか
• 後継ファンドが成立しない場合の資金経路があるか
• 運営会社が複数案件を処理できる資金と人員を持つか

この4点が確認できるまでは、新規投資を急がない判断が妥当です。
新しい募集が出た場合も、予定利回りや特典より、売却、借入、劣後出資、償還方法を先に確認してください。

出典・参考

本記事の事実確認には、運営会社・サービスの公式情報と公的登録を使用しています。

• わかちあいファンド公式サイト
• ファンド一覧
• 仕組み・特徴
• よくある質問
• クーリングオフと中途解約
• 会員ランク制度
• 株式会社日本プロパティシステムズ 会社概要
• 株式会社日本プロパティシステムズ 事業内容
• 旧軽井沢大樹の森シリーズの遅延説明
• 東近江ウイングI-②不成立と元本償還の案内
• 一部ファンドの運用期間延長
• 旧軽井沢大樹の森の工事進捗
• 石垣島プロジェクトの工事進捗
• 川崎百合ヶ丘②の償還処理に関する報告
• 国土交通省 不動産特定共同事業者一覧
• 金融庁 金融商品取引業者登録一覧
• 株式会社日本プロパティシステムズ 第24期〜第26期決算報告書

ファンドの集計は、公開一覧の新しい順から50件を対象に、想定利回り、予定運用期間、商品型、地域、借入、再組成などを確認した独自集計です。
借入額、抵当順位、最新査定額、最終回収率など、公開情報で分からない項目は集計対象外です。