※本記事にはPRを含む場合があります。
※投活は元本保証ではありません。
不動産価格の下落、売却遅延、賃料低下、運営会社の信用悪化などにより、分配の減少や元本割れが起こる可能性があります。
投活(トウカツ)は、都心の区分マンションを短期で運用し、売却益が想定を上回るとアップサイド分配を受けられる可能性がある不動産クラウドファンディングです。
償還済み35件の想定利回り6.03%に対し、実績利回りは10.43%と公表されました。
この記事でわかること
・結論：投活は短期・都心区分・アップサイドを確認できる人向け
・直近ファンド情報
・投活(トウカツ)とは
・投活(トウカツ)の仕組み
・投活(トウカツ)の特徴（メリット）
・投活(トウカツ)のデメリット（注意点）
・投活(トウカツ)は怪しい？危ない？
・投活(トウカツ)の口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社トラストの決算 / 財務レポート
・投活(トウカツ)の実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考
結論：投活は短期・都心区分・アップサイドを確認できる人向け
ポイント
・実績利回り10.43%
・償還済み35件
・アップサイド分配20件
・実績平均130日
・売却・運営リスクは残る
結論からいうと、投活は『都心の区分マンションを短期で運用し、予定を上回る売却益も狙いたい人』と相性がよいサービスです。
2026年9月30日時点で償還済み35件、元本毀損0件、分配遅延0件、実績利回り10.43%です。
実績利回りが想定利回り6.03%を上回った背景には、アップサイド分配があります。
運用終了35件のうち20件、57.1%でアップサイド分配が行われています。
一方で、過去の上振れが今後も続く保証はありません。
投活は小規模第1号事業者が運営し、キャピタル型は売却価格と販売時期の影響を受けます。
実績の数字だけでなく、物件価格、劣後比率、売却出口、運営会社の財務を読める人向けです。
直近のファンド情報
投活プロジェクト40号
・年利5%
＋アップサイド方針有
・期間305日
・先着
・10/27 19:30
〜ワンポイント解説(AI)〜
案件概要
平沼橋駅徒歩1分、横浜駅徒歩12分の「ピュアシティ横浜Ⅱ」605号室を組み入れ、賃貸運用する案件です。
1990年築、6階・22.14㎡の1Kで入居中です。
総額1,060万円
優先742万円
劣後318万円（30％）
借入なし、運用305日、予定年利5％。
配当原資は家賃で、元本の出口は再組成を基本とします。
AI独立算定価格
条件付き参考1,100万〜1,300万円
＊現行家賃を引き継ぐ賃貸中住戸の投資家向け売却価格
根拠
現行家賃は月6.5万円、年78万円です。
同棟6階・22.14㎡・同額賃料の1,280万円の売出履歴がありますが、605号室との同一性と成約額は未確認です。
同棟3階・22.14㎡・月6万円では1,080万円の売出も確認しました。
同棟の賃貸中広告の表面利回り約6〜6.7％と、管理・修繕積立・税・保険等を引いた収益力から現況価格を判断しています。
取得価格1,060万円は参考価格帯の下側ですが、売却費を含めた大幅な割安とはみていません。
運用中の家賃65万円から経費16.34万円を引くと48.66万円となり、予定優先配当約31万円は賃料で賄う計画です。
ただし借主は1か月前予告で解約でき、退去時は早期終了・償還後に改修再販ファンドを組む方針です。
家賃だけでは元本は戻らず、再組成や売却などの償還資金が必要です。
修繕積立金は月2,330円で、将来の増額・一時金や共用部の石綿対応費は未確認です。
洪水・高潮0.5〜3m未満の想定があり、6階でも共用設備への影響は残ります。
追加修繕費等の負担は書面間で表現が異なり、確認が必要です。
投活(トウカツ)とは
ポイント
・株式会社トラストが運営する不動産クラウドファンディング
・1口1万円からスマホで投資できる
・都心部マンションのインカム型とリノベ再販型が多い
・小規模第1号事業として登録されている
| サービス名 | 投活(トウカツ) |
| 運営会社 | 株式会社トラスト |
| サービス種別 | 不動産特定共同事業型クラウドファンディング |
| 不特法の種別 | 小規模第1号事業 |
| 最低投資額 | 1口1万円から |
| 主な投資対象 | 都心部の区分マンション |
| 主な分配原資 | 賃料収入、売却益 |
| 公式累計実績 | 償還済み35件、実績利回り10.43% （2026年9月30日時点・年利換算） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら！ |
投活(トウカツ)は、不動産会社の株式会社トラストが運営する不動産クラウドファンディングです。
1口1万円から、スマートフォンで出資手続きを進められます。
対象は都心部の区分マンションが中心です。
賃貸収入を分配原資にするインカム型だけでなく、物件取得後にリノベーションを行い、売却益を狙うキャピタル型の案件もあります。
また、想定以上の売却益が出た場合は、配当が増えるアップサイド配当方針もあります。
投活(トウカツ)の仕組み
ポイント
・投資家は匿名組合契約で出資する
・株式会社トラストが営業者として対象不動産を取得・運用する
・分配原資は案件により賃料収入や売却益に分かれる
・優先劣後方式があり、トラストが劣後出資する
・運営が倒産した場合には大きな毀損リスクがある
投活では、投資家が株式会社トラストと匿名組合契約を結び、対象不動産に出資します。
トラストは営業者として物件の取得、賃貸運営、リノベーション、売却などを行い、その収益をもとに分配します。
インカム型では賃料収入が主な分配原資になります。
ただし、期中で物件売却が行われる場合は、売却益が配当条件に影響することもあります。
キャピタル型では、リノベーション後の売却益が主な分配原資になるため、周辺相場、工事費、売却期間、出口価格の見込みを確認することが大切です。
また、投活は優先劣後方式を採用しています。
投資家が優先出資者、トラストが劣後出資者となり、損失が出た場合はまず劣後出資部分から負担されます。
ただし、劣後出資は元本保証ではありません。
売却価格が大きく下がる場合や、営業者の倒産・業務停止などが起きる場合には、分配遅延や元本毀損のリスクがあります。
投活(トウカツ)の特徴（メリット）
ポイント
・実績利回り10.43%
・予定は6%前後・短期中心
・アップサイド分配57.1%
・都心区分で相場比較しやすい
・運用レポートを確認できる
実績利回り10.43%を公表
ポイント
・償還済み35件が対象
・想定6.03%
・実績10.43%
2026年9月30日時点では、運用終了35件の想定利回り6.03%に対し、実績利回りは10.43%です。
どちらも年利換算で、投活が公表する累計の運用実績です。
予定を4.40ポイント上回る結果は、売却益を投資家へ還元する方針が実績に表れた数字として評価できます。
ただし、税引後の手取りや入出金の待機日数まで含む個人別利回りではありません。
予定条件は6%前後・半年程度が中心
ポイント
・37件の平均6.02%
・中央値6.0%
・予定期間中央値184日
1〜38号から運用中止の17号を除く37件を集計すると、予定利回りは5〜8%、平均約6.02%、中央値6.0%でした。
予定運用期間の中央値は184日で、半年程度の短期案件が中心です。
満期を分散しながら資金を回したい人には使いやすい一方、短期でも途中換金できる商品ではありません。
アップサイド分配は35件中20件
ポイント
・実施20件
・発生率57.1%
・今後の保証なし
運用終了35件のうち20件でアップサイド分配が行われています。
一度だけの例外ではなく、複数案件で予定を上回る分配が発生したことを確認できます。
ただし、アップサイド分配は売却益と個別契約の条件次第です。
予定利回りに上乗せされる前提で投資額を増やさず、発生すれば上振れと考えるのが安全です。
都心区分マンション中心で相場を比較しやすい
ポイント
・東京都内が中心
・賃料相場を比較しやすい
・売却価格も検証しやすい
投活は、目黒区、港区、世田谷区、墨田区などの区分マンションを多く扱っています。
特殊用途の大型物件より、周辺の賃料や売出価格を個人でも比較しやすい点はメリットです。
一方で、売出価格は成約価格ではありません。
キャピタル型では、取得価格、改修費、想定販売価格、売却期限を並べて確認します。
運用レポートで進捗を追いやすい
ポイント
・月次実績を公開
・リノベ進捗を公開
・売却までの過程を確認
投活は月次運用レポートに加え、案件ごとのリノベーションや売却の進捗も公開しています。
短期のキャピタル型では、工事や販売が予定どおり進んでいるかを投資後も追えることが重要です。
投活(トウカツ)のデメリット（注意点）
ポイント
・10.43%は手取り利回りではない
・小規模第1号事業者
・売却出口への依存
・抽選で入れないことがある
・途中換金は困難
実績利回り10.43%は、税引後の手取り利回りではない
ポイント
・年利換算の実績値
・源泉徴収20.42%
・待機日・振込手数料は別
公式の実績利回り10.43%は、運用終了ファンドを対象にした年利換算値です。
分配金からは20.42%が源泉徴収され、入金時の振込手数料は投資家負担です。
また、応募から運用開始まで、運用終了から償還までの日数も投資家ごとに異なります。
『実質利回り』として家計に効く数字を見るなら、税引後分配金から振込手数料を引き、資金を拘束された全日数で計算してください。
小規模第1号事業者で、会社規模を確認したい
ポイント
・運営は株式会社トラスト
・上場企業運営ではない
・本業・決算も確認
投活の運営会社は、小規模不動産特定共同事業者として登録された株式会社トラストです。
登録や免許は事業実態の確認材料ですが、元本や分配を保証するものではありません。
ファンドだけでなく、中古マンションの仕入れ・再販・賃貸管理を行う本業の収益力と資金繰りも確認します。
キャピタル型は売却価格と売却時期に左右される
ポイント
・売却益が分配原資
・売却遅延の可能性
・買戻しも保証ではない
リノベ再販型は、対象物件を売却して初めて収益が確定しやすい構造です。
工事費が増える、販売に時間がかかる、想定より安くしか売れないといった変化は、分配と償還に影響します。
38号では未売却時に運営会社が買い戻す方針が示されていますが、運営会社の信用力に依存する出口です。
買戻し方針を元本保証と受け取らないようにします。
抽選式では希望額を投資できないことがある
ポイント
・抽選案件が中心
・部分当選の可能性
・待機資金を増やしすぎない
集計対象37件では、抽選式23件、先着式14件でした。
抽選では落選や部分当選があり、予定した金額を入れられないことがあります。
短期案件でも途中換金は前提にできない
ポイント
・原則は満期まで保有
・払戻日まで確認
・余裕資金で投資
予定運用期間が半年程度でも、株式のように自由に売却できる商品ではありません。
運用終了日だけでなく、実際の払戻予定日まで使わない資金で投資します。
投活(トウカツ)は怪しい？危ない？
ポイント
・元本保証なし
・小規模事業者
・売却・運営リスク
・最新書面を確認
投活は、小規模不動産特定共同事業の登録番号、会社情報、ファンド条件、主なリスク、運用レポートを公開しています。
一方で、登録があることや過去35件が正常償還したことから、今後の安全性まで保証されるわけではありません。
投活で注意したいのは、キャピタル型の売却出口と、小規模事業者である株式会社トラストの事業継続力です。
物件が予定価格で売れない場合だけでなく、営業者の倒産、業務停止、資金繰り悪化が起きれば、分配・償還・情報開示が遅れたり、元本が大きく毀損したりする可能性があります。
『怪しいかどうか』を一言で決めるより、予定利回りの原資、劣後出資で吸収できる損失幅、売却できない場合の出口、運営会社の決算を案件ごとに確認する方が実務的です。
投活(トウカツ)の口コミ・評判
ポイント
・上振れ実績は好材料
・35件を正常償還
・抽選・供給数は注意
・評判の全体像は未集計
良い評判につながるのは、上振れと正常償還の実績
ポイント
・実績利回り10.43%
・アップサイド20件
・毀損・遅延0件
投活を前向きに評価しやすい客観材料は、償還済み35件の実績利回り10.43%、アップサイド分配20件、元本毀損・分配遅延0件です。
都心区分マンション中心で、運用レポートを確認できる点も安心材料になりやすいです。
気になる評判につながるのは、抽選と運営会社の規模
ポイント
・投資機会は限定的
・抽選・部分当選あり
・小規模事業者が運営
投活は常に案件があるサービスではなく、抽選式では落選や部分当選があります。
また、上場グループ運営ではないため、運営会社の規模や財務を気にする人には慎重な評価になりやすいです。
公開情報だけでは、口コミ全体の満足度は数値化できない
ポイント
・代表調査は未確認
・個別投稿は全体を表さない
・公式実績と条件を優先
投活利用者全体を代表する満足度調査は確認できません。
個別のSNS投稿だけで評判を決めず、公式の償還実績、分配結果、売却条件、運営会社の財務を優先して判断します。
運営会社の会社概要 / 信頼性
ポイント
・運営会社は株式会社トラスト
・宅建業・賃貸住宅管理業・小規模不動産特定共同事業の登録を持つ
・本業は中古マンションの再生・販売・賃貸管理が中心
・登録は信頼材料だが、会社規模と財務は別途確認する
| 会社名 | 株式会社トラスト |
| 代表者 | 代表取締役 名鏡 龍之介 |
| 所在地 | 東京都中央区銀座三丁目10番6号 マルイト銀座第3ビル3F |
| 設立 | 2012年2月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 主な事業 | リノベーション事業、賃貸管理事業、 不動産特定共同事業、不動産投資事業 |
| 宅地建物取引業 | 東京都知事（3）第94098号 |
| 賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣（02）第000152号 |
| 不動産特定共同事業 | 小規模第1号事業 東京都知事（1）第15号 |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら！ |
株式会社トラストが運営する小規模第1号事業
ポイント
・投活は小規模不動産特定共同事業として運営
・通常の第1号事業者より規模制約がある
・少額案件中心のサービス設計と相性が良い
投活は、株式会社トラストが小規模第1号事業者として運営しています。
小規模不動産特定共同事業は、一定規模以下の不動産特定共同事業を行う制度で、投活のような比較的小口・短期の案件と相性があります。
宅建業と賃貸住宅管理業を持つ不動産会社
ポイント
・宅建業免許を持つ
・賃貸住宅管理業登録も確認できる
・売買・賃貸管理・クラファンが同じ不動産実務に接続している
トラストは宅建業と賃貸住宅管理業の登録を持っています。
投活の案件が区分マンションの取得、賃貸運営、リノベーション、売却に関わることを考えると、これらの実務経験はサービス理解の土台になります。
都心中古マンションの再生と投資用提案が土台
ポイント
・リノベーション事業と不動産投資事業を営む
・老朽化した部屋を再生し付加価値を高める
・賃貸管理は販売後や保有中の運用を支える
トラストの企業サイトでは、中古再生・リノベーション、賃貸管理、不動産投資、不動産特定共同事業が紹介されています。
投活は、その中でも中古マンションを小口化して投資家に提供する接点として見ると理解しやすいです。
登録は信頼材料だが規模制約もある
ポイント
・登録番号は確認できる
・制度登録は最低限の信頼材料
・上場企業運営のような資本力とは別に考える
不動産特定共同事業の登録があることは重要ですが、登録があるから元本保証になるわけではありません。
投活では、制度面の確認に加えて、トラストの決算、資金繰り、物件ごとの出口を確認するのが現実的です。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・主力は都心部中古マンションの仕入れ・再生・販売
・賃貸管理は保有中と販売後の収益を支える
・投活は本業物件の小口化と投資家接点として機能
・利益は仕入れ価格・工事費・売却期間に左右される
主力は中古マンションを仕入れて再生し販売する事業
ポイント
・安く仕入れて価値を高めて売るモデル
・リノベーションで機能性・デザイン性を改善
・売却益が利益の中心になりやすい
トラストの本業は、都心部の中古マンションを仕入れ、リノベーションによって価値を高め、投資用・居住用として販売する不動産再生ビジネスと見るのが自然です。
売上や利益は、仕入れ価格、工事費、販売価格、販売までの期間に大きく左右されます。
賃貸管理は保有中と販売後の運用を支える
ポイント
・入居募集・家賃回収・退去対応などを担う
・インカム型の案件理解にもつながる
・販売後のオーナー向けサービスにもなる
賃貸管理事業は、本業の補助線です。
物件を保有している間の賃料管理だけでなく、販売後のオーナー向け管理サービスにもつながります。
インカム型案件では、賃貸管理の実務力が分配原資の安定性に関係します。
投活は本業物件の小口化と投資家接点
ポイント
・クラファン単体で巨大な利益を出すより、本業物件の出口や認知拡大に近い
・投資家に物件・リノベ・賃貸運用を見せる場になる
・本業の在庫回転にも関係する
投活は、トラストの本業と切り離された別事業というより、中古マンション再生事業の一部を小口化し、投資家に見せる窓口と考えるとわかりやすいです。
リノベ再販型では、本業の仕入れ・工事・売却力がそのまま案件の成否に関わります。
利益を左右するのは仕入れ価格・工事費・売却期間
ポイント
・仕入れが高いと売却益は薄くなる
・工事費が上がると利益率が下がる
・売却期間が長いと資金拘束と金利負担が重くなる
中古再生ビジネスでは、良い物件を適正価格で仕入れる力が重要です。
リノベーションで価値を上げても、仕入れ価格が高すぎたり、工事費が膨らんだり、売却に時間がかかったりすると、利益は削られます。
相場悪化時は在庫回転と資金繰りが重くなる
ポイント
・不動産市況が悪いと売却に時間がかかる
・短期借入や在庫負担が重くなりやすい
・投資家は決算の流動資産・負債を確認したい
市況が悪化したときは、物件の販売スピードが落ち、在庫と借入負担が重くなります。
投活の案件を見るときも、対象物件だけでなく、運営会社が在庫を回せているか、借入に無理がないかを確認したいです。
株式会社トラストの決算 / 財務レポート
ポイント
・第15期は増収増益、営業利益率は5.5%
・商品在庫と短期借入が増加
・自己資本比率は31.0%から23.1%へ低下
・共同事業資金と借入を分けて見る
第15期は2025年8月1日〜2026年7月31日の決算です。
売上と利益は伸びていますが、在庫と短期借入の増加も目立ちます。
収益力の改善と、物件を売却して資金を回収するまでの負担を合わせて見たい決算です。
| 項目 | 第13期 2024年7月期 | 第14期 2025年7月期 | 第15期 2026年7月期 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 21.51 | 14.78 | 17.73 |
| 売上総利益 | 2.79 | 2.85 | 3.42 |
| 営業利益 | 0.18 | 0.53 | 0.98 |
| 経常利益 | 0.09 | 0.43 | 0.73 |
| 当期純利益 | 0.08 | 0.32 | 0.49 |
| 総資産 | 8.41 | 11.11 | 16.78 |
| 現預金 | 4.08 | 4.61 | 5.12 |
| 商品 | 1.76 | 4.02 | 8.78 |
| 短期借入金 | 1.05 | 3.08 | 8.77 |
| 長期借入金 | 2.73 | 2.87 | 2.50 |
| 純資産 | 3.12 | 3.44 | 3.88 |
| 自己資本比率 | 37.1% | 31.0% | 23.1% |
第15期は増収増益、営業利益率は5.5%へ改善
ポイント
・売上高は17.73億円、前期比20.0%増
・営業利益は0.98億円、前期比84.0%増
・純利益は0.49億円、前期比54.0%増
第15期の売上高は14.78億円から17.73億円へ増え、営業利益と純利益も伸びました。
売上総利益率は約19.3%でほぼ横ばいですが、販売費・一般管理費の増加が約5.1%にとどまり、営業利益率は3.6%から5.5%へ改善しています。
売上の約93.7%を占めるのは不動産売上高です。
主力の不動産販売が会社の収益を支えており、投活だけの利益が伸びた決算とは読み分ける必要があります。
資産増加の中心は商品在庫、販売の回転が重要
ポイント
・総資産は11.11億円から16.78億円へ増加
・商品は4.02億円から8.78億円へ増加
・保有不動産は約1.94億円でほぼ横ばい
貸借対照表の「商品」は前期比118.2%増え、総資産の約52.3%を占めています。
不動産の仕入れ・再生・販売を主力とする会社では、仕入れた在庫をどのくらいの期間で販売し、資金を回収できるかが重要です。
在庫増加だけで、仕入れが順調とも売れ残りが増えたとも断定できません。
個別物件の在庫期間や売却見通しは開示されていないため、借入と現預金の動きも合わせて判断します。
自己資本比率は23.1%、短期借入と資金回収に注意
ポイント
・自己資本比率は37.1%→31.0%→23.1%
・短期借入金は3.08億円から8.77億円へ増加
・現預金は5.12億円、流動負債は10.39億円
純資産は3.44億円から3.88億円へ増えましたが、総資産と負債がそれ以上に増え、自己資本比率は23.1%へ低下しました。
短期借入金は前期比184.4%増で、長期借入金を含む借入総額は約11.28億円です。
支払利息も約1,422万円から約2,454万円へ増えています。
現預金5.12億円だけでは流動負債10.39億円を賄えず、在庫の販売による資金回収や、借入の更新を含む資金繰りの管理が大切になります。
利益が増えた点は評価できますが、キャッシュフロー計算書や借入の詳しい返済条件は公表されておらず、資金繰りに余裕があるとは断定できません。
共同事業資金は借入と別科目、投活への依存度は限定的に読む
ポイント
・共同事業預り金は第15期2,832万円
・不動産特定事業配当金は約606万円
・投活単体の売上・利益は非開示
第15期には「共同事業預り金」2,832万円と「不動産特定事業配当金」606万563円が記載されています。
共同事業預り金は短期・長期借入金とは別科目で、投資家への分配に関わる費用も支払利息と分けて示されています。
一方、共同事業預り金の全額が投活の匿名組合出資に当たるか、投活単体の収益や期中の受入額がどれほどかは明らかではありません。
期末残高を累計調達額と混ぜて、投活への資金調達依存度を計算することはできません。
会社の利益と個別ファンドの回収は分けて判断する
ポイント
・会社は増収増益
・個別ファンドの売却価格・時期は別に判断
・買戻し方針にも運営会社の資金力が関わる
会社の黒字や利益改善は運営力を見る材料ですが、個別ファンドの元本や分配を保証するものではありません。
売却型のファンドは物件ごとの売却価格と時期に左右され、運営会社が買い戻す方針の案件では、会社側の資金力も関わります。
対象物件の価格、劣後比率、売却出口と、今回の在庫・借入の増加を合わせて確認したいです。
投活(トウカツ)の実績
ポイント
・実績利回り10.43%
・償還済み35件
・元本毀損・遅延0件
・平均運用130日
・アップサイド20件
| 運用終了ファンド | 35件 |
| 償還済みファンド | 35件 |
| 元本毀損 / 分配遅延 | 0件 / 0件 |
| 累計調達額 | 5億3,373万円 |
| 累計償還額 | 5億349万円 |
| 累計分配額 | 1,500万7,833円 |
| 運用中ファンド / 残高 | 2件 / 3,024万円 |
| 想定利回り | 6.03%（年利換算） |
| 実績利回り | 10.43%（年利換算） |
| 実績平均運用日数 | 130日 |
上表は、投活が公表した2026年9月30日時点の累計運用実績です。
利回りと平均運用日数は、運用終了ファンドを対象に算出されています。
実績利回り10.43%は、想定6.03%を4.40ポイント上回る
ポイント
・想定6.03%
・実績10.43%
・差+4.40ポイント
| 想定利回り | 6.03% |
| 実績利回り | 10.43% |
| 差 | +4.40ポイント |
| 対象 | 運用終了35件 |
運用終了35件では、実績利回りが想定を4.40ポイント上回っています。
投活が掲げるアップサイド分配の方針が、累計数字にも表れた結果です。
ただし、10.43%は年利換算で、源泉徴収後の手取りや振込手数料、待機日数を含む個人別の実質利回りではありません。
今後の案件で同じ上振れが続く保証もありません。
35件すべて償還済みで、元本毀損・分配遅延は0件
ポイント
・償還35件
・元本毀損0件
・分配遅延0件
| 運用終了 | 35件 |
| 償還済み | 35件 |
| 元本毀損 | 0件 |
| 分配遅延 | 0件 |
2026年9月30日時点では、運用を終了した35件すべてが償還済みです。
公式発表上、元本毀損と分配遅延はありません。
正常償還の積み上げは評価材料ですが、過去実績は将来の結果を保証しません。
9月は新たに38号が運用を開始し、運用中は37号と38号の2件、残高は3,024万円です。
累計調達額は前月末から2,024万円増えましたが、当月の運用終了・償還は0件のため、償還件数、累計分配額、実績利回り、平均運用日数は前月と同じです。
アップサイド分配は35件中20件、発生率57.1%
ポイント
・実施20件
・発生率57.1%
・個別条件で判断
| アップサイド分配あり | 20件 |
| 運用終了ファンド | 35件 |
| 発生率 | 57.1% |
38号の募集時点で、運用終了35件のうち20件にアップサイド分配が行われています。
2026年10月1日の確認時点でも、38号の説明にある件数は20件です。
売却益の上振れを投資家へ還元する運用が、複数案件で実行されたことを確認できます。
アップサイドは約束された追加配当ではありません。
ファンドごとの分配条件と売却益の配分方法を確認し、予定利回りだけで投資判断を完結させないことが大切です。
募集時の予定利回りは5〜8%、平均約6.02%
ポイント
・集計対象37件
・平均6.02%
・中央値6.0%
| 予定利回り | 件数 |
|---|---|
| 5% | 3件 |
| 5.1% | 7件 |
| 5.5% | 8件 |
| 6% | 7件 |
| 6.5% | 1件 |
| 6.9% | 1件 |
| 7% | 7件 |
| 7.5% | 1件 |
| 8% | 2件 |
2026年10月1日に確認した1〜38号から、運用中止の17号を除く37件では、予定利回り5〜8%、平均約6.02%、中央値6.0%です。
募集時の中心は6%前後で、公式の実績利回り10.43%とは母集団も意味も異なります。
予定運用期間は184日が中央値、実績平均は130日
ポイント
・予定中央値184日
・予定平均187日
・実績平均130日
| 予定運用期間 | 件数 |
|---|---|
| 〜100日 | 5件 |
| 101〜180日 | 4件 |
| 181〜210日 | 18件 |
| 211〜300日 | 8件 |
| 301日〜 | 2件 |
募集時の予定運用期間は、37件の中央値184日、平均約187日です。
一方、運用終了35件の公式実績平均は130日で、予定より早く売却・償還した案件が累計値を押し下げています。
早期償還は資金回転を早める一方、分配額は個別契約と実際の運用日数で決まります。
年利表示だけでなく、受取額と拘束日数も確認してください。
キャピタル型23件・インカム型14件、劣後は20〜40%中心
ポイント
・キャピタル型23件
・インカム型14件
・劣後中央値20%
| キャピタル型 | 23件 |
| インカム型 | 14件 |
| 抽選式 | 23件 |
| 先着式 | 14件 |
集計対象37件では、売却益を重視するキャピタル型がやや多いです。
キャピタル型では売却価格と売却時期、インカム型では賃料と入居状況を中心に確認します。
劣後出資比率は20%が中心で、30%・40%の案件もあります。
価格下落へのクッションになりますが、劣後出資を超える損失や営業者の事業継続問題まで防ぐ元本保証ではありません。
キャンペーン情報
投活のキャンペーン情報！
現在キャンペーンは開催されていません。
何かあり次第、ここに記載します。
投活に一番お得に登録する方法！
登録〜出資までの流れ
ポイント
・メールアドレス登録から始める
・本人確認後に出資者登録が完了
・ファンド詳細と成立前書面を確認して応募
・当選後は契約成立時書面を確認して入金
・配当・払戻はマイページとメールで確認
STEP1：公式サイトから会員登録
ポイント
・メールアドレスを登録
・ログイン情報を設定
・まずはマイページを作成
まずは投活の公式サイトから会員登録を行います。
メールアドレスを登録し、案内に沿って基本情報を入力します。
STEP2：出資者登録と本人確認
ポイント
・本人確認書類を提出
・オンライン本人確認に対応
・審査は即日〜3営業日程度が目安
出資するには本人確認が必要です。
審査は即日〜3営業日が目安で、不備がある場合は2〜5営業日で連絡されます。
STEP3：ファンド詳細と成立前書面を確認
ポイント
・物件情報を確認
・劣後比率と分配原資を確認
・契約成立前書面と電子取引に係る重要事項を確認
応募前には、対象物件、募集金額、予定利回り、運用期間、優先劣後比率、リスク説明を確認します。
特にキャピタル型では売却出口、インカム型では賃料・入居状況を見ます。
STEP4：抽選式または先着式で応募
ポイント
・募集方式はファンドごとに異なる
・抽選式は募集終了後に結果が通知される
・希望額すべてが当選するとは限らない
投活には抽選式と先着式の案件があります。
抽選式では、募集終了後にマイページやメールで結果を確認します。
STEP5：当選後に契約成立時書面を確認して入金
ポイント
・契約成立時書面を確認
・入金口座へ振込
・振込手数料は投資家負担
当選後は、契約成立時書面を確認したうえで出資を確定し、指定口座へ入金します。
公式フローでは、振込手数料は投資家負担とされています。
STEP6：運用開始後にレポート・分配・償還を確認
ポイント
・運用中はレポートを確認
・リノベ進捗や運用状況を見る
・運用終了月の翌々月までの払戻予定を確認
運用開始後は、レポートやマイページで進捗を確認します。
公式フローでは、運用終了月の翌々月までに配当・出資金の払戻が行われる流れが説明されています。
FAQ
投活(トウカツ)は怪しいサービスですか？
投活は小規模不動産特定共同事業者として登録された株式会社トラストが運営し、会社情報・案件条件・リスク・運用実績を公開しています。
ただし、登録や過去の正常償還は元本保証ではありません。
売却出口と運営会社の財務を確認してください。
最低投資額はいくらですか？
1口1万円からです。
1人あたりの出資上限は運用中の合計で100万円と案内されています。
ファンドごとの条件は募集ページで確認してください。
予定利回りと実績利回りはどのくらいですか？
2026年9月30日時点の公式累計実績では、運用終了35件の想定利回り6.03%に対し、実績利回りは10.43%です。
どちらも年利換算で、今後の成果を保証するものではありません。
実績利回り10.43%は、税引後の実質利回りですか？
いいえ。
公式の10.43%は運用終了ファンドの年利換算値です。
分配金からの源泉徴収20.42%、入金時の振込手数料、応募から償還までの待機日数を含む個人別の手取り利回りではありません。
アップサイド分配は必ずもらえますか？
必ずもらえるものではありません。
2026年9月3日時点では運用終了35件のうち20件で実施されていますが、売却益とファンドごとの分配条件で決まります。
小規模第1号事業とは何ですか？
一定規模以下で不動産特定共同事業を行うための登録区分です。
投活は東京都知事（1）第15号で登録されていますが、制度登録は元本を保証するものではありません。
入金・出金の手数料はどうなりますか？
出資金を振り込む際の手数料は投資家負担です。
株式会社トラストから分配金・元本を振り込む際の手数料は会社負担と案内されています。
登録口座情報に誤りがある場合の再振込・組戻し手数料は投資家負担です。
運用中の進捗は確認できますか？
確認できます。
公式サイトの月次運用レポートや案件レポートで、運用状況、リノベーション、売却の進捗が公開されることがあります。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
投活(トウカツ)は、募集頻度が非常に多いサービスではありません。
投資機会を逃したくない場合は、投活だけでなく複数サービスの募集予定をまとめて確認できる利回りカレンダーを使うと便利です。
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着募集の有無」が1目でわかる
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了（自動更新）
・複数社のファンドをまとめて把握できる
まとめ
ポイント
・実績利回り10.43%
・償還済み35件
・アップサイド分配57.1%
・短期・都心区分が中心
・将来の保証はない
投活(トウカツ)は、都心の区分マンションを中心に、短期運用とアップサイド分配を狙える不動産クラウドファンディングです。
2026年9月30日時点の公式累計実績では、償還済み35件、元本毀損・分配遅延0件、想定利回り6.03%に対して実績利回り10.43%と公表されています。
さらに、9月3日時点では35件中20件、57.1%でアップサイド分配が行われています。
上振れを投資家へ還元する方針が実績に表れている点は、投活の大きな強みです。
ただし、実績利回りは税引後の個人別手取り利回りではなく、過去の数字が今後も続く保証もありません。
キャピタル型は売却出口、小規模事業者である株式会社トラストについては本業・決算・資金繰りまで確認し、余裕資金で投資してください。
