LEVECHYファンド23号！川崎マンション１棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約3億円の年利7%案件のLEVECHYファンド23号『川崎マンション１棟』について考察します。
現在過去案件で運用延長が発生している状況がある点も合わせてお伝えしておきます。
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、物件購入価格からすればキャピタル益が必要な案件です。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
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LEVECHYファンド23号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド23号 「川崎マンション１棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利7% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/7/11運用開始) |
| 募集金額 | 294,270,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年6月4日~18日 |
| 金融機関ローン割合 | あり |
| 備考 | 借入：44.73% 優先：52.63% 劣後：2.64% |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、物件購入価格からすればキャピタル益が必要な案件です。
現在過去案件で運用延長が発生している状況がある点も合わせてお伝えしておきます。
LEVECHY 2周年記念キャンペーン（第1弾）
LEVECHYファンド23号に投資申込（応募）を行い、当選後に投資実行（入金）していただいた方の中から抽選で200名様に、現金1万円をキャッシュバックいたします。
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LEVECHYファンド23号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・今回の必要利益を計算
・現在のインカム収入と必要売買益
・出口戦略
・売却考察(AI考察)
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・本ファンドの資金内容
・感想
ファンド概要
ポイント
・神奈川県川崎市川崎区に位置するマンション一棟
・インカム＋キャピタルが配当原資
・上場企業の社員寮
・出口は外部に売却
神奈川県川崎市川崎区に位置するマンション一棟が投資対象です。
インカム＋キャピタルが配当原資となっています。
上場企業の社員寮となっており、現在は安定的なインカム収益があるようです。
出口は外部に売却となっています。
また2025年4月には賃貸借契約の更新が行われており、今後も継続的な賃料収入が見込まれます。
立地情報
ポイント
・京浜急行電鉄「東門前」駅まで徒歩約12分
・JR「川崎」駅までバスで約14分
・「京浜工業地帯」にもバスで約10〜30分
・京浜急行電鉄「東門前」駅まで徒歩約12分
・JR「川崎」駅までバスで約14分
・「京浜工業地帯」にもバスで約10〜30分
の立地となっています。
同じ大師線沿線にはUR・民間寮が複数あり、寮用物件の供給が一定あるので需要もあるのかと思います。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：250,000,000 円
・優先出資額：294,270,000 円
・劣後出資予定総額：14,750,000 円
合計：559,020,000円
今回はファンド合計額309,020,000円を年利7%で12ヶ月間運用します。
417,100,000円✖︎8%✖︎1年
＝21,631,400円
が配当に必要な利益です。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
＊借入利息はファンド内の資金から払われると仮定します
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
現在のインカム収入と必要売買益
前提
・必要利益：21,631,400円
・物件価格：465,000,000円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・2,716,000円/月のインカム収入
利益=33,368,000円の収益を必要しているので、ここではこの金額が妥当かを検証します。
必要利益＋ファンド総額+借入＝580,651,400円です。
ファンド総額＝580,651,400円ですが、物件の購入価格は465,000,000円となっておりますので、注意してください。
今回は2,716,000円/月のインカム収入となるようです。
＊32,592,000円/年
一応ファンド組成内訳の中には『オペレーションコスト留保金、クーリングオフ予備費、取得費用などという名目で合計8000万円組み込まれていました。
火災・地震保険料や固定資産・都市計画税・などのコストもここに含まれていると仮定します。
32,592,000円/年の賃料収益がある状況です。
必要利益＋ファンド総額＝580,651,400円から32,592,000円/年引くと、548,059,400円となります。
元々の物件価格：465,000,000円→548,059,400円
で売る必要があります。
548,059,400円の物件価格に対しての表面利回りは5.94%になります。
出口戦略
ポイント
・基本は売却
LEVECHYの賃貸管理に関する豊富な実績を活用し、効率的な運用を通じて管理コストを削減し、収益性を高める取り組みを行います。
とのことでした。
最終的に物件の特性や運用計画を基に、購入時を上回る価格での売却を目指します。
売却考察(AI考察)
ポイント
・5.6億程度で売却が見込めるか
・利回り相場的には中心付近に位置
・一棟借上げ契約は更新直後で残存９年
・劣後出資が2.75％と薄い
・法人が途中解約・賃料減額を求めた場合崩れる
・買い手が限られる
良い点
・利回り的な判断
湾岸部築30年前後RC一棟レジの実勢利回りが5.5〜6.5％で推移しており、本件想定利回り5.8％が相場の中心に位置しています。
・需要部分
京浜工業地帯に近接し企業の社員寮需要が継続して確認できる
・残存期間が9年
現在の一棟借上げ契約は更新直後で残存９年あり、購入直後から安定したキャッシュフローを享受でき、運用リスクを抑えられる。
懸念点
劣後出資が2.75％と薄く、価格が数％下落しただけで優先元本が毀損しやすい。
単一借上げ契約に依存するため法人が途中解約・賃料減額を求めた場合、売却までのCFが急減し想定利回りが崩れるリスクがある。
また延床1,300㎡級・築32年のRCは個人投資家が融資を引きにくく、ファンドか法人向きで買い手が限られる可能性がある。
【結論】
インカム（満室一棟借上げ）だけで年7％配当をほぼ賄える収益力があり、想定売却利回り5.8％も周辺相場の中央値で割高感は小さい。
一方で劣後出資は2.75％と薄く、価格が数％下がれば優先元本が毀損する脆さと、買い手が社員寮ニッチに限られる流動性リスクは無視できない。
ということでした。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 465百万円 |
| 取得費用（調査費・手数料・税金等） | 20百万円 |
| SPCの設立・維持に係る費用 | 2百万円 |
| オペレーションコスト留保金 | 38百万円 |
| 工事予備費 | 5百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 15百万円 |
| 合計（左記費用合計） | 545百万円 |
感想
今回の案件は一応、『インカム＋キャピタル』となっていますが、配当原資としてはほぼインカム型の案件となっています。
一方で元々の物件価格4.65億円→5.6億円ほどで売る必要があるので、物件価格ベースからみると売却益が必要な案件です。
売却想定価格の表面利回りは6%にぎり届かない程度の水準で、売却可能な水準であるというAI判断にはなりました。
ただ昨今の不動産クラファン界隈の水準では年利7%であればもう少し劣後が厚かったりする案件もあるのかな？とも思います。
とはいえ案件内容としては良い案件かと思いました。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ
結論
・投資しても良い
理由
・高利回り
・基本はインカムが原資になりそう
・売却額は可能な水準か
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、物件購入価格からすればキャピタル益が必要な案件です。
現在過去案件で運用延長が発生している状況がある点も合わせてお伝えしておきます。
