【九州・アジア・ファンディング】
KAF3号【福岡市・薬院】(ティアラ薬院)の投資考察！

今回は九州・アジア・ファンディングの新案件
KAF3号【福岡市・薬院】(ティアラ薬院)を考察します。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
※想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
※投資判断はご自身の責任で、必ず各ファンドの「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報（利回り/期間/募集条件）
・本ファンドのポイント（スキーム/物件/立地/注意点）
・事業者買取（地位譲渡）について
・周辺相場からAI評価額（売れそうレンジ）を算出
・運営会社の実績/許認可（KAF1償還実績など）
・まとめ（結論と“見るべきライン”）

KAF3号【福岡市・薬院】(ティアラ薬院)の基本情報

結論から言うと、このファンドは「薬院の好立地 × 100㎡超の希少性」を武器に、1年での“売却益”を取りに行くキャピタル型です。
利回り10%は魅力ですが、当然ながら売れなければ成立しないタイプなので、周辺の売買事例・売却価格の現実味を最重要でチェックします。

キャピタル型は「出口価格」が全て。
ここを誤ると、利回り10%どころか“ゼロ”もあり得ます。

KAF2号【福岡市・薬院】(ティアラ薬院)の投資ポイント

ポイント
・概要（スキーム/収支/“10%が成立する条件”）
・物件情報（築年/管理費/修繕積立金/売りやすさ）
・立地情報（薬院の需給/再開発/地価の流れ）
・事業者買取（地位譲渡）の注意点
・周辺相場からAI評価額算出（売れそうレンジ）
・注意点（赤旗）
・感想（問い合わせしたい内容）
・キャンペーン情報

概要（スキーム/収支/“10%が成立する条件”）

ポイント
・区分1室を取得し、1年後に売却して利益分配（賃貸運用なし）
・総事業費：5,000万円（優先4,500万/劣後500万、ローンなし）
・想定売却価格は6,400万円
・“満額10%”には、概算で約6,000万円以上での売却が必要

この案件は、ものすごくシンプルです。
「5,000万円で仕入れて、コストを払って、できれば6,000万円以上で売る」
これで投資家（優先出資）の年10%を狙う構造です。
良い点：
・ローンが無いので、金利上昇/借換え不能で詰むリスクがない
・劣後10%（500万円）がクッションになるので、多少の下振れは事業者が先に吸収する
ただし…キャピタル型の怖さは
賃料のようなインカムがないので、売却価格が数百万円ズレるだけで利回りが一気に変わるタイプです。
▼「満額10%」に必要な売却価格（概算）
本ファンドの想定コスト（管理費/修繕/税金/仲介手数料など）を踏まえると、
売却価格が約6,000万円を下回ると、10%配当は満額で出しづらくなります。
逆に、約5,020万円あたりが“元本毀損が始まるライン（概算）”です。
（※あくまで提示収支と一般的な仲介手数料率を前提にした概算。詳細は成立前書面の分配/損失配分条項で要確認）

詳しいファンドの想定事業収支はログイン後に「リターン・リスク」から見ることができます。投資前にご確認ください。

物件情報（スペックと“売りやすさ”）

ポイント
・所在地：福岡市中央区薬院2丁目5-12（ティアラ薬院）
・専有：100.84㎡（3LDK）／4階／西向き
・築年：1991年12月（SRC造9階建）
・総戸数：13戸（サイト表記）
※外部サイトでは14戸表記もあり
・設備：オートロック、宅配ロッカー、ペット可（外部掲載情報）
・ランニング：管理費 約2.3万円/月、修繕積立金 約3.8万円/月

この物件の最大の特徴は「100㎡超」です。
薬院エリアで100㎡超の区分はそもそも母数が少ないので、刺さる層には刺さる。ここは強みかと思われます。
一方で、投資として見るなら“売りやすさ（買い手の母数）”は冷静に見たいです。
100㎡超は価格帯も上がるので、買い手が「投資家」ではなく「実需（ファミリー/富裕層）」寄りになりやすい。
つまり、売却期間が読みにくい可能性があります
（＝売却が長引くと、税金や管理費の負担が効いてくる）。
あと地味に効くのがランニングコストです。
管理費＋修繕積立金で月6万円超の水準。
キャピタル型で保有しているだけでもコストが出るので、売却長期化は利回りを削ります。

立地情報（薬院の強さは本物。ただし…）

ポイント
・七隈線「薬院大通」徒歩3〜4分（天神/博多へアクセス良）
・生活利便（スーパー/コンビニ/飲食/医療）が揃う中央区薬院エリア
・再開発（天神ビッグバン/博多コネクティッド）の影響を受ける位置
・周辺の地価（公示/路線価）は上昇トレンドで“下支え要因”になりやすい

立地は普通に強いです。
薬院は「天神にも近い」「落ち着いた住環境」「飲食も強い」で、福岡の中でも人気が落ちにくいエリアの一つ。
ファンド側の説明にもある通り、再開発の影響も受けやすい場所です。
ただし、ここで大事なのは“立地が良い＝何でも高く売れる”ではないこと。
特に今回は築年数がある（1991年） × 100㎡超の大きい部屋という組み合わせなので、
「買い手の好み」「室内状態（リフォームの有無）」「管理状態（修繕計画）」で価格が振れます。

事業者買取（地位譲渡）が可能＝安心？（ここは誤解注意）

ポイント
・運用開始後いつでも「事業者買取」または「第三者譲渡」を申出可能
・譲渡価格は「参考評価額」を基準（原則年1回更新）
・申込みが集中すると、受付/承諾を留保される可能性あり
（＝すぐ現金化できないことがある）
・譲渡手数料：譲渡金額の3%（税別）上限

“いつでも事業者買取できる”は魅力に見えますが、過信は禁物。
理由は2つ。
① 価格が保証されない
参考評価額は「市場環境や物件状況等を総合的に勘案し事業者が提示」とされ、元本を保証するものではありません。
② “すぐに売れる”とは限らない
申込みが集中した場合、受付/承諾の留保（＝一時停止）があり得ると明記されています。
“中途換金の逃げ道”としては良いですが、流動性が担保されているわけではない点は注意です。
さらに譲渡には手数料（最大3%税別）もあるので、シンプルに損失はあります。

周辺相場からAI評価額算出（結局いくらで売れそう？）

ポイント
・同マンションの参考売却履歴：4階100.84㎡で4,380万円（2025年4月の参考値）
・同マンションの売出/参考価格：4階100.84㎡で6,600万円（2025年12月〜2026年1月の売出）
・外部AI査定：3,903万〜5,356万円のレンジ（売出情報サイトの推定）
・上記を総合し、私の“売れそうレンジ”は4,500万〜6,200万円（中心：5,500万円前後）
・6,400万円は「上振れシナリオ」。狙うなら“室内状態（改修）と売り方”が鍵

で、結局このファンドの想定売却価格6,400万円はどうなの？
AIは「可能性はあるけど、前提としては強め」に見ています。
理由：
・同マンションで4,380万円の参考履歴がある（同じ100.84㎡）
・一方で6,600万円の売出もある（ただし売出＝成約ではない）
・AI査定レンジも上限は5,000万円台が中心になりやすい
だから私の結論はこう。
“何もしない現状売り”なら4,500〜5,300万円寄り
“室内コンディションが良い/軽微改修あり”なら5,300〜5,800万円
“しっかり改修＋刺さる買い手に当てる”なら5,800〜6,200万円
このレンジ感です。
そして投資家目線で重要なのはここ。
・10%を満額出すには、概算で6,000万円以上の売却が欲しい
・元本毀損が始まるライン（概算）は約5,020万円
つまり、“5,000万円台前半で売れた”だと利回りが削られ、最悪元本にも触る可能性が出てきます。
ここをどう見るかで投資判断が分かれます。
私は「立地は良い」と思う一方で、“売却価格6,400万円前提で10%を取り切る”のはハードルがあると感じています。

注意点（赤旗）

ポイント
・キャピタル100%＝売却が遅れる/安くなると“配当ゼロ”もあり得る
・100㎡超は希少だが、買い手の母数は少なめ（売却期間が読みにくい）
・管理費/修繕積立金が重めで、長期化すると利回りを削る

正直、ここが最大の赤旗。
「インカムが無いのに、年10%」＝出口が少しズレるだけで崩れる
という構造です。

感想（問い合わせしたい内容）

個人的には出資予定です。
前述した通り
・同マンションの参考売却履歴：4階100.84㎡で4,380万円（2025年4月の参考値）
・同マンションの売出/参考価格：4階100.84㎡で6,600万円（2025年12月〜2026年1月の売出）
ということで状態により同じ階数でも価格差が出ているようで、6400万円での売却は売り出し事例から考えると高値になっています。
ただ劣後10%+ランニングコストなどを考えると5000万円くらいが元本毀損ラインになりそうで、仮にそれ以下の価格だとしても下振れ余地は限定的なのかなと思っています。
あとはシンプルにキャンペーン打ってからの1発目のファンドなので、期待したいというメンタル的な部分もあります。
年利10%帯の案件ですと、元本割想定時に大きく毀損する案件が多くなるイメージですが、区分マンション転売案件でこの利回りが狙えるのは良いと思い投資予定です。

以下の点は質問したいと思ってます。
＊また追記予定

• 6,400万円で売るための具体策（想定する買い手像、売却チャネル、部屋の状態）
• “軽微な改修”の範囲と予算（どこまで実施するのか／費用は事業費に含まれているのか）

キャンペーン情報

運営会社（九州・アジア・パートナーズ）と実績

ポイント
・不動産特定共同事業：金融庁長官・国土交通大臣 第130号
・第二種金融商品取引業等：福岡財務支局長（金商）第51号
・KAF1号は早期償還で実績分配率9.30%（年換算22.63%）の告知あり

運営は九州・アジア・パートナーズ株式会社。
必要な許認可を取得して運営している点は確認できます（不特法/金商登録など）。
実績面では、KAF1号で「償還・分配のお知らせ」が出ており、実績分配率9.30%（年換算22.63%）と告知されています。
もちろん初期はファンド数が少ないので、“実績だけで安全”とは言えませんが、少なくとも「償還まで回した実績がある」点はプラス材料。

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j-life-consultation.com

2026.02.12

まとめ

まとめ
・薬院大通徒歩3〜4分、立地の強さは本物
・一方でキャピタル100%なので、出口（売却価格）が全て
・10%満額には概算6,000万円以上の売却が欲しい
・元本毀損ラインは5000万程度から

私はこの案件、「立地は良い。でも出口価格は攻めてる」という評価です。
インカム収益はなくキャピタル型となっているので、売却できるかどうかが全てです。
また延長すればするほどランニングコストがかかる設計なのも注意です。
年利10%狙える案件で下振れ余地がある程度見えそうな案件である一方、リスクもしっかりあるハイリターン型の案件かと思います。