【FUNDI】千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1の投資解説！
今回はFUNDI(ファンディ)の新案件
『千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1』
に投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・アップサイド配当の可能性について
・FUNDIの実績
・まとめ（投資するべきか）
FUNDIってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
FUNDIの特徴を詳しくまとめています。
FUNDIの解説記事はこちら
千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1の基本情報
| ファンド名 | 千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1 |
|---|---|
| 利回り | 12% |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/12/25運用開始) |
| 募集金額 | 約13億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 11/22~12/13 |
| 備考 | 劣後5％ |
| ファンド運営 | 株式会社FUNDI |
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
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千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1
ポイント
・本ファンドの概要
・データセンター開発の流れ
・電力供給方針決定後にスタート
・安全設計のファンドの理由
・売却先と売買利益を考察
・アップサイド配当の可能性
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・千葉県の公募面積15007坪（実測約18,000坪）の旧介護施設
・売上数千億規模の大手不動産会社と協力
・データセンター用地として売却
・開発プロジェクトとしては最終段階
千葉県千葉市に所在する公募面積15007坪（実測約18,000坪）の旧介護施設を投資対象としています。
売上数千億規模の大手不動産会社と協力しながら、データセンター用地として第三者への売却を予定しています。
開発プロジェクトとしては最終段階となっています。
『開発プロジェクトとしては最終段階』がわかりにくいので、データセンター開発の流れを見ていきます。
データセンター開発の流れ
ポイント
・必要な流れを理解
データセンター案件では
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可
③電力供給の手続
→電気をどれだけ引っ張ってこれるかを決める
④売却
→国内外の大手デベロッパーなど
の流れが必要になってきます。
ではこの流れの中で本ファンドはどこから始まるのかを見ていきましょう。
電力供給方針決定後にスタート
ポイント
・電力供給の方向性までは既に確定済み
・残るは正式契約と売却活動のみ
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可
に関しては既に終わっています。
電力会社の手続きに沿って、今年の8月に電力供給の事前申請を行なっており、ファンドの運用開始前に方向性が確定する予定となっています。
確定後に土地を購入する契約となっています。
＊契約書の決済条件に電力供給の確定を盛り込んでいる
その後の流れは2025年3月頃に電力供給の正式契約となっており、売却契約をしていれば決済（運用終了）の準備となっています。
売却が6~9月ということは、、
決済まで1ヶ月かかったとしても早期償還の可能性も高そうだね。
安全設計のファンドの理由
ポイント
・電力供給の確定が済んでから購入
・購入と同時に買い戻し契約
・想定利回り12%相当分を乗せた価格
先ほど土地購入の条件にあったように『契約書の決済条件に電力供給の確定を盛り込んでいる』ため、電力供給ができることを確認した地点からのファンドスタートになります。
そのため、プロジェクト成功の可能性は非常に高いと考えられます。
ただし、万が一売却活動ができなかった場合の保険もあります。
本ファンドの売却活動ができなかった場合の保険として、
『SPCと期間内に売却できなかった場合は年利12%分を上乗せした価格での買い戻しの売買契約を締結する』
というものがあります。
これによって、売却できなくてもSPCが買い取ってくれるので年利12%の配当を得られるということになります。
売却先と売買利益を考察
ポイント
・国内デベロッパーでは約72億（坪単価40万円）
・外資ファンドであれば最大約144億円（坪単価70万円）
・共同事業者との取り決めで利益は一部のみ
売却先としては国内外のデベロッパーを想定しており、
・国内デベロッパーでは約72億（坪単価40万円）
・外資ファンドであれば最大約144億円（坪単価70万円）
と想定されています。
実際に既に大手電力会社の子会社からなど複数社から約65億円で買付申し込みが入っているようで、60億円〜80億円の範囲での売却は十分可能と考えているようです。
とはいえ利益を全部もらえるのではなく、共同事業者との取り決めで一部になります。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・可能性は高い
・そもそも早期売却の可能性も
約１３億円の案件を60億円〜80億円の範囲での売却としているので、アップサイド配当の可能性は高いかと思います。
もちろん利益総取りではなく、共同事業者との折半でありその中身も不明瞭なため確実ではないですが。
また、早期売却によるアップサイド配当の可能性も高そうかとも思います。
ちなみにざっくりアップサイド配当金額も計算しました！
ただ折半内容が不明なので取らぬ狸の皮算用です笑
ファンド条件から想定配当額は
応募額(1,282,500,000円）✖︎12%
=153,900,000円
となります。
売却想定利益が50億として20%がFUNDIファンドの取り分だとすると10億円となります。
その際にアップサイド配当方針に従って利益分配をすると
①想定配当＋残った利益の10%
＝153,900,000円＋(1,000,000,000-153,900,000)✖︎10%
=2.38億円
②ファンド利益の25%配当
＝10億✖︎25%
=2.5億円
となりますので、多い方の②で計算するとアップサイド配当で年利12%→19.5%となります。
期間12ヶ月で計算したので、早期償還だとさらに利回りが高くなりますね。
感想
正直、FUNDIの1号案件ですし客寄せファンドかと思います。
ファンドの内容もかなり投資家に有利な安全設計となっていますし、投資したい案件とさせていただきました。
初回ファンドから13億円規模の案件となっており、どうなるかが楽しみです。
アップサイド配当の可能性について
ポイント
・FUNDIはアップサイド配当の可能性がある
・想定外の売却利益は投資家に還元
今回は先ほどの計算の通り、アップサイド配当で年利20%越えも考えられる案件かと思います。
配当の仕組みとして、早期償還での短期売却でもしっかり利益がもらえるので利回りが高くなりがちですね。
FUNDIの実績
| １号ファンド | 12% | 12ヶ月 |
| 2号ファンド | 8% | 12ヶ月 |
FUNDIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは12%
・安全設計のファンド
・アップサイド配当もありそう
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
