【COZUCHI】三軒茶屋1丁目一棟マンションの投資考察！

【COZUCHI】三軒茶屋1丁目一棟マンションの投資考察！
三軒茶屋1丁目一棟マンションの基本情報
三軒茶屋1丁目一棟マンション
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

【COZUCHI】三軒茶屋1丁目一棟マンションの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
三軒茶屋1丁目一棟マンションの考察したよ！
下記再組成ファンド募集開始
三軒茶屋1丁目開発プロジェクトフェーズ1
・年利4%
・期間13ヶ月
・抽選
・10/9〜16
ファンド考察↓
三軒茶屋1丁目一棟マンションの後継ファンド。
前回ファンドでは三軒茶屋駅から徒歩約2分の土地＋築32年の一棟マンションが投資対象で、賃貸条件の適切な見直しなどでバリューアップを図る案件だった。
方針変更し、
フェーズ１(今回)：解体&開発に必要な許可認可
フェーズ２：建物工事
フェーズ３：リーシング&売却
と店舗・住宅の複合開発案件へ方針変更していくとのこと。
そのため出口は基本的にはフェーズ２ファンドへの売却である。
劣後は約5.9％。

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三軒茶屋駅徒歩2分の１棟マンションが投資対象。
周辺相場と比べて割安となっている賃料の見直しを行い、外部に売却する。
大きなアップサイド配当はなさそうだが、好立地物件のため大きな元本毀損リスクも少なそう。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ

三軒茶屋1丁目一棟マンションの基本情報

ファンド名	三軒茶屋1丁目一棟マンション
利回り	4%(インカム2%、キャピタル2%)
運用期間	1年6ヶ月15日(2024/12/19運用開始)
募集金額	247,000,000円
募集方式	抽選
募集期間	11/25~29
備考	・劣後約5.7％
ファンド運営	TRIAD株式会社

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ポイント
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三軒茶屋1丁目一棟マンション

ポイント
・本ファンドの概要
・対象物件の特徴
・立地情報
・現在の収益と表面利回り
・運用戦略
・賃料増加率や出口の利益は？
・アップサイド配当の可能性
・キャンペーン情報

本ファンドの概要

ポイント
・三軒茶屋駅から徒歩約2分のマンション
・賃貸条件の適切な見直し
・最終的に売却

東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋」駅から徒歩約2分のシングル層向けマンションが投資対象です。
現在の賃料は相場より低いとのことです。
賃貸条件の適切な見直しを行い、物件の収益性向上を図り最終的に売却します。

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対象物件の特徴

ポイント
・RC造3階建ての共同住宅
・賃料改定の余地

対象物件は東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋」駅から徒歩約2分のシングル層向けマンションです。
周辺よりも賃料が低いみたいなので、賃料改定の余地が残っているとのこと。

立地情報も見ていきましょう！

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立地情報

ポイント
・東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋」駅から徒歩約2分

本物件は東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋」駅から徒歩約2分の好立地物件となっております。
渋谷駅(ターミナル駅)が非常に近いので、比較的どこにでも行きやすいです。
ただし、基本的には乗換が必要な駅ではあります。
以下が主要駅までの所要時間と乗換回数です。

駅名	所要時間	乗換回数
新宿駅	約16分	乗換1回
渋谷駅	約5分	乗換なし
池袋駅	約22分	乗換1回
東京駅	約31分	乗換1回
品川駅	約26分	乗換1回

立地はかなり良い物件かと思います！

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現在の収益と表面利回り

ポイント
・ファンド総額：262,000,000円
・754,250円/月の賃料

今回のファンド総額は262,000,000円となっています。
それに対して現在の賃料収入は754,250円/月です。
年換算では9,051,000円/年の収入となるため、表面利回りは年利3.5%となります。

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運用戦略

ポイント
・現状は賃料相場よりも低い値段で貸し出している
・賃料の見直しを行う
・売却する

現状は賃料相場よりも低い値段で貸し出しているとのことで、収益賃料相場に合わせて値上げを行うとのことです。
賃料の見直しを行なって、収益性を向上させた後に売却します。

実際にどのくらい賃料を上げることができるのかを考えます。

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賃料増加率や出口の利益は？

ポイント
・現在賃料は9.4万円程度
・現状賃料より30％程度の増額を見込み
・出口も25％程度上昇見込み

現在賃料は9.4万円程度となっていますが、実際賃料はどこまで上げることを想定しているのでしょうか？
ということで、、
COZUCHIさんに問い合わせをしてみました！
↓
・現状賃料より30％程度の増額を見込み
・出口も25％程度上昇見込み
という回答でしたので、なかなか良い案件にも思えてきますよね。
賃料9.4万円から30%増額すると12.2万円になりますが、調べた限りでは可能な範囲の賃料かなという印象です。

とはいえ入居者との交渉が必要ですので、確実に30%UPになるわけではありません。
現在の賃料が相場よりも低いとのことなので、うまくいく可能性は高そうですが、、

ちなみに出口も25％程度上昇見込みということは物件売却価格は
262,000,000円✖︎1.25
=327,500,000円
となります。
賃料は30%増加とのことですので、年間収入は
754,250✖︎1.3
=980,525円
となります。
この時の表面利回りは3%となりますね。

表面利回り3%で売れるものなのでしょうか？
出口に関しては25%UPは少し疑問も残ります。

アップサイド配当の可能性

ポイント
・今回はアップサイド配当可能性あり

COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
今回のように最終的な出口が決まっていない物件ではアップサイド配当の期待も高いかと思います。
COZUCHI問い合わせによると『出口も25％程度上昇見込み』とのことです。
この通りにいかない気もしますが、それでもアップサイド配当は期待できそうですよね。

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スイッチ申込と一般申込について

スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。

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COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％