BATSUNAGU！
九十九里戸建リノベーションファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
九十九里戸建リノベーションファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
年利10%の期間3ヶ月で非常に利回りが良い案件です。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
劣後出資も10%入っていることを加味すれば、元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
九十九里戸建リノベーションファンドの基本情報
| ファンド名 | 九十九里戸建リノベーションファンド |
|---|---|
| 利回り | 10% |
| 運用期間 | 3ヶ月(2024/11/16運用開始) |
| 募集金額 | 360万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 10/24~10/31 |
| 備考 | ＊劣後10% ＊マスターリース契約あり |
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
年利10%の期間3ヶ月で非常に利回りが良い案件です。案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。劣後出資も10%入っていることを加味すれば、元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
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九十九里戸建リノベーションファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の特徴
・マスターリース契約について
・何円で売れれば良いか
・周辺事例から売れるか考察
・懸念点
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・海水浴場付近の戸建て
・リノベーションして売却
サーフィンの人気スポット「片貝海水浴場」まで車で6分の場所に位置する一棟戸建を対象としています。
リノベーションを行い、売却する予定。
配当に関しては投資家保護のためのマスターリース契約がついており、運営のリズムキャピタルからの賃料で賄えている。
まずは物件の特徴について話しますが、本案件の仕組みなどについても詳しく掲載します。
キャピタルメインっぽい案件でマスターリース契約ってどういうこと？ってなりますもんね。
物件の特徴
ポイント
・サーフィンの人気スポット付近の戸建て
・賃貸ニーズの高いエリア
・セカンドハウスなどとして売却もあり
サーフィンの人気スポット付近の戸建てであり、本物件周辺には
・作田海水浴場
・片貝海水浴場
・不動堂海水浴場
・真亀海水浴場
の４つの海水浴場があり、特に片貝海水浴場はサーファーからも人気で、多くの観光客が足を運ぶ場所です。
サーフィンを趣味にしている層からの需要、ファミリー層のセカンドハウスとしての需要などが考えられます。
物件の基本情報を掲載しておきます。
| 地名地番 | 千葉県山武郡九十九里町下貝塚字申新田722番5、 722番1 |
| 住居表示 | 千葉県山武郡九十九里町下貝塚722-5 |
| 交通 | JR東金線「東金」駅 車18分 |
| 土地面積 | 186.50㎡（56.51坪） |
| 延床面積 | 55.06㎡（16.68坪） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 構造 | 木造ストレート葺2階建 |
| 用途地域 | 無指定 |
| 建蔽容積 | 60%､200% |
| 築年 | 1983年6月 |
マスターリース契約について
ポイント
・案件自体はリノベ売却のキャピタルメイン
・投資家保護のためのマスターリース契約
・契約先は運営のリズムキャピタル
案件内容は『リノベーションして売却する』ということでキャピタルゲイン収益を狙う案件です。
ただし、今回は投資家保護のために運営のリズムキャピタルがマスターリース契約(賃料固定契約)を結んでくれるので、配当原資はこの賃料となっています。
詳しい内容は契約書面をご確認ください！
ここでは大雑把に説明します！
本案件は総額400万円を年利10%で3ヶ月運用するので、必要な利益は10万円です。
マスターリース契約での年間賃料は720,000円となっており、
そこから、
・建物管理費用：約50,000円
・火災保険料：約50,000円
・固定資産税・都市計画税：約30,000円
・修繕費・予備費等：約100,000円
・リムズキャピタル管理手数料：約44,000 円
の合計約：274,000円の年間費用を差し引くと、
720,000円–274,000円
=446,000円/年
が利益として残る計算になります。
3ヶ月間の利益に直すと、111,500円/3ヶ月となりますので、必要利益がマスターリースで賄えていることがわかります。
何円で売れれば良いか
ポイント
・総額400万円
・優先出資額360万円
・劣後出資額40万円
前提条件として
・総額400万円
・優先出資額360万円
・劣後出資額40万円
のファンド組成であること。
年利10%で期間は3ヶ月の運用なので、必要な利益は10万円であること。
は頭の中に入れておいてください。
先ほど説明したマスターリース契約があるとはいえ、あくまで投資家保護のための契約です。
運営としては売買利益だけで年利10%出したいはずなので、その点も踏まえて考えます。
【マスターリース契約を考えない場合】
410万円以上で売れればOK
＊諸経費合わせるともう少し高めの可能性あり
【マスターリース契約ありの場合】
既に賃料から利益分は確保できているので、買った値段と同じ金額でも大丈夫。
つまり400万円で売れればOK
【元本毀損の可能性が出てくるライン】
優先出資額である360万円で売れれば元本毀損にはならない。
周辺事例から売れるか考察
ポイント
・周辺戸建て賃料単価は4.5万円~7万円
・440万円で売却時は表利回り12%以上になる計算
・おそらくそれ以上の価格で売れるのでは？
周辺戸建て賃料単価は4.5万円~7万円とのことです。
ということは年間賃料は54万円~84万円となります。
仮に440万円が売却価格目標とした場合は表面利回りで12.2%~19%という計算になります。
リノベーションを行うことで、バリューアップすることを考えると実際は440万円以上で売れるのではないかな？と考えています。
ちなみに元本毀損リスクがでてくる360万円で売却時の想定表面利回りも見ていきます。
賃料単価が周辺最低価格の4.5万円として際に360万円の物件の表面利回りは15%になります。
やはりリノベーション工事もすることを考えると、これよりも高値で売れるかと思います。
懸念点
懸念点
・財務状況はいまいち
・今年の3月にクラファンの免許がパワーアップ
・期間3ヶ月なら大丈夫な気もする
ファンドに関しては良いと思うのですが、運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
今年の3月にクラファンの免許を小規模から1号2号にパワーアップさせて、頑張っていこう！という気概は感じられますので、応援したい気持ちはあります。
今回は期間3ヶ月と短期案件ですので、多少財務が悪くても出資しやすいかとは思います。
倒産リスクはどうしてもあるので、多額のお金を突っ込むのは避けましょう。
感想
正直今回の案件も良い案件だと感じました。
マスターリース契約で収入は安定的ですし、想定売却も妥当かと思います。
やはり懸念点は、ファンドリスクよりも運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点かと思います。
ここは本当に最近案件良すぎなので、継続して頑張って欲しいです。
小規模事業者から1号2号の許可取ってファンドも頑張ってるので、応援したい気持ちは多いです。
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド12 | 年利7% ＊アマギフ3%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド13 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
特にファンド８からはサイトもリニューアルしてパワーアップとやる気を感じますね！
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・マスターリースで賃料安定
・売却価格も妥当性あり
・元本毀損リスクは少ないと思う
・倒産リスクが一番怖い
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
年利10%の期間3ヶ月で非常に利回りが良い案件です。案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。劣後出資も10%入っていることを加味すれば、元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
