不動産クラウドファンディングは儲からない？税引後・資金拘束・元本リスクまで見た実質利回りの考え方

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。予定利回りや過去実績は将来を保証しません。

不動産クラウドファンディングで「思ったほど儲からない」と感じる理由は、利回りそのものが低いからとは限りません。
多くの場合、表面利回りを見た時点の期待値と、税引後・資金拘束後・元本リスク込みで見た実質的な期待値がズレています。

不動産クラファンを「儲かる・儲からない」でざっくり切るより、利回りに対してどのリスクを取っているのかを見る方が実用的だと思っています。
低すぎる利回りなら国債・社債・MMF・定期預金・債券ファンドなどと比べる。
高利回りなら、出口が崩れたときの下振れ幅を見る。
この2つを外すと、表面利回りだけが良く見える案件に寄りやすくなります。

結論｜不動産クラファンは儲からないのではなく、表面利回りだけで見るとズレる

先に結論
・儲からないと決めつける必要はない
・表面利回りだけで見ると、税金と資金拘束で期待値が下がる
・4%以下はかなり疑問、個人的には6%前後は欲しい
・高利回り案件は、利回りより先に元本毀損時の下振れ幅を見る

不動産クラウドファンディングの予定利回りは、基本的に「運用期間中の年利」です。
ところが実際には、入金してから運用開始までの期間、運用終了から償還・出金までの期間、源泉徴収や総合課税の影響があります。
さらに、出口が想定どおりに取れない場合は元本毀損もありえます。

そのため、表面利回り6%の案件でも、拘束期間と税金を入れると手取りベースでは4%台、所得水準によっては3%台に見えることがあります。
逆に、表面利回り8%でも短期案件で拘束期間が長いと、実質年利はかなり削れます。

儲からないと感じやすい3つの理由

不動産クラファンで「悪くないはずなのに、思ったほど増えない」と感じる原因は、だいたい次の3つに分かれます。
元本割れが起きていなくても、投資後の体感利回りが下がるポイントです。

少額投資では、利回りより利益額が小さく見える

不動産クラファンは1万円単位で投資しやすい反面、少額のうちは利回りが悪くなくても利益額は小さく見えます。
たとえば年6%で1年間運用できたとしても、投資額ごとの手取り感はかなり違います。

少額投資に意味がない、という話ではありません。少額で分散できること自体は大きなメリットです。ただ、資産形成の柱として見るなら、利回りだけでなく「いくら投資して、手取りでいくら増えるのか」まで見る必要があります。

特に見落としやすいのは、短期案件の資金拘束です。
運用期間3か月の案件でも、入金から償還着金まで4か月かかるなら、表示利回りの見え方はかなり変わります。
実質利回りの計算式やテンプレートは、別記事のクラファンの実質利回りを1分で計算する方法にまとめています。

計算例｜100万円でも手取りと実質年利はここまで下がる

計算の前提
・投資元本100万円で比較
・源泉徴収は20.42%でざっくり計算
・所得税20%帯の人は、住民税10%と復興特別所得税を含めて約30.42%で試算
・最終的な税額は所得水準・他の雑所得・申告内容で変動

6%の1年案件でも、1か月の資金拘束と税金を入れると、手取りの年率はかなり落ちます。
8%の短期案件も同じです。
表面利回りだけなら魅力的に見えても、運用前後の空白期間が長いほど資金効率は下がります。

ここで大事なのは、厳密な税額を1円単位で合わせることではありません。
案件に入る前に「自分の税率感だと、手取りで何%くらいになるか」を持つことです。
雑所得と申告分離課税の違い、課税所得ごとの見え方は不動産クラファン・ソシャレン・不動産STの税金比較で詳しく整理しています。

4%以下はかなり疑問、6%前後は欲しい理由

個人的には、不動産クラファンで表面利回り4%以下の案件はかなり慎重に見ます。
税引後・資金拘束後でさらに下がるうえ、元本保証ではないからです。
利回りだけで見れば、より低リスクに近い選択肢と比較されるラインに入ってきます。

もちろん、4%以下がすべてダメという話ではありません。
都心の流動性が高い物件、出口がかなり固い案件、運営会社の財務が強い案件なら、候補に残ることはあります。
ただし、その場合でも「なぜこの低い利回りで、このリスクを取るのか」を説明できる必要があります。

不動産クラファンは、預金や国債と同じリスクではありません。
元本保証ではなく、中途解約もしにくく、案件によっては出口が詰まることもあります。
その分、低利回り案件では「この条件なら他の投資対象でよくないか？」という比較が必要になります。

低利回りでも候補に残るケース

低利回りで見たい条件
・出口が固い
・運営会社の財務が強い
・対象不動産の流動性が高い
・元本毀損時の下振れ幅が比較的小さい

低利回り案件を候補に残すなら、僕は「利回りが低い代わりに、どこで守れているのか」を見ます。
たとえば、売却先や売却想定が読みやすい、同種の物件が市場で売買されやすい、運営会社の財務体力がある、といった条件です。

不動産クラファンで大事なのは、うまくいった場合の利回りだけではありません。
有事の際でも最低ここら辺では売れそう、というラインを考えることです。
元本毀損するとしても、大幅に毀損する案件なのか、少しの毀損で済む可能性が高い案件なのか。この差はかなり大きいです。

この考え方は、不動産クラウドファンディングの出口戦略で詳しく書いています。
出口が読めない案件は、利回りが低くても高くても判断が難しくなります。

高利回り案件は、儲かる前に下振れ幅を読む

高利回り案件は、それだけで悪いわけではありません。
むしろ、リスクを理解したうえで少額・分散の一部として使うなら、検討余地はあります。
ただし、利回りが高い案件ほど「なぜ高いのか」を分解しないと、儲かる以前に元本側の傷み方を見誤ります。

ここでのポイントは、「危ないから全部やめる」ではありません。
下振れしたときの毀損率が大きい案件だと認識したうえで、投資額を小さくする、運営会社を分ける、物件タイプを分ける。そういう扱い方が必要という話です。

優先劣後がある案件でも、劣後比率だけで安全とは言えません。
対象不動産の価格、借入の有無、売却費用、出口価格が崩れたときの幅まで見ないと、クッションを過大評価しやすくなります。優先劣後の見方は優先劣後方式の記事で詳しく整理しています。

判断表｜候補に残す・慎重に見る・見送り寄り

この表は、絶対的な正解ではありません。投資家ごとの税率、投資期間の好み、分散状況、リスク許容度で変わります。ただ、表面利回りだけで判断するより、かなり現実に近い見方になります。

募集予定・利回り・運用期間を横断で見るなら利回りカレンダーを使う

個別案件の入口を探すときは、利回りカレンダーで募集予定、予定利回り、運用期間を横断して見ると比較しやすくなります。カレンダーで候補を拾い、各サービスの案件ページや契約成立前書面で出口・財務・優先劣後・資金拘束を読む流れです。

利回りカレンダーの使い方
・募集中・募集予定の案件を横断で見る入口
・予定利回りと運用期間のざっくり比較
・最終判断は各案件の書面と決算資料で行う

FAQ

不動産クラウドファンディングは儲からないですか？

儲からないと決めつける必要はありません。ただし、表面利回りだけで見ると、税引後利回り、資金拘束、少額投資の利益額で期待より低く見えやすい投資です。

不動産クラファンは何%なら検討できますか？

個人的には4%以下はかなり疑問で、6%前後は欲しいです。ただし、出口の固さ、運営会社の財務、物件の流動性が強ければ、低利回りでも候補に残ることはあります。

高利回り案件は危ないですか？

高利回りだから即危ない、とは言えません。ただし、特殊アセット、出口の弱さ、運営会社の財務、再組成頼みなどがある場合は、元本毀損時の下振れ幅が大きくなりやすいです。

税引後利回りはどこまで見ればいいですか？

まずは源泉徴収後の手取りを見ます。そのうえで、自分の雑所得が総合課税でどの税率帯に乗りそうかをざっくり把握します。詳しくは税金比較の記事で確認できます。

少額投資だと意味がないですか？

意味がないわけではありません。少額投資は分散しやすい一方で、利益額そのものは小さくなります。経験を積む、サービスや案件を見る練習をする、という使い方なら相性があります。

優先劣後があれば元本毀損は防げますか？

防げるとは言い切れません。優先劣後は損失吸収の仕組みですが、売却価格の下落、借入、費用、運営会社の問題によってクッションを超える可能性があります。

まとめ｜表面利回りではなく、手取りと下振れ幅で見る

まとめ
・不動産クラファンは儲からないのではなく、表面利回りだけで見ると期待値がズレる
・税引後、資金拘束、少額投資の利益額で体感リターンは下がる
・4%以下はかなり疑問、個人的には6%前後は欲しい
・低利回りは出口・財務・流動性が強い場合だけ候補
・高利回りは特殊アセット、出口、財務、再組成頼みを見て下振れ幅を読む

不動産クラファンは、利回りだけで勝負する投資ではありません。手取りで何%残るか、資金が何日拘束されるか、出口が崩れた場合にどこまで毀損しそうか。ここまで見て、はじめてリスクリターンを比べられます。

低利回り案件は、他の投資対象と比べて本当に取る意味があるか。高利回り案件は、下振れ幅を理解したうえで分散の一部として扱えるか。この2つを押さえるだけで、「儲かりそう」に見える案件と、実際に候補に残せる案件はかなり分かれてきます。

出典・参考

• 国土交通省｜不動産特定共同事業の許可とは
• 国税庁｜所得税基本通達 36・37共-21（匿名組合契約に基づく利益の分配）
• 国税庁｜No.2507 復興特別所得税の源泉徴収
• 国税庁｜No.2260 所得税の税率
• クラファンの実質利回りを1分で計算する方法
• 不動産クラファン・ソシャレン・不動産STの税金比較
• 不動産クラウドファンディングの出口戦略
• 不動産クラウドファンディングの優先劣後方式
• 不動産クラファンの失敗例