【TAMBO】TAMBO 前橋プロジェクトのAI考察

本記事はAI（ChatGPT）を用いて作成したAI考察です。
投資の可否を断定するものではなく、公開情報・交付書面・周辺相場をもとに、できるだけ独立に価格とリスクを検証したものです。
不動産クラウドファンディングは、見出し利回りだけではなく、物件価格の妥当性、分配原資の質、開示の精度、運営会社の利益相反を分けて見ることが重要です。

※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
※想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
※投資判断はご自身の責任で、必ず「契約成立前交付書面」「電子取引業務に係る重要事項」等をご確認ください。
※本稿は2026年3月31日時点で確認できた公開情報をもとに作成しています。
※物件ページ本文・ページ下部テーブル・法定交付書面で一部数値にズレがあるため、本文では原則として法定交付書面を優先して記載しています。

この記事でわかること
・案件概要
・まず押さえたい結論
・書面から見えた重要事実
・立地と再生ストーリー
・周辺相場と価格の妥当性
・推定売却価格の根拠とソース
・DD評価
・最終結論
・参考にした主な公開ソース

TAMBO 前橋プロジェクトは、前橋市北代田町のアパート1棟と戸建1棟、土地1,355.09㎡を対象にした短期バリューアップ案件です。
ただし、見出し上は年利10.5%でも、法定書面まで読むと、賃貸利益だけでは優先分配に届かず、売却利益の充当が前提であることがわかります。
そのため、単純な「インカム型」として見るより、低稼働物件を整えて賃料を回復させ、早期売却で利益を取りにいく案件として理解した方が実態に近いです。

案件概要

本件は、ルーフトップリアルティー株式会社が固有勘定で取得した物件を、45,000,000円で匿名組合勘定へ組み入れる案件です。無借入である点はプラスですが、外部鑑定がなく、価格公正性を第三者価格で検証できません。

また、価値の源泉はアパートだけではありません。書面上も、戸建については現況売却、建物取り壊し、土地分筆などを比較しながら、より早く、より高く売れる方法を見極めるとされています。つまり、この案件は賃料収入だけでなく、戸建・余剰地の出口処理まで含めて評価する必要がある案件です。

ここが大事
本件の価格4,500万円は、アパート現況収益だけでは説明できません。
説明できるのは、空室改善後の賃料と戸建・余剰地の価値を前提に置いた場合だけです。

まず押さえたい結論

この案件は、「賃料想定の現実味」と、「10.5%を実現するための売却依存度」を分けて考えると整理しやすいです。

• 賃料想定そのものは、比較的現実的です。
  
  同一建物の賃貸アーカイブでは、31㎡台1Kの募集賃料が最近でも4.3万〜4.35万円で確認できます。したがって、1戸平均4.25万円、満室月額42.5万円という想定は、少なくとも賃料面では無理筋ではありません。
• ただし、分配10.5%は賃貸利益だけでは届きません。
  
  書面の想定収支では、賃貸事業利益は2,137,398円、優先分配金は2,888,219円で、差額750,821円は売却利益から充当する前提です。つまり、見出しほどの「安定インカム案件」ではありません。
• 価格4,500万円は、現況収益ではなく「改善後」をかなり見ています。
  
  現況月額賃料213,000円を年換算すると255.6万円/年で、4,500万円に対する現況表面利回りは約5.68%にすぎません。地方郊外・空室50%・資料薄めの一棟アパートとしては、現況のままではかなり低い利回りです。したがって、4,500万円は現況キャッシュフローではなく、リーシング改善と戸建側のオプション価値を織り込んだ価格です。
• 総評は「賃料想定は比較的信頼できるが、価格公正性と物的DDが弱い」です。
  
  自己組入れ・無鑑定・書面と公開ページのズレ・ERなし・確認済証なし・検査済証なし・ハザードあり、という点を考えると、強気に大きく張る案件ではありません。

要するに
・家賃42.5万円/月の想定には裏付けがある
・でも、10.5%配当は売却益補填が前提
・価格4,500万円は「今の物件」より「改善後の物件」をかなり見ている
・だから、利回りだけで飛びつく案件ではありません

書面から見えた重要事実

この案件では、価格の高低以上に、「どこまで信頼できる開示か」が重要です。
公開ページだけを見ると、単なる「地方アパート再生案件」に見えます。ですが、法定交付書面まで読むと、投資家が本当に見るべき論点は、自己組入れ価格、売却益依存、物的資料の薄さ、ハザード、そして公開情報のズレにあります。

立地と再生ストーリー

立地は「駅近」とは言えませんが、前橋の車社会を前提にすると一定の需要が見込める郊外住宅地です。国道17号線へのアクセスがよく、スーパーやディスカウントストア、コンビニも近く、生活利便性は悪くありません。群馬大学昭和キャンパスが約1km圏、県民健康科学大学も約2.5km圏で、単身社会人に加えて一部学生・医療関連需要も補完的に見込めます。

写真を見ると、アパート室内や共用廊下は「普通に募集できるレベル」に見えます。一方で、物件全体の第一印象を大きく悪くしているのが、戸建側・敷地境界・アプローチ周辺の竹木繁茂です。つまり、この案件の再生は大規模改修よりも、まず伐採・清掃・空室クリーニング・最低限の修繕のような、比較的軽い施策の比重が高いと考えられます。

再生ストーリーとしては、以下の2本立てです。

• アパート側
  
  空室5戸を修繕・清掃し、管理体制を整えて、5戸稼働から8〜9戸稼働へ引き上げる
• 戸建側
  
  現況売却・解体・分筆のどれが最も早く高く売れるかを見極める

ただし、ここは楽観禁物です。アパートの空室改善は8か月でも十分狙える一方で、戸建側の解体・分筆・小口販売まできれいに完了させるには、短期案件としてはやや忙しいです。したがって、価格のベースケースでは、「アパートの稼働回復は一定程度進むが、戸建側はフルの小口宅地価値までは織り込まない」くらいで置くのが安全です。

・アパートの再生難度は高すぎない
・第一印象を悪くしている主因は植栽放置と管理不全感
・ただし、戸建側の出口処理は8か月では時間制約がある
・よって、価格上振れはあっても、土地のフルポテンシャルを前提に置くのは危険です

周辺相場と価格の妥当性

1. 賃料相場から見た妥当性

まず賃料については、かなりはっきりしています。
同一建物とみられる「ガーデンプレイス」の賃貸アーカイブでは、31㎡台1Kの最近募集賃料が4.3万〜4.35万円で確認できます。さらに近隣でも、北代田町の2DK39.74㎡で3.3万円、2DK40.93㎡で4.6万円、1LDK45.07㎡で5.4万円といった募集が見られます。

したがって、本件の1戸平均4.25万円という前提は、少なくとも賃料水準としては十分射程内です。
ここは素直にプラス評価できます。

2. 土地相場から見た妥当性

次に土地です。北代田町の売地をみると、現在の売出事例では、坪11万〜16万円/坪前後が小口宅地の中心です。
一方で、344㎡で900万円（約8.65万円/坪、私道負担あり）や、1,115㎡で3,300万円（約9.79万円/坪）といった大きめ区画・条件付きの単価低下も見られます。さらに、国土交通省の取引価格情報由来の町内事例では、2024年Q3で165㎡590万円（約11.82万円/坪）、2024年Q1で165㎡850万円（約17.03万円/坪）などが確認できます。

つまり、北代田町の土地相場はざっくり、

• 小口住宅地の売出：11万〜16万円/坪前後
• 大区画・条件差あり：9万円台/坪まで低下しうる
• 実取引：11.8万〜17.0万円/坪程度のレンジが確認できる

という整理が自然です。

ただし、ここで注意したいのは、戸建側約800㎡の敷地に、小口宅地の坪単価をそのまま当てるのは危険という点です。
本件では、植栽整理、場合によっては解体、分筆、道路・境界実務、販売期間、販売コストが必要です。短期案件として見るなら、小口宅地の理論値ではなく、もっと圧縮された値段で見ないと危ないです。

3. 一棟アパートの利回り帯から見た妥当性

前橋市周辺の一棟アパート売出をみると、同種の地方郊外案件は概ね表面7%台後半〜9%台前半で並んでいます。
ただし本件は、空室率50%、資料薄め、洪水・内水・造成宅地防災区域、自己組入れ価格というマイナス要素があります。したがって、出口の買い手は、同エリアのきれいな満室物件よりも、やや高い利回りを要求すると見るのが自然です。

私の見立てでは、本件の出口利回りは、表面9.5%〜10.0%程度で見るのが妥当です。
これは強気でも弱気でもなく、「地方郊外・低稼働・資料薄・ハザード認知あり」という条件を素直に反映した水準です。

・賃料4.25万円/戸は十分説明可能
・土地は小口宅地理論値をそのまま当ててはいけない
・一棟アパートの出口は表面9.5〜10.0%くらいで見るのが自然
・よって4,500万円は高すぎないが、十分な安全余力がある価格でもありません

推定売却価格の根拠とソース

結論から言うと、私の推定売却価格は4,800万円〜5,600万円です。
このレンジは、雰囲気で置いているわけではありません。以下の順番で価格を組み立てています。

① まず、アパートの満室賃料にどこまで現実味があるかを確認する

ここは比較的クリアです。
書面の満室想定月額は425,000円なので、年額にすると5,100,000円です。
同一建物アーカイブで31㎡台1Kが最近でも4.3万〜4.35万円で募集されているため、4.25万円×10戸 = 42.5万円/月は十分説明できます。

ただし、短期8か月での出口を前提にするなら、売却時にいきなり10/10満室で売る前提は強気すぎます。
そこで、ベースケースでは8.5〜9.0戸相当の稼働で売却すると置きます。

② 次に、地方郊外の一棟アパートとして出口利回りを置く

前橋市周辺の一棟アパート売出利回りは、ざっくり7.8%〜9.3%台です。
ただし、本件は資料の薄さ・ハザード・現況低稼働があるので、そのまま同条件には置けません。
そのため、私は本件の出口利回りを表面9.5%〜10.0%で置きます。

すると、アパート部分の主たる価値は、

• 4,335,000円 ÷ 10.0% = 約4,335万円
• 4,590,000円 ÷ 9.5% = 約4,832万円

となり、アパート単体の主価値は概ね4,300万円台半ば〜4,800万円台前半という見方になります。

③ ただし、本件はアパートだけではなく、戸建・余剰地の価値がある

公開ページでは、戸建側の敷地は約800㎡と説明されています。これは約242坪です。
北代田町の大きめ区画・条件差ありの売地では、8.65万円/坪や9.79万円/坪の事例が確認できます。これをそのまま当てれば、戸建側だけで単純理論上は2,000万円強〜2,300万円台も見えてきます。

しかし、ここをそのまま価格に足すのは危険です。理由は3つあります。

• 本件はアパートと戸建敷地が一体で、正確な価値配分が未確定であること
• 戸建側は植栽整理・解体・分筆・販売期間を要する可能性が高いこと
• 一体売りのまま売るなら、小口宅地の最終小売価格をフルでは回収できないこと

そのため、私は戸建・余剰地を「別建てでフル加算する価値」ではなく、アパート価格を押し上げるオプション価値として限定的に織り込みます。
つまり、アパート主価値4,300万円台半ば〜4,800万円台前半に対して、植栽整理後の見た目改善、戸建側処理の選択肢、敷地余力を反映した上乗せをみる、という考え方です。

④ 現況価格4,500万円との関係をどう見るか

ここが最重要です。
4,500万円という組入れ価格は、現況収益だけで見ればかなり強気です。現況月額213,000円を年換算すると255.6万円なので、現況表面利回りは約5.68%しかありません。これは、空室50%の地方郊外アパートとしては低すぎます。

一方で、満室賃料ベースでは5,100,000円/年となり、4,500万円に対する満室表面利回りは約11.33%です。ここに戸建・余剰地のオプション価値が乗るなら、4,500万円は完全な高値掴みとまでは言えません。

結局、4,500万円をどう見るかは、次の2点に尽きます。

• アパートを8〜9戸まで戻せるか
• 戸建・余剰地をどこまで値段に変えられるか

この2つがある程度うまくいくなら4,500万円は説明可能です。逆に、ここが崩れるなら4,500万円は決して安い取得ではありません。
つまり本件は、「現況価格に対して改善余地を買う案件」です。

⑤ 最終的な推定売却価格レンジ

このレンジが意味するのは、取得時点as-isの印象は4,300万円〜4,600万円前後、そこから植栽整理・一定の修繕・リーシング改善がうまくいけば、現実的な外部売却価格として4,800万円〜5,600万円が見えてくる、ということです。
逆に言えば、5,600万円超を当然視するのは強気すぎるし、アパートだけで投下資本を十分回収できると断定するのも現時点では楽観的です。

価格決定の要点
・満室425,000円/月には賃料面の裏付けがある
・でも出口は満室前提ではなく、8.5〜9.0戸稼働で置くのが現実的
・アパート主価値は4,300万円台半ば〜4,800万円台前半
・戸建・余剰地はアップサイドだが、フル小売価値は織り込まない
・その結果、推定売却価格は4,800万円〜5,600万円と判断します

DD評価

私のDD評価は、B評価（条件付きで投資検討可）です。
ただし、かなり重要な条件付きです。見出し利回りだけで前向き評価する案件ではありません。

評価できる点

• 賃料想定の裏付けが比較的強い
  
  同一建物アーカイブと近隣募集から、4.25万円/戸は十分説明できます。
• 再生の筋が比較的わかりやすい
  
  大規模再開発ではなく、植栽整理・清掃・空室修繕・リーシング改善が中心で、打ち手が明確です。
• 無借入
  
  デット返済に追われる案件ではなく、資金繰り面の圧迫は相対的に小さいです。
• マスターリースを採用していない
  
  グループ会社MLや、見かけの賃料と実賃料のズレを疑う必要がないのは本件のプラスです。
• 戸建・余剰地のアップサイドがある
  
  アパートだけでなく、土地処分の選択肢が価格の支えになっています。

注意したい点

• 自己組入れ価格で、しかも無鑑定
  
  利益相反のある取引なのに、外部鑑定で価格公正性を検証していません。
• 公開ページと法定書面にズレがある
  
  稼働戸数、延床面積、築年が一致しておらず、開示精度に不安があります。
• 物的DD資料が薄い
  
  ERなし、インスペクションなし、石綿記録なし、耐震診断なし、確認済証なし、検査済証なしです。
• 分配10.5%は売却益補填前提
  
  賃貸利益だけで達成する案件ではありません。ここはかなり大事です。
• 洪水・内水・造成宅地防災区域
  
  出口買主が嫌う材料がまとまって存在しています。
• 短期8か月の実行リスク
  
  アパートの稼働改善はまだしも、戸建側の処理まで含めると、時間的には楽ではありません。

想定される下振れ要因

• 空室改善が遅れる
  
  8〜9戸稼働まで届かず、6〜7戸で売却することになる
• 戸建側の処理が進まない
  
  解体・分筆・販売のどれかで時間や費用が想定より膨らむ
• 出口買主のDDで値引きが入る
  
  ハザード、資料不足、確認済証なし等でディスカウントを受ける
• 想定外費用が出る
  
  植栽整理、修繕、外構、敷地整備、瑕疵対応などで利益が圧縮される
• 地方市場の流動性リスク
  
  値段が合わなければ売却期間が延びる

DDのひと言評価
賃料想定は比較的信頼できる。
でも、価格公正性・開示精度・物的DDは弱い。
したがって、「悪い案件ではないが、強気に大きく張る案件でもない」というのが率直な見方です。

最終結論

この案件を一言でまとめると、「賃料想定には裏付けがあるが、価格公正性と物的DDが弱い短期バリューアップ案件」です。

物件価格4,500万円は、極端な高値とまでは言いません。
ただし、それは現況収益で説明できる価格ではなく、空室改善と戸建・余剰地の価値をかなり見込んだ価格です。したがって、価格に全く余裕がないわけではないものの、十分に安全マージンが厚い取得価格でもありません。

また、投資家として一番注意したいのは、10.5%という見出し利回りに対して、実際の分配原資がかなり売却寄りだという点です。
この案件を「高利回りのインカム案件」として捉えると、たぶん判断を間違えます。
見るべきなのは、8か月でどこまで稼働を戻せるか、戸建側をどう出口処理できるか、資料の薄さを買主がどこまで嫌うかです。

私なら、小口分散前提なら検討余地ありと見ます。
一方で、「10.5%だから多めに入れる」という判断はしません。
見出しの利回りよりも、自己組入れ・無鑑定・売却依存・開示不整合・ハザードを重く見た方がいい案件です。

推定売却価格: 48,000,000円〜56,000,000円
価格決定の根拠: 同一建物の賃料履歴から満室425,000円/月には一定の裏付けがあり、出口時は8.5〜9.0戸稼働・表面9.5〜10.0%程度でみると、アパート主価値は4,300万円台半ば〜4,800万円台前半になります。これに、戸建・余剰地の処分オプション価値を限定的に加味すると、短期案件として現実的に狙える外部売却価格は4,800万円〜5,600万円程度が自然と判断しました。なお、4,500万円は現況収益ではなく改善後価値を見た価格であり、外部鑑定なし・資料不足・ハザードを踏まえると、強気には置いていません。

参考にした主な公開ソース

• TAMBO 前橋プロジェクト 公式ページ
• 契約成立前交付書面（juusetsu_tambo11_20260331.pdf）
• 電子取引業務に係る重要事項説明書（denshi_tambo11_20260331.pdf）
• 物件地図・写真① / 物件写真②
• TAMBO プロジェクト一覧
• TAMBO お知らせ一覧
• TAMBO第1号 早期運用終了のお知らせ
• ルーフトップリアルティー 会社概要
• ルーフトップリアルティー 事業内容
• LIFULL HOME’S 不動産アーカイブ「ガーデンプレイス」
• SUUMO ガーデンプレイス建物情報
• Yahoo!マップ ガーデンプレイス
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• SUUMO 北代田町の土地一覧
• 北代田町 土地344.03㎡ 900万円
• 北代田町 土地1,115.16㎡ 3,300万円
• アットホーム 前橋市北代田町の土地一覧
• 土地ドットコム（国交省取引価格情報ベース）北代田町
• 国土交通省 土地総合情報システム / 地価公示・都道府県地価調査
• 前橋市 洪水・土砂災害ハザードマップ
• 前橋市 内水ハザードマップ