TSUMUGU FUND.（ツムグファンド）は、地方の一棟賃貸住宅を10万円単位で運用する不動産小口化商品です。
公開4件はすべて年8.0%・12か月・2か月ごとの分配・劣後出資比率20%で、条件がそろっています。
一方、4件で使われた実物件は3棟に限られ、3号と4号は同じ熊谷市のマンションを連続して扱っています。
年8.0%だけで選ばず、地方の築古賃貸にある空室・修繕・売却リスク、同一物件を続けて商品化する理由、運営会社SwanStyleの信用を確認できる人向けです。
※本記事にはPRを含む場合があります。
※TSUMUGU FUND.は元本保証ではありません。予定利回り・運用期間・分配予定は変わる可能性があるため、出資前に契約成立前書面を確認してください。
この記事でわかること
・結論｜4件の条件は同じでも物件の集中に注意
・TSUMUGU FUND.とは
・TSUMUGU FUND.の仕組み
・TSUMUGU FUND.の特徴（メリット）
・TSUMUGU FUND.のデメリット（注意点）
・TSUMUGU FUND.は怪しい？安全性を検証
・TSUMUGU FUND.の評判・口コミ
・運営会社の会社概要・信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・SwanStyleとキムラタンの決算・財務レポート
・TSUMUGU FUND.の実績
・キャンペーン情報
・資料請求から出資・償還までの流れ
・よくある質問（FAQ）
・利回りカレンダー
・まとめ
・出典・参考
- 結論｜4件の条件は同じでも物件の集中に注意
- TSUMUGU FUND.（ツムグファンド）とは
- TSUMUGU FUND.の仕組み｜賃料を分配し、最後に元本を償還
- TSUMUGU FUND.の特徴（メリット）
- TSUMUGU FUND.のデメリット（注意点）
- TSUMUGU FUND.は怪しい？安全性を検証
- TSUMUGU FUND.の評判・口コミ
- 運営会社SwanStyleの会社概要・信頼性
- 運営会社の「本業」を分解する
- SwanStyleとキムラタンの決算・財務レポート
- TSUMUGU FUND.の実績
- TSUMUGU FUND.のキャンペーン情報
- 資料請求から出資・償還までの流れ
- TSUMUGU FUND.のよくある質問（FAQ）
- 利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
- まとめ｜4件ではなく3物件として分散を考える
- 出典・参考
結論｜4件の条件は同じでも物件の集中に注意
ポイント
・全4件が年8.0%・12か月
・全4件が劣後出資比率20%
・4件で実物件は3棟
・募集頻度は高くない
・親会社上場でも元本保証なし
TSUMUGU FUND.が向くのは、年8.0%の収益性と2か月ごとの分配を求めつつ、地方の一棟賃貸を物件ごとに確認できる人です。
募集件数が少なく、同じ物件が続くこともあるため、複数物件へ分散したい人や募集機会を重視する人には向きません。
| 向いている人 | 10万円から地方の一棟賃貸へ投資したい人 空室・修繕・売却条件を確認できる人 1年間使わない資金で運用できる人 |
|---|---|
| 向いていない人 | 元本保証を求める人 いつでも換金したい人 一社・一物件への集中を避けたい人 |
| 最初の判断 | 物件 → 入居状況・修繕 → 劣後出資 → 償還原資 → 運営会社の順に確認 |
不動産クラウドファンディングの契約とリスクを先に整理したい人は、不動産クラウドファンディングの仕組みも確認してください。
TSUMUGU FUND.（ツムグファンド）とは
TSUMUGU FUND.は、SwanStyle株式会社が地方の一棟賃貸住宅を取得・運用し、賃料収入を中心に投資家へ分配する匿名組合型の不動産小口化商品です。
| 運営会社 | SwanStyle株式会社 |
|---|---|
| 契約 | 匿名組合型の不動産特定共同事業 |
| 対象 | 地方の一棟共同住宅 |
| 最低出資 | 1口10万円 |
| 募集方式 | 公開4件は先着式 |
| 分配 | 公開4件は2か月ごと |
| 公式サイト | https://tsumugufunding.com/ |
TSUMUGU FUND.の特徴
・地方の一棟賃貸住宅が中心
・1口10万円から出資
・分配は2か月ごと
・公開4件は先着式
・郵送書類で契約
対象は山形県飯豊町、三重県名張市、埼玉県熊谷市の一棟共同住宅で、都心区分マンション中心のサービスとは物件の性格が異なります。
公式が掲げる考え方は、都市部から地方へ資金を循環させ、地域の賃貸不動産を活用することです。
TSUMUGU FUND.の仕組み｜賃料を分配し、最後に元本を償還
投資家はSwanStyleと匿名組合契約を結び、SwanStyleが対象不動産を取得・賃貸運用します。
運用中は賃料収入などから費用を差し引いた利益が分配され、運用終了後は契約で定めた方法により元本の償還を目指します。
| 投資家 | 匿名組合出資を行い、利益分配を受ける |
|---|---|
| 営業者 | SwanStyleが物件を取得・管理・賃貸・売却する |
| 主な分配原資 | 対象不動産の賃料収入など |
| 元本の償還 | 運用終了後、契約で定めた清算・売却等を経て返還を目指す |
| 物件の所有権 | 投資家は持たない |
優先劣後で最初の損失をSwanStyleが負担する
仕組みの要点
・公開4件は劣後20%
・20%を超える下落は投資家にも影響
・元本保証ではない
公開4件では、SwanStyleが出資総額の20%を劣後出資しています。
物件価値の下落や損失が劣後出資の範囲内なら投資家元本への影響を抑えられますが、20%を超える損失や会社倒産まで防ぐ仕組みではありません。
分配は2か月ごとでも元本は運用終了まで動かせない
資金拘束の要点
・分配予定は年6回
・中途解約は原則不可
・償還日は運用終了日と別
分配頻度が高くても、元本を途中で自由に引き出せるわけではありません。
運用終了後も清算や振込まで時間がかかるため、生活費や近く使う資金は出資しない方が安全です。
TSUMUGU FUND.の特徴（メリット）
ポイント
・全4件が年8.0%・12か月
・全4件で劣後出資20%
・2か月ごとに分配
・地方の一棟賃貸へ投資
・10万円から始められる
公開4件は年8.0%・12か月で条件が分かりやすい
メリット
・予定・実績利回りは年8.0%
・運用期間は12か月
・比較条件がそろう
公開4件は、予定または実績利回りがすべて年8.0%、運用期間がすべて12か月です。
案件間の条件差が小さく、利回りより物件・賃貸状況・出口へ意識を向けやすい構成です。
ただし、過去の実績利回りや新規案件の予定利回りは、将来の分配を保証しません。
公開4件すべてで劣後出資比率20%を確保
メリット
・出資総額1.6億円
・劣後出資3,200万円
・全件で比率20%
全4件の出資総額は合計1億6,000万円で、投資家の優先出資が1億2,800万円、SwanStyleの劣後出資が3,200万円です。
案件によって劣後比率が大きく変わらないため、保護幅を比較しやすい点はメリットです。
2か月ごとの分配で運用状況を確認しやすい
メリット
・分配予定は年6回
・収益確認の機会が多い
・元本保全とは別
公開4件は2か月ごとの分配で、1年運用なら分配を確認する機会が年6回あります。
収益の発生を定期的に確認しやすい一方、分配実績が続いても最終的な元本償還が保証されるわけではありません。
地方の一棟賃貸を仕入れ・再生する本業と案件が一致
メリット
・対象は一棟共同住宅
・賃貸運用が収益の中心
・運営会社の不動産事業と一致
SwanStyleは不動産の仕入れ、再生、賃貸、売買、小口化を手掛けています。
TSUMUGU FUND.の対象も地方の一棟賃貸で、本業の物件取得・改修・管理経験を使いやすい商品設計です。
本業との一致は運営能力を見る材料ですが、各物件の稼働率や修繕計画まで自動的に良くなるわけではありません。
10万円から一棟賃貸へ投資できる
メリット
・最低出資は10万円
・直接購入より小口
・1年使わない資金向け
一棟マンションを直接購入するより小さな金額で、賃料収入を分配原資とする事業へ参加できます。
1万円からのサービスより最低額は高いため、投資先全体の中で一社・一物件に偏らない口数に抑えることが大切です。
TSUMUGU FUND.のデメリット（注意点）
ポイント
・公開実績は4件に限られる
・4件で実物件は3棟
・地方の築古賃貸が中心
・中途解約は原則できない
・事業者倒産で大きく毀損し得る
・公式の手数料説明に不一致
公開実績は4件で、募集間隔も空いている
注意点
・公開は4件
・2号と3号の間が長い
・常時募集ではない
公式ファンド一覧で確認できるのは4件です。
2号の募集から3号の募集までは約2年4か月空いており、常に投資先を選べるサービスではありません。
募集を待つ間の資金置き場を用意し、TSUMUGU FUND.だけに投資計画を依存しない方が現実的です。
3号と4号は同じ熊谷市のマンション
注意点
・4件で実物件は3棟
・3号終了翌日に4号開始
・取引関係は公開情報だけでは不明
3号と4号は、所在地・建物・募集総額が同じマンションコンコルドです。
3号の運用終了日は7月31日、4号の運用開始予定日は翌8月1日ですが、外部売却、再取得、契約更新などの具体的な取引関係は公開ページだけでは確認できません。
4号へ出資する場合は、3号の償還原資、4号の取得方法、再評価額、入居状況、修繕計画を契約成立前書面で確認する必要があります。
地方の築古一棟賃貸は空室・修繕・売却に注意
注意点
・1987年築が2棟
・地方3地域へ集中
・売却先が限られる可能性
実物件3棟のうち、名張と熊谷の2棟は1987年築、飯豊町の1棟は1999年築です。
築年が古い一棟物件では、空室、賃料下落、給排水・外壁・屋上などの修繕費、地方市場の売却流動性を確認する必要があります。
駅徒歩1分や7分の物件もありますが、立地だけで建物状態と出口リスクは解消しません。
中途解約は原則できず、手続きも書面中心
注意点
・運用は12か月
・途中換金は原則不可
・署名・押印・郵送が必要
やむを得ない事情があっても、運営会社が中途解約に応じない場合があります。
資料請求、本人確認書類の提出、契約書への署名・押印、返送が必要で、オンライン完結型より応募まで時間がかかります。
運営会社が倒産すると大きく毀損する可能性がある
注意点
・契約相手はSwanStyle
・親会社保証は確認できない
・劣後20%でも倒産隔離ではない
投資家の契約相手はSwanStyleであり、親会社キムラタンの上場や100%子会社という事実は元本保証ではありません。
SwanStyleが倒産すると事業継続や物件処分が難しくなり、分配停止や元本の大幅な毀損が起こる可能性があります。
運営会社の見方は、不動産クラファン運営会社の決算確認方法でも整理しています。
公式ページで分配時の振込手数料説明が一致しない
注意点
・出資時の振込は投資家負担
・FAQは分配・償還を会社負担
・申込フローは分配を投資家負担
出資金の振込手数料は投資家負担です。
分配・償還時については、公式FAQがSwanStyle負担とする一方、申込フローは分配時の振込手数料を投資家負担と記載しています。
応募前に最新の契約成立前書面で、分配・償還の振込手数料を確認してください。
TSUMUGU FUND.は怪しい？安全性を検証
TSUMUGU FUND.を詐欺や無許可業者と判断する一次情報は確認できません。
ただし、許可、劣後出資、過去の運用完了、上場親会社はいずれも将来の元本を保証しません。
ポイント
・不特法の許可を確認
・公開4件は劣後20%
・公式上は3件が運用完了
・SwanStyleはキムラタン子会社
・元本・分配は保証されない
不動産特定共同事業の許可は確認できる
SwanStyleは、神奈川県知事許可第17号の不動産特定共同事業者で、第1号事業と第2号事業の許可を掲示しています。
許可は一定の要件を満たして事業を行う資格であり、行政が個別物件の価格や元本返還を保証する制度ではありません。
劣後出資20%は物件損失へのクッション
全4件でSwanStyleが20%を劣後出資している点は、物件価値の下落に対する一定の保護材料です。
一方、損失が20%を超える場合、賃料が不足する場合、事業者が倒産する場合まで保護するものではありません。
公式上は3件が運用完了している
1号から3号は公式ページで運用完了と実績利回り8.0%が表示されています。
3号について確認できるのは運用完了表示であり、最終分配と元本が各投資家の口座へ着金した日までは公開情報だけで確認できません。
上場親会社の開示は増えたが、親会社保証ではない
SwanStyleは2025年4月から、東証スタンダード上場のキムラタンの100%子会社です。
グループIRから運営会社の取得時財務と親会社の連結財務を確認できる点は情報面のプラスですが、キムラタンによる出資金の保証は確認できません。
安全性は物件と会社の両方で判断する
確認順は、賃料と入居状況、修繕計画、評価額と劣後比率、償還原資、SwanStyleの財務です。
許可や過去実績だけで安全と結論づけず、案件と会社の二つの損失経路を分けてください。
TSUMUGU FUND.の評判・口コミ
TSUMUGU FUND.は公開案件も投稿も少なく、口コミの量だけで評判を判断できる段階ではありません。
ポイント
・サービス固有の公開投稿は少ない
・年8.0%・劣後20%は注目点
・完売は安全性の証明ではない
・公式実績と利用者の声を分ける
Xではサービス固有の体験談がほとんど見つからない
サービス名、運営会社名、3号・4号など複数の表記で公開投稿を確認しましたが、投資判断に使える具体的な体験談は確認できませんでした。
口コミが少ないこと自体を良い評判・悪い評判のどちらにも読み替えず、公開4件の条件と公式情報を中心に判断する方が適切です。
完売や分配告知は運営状況を知る材料
4号は募集終了・完売となり、3号では初回分配の公式告知があります。
これらは募集・運営が進んだ事実ですが、利用者満足度や将来の償還を示す口コミではありません。
全件を見た当サイトの評価
判断ポイント
・条件は一貫
・物件数は少ない
・地方築古の確認が重要
・3号・4号の関係を要確認
4件すべてが年8.0%・12か月・劣後20%で、商品条件は分かりやすく設計されています。
一方、4件を4物件と見なせず、同一の熊谷物件が2年続くため、件数より物件単位で分散を数える必要があります。
口コミが増えるまでは、入居率、賃料実績、修繕、鑑定・評価、償還原資を契約書面で確認できるかが判断の中心です。
運営会社SwanStyleの会社概要・信頼性
運営会社は不動産売買・賃貸・小口化を手掛けるSwanStyle株式会社で、キムラタンが全株式を保有しています。
| 会社名 | SwanStyle株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役 九鬼祐一郎 |
| 設立 | 2017年4月17日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区高島2丁目3-11 横浜O.Tビル4階 |
| 事業 | 不動産売買・賃貸・管理、不動産特定共同事業など |
| 宅建免許 | 神奈川県知事（1）第31579号 |
| 不特法許可 | 神奈川県知事許可第17号（第1号・第2号事業） |
| 親会社 | 株式会社キムラタン（100%保有） |
SwanStyleが契約・物件運用・分配を担う
TSUMUGU FUND.で投資家と匿名組合契約を結ぶ営業者はSwanStyleです。
物件の取得、賃貸管理、収支計算、分配、清算の実行力は、SwanStyleの人員・資金・管理体制に依存します。
キムラタンは2025年にSwanStyleを完全子会社化
キムラタンは2025年2月に全株式取得を決め、4月からSwanStyleを連結子会社にしました。
公式IRは、物件取得の資金調達手段拡大、物件情報の共有、再生ノウハウの活用、地方創生との相乗効果を取得理由に挙げています。
グループには複数の不動産会社がある
キムラタングループには、キムラタンエステート、キムラタンプロパティ、イストグループ、SwanStyleなど複数の不動産関連会社があります。
親会社の不動産事業売上や利益はこれらを合算したもので、TSUMUGU FUND.だけの収益とみなせません。
許可と親会社開示は信頼材料だが保証ではない
運営会社の許可と親会社IRにより、会社情報を確認する入口はあります。
一方、親会社保証、個別物件の評価保証、元本保証は確認できないため、上場グループという言葉だけで安全性を決めないでください。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・物件の仕入れ・再生が起点
・賃貸収入と売却益が収益源
・小口化が資金回収の選択肢
・地方物件の管理力が重要
・正確な事業別収益は非開示
地方の一棟賃貸を仕入れ、再生・管理する
SwanStyleの公式事業と公開ファンドからは、地方の一棟賃貸を取得し、必要な改修や管理を行って収益化する流れが読み取れます。
物件の仕入れ価格、空室改善、工事費、賃料維持が収益性を左右します。
賃料収入と物件売却が主な収益機会になる
賃貸保有中は賃料から管理費・修繕費・税金などを差し引いた利益が生まれ、物件を売却すれば売却損益が発生します。
SwanStyleの事業別売上構成や、賃料と売却益の比率は公開されていません。
TSUMUGU FUND.は保有物件を小口化する役割
当サイトの分析では、TSUMUGU FUND.はSwanStyleが取得・運用する物件を投資家向けに小口化し、物件取得資金の回収や資産回転につなげる役割を持ちます。
ただし、ファンド資金が会社全体の仕入れ資金に占める割合や、TSUMUGU FUND.単体の利益は開示されていません。
キムラタン傘下で物件情報と資金調達の幅を広げる
取得IRでは、グループ内の物件情報、再生・管理ノウハウ、資金調達手段を共有する方針が示されています。
4号の組成は子会社化後ですが、親会社との具体的な資金取引や個別ファンドへの保証は公開されていません。
空室・修繕・金利・売却市況が厳しいと負担が増える
地方の築古賃貸は、取得価格を抑えやすい反面、人口動態、空室、賃料下落、大規模修繕、買い手不足の影響を受けます。
親会社を含む不動産事業で借入れが増えれば金利負担も重くなるため、物件収支と会社財務の両方を見る必要があります。
SwanStyleとキムラタンの決算・財務レポート
SwanStyle単体は取得IRで2022〜2024年12月期を確認でき、3期とも最終黒字です。
親会社キムラタンの連結決算は別会社を含むグループ全体なので、二つの数字を混ぜずに見ます。
ポイント
・SwanStyle単体は3期連続黒字
・2022年売上には物件売却を含む
・2024年単体の自己資本比率は約49.5%
・キムラタン連結は営業黒字・最終赤字
・親会社数字はTSUMUGU単体ではない
SwanStyle単体の3期決算
| 2022年12月期 | 売上高4.24億円 営業利益0.25億円 経常利益0.27億円 純利益0.18億円 総資産2.82億円 純資産1.34億円 自己資本比率 約47.5% |
|---|---|
| 2023年12月期 | 売上高1.30億円 営業利益0.15億円 経常利益0.11億円 純利益0.08億円 総資産3.52億円 純資産1.42億円 自己資本比率 約40.3% |
| 2024年12月期 | 売上高0.84億円 営業利益0.23億円 経常利益0.23億円 純利益0.15億円 総資産3.19億円 純資産1.58億円 自己資本比率 約49.5% |
※SwanStyle単体。金額はキムラタンの株式取得IRにある百万円単位を億円換算。自己資本比率は純資産÷総資産による当サイト計算です。
売上減少は2022年の物件売却の反動を含む
売上高は4.24億円から0.84億円へ減りました。
取得IRは2022年の売上に物件売却を含むと説明しているため、売上減少だけを事業縮小と断定できません。
利益と純資産は3期ともプラス
純利益は0.18億円、0.08億円、0.15億円で3期連続黒字です。
純資産は1.34億円から1.58億円へ増え、2024年の自己資本比率は当サイト計算で約49.5%です。
ただし、2025年以降のSwanStyle単体決算、現預金、借入金、物件在庫、ファンド関連負債の内訳は確認できません。
キムラタン連結の3期決算
| 2024年3月期 | 売上高12.84億円 営業利益0.37億円 経常損失0.19億円 純利益0.40億円 総資産83.04億円 純資産9.21億円 自己資本比率11.0% 営業CF0.66億円 現金4.67億円 |
|---|---|
| 2025年3月期 | 売上高17.58億円 営業利益1.34億円 経常利益0.10億円 純損失0.46億円 総資産100.91億円 純資産11.32億円 自己資本比率11.2% 営業CF3.30億円 現金2.04億円 |
| 2026年3月期 | 売上高25.33億円 営業利益0.91億円 経常損失0.57億円 純損失0.98億円 総資産98.46億円 純資産16.46億円 自己資本比率16.7% 営業CF10.67億円 現金4.13億円 |
※キムラタン連結。SwanStyle以外のアパレル・不動産・ウェアラブル事業と複数子会社を含みます。
親会社は営業黒字でも経常・最終赤字
2026年3月期は売上25.33億円、営業利益0.91億円ですが、支払利息などの営業外費用を含めた経常損益は0.57億円の赤字、純損益は0.98億円の赤字です。
本業の営業段階が黒字でも、資金調達費用や特別損益まで含めると利益が残っていません。
自己資本比率は改善したが、資産負担は大きい
連結自己資本比率は11.0%から16.7%へ改善し、2026年3月期の営業キャッシュフローは10.67億円のプラスです。
一方、総資産98.46億円に対して純資産16.46億円で、不動産保有や借入れの影響を受ける資産負担の大きい構造です。
不動産事業の数字をTSUMUGU FUND.へ置き換えない
2026年3月期の不動産事業は売上22.00億円、セグメント利益2.19億円ですが、複数の不動産子会社と事業を含みます。
SwanStyle単体、TSUMUGU FUND.、4号ファンドの利益や資金依存度をこの数字から切り出すことはできません。
財務は確認材料であり、個別ファンドの保証ではない
SwanStyle単体の黒字と親会社の開示は判断材料になりますが、個別物件の空室・修繕・売却損や会社倒産のリスクは残ります。
財務評価は、最新契約書面の物件収支とあわせて使ってください。
TSUMUGU FUND.の実績
ポイント
・公開4件を全件確認
・4件すべて年8.0%・12か月
・出資総額は合計1.6億円
・3件が公式上で運用完了
・4件で実物件は3棟
実績はファンド件数だけでなく、実際の物件数と同一物件の継続を分けて見ます。
| 公開ファンド | 4件 |
|---|---|
| 実物件 | 3棟 |
| 出資総額 | 1億6,000万円 |
| 投資家の優先出資 | 1億2,800万円 |
| SwanStyleの劣後出資 | 3,200万円 |
| 予定・実績利回り | 全4件 年8.0% |
| 運用期間 | 全4件 12か月 |
| 掲載状況 | 運用完了3件 募集終了・完売1件 |
利回りは全4件が年8.0%
集計ポイント
・利回り分布は8.0%のみ
・1〜3号は実績表示
・4号は予定
公開4件はすべて年8.0%で、利回りの分布は一つの水準だけです。
1〜3号の公式ページは実績利回り8.0%、4号は予定利回り8.0%なので、確定した過去と将来予定を分けてください。
運用期間は全4件が12か月
集計ポイント
・期間分布は12か月のみ
・分配は2か月ごと
・払戻し日は別確認
運用期間も全件12か月で、短期・長期の選択肢はありません。
運用終了日と元本の振込日は同日とは限らないため、契約書面の清算・償還日を資金計画に使います。
対象は地方3地域の一棟共同住宅
集計ポイント
・山形・三重・埼玉
・すべて一棟共同住宅
・1987年築が2棟
| 1号 | ACTめざみ 山形県飯豊町 1999年築・木造2階建 |
|---|---|
| 2号 | ル・シェル名張 三重県名張市 1987年築・RC4階建 |
| 3号・4号 | マンションコンコルド 埼玉県熊谷市 1987年築・RC3階建 |
都心区分や新築開発ではなく、地方の既存一棟賃貸へ絞られている点がTSUMUGU FUND.の実績上の特徴です。
3号終了の翌日に同じ物件で4号が始まる
集計ポイント
・3号は運用完了表示
・4号は募集終了・完売
・資金関係は書面確認
3号は2026年7月31日まで、4号は同じマンションを対象に翌8月1日から運用予定です。
公式ページからは4号が3号の借換えかどうかを断定できないため、償還原資と取得方法の関係を契約書面で確認する必要があります。
案件を見た当サイトの評価
判断ポイント
・条件は一貫
・実物件の分散は限定的
・地方賃貸の目利きが重要
・募集機会は少ない
条件の一貫性は比較しやすい一方、利回り・期間・物件用途の選択肢は広くありません。
TSUMUGU FUND.を選ぶ価値は、年8.0%という数字だけでなく、SwanStyleが地方賃貸を適正価格で取得し、入居と修繕を管理し、無理のない出口を用意できるかにあります。
TSUMUGU FUND.のキャンペーン情報
【キャンペーン情報】
現在開催されているキャンペーンはありません。
開催され次第、ここに記載しておきます。
資料請求から出資・償還までの流れ
ポイント
・資料請求から始める
・本人確認書類を郵送
・契約書へ署名・押印
・期限内に出資金を振込
・運用後に分配・償還
| 1. 資料請求 | 公式サイトから商品資料を請求、またはダウンロード |
|---|---|
| 2. 申込書類 | 申込書と本人確認書類をSwanStyleへ郵送 |
| 3. 契約確認 | 契約成立前書面と契約書を読み、署名・押印 |
| 4. 契約返送 | 契約書2通を返送し、会社側の手続きを待つ |
| 5. 出資金振込 | 指定口座へ期限内に振込。銀行手数料は投資家負担 |
| 6. 運用・分配 | 対象不動産を賃貸運用し、公開4件は2か月ごとに分配 |
| 7. 清算・償還 | 運用終了後、契約で定めた清算を経て元本返還を目指す |
申込前に物件と契約条件を確認する
物件所在地、築年、入居率、賃料、修繕、評価額、劣後比率、売却・償還方法を確認します。
3号・4号のように同一物件が続く場合は、前ファンドとの資金関係も確認してください。
クーリングオフは書面受領から8日間
公式案内では、不動産特定共同事業法第25条書面を受け取った日から8日以内に書面で通知するクーリングオフ制度があります。
通常の中途解約とは別なので、送付先・期限・必要事項を公式案内で確認してください。
運用終了日と入金日を分けて考える
公式フローは、不動産売却後の清算を経て、原則として売却した月の翌々月末までに出資金を返還すると説明しています。
実際の償還日は案件の契約書面を優先し、次の投資や支払い予定を運用終了日だけで組まないでください。
TSUMUGU FUND.のよくある質問（FAQ）
TSUMUGU FUND.とは何ですか？
TSUMUGU FUND.は、SwanStyle株式会社が運営する匿名組合型の不動産小口化商品です。地方の一棟賃貸住宅を中心に、賃料収入などを投資家へ分配します。
TSUMUGU FUND.は怪しいサービスですか？
詐欺や無許可業者と判断する一次情報は確認できません。不動産特定共同事業の許可がありますが、許可は元本や分配を保証しません。
最低出資額はいくらですか？
公開4件はいずれも1口10万円からです。今後の案件で変更される可能性があるため、募集ページを確認してください。
利回りはどのくらいですか？
公開4件はすべて年8.0%です。1〜3号は公式ページの実績表示、4号は予定利回りであり、将来の分配は保証されません。
劣後出資比率は何%ですか？
公開4件はすべて20%です。物件損失へのクッションになりますが、20%を超える下落や事業者倒産まで防ぐものではありません。
分配金はいつ受け取れますか？
公開4件は2か月ごとの分配です。具体的な計算期間と振込日は、各案件の契約書面や公式告知で確認してください。
途中解約はできますか？
原則として自由な中途解約はできません。やむを得ない事情があっても運営会社が応じない場合があるため、1年以上使わない資金で検討してください。
3号と4号は同じ物件ですか？
はい。所在地・建物・募集総額が同じ熊谷市のマンションコンコルドです。ただし、両ファンドの取得・償還資金の具体的な関係は公開ページだけでは断定できません。
キムラタンが元本を保証しますか？
確認できる親会社保証はありません。キムラタンはSwanStyleの100%親会社ですが、投資家の契約相手はSwanStyleです。
元本保証はありますか？
ありません。賃料減少、修繕、物件価格下落、売却難、運営会社の経営悪化により元本割れする可能性があります。
運営会社が倒産したらどうなりますか？
分配停止や元本の大幅な毀損が起こる可能性があります。劣後出資は物件損失へのクッションであり、会社倒産から資産を完全に隔離する保証ではありません。
手数料はかかりますか？
出資金の振込手数料は投資家負担です。分配・償還時は公式FAQと申込フローの説明が一致しないため、最新の契約書面で確認してください。
税金はどうなりますか？
公式FAQでは分配利益から20.42%が源泉徴収され、原則として雑所得になると案内されています。ほかの所得を含む申告要否は税務署や税理士へ確認してください。
運用終了後すぐに元本は戻りますか？
運用終了日と振込日は同じとは限りません。物件売却や清算を経るため、契約書面の償還予定日を確認してください。
現在キャンペーンはありますか？
現在有効と確認できる公式キャンペーンはありません。過去の3号向け記念特典を現在の条件として使わず、公式告知を確認してください。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
TSUMUGU FUND.は募集間隔が空くことがあります。複数サービスの募集予定を並べておくと、待機資金を一社へ偏らせずに比較できます。
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利回りカレンダーでできること
・Googleカレンダー形式で募集予定を確認
・予定利回りと運用期間を比較
・資金待機や申込忘れを減らす
まとめ｜4件ではなく3物件として分散を考える
ポイント
・地方の一棟賃貸が中心
・全4件が年8.0%・12か月
・全4件で劣後出資20%
・4件で実物件は3棟
・会社財務と物件を両方確認
TSUMUGU FUND.は、地方の一棟賃貸を10万円から運用し、2か月ごとの分配を目指す分かりやすい商品です。
公開4件の年8.0%・12か月・劣後20%は魅力ですが、実物件は3棟で、3号と4号は同じ熊谷物件です。
出資前は、物件の入居・修繕・評価、前ファンドとの関係、償還原資、SwanStyleの財務を確認し、一社・一物件へ資金を偏らせないでください。
SwanStyle単体の3期黒字とキムラタンの上場開示は参考になりますが、元本保証や親会社保証ではありません。
出典・参考
公開記事の事実確認は、公式・公的な一次情報を中心に行っています。外部の比較記事は出典として使用していません。
