九州・アジア・ファンディングさんにインタビュー！商品設計や今後の方針など！
最初に。。
今回は「九州・アジア・ファンディング」さんにインタビューさせていただきました。
かなりインタビューの内容も濃くなったので、非常に読むのに時間がかかるかもしれません。
最初に質問を羅列するので、そこから該当場所に飛べるようにしておきます。
＊質問後の黒文字文章が代表の回答になります。
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質問の内容
● 会社の背景・株主・コンセプト
1-1
そもそも、なぜ今「不動産クラファン」だったのか？
2008年創業時にファンド事業を志向→リーマン後に方向転換→2020年代に再挑戦、という経緯も踏まえて教えてほしいです
1-2
主要株主（ウェルホールディングス、ジャパン福岡・ペプシコーラ販売）との関係性について
株主の意向が商品設計にどう反映されたり、何か案件供給の面で絡んだりがありますか？
1-3
「九州・アジア」というネーミングで、投資対象は基本“九州”なのに、なぜ“アジア”を入れたのですか？
1-4
サービスのコンセプトを教えてほしいです。
例えばらくたまなら投資家と会話しながら安全性訴求/TORCHESなら利回り訴求など
● 商品設計・スキーム（匿名組合/任意組合）・アップサイド・借入
2-1
cozuchiのような匿名組合で中長期のインカムメイン案件（解約手数料なし）の組成の予定
2-2
任意組合は今後も出していく予定でしょうか？
2-3
アップサイド配当のある匿名組合型は出す予定はありますか？
約款的に難しいのかもしれませんが、、2号ではその記載あった気もするのでアップサイド案件出せる状況ではある感じでしょうか？
2-4
ファンド内レバレッジ（借入）はどう考えていますか？
● 戦略：海外・投資対象エリア・市況の見立て
3-1
海外案件への進出も視野に入れているのですか？
3-2
投資対象エリアの線引き：福岡市中心〜九州全域まで、どの順で広げますか？
3-3
福岡の市況観：ここ1〜2年で「仕入れ」と「売却」は難しくなりましたか？
3-4
市況が変わってきた中で、最近“いちばん読みづらい”のはどの要素ですか？（金利・建築費・買い手・賃料など）
● 供給計画：組成頻度・拡大・増やすセクター
4-1
ファンドの組成頻度はどの程度ですか？
4-2
案件組成方針・今後の拡大(あまりバンバン組成されると不安という声でした)
4-3
ファンドで多くなる予定のセクターなどはありますか？
● 競争力・収益性
5-1
他のクラファンサービスと比較して、ここは強みです！というところがあれば教えてください
5-2
利回りが高いが貴社も利益がしっかり出るのか
● 個別論点：３号ファンドの価格根拠
6-1
売却想定6,400万円の根拠となぜ5000万円で買えたのか
87.40㎡ 2LDK（6階） 4,580万円の売出例、100.84㎡ 3LDK（4階） 6,600万円の売出例があってまだ売れてないからかと。
● 出口・償還
7-1
売却の相手（買主）はどういうタイプが多いですか？
7-2
終了〜償還までの期間はどのくらいを目処に償還を目指されますか？
● 意気込み
8-1
最後に意気込みなど教えてください
会社詳細や実績など！
会社の背景・株主・コンセプト
● 会社の背景・株主・コンセプト
1-1
そもそも、なぜ今「不動産クラファン」だったのか？
2008年創業時にファンド事業を志向→リーマン後に方向転換→2020年代に再挑戦、という経緯も踏まえて教えてほしいです
1-2
主要株主（ウェルホールディングス、ジャパン福岡・ペプシコーラ販売）との関係性について
株主の意向が商品設計にどう反映されたり、何か案件供給の面で絡んだりがありますか？
1-3
「九州・アジア」というネーミングで、投資対象は基本“九州”なのに、なぜ“アジア”を入れたのですか？
1-4
サービスのコンセプトを教えてほしいです。
例えばらくたまなら投資家と会話しながら安全性訴求/TORCHESなら利回り訴求など
1-1
そもそも、なぜ今「不動産クラファン」だったのか？
2008年創業時にファンド事業を志向→リーマン後に方向転換→2020年代に再挑戦、という経緯も踏まえて教えてほしいです
もともとの背景としてはですね。それこそリーマンショックが起きたぐらいの時に、父親が代表取締役でして。その時からクラウドファンディングをやりたい、という意向はありました。
ただ、リーマンショックで資金が潤沢にある状況じゃなくて、一旦「地に足つける」っていうところで、自社での買取再販をメインにやってきた、という流れですね。
それと同時に不特法の免許の申請もしていて、本格的に申請し始めたのが2015年か2016年ぐらいです。そこから免許が取れたのが2023年で、8年ぐらいかかってやっと免許がおりたので、「じゃあ始めていこう」という形になりました。
1-2
主要株主（ウェルホールディングス、ジャパン福岡・ペプシコーラ販売）との関係性について
株主の意向が商品設計にどう反映されたり、何か案件供給の面で絡んだりがありますか？
ウェルホールディングスが2005年に創業しまして、オーナーさんが父親がサラリーマンで不動産会社に勤めてた時のお客様なんですよね。
独立するにあたって出資していただけるから一緒にやろう、という形でウェルホールディングスを設立して、その3年後に九州・アジアも管理を中心に…当初は管理とクラファン事業をやろうという目的で2008年に設立した、という経緯です。
ジャパン福岡・ペプシコーラ販売さんも同様で、父親のサラリーマン時代のお客様です。
不動産の仕入れとか出口に関しては、全くノータッチと言いますか、出社もされませんし、あくまで株主という形で協力していただいている投資家様、という認識でいいのかなと思います。
現状は分離してやっていきたい、というのがあるので、九州・アジア単体で考えています。
（ただ、もしかしたら一緒にやることもあるかもしれません。）
1-3
「九州・アジア」というネーミングで、投資対象は基本“九州”なのに、なぜ“アジア”を入れたのですか？
福岡っていうのは日本とアジアの架け橋になり得る立地だと思っているので、海外のお客様にも買っていただけるような窓口として、という意図で「アジア」がついてる、というところですね。
1-4
サービスのコンセプトを教えてほしいです。
例えばらくたまなら投資家と会話しながら安全性訴求/TORCHESなら利回り訴求など
難しいですね。どちらかと言ったら利回り追求型にはなってくるかなと思います。
我々が日々不動産を年間1,000件ぐらい見ている中で、自信持って購入できる物件って1%あるかないかだと思っていて、そういった物件をお客様に提供して、投資家さんも弊社も、安全に利益を確保していけるようにしたい、という考え方です。
安全性はもちろん訴えたいんですけど、比較的ネット完結型でやっていきたいので、その中で安全性を訴求するとなると、やっぱり利回りをしっかり確保していくことかなと思っています。
商品設計・スキーム（匿名組合/任意組合）・アップサイド・借入
● 商品設計・スキーム（匿名組合/任意組合）・アップサイド・借入
2-1
cozuchiのような匿名組合で中長期のインカムメイン案件（解約手数料なし）の組成の予定
2-2
任意組合は今後も出していく予定でしょうか？
2-3
アップサイド配当のある匿名組合型は出す予定はありますか？
約款的に難しいのかもしれませんが、、2号ではその記載あった気もするのでアップサイド案件出せる状況ではある感じでしょうか？
2-4
ファンド内レバレッジ（借入）はどう考えていますか？
2-1
cozuchiのような匿名組合で中長期のインカムメイン案件（解約手数料なし）の組成の予定
中長期にするなら、ゆくゆくは任意組合で作っていきたいなと思っております。
意図としては、やっぱり相続税対策にもなり得ますし、もともと弊社の目的としては管理戸数をしっかり確保していきたい、という思いがあるので。目先のインカム・キャピタルは投資家さんに還元しつつ、将来的な中長期的な管理を獲得していく、というところが大きいですね。
クラファンで取得して九州・アジアで管理をして、九州・アジアの管理条件付きでエンドにお譲りしていく、という形でやっていけば、将来的に管理が増えていくことで安定収入を確保していけるかな、というイメージです。
匿名の場合は、まずは1年の短期でどんどん回して、実績を作って信頼していただく、というところを当面の2〜3年は進めていきたいかなと思っています。
2-2
なぜ任意組合は今後も出していく予定でしょうか？
そうですね。中長期でやるとなると任意組合で、というイメージです。
2-3
アップサイド配当のある匿名組合型は出す予定はありますか？
約款的に難しいのかもしれませんが、、2号ではその記載あった気もするのでアップサイド案件出せる状況ではある感じでしょうか？
可能性はもちろんあると思います。やっぱり出口戦略次第ですね。
例えばデベさんにおろせそうな物件であれば、基本的にはインカムを取れずにキャピタルメインの作り込みをしていきますし、高利回りで仕入れられる物件であれば、インカムを取りつつ、キャピタルで利益が取れたらさらに投資家さんに還元できる、みたいな仕組みもできるかなと思っています。
2-4
ファンド内レバレッジ（借入）はどう考えていますか？
借入併用については、今、約款の変更申請を手続き中です。半年前ぐらいからやっていて、借入をして募集金額の総額を抑える、という形で今後はやっていこうと思っています。
おそらくあと2〜3ヶ月ぐらいで借入できる約款に変わるかなと思ってます。
戦略：海外・投資対象エリア・市況の見立て
● 戦略：海外・投資対象エリア・市況の見立て
3-1
海外案件への進出も視野に入れているのですか？
3-2
投資対象エリアの線引き：福岡市中心〜九州全域まで、どの順で広げますか？
3-3
福岡の市況観：ここ1〜2年で「仕入れ」と「売却」は難しくなりましたか？
3-4
市況が変わってきた中で、最近“いちばん読みづらい”のはどの要素ですか？（金利・建築費・買い手・賃料など）
3-1
海外案件への進出も視野に入れているのですか？
海外案件については、基本的には今のところ考えてないですね。
3-2
投資対象エリアの線引き：福岡市中心〜九州全域まで、どの順で広げますか？
いい物件があれば日本中どこでも、という意識ではあるんですけども、やっぱり目利きが自信あるのが福岡中心部なので、どうしても90%以上は福岡中心になってくると思います。
3-3
福岡の市況観：ここ1〜2年で「仕入れ」と「売却」は難しくなりましたか？
売却に関してはそこまで難しくないと思っています。
仕入れに関しては、やっぱり売り主さんの目線も高くなってきているので、相対的に高くて難しいは難しいんですけど、今のタイミングに合ったエンドの想定が間違ってなければ、それより安いところで仕入れるのはできてはいるので、「全然仕入れられない」というわけではないかな、という感じですね。
2号商品は募集が集まらなくて見送ったんですけど、実質は弊社単体で借入をして取得をして、4億1,000万で売却済みなので。
実際やってれば投資家さんには還元できた、という案件ではありました。売却まで大体8ヶ月で完了しましたね。
3-4
市況が変わってきた中で、最近“いちばん読みづらい”のはどの要素ですか？（金利・建築費・買い手・賃料など）
建築費も賃料も、周辺はすぐアップデートはできているので問題ではないんですけど、やっぱ金利がどうしても想定以上に上がってくると怖いな、っていうのはありますね。
今、福岡中心部の相場で平均5%の利回りで取引されているとすると、地銀さんで借りられている買主さん（属性の良い方）は大体1.5%前後ぐらいで借りられている状況です。
それが仮に3%とかに上がると、利回り5%だと当然売れなくなってくると思うので、6%の利回りが必要になって、結果的に売却価格が下がってくる…というのがリスクですね。そこには常に注意は払ってます。
供給計画：組成頻度・拡大・増やすセクター
● 供給計画：組成頻度・拡大・増やすセクター
4-1
ファンドの組成頻度はどの程度ですか？
4-2
案件組成方針・今後の拡大(あまりバンバン組成されると不安という声でした)
4-3
ファンドで多くなる予定のセクターなどはありますか？
4-1
ファンドの組成頻度はどの程度ですか？
いい物件があれば全部買いたい、とは思ってるんですけど、現時点で買えてない現状があるので、自社で買う物件とファンドに入れていく物件を分けることで取りこぼしをなくしていきたい、という考え方です。
ただ、無理くり年間10件作っていきたい、みたいにすると結局失敗するリスクは絶対出てくるので、間違いない物件を仕入れていって…となると、年間3件〜4件ぐらいになっちゃうんじゃないかな、という感じですね。
4-2
案件組成方針・今後の拡大(あまりバンバン組成されると不安という声でした)
無理に件数を増やすと結局リスクは上がるので、そこはやらないです。間違いない物件を仕入れて、少しずつ信頼を勝ち取っていく、という形になると思います。
4-3
ファンドで多くなる予定のセクターなどはありますか？
基本的にうちが得意なのが一棟の取引なので、そっちを力入れていきたいんですけど、どうしてもミニマムが2億〜3億になってくるので、一旦試しに区分（5,000万円）だと集まるかな、というので3号商品を出した、という流れです。
ただ、同じ10%だとしてもボリュームがでかいほどリターンは大きいので、正直5,000万円をチリチリやったところでうちにメリットがない、というのもあります。
なので今後は、ミニマムでも2億〜3億ぐらいの一棟（ホテル、レジ、オフィスビル、開発用地など）を、借入も併用しつつ総額を落としつつ、やっていきたいイメージです。
競争力・収益性
● 競争力・収益性
5-1
他のクラファンサービスと比較して、ここは強みです！というところがあれば教えてください
5-2
利回りが高いが貴社も利益がしっかり出るのか
5-1
他のクラファンサービスと比較して、ここは強みです！というところがあれば教えてください
私も前職で建築を学んだりして、不動産に通ずる家賃・建築費・土地の相場…みたいなところを総合的に把握できている人間がうちは多いので、3人〜4人のフィルターで全員が「これ買おう」となったものだけ買ってるんですよね。
ただ、これをネットで「強みはこれです」って言っても信じてもらえないと思うので…難しいですね。福岡メインでやってるところが多くなかった印象なので、エリア分散したい方にとっては「福岡2社目」みたいな見え方になるのかな、とは思います。
5-2
利回りが高いが貴社も利益がしっかり出るのか
キャピタルで大体、粗で2〜30%ぐらい利益が出るところを仕入れてるので、全然10%出してもうちも利益が出る、というスキームです。
個別論点：3号ファンドの価格根拠
● 個別論点：価格根拠（具体例で深掘り）
6-1
売却想定6,400万円の根拠となぜ5000万円で買えたのか
87.40㎡ 2LDK（6階） 4,580万円の売出例、100.84㎡ 3LDK（4階） 6,600万円の売出例があってまだ売れてないからかと。
6-1
売却想定6,400万円の根拠となぜ5000万円で買えたのか
87.40㎡ 2LDK（6階） 4,580万円の売出例、100.84㎡ 3LDK（4階） 6,600万円の売出例があってまだ売れてないからかと。
はい。まず「なぜ5,000万円で買えたのか」なんですけど、いろいろ物件を売りたいお客様から情報をいただく中で、同じエリアでも7,000万で売りたい方もいれば、5,000万で売りたいって方もいらっしゃるんですよね。
今回の物件は、基本的に安く（私たちの目線よりも安く）売りたいっていう希望だったので、「それだったら買いますよ」っていうのでまずマッチしました。
6,500万で売れる根拠なんですけど、この周辺ってグランドメゾン（積水ハウスさん）の新築が結構建ってるエリアで、新築で同じ広さで比較すると2億円を超えるんですよね。
この物件は投資目的で賃貸に出すお客様というより、ここに住みたいというエンドのお客様に売ろうと思っているので、2億の新築に行くのか、古いけど6,500万ぐらいで買って、1,000万ぐらいリフォームして総額8,000万でこの広さに住むのか、という比較になると思っています。
2億の新築と戦った時に、1人お客様がいらっしゃればいいので、十分売れるな、という認識で仕入れてます。
あとリフォームについては、現状で手を入れるというより、リフォームプランを何パターンか準備しておいて、案内するお客様に「水回り含めてここまでやればこのくらいで収まって、総額8,000万まで収まりますよ」みたいな提案の仕方で紹介する想定です。
購入代金5,000万の中にリフォーム費用が入ってる、という形ではないですね。
G. 出口・償還（投資家が最後に気にする部分）
● G. 出口・償還（投資家が最後に気にする部分）
7-1
売却の相手（買主）はどういうタイプが多いですか？
7-2
終了〜償還までの期間はどのくらいを目処に償還を目指されますか？
7-1
売却の相手（買主）はどういうタイプが多いですか？
どちらかと言ったら業者さんの方が多いかもしれないです。
収益系でいくと、仲良い税理士の先生のクライアントさん（資産家さん）に買っていただいたケースもあるんですが、基本的にはプロの方たちにまずは出して買っていただくのが多いですね。
7-2
終了〜償還までの期間はどのくらいを目処に償還を目指されますか？
「運用終了してから、実際に投資家さんの銀行口座に着金するまで」という意味だと、我々その辺が全然弱いので、時間がかかるかもしれないです。
ゆくゆくは処理を早くしていきたいところですが、特に最初の方は慎重にさせていただきたいです。
意気込み
● クロージング
8-1
最後に意気込みなど教えてください
8-1
最後に意気込みなど教えてください
そうですね。意気込みでいくと、一物件も失敗しない組成を心がけていきたいので、件数が少なくなるかもしれないんですけれども、少しずつ信頼を勝ち取って、まずは1,000人の会員さん（信用していただける会員さん）を獲得する、というのを第一目標に進めていきたいなと思っています。
感想
今回は事前にXで募集してDM等でいただいていた質問をインタビューしてきました。
九州・「アジア」・ファンディングという名前からか、海外案件もあるのですか？という質問が多かったのですが、現状では考えてなさそうですね。
また、どんどんファンド組成していくクラファンメインの会社ではなく、そこまで組成頻度は多くない形になりそうです。
九州メインとなる会社さんは少ないので、地域分散の一環になるかも？？
事前にXで質問募集を行い、インタビューを実施させていただきました。
あくまで運営側の意見ではありますが、投資の際の参考にしてみてください。
