【九州・アジア・ファンディング】KAF4号【福岡市・祇園】の投資考察！EXITと借入10.5億円を検証

※本記事はプロモーションを含みます。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではなく、分配金の減少や元本割れ、償還遅延の可能性があります。

今回は、九州・アジア・ファンディングの「KAF4号【福岡市・祇園】」をAI考察します。
博多駅とキャナルシティ博多に近い約200坪の土地を対象に、売買契約を締結した状態から運用する「EXITファンド」と説明されています。

この記事でわかること
・KAF4号の募集条件と4か月の実際の収益
・投資家の分配・元本回収に必要なこと
・運営会社に確認した売買契約・引渡し条件
・借入10.5億円と劣後56%の正しい見方
・8筆を集約した祇園町の立地
・条件付き土地価格レンジと元本回収ライン
・Amazonギフト券2,000円分の限定キャンペーン
・ファンド要約・AI推定売却価格・価格決定の根拠

KAF4号【福岡市・祇園】の基本情報

項目	内容
ファンド名	KAF4号【福岡市・祇園】 博多区祇園町 ビル・駐車場
所在地・対象	福岡市博多区祇園町4-6 土地667.47㎡と建物一棟 事前提供資料は669.47㎡
想定利回り	年8.0%
運用予定	2026年10月1日〜2027年1月31日
募集期間	2026年9月1日11:00〜9月24日23:00
募集方式	抽選 抽選予定日：2026年9月25日
募集金額	1億5,400万円（優先出資）
投資単位	1口10万円 1人500口、5,000万円まで
物件取得価格 （総事業費）	14億円
資金構成	優先1億5,400万円（44%） 劣後1億9,600万円（56%） 出資総額3億5,000万円 金融機関借入10億5,000万円
借入条件	西日本シティ銀行 変動年3.00% 返済期限2026年12月25日 対象土地・建物に根抵当権
主な収益・償還原資	対象不動産の売却代金・売買差益
出口	ファンド組成前に売買契約を締結済みと説明
契約・引渡し条件	融資特約・解除条件・停止条件なしとの回答 現況引渡し 立退き・解体は引渡し先が実施予定
手数料	申込手数料なし 事業者買取・第三者譲渡は譲渡額の3.0%（税別）を上限

このファンドの要点
・売買契約締結済みとされる短期EXIT型
・融資特約・解除条件・停止条件なしとの回答
・現況引渡し・立退きと解体は引渡し先が実施予定
・祇園町の8筆・667.47㎡を一体用地として扱う計画
・想定利回り年8.0%・運用約4か月
・4か月の想定総収益は約2.7%
・払込から予定償還までは約153日
・総事業費14.0億円
・優先1.54億円・劣後1.96億円・借入10.5億円

一言でまとめると、博多中心部の約200坪用地を、契約済みとされる買主へ短期売却するファンドです。
立地と買主探索済みの設計に加え、融資特約・解除条件・停止条件がないとの回答は評価材料です。
この記事では、公式の総事業費14.0億円と、公開情報から算出したAI参考価格を分けて整理します。

KAF4号【福岡市・祇園】の投資考察

ポイント
・土地・既存建物の短期売却型
・分配・償還は売買決済に依存
・融資特約・解除条件・停止条件なしとの回答
・現況引渡し
・立退き・解体は引渡し先が実施予定
・4か月の想定総収益は約2.7%

このファンドは「売買契約の決済」が成功条件

ポイント
・分配：売却益
・元本：売却代金
・最重要：費用・借入返済後の残額

この案件は、賃料を積み上げて分配するインカム型ではありません。
8筆をまとめた祇園町の土地と既存建物を買主へ引き渡し、その売却代金と売買差益で分配・償還する短期売却型です。

したがって、ホテルの宿泊需要が伸びることや周辺の地価が上がることは補助材料にすぎません。
一番大事なのは、締結済みの売買契約に基づき、買主から期限どおりに代金が支払われることです。
公式ページでは借入返済期限が2026年12月25日、返済方法が売却代金等による一括返済とされているため、計画どおりの売買決済と借入返済が特に重要です。
その後の残額で、投資家の元本と分配をまかなえることが必要です。

EXITファンドでも、決済までは確定ではない

運営会社への確認結果
・売買契約価格：現時点で開示不可
・融資特約：なし
・解除条件：なし
・停止条件：なし
・引渡し：現況のまま
・立退き・解体：引渡し先が実施予定

売買契約が締結されているなら、単なる売却予定や購入意向より一歩進んだ状態です。
一般的な売却型ファンドのように、運用中に買主をゼロから探す必要がない点は明確なメリットです。

運営会社へ確認したところ、融資特約・解除条件・停止条件は「なし」との回答でした。
買主の融資不成立を理由に契約を白紙へ戻す特約や、一定条件の成就まで効力を止める条件がない点は、EXITの確度を見るうえで評価材料です。

引渡しは現況のままで、既存ビルの立退きと解体は引渡し先が行う予定です。
ファンド側がテナント退去や建物解体を完了させることは、回答内容上の引渡条件ではありません。

売買契約が締結済みでも、投資家への分配・償還は実際の決済完了後です。
「売却先を探す段階は終えているが、運用終了までは決済の完了を見届ける案件」と捉えるとわかりやすいです。

劣後56%は出資部分。総事業費に占める劣後出資は14.0%

ポイント
・物件取得価格（総事業費）：14.0億円
・出資内の優先比率：44%
・出資内の劣後比率：56%
・劣後出資額：1億9,600万円
・総事業費に占める劣後出資：14.0%
・総事業費に占める借入：75.0%
・物件価格56%下落への保護を意味しない

資金	金額・総事業費に占める割合
金融機関借入	10億5,000万円 75.0%
優先出資	1億5,400万円 11.0%
劣後出資	1億9,600万円 14.0%
出資合計（内数）	3億5,000万円 25.0%
物件取得価格 （総事業費）	14億円 100%

公式商品ページでは、物件取得価格（総事業費）14.0億円を、借入10.5億円と出資3.5億円でまかないます。
対象不動産は事業者が先行取得した固有財産をファンドへ組み入れるため、利害関係人取引に該当します。
劣後出資1億9,600万円は出資3億5,000万円の56%ですが、総事業費に占める割合は14.0%です。
運営会社の説明では、劣後出資が全額毀損しない限り優先出資の元本は毀損しないとされていますが、物件価格が56%下落しても優先元本が守られるという意味ではありません。

公式商品ページによると、貸付人は西日本シティ銀行、借入額は10.5億円、借入金利は変動年3.00%です。
返済期間は2026年7月31日〜12月25日で、対象土地・建物に根抵当権を設定し、売却代金等で一括返済する計画です。
投資スキームも、対象不動産を売却して借入返済を完了した後に出資者へ分配・償還する順序を示しています。
広告上の56%だけでなく、「売却代金から借入を返済した後に優先元本が戻る」という順序を見ることが大切です。

借入10.5億円を公式の物件取得価格14.0億円で割った取得価格ベースのLTVは75.0%です。
AI土地価格15.5億〜18.5億円に対しては約56.8〜67.7%となります。
この比率は、公式の取得価格と当サイトの参考価格をそれぞれ基準にした比較です。

8筆を集約した祇園町の土地をどう見るか

ポイント
・所在地：福岡市博多区祇園町4-6
・公開面積：667.47㎡・約201.9坪
・8筆を一体用地として扱う計画
・平田ビル：18戸中7戸入居
・駐車場：16区画中15区画契約
・用途地域：商業地域
・建ぺい率80%・容積率400%・500%
・キャナルシティ博多徒歩約3分
・博多駅徒歩約8分

8筆を約200坪として扱える点は、公式ページ上の価値

ポイント
・8筆・667.47㎡を一体用地として扱う計画
・再開発用地としての使いやすさ
・ファンド取得価格（総事業費）：14.0億円
・既存ビル：18戸中7戸入居
・引渡し：現況のまま
・立退き・解体：引渡し先

祇園町の中心部で約200坪を一体で使えることは、オフィス、店舗、ホテルなどを検討する事業者にとって意味があります。
公式商品ページは、288番・289番・290番ほか5筆の土地を所有権として表示し、8筆を一つの用地にまとめ上げたと説明しています。
一方、平田ビルは18戸中7戸入居、駐車場は16区画中15区画契約中であり、空地ではありません。

売却は現況引渡しとされ、既存ビルの立退き・解体は引渡し先が実行予定です。
ファンド側でテナント退去や建物解体を終えることは、回答内容上の引渡条件ではありません。

博多の中心立地は強い。ただしホテル需要は補助材料

ポイント
・キャナルシティ博多：徒歩約3分
・祇園駅・櫛田神社前駅：徒歩約4分
・博多駅：徒歩約8分
・博多コネクティッド：隣接エリア

博多駅と中洲の間にあり、複数駅を使える立地は、土地の買い手を考えるうえで強みです。
福岡県の客室稼働率72.1%、福岡市のホテル・旅館稼働率80.6%、外国人延べ宿泊者数の前年比14.0%増という資料上の数字も、都心のホテル用地需要を考える補助材料になります。

宿泊需要は地域の追い風ですが、対象地の価値をホテル用途だけに限定する材料ではありません。
オフィス・店舗・宿泊施設など複数用途を検討しやすい商業地として評価するのが自然です。

祇園町の公示地価は上昇。ただし比較地点は別の土地

ポイント
・公示価格：322万円/㎡
・前年比：+7.7%
・5年間：約+81%
・比較地点：容積率500%・25m国道沿い
・対象地：容積率400%
・公示単価の単純適用は不適切

福岡市の令和8年地価公示では、祇園町の標準地「福岡博多5-21」が322万円/㎡とされています。
国土交通省のページには2名の鑑定評価書が掲載され、それぞれ324万円/㎡と320万円/㎡。
公示価格322万円/㎡はその中間に当たり、公式資料が矛盾しているわけではありません。

どちらにしても、この標準地は対象物件ではありません。
標準地の単価を667.47㎡へ単純に掛けると約21.5億円になりますが、道路幅、容積率、形状に加え、既存ビル・テナントを残す現況引渡しと、引渡し先が立退き・解体を実行する条件を反映しないため、この記事の推定価格には採用しません。

同じ祇園町には、ほぼ同規模の23億円取引がある

近隣実取引の確認結果
ユナイテッド・アーバン投資法人が2023年に祇園町の開発用地を23億円で取得
取得時724.78㎡、合筆・地積更正後690.66㎡で、KAF4号の667.47㎡と近い規模
比較用地は櫛田神社前駅徒歩1分・容積率500%
KAF4号は駅徒歩約4分・容積率400%のため、23億円をそのまま当てはめない

ユナイテッド・アーバン投資法人の公式取得資料では、同じ祇園町の「博多祇園開発用地」を2023年7月に23億円で取得し、鑑定評価額は24億円とされています。
後続の有価証券報告書では、合筆・地積更正後の土地面積690.66㎡、容積率500%を確認できます。
取得時は既存建物があり、土地面積がKAF4号に近いため、公示地の単純比較より参考度の高い取引です。

ただし、比較用地は櫛田神社前駅徒歩1分、容積率500%で、KAF4号より開発条件が強い土地です。
KAF4号は現況引渡しで、立退き・解体は引渡し先が行う予定です。
「面積が近いからKAF4号も23億円以上」とは判断できません。

祇園町用地の条件付き価格参考レンジ

方法1：市場の容積単価から16.0億〜18.5億円

計算の骨格
約201.9坪 × 保守的に容積率400% × 容積100%当たり坪200万〜230万円
＝約16.2億〜18.6億円
道路・形状などの条件差を反映し、16.0億〜18.5億円

国土交通省の詳細鑑定評価書は、祇園町を含む同一需給圏の市場中心を、容積率100%当たり坪200万〜230万円程度としています。
対象は約201.9坪、容積率400%なので、単純計算は約16.2億〜18.6億円です。

公式商品ページは対象地の容積率を400%・500%と表示しています。
価格推定では保守的に全体を400%として計算しました。
約200坪を一体用地として扱える点は開発用地としてプラスです。
前面道路や形状などの条件差を価格幅へ反映し、16.0億〜18.5億円としました。

方法2：23億円の同規模取引を容積率でそろえると17.0億〜17.8億円

計算の骨格
取得時724.78㎡：23億円 ÷ 約219.25坪 ÷ 容積率500% ＝ 容積100%当たり坪約210万円
地積更正後690.66㎡：同約220万円
対象約201.9坪 × 容積率400% × 坪約210万〜220万円
＝約17.0億〜17.8億円

23億円という総額ではなく、建てられる床の規模をそろえるため「容積100%当たりの坪単価」で比較しました。
すると約17.0億〜17.8億円となり、方法1の16.0億〜18.5億円とおおむね重なります。
比較用地は駅距離、容積率、視認性で優位なので、23億円をKAF4号へそのまま移していません。

また、2023年の取得価格へ祇園町の地価上昇率だけを機械的に上乗せすると、容積率500%と400%、駅距離、接道、現況・契約条件の差を二重に見誤るおそれがあります。
現在の市況は方法1の2026年鑑定データで反映し、同規模取引は価格水準の独立した照合に使いました。

方法3：収益価格の容積補正で14.5億〜16.6億円

計算の骨格
比較標準地の収益価格285万円/㎡を、容積率500%から400%へ概算補正
約228万円/㎡ × 667.47㎡ ＝ 約15.2億円
用途・接道・既存建物の幅を入れ、14.5億〜16.6億円

同じ鑑定評価書は、1階店舗を月6,000円/㎡、上階事務所を月5,000円/㎡、空室率4%、土地還元利回り3.3%などと置き、収益価格を285万円/㎡と試算しています。

これは容積率500%の標準地を想定した価格です。
対象の400%へ単純補正すると約228万円/㎡、総額約15.2億円。
線形補正は粗く、方法1と同じ公的鑑定のデータに依拠するため、完全に独立した二つ目の鑑定ではありません。
駅距離・接道・現況条件を踏まえ、比準法の下値確認として14.5億〜16.6億円と見ました。
市場参加者が再開発用地としての価値を重視する地域なので、条件付き参考レンジは比準法をやや重くしています。

3つの視点は完全に同じ答えにはなりません。
収益価格は下値確認、市場の容積単価を中心、同規模取引を照合材料として使い、最終的な条件付き参考レンジを15.5億〜18.5億円、中心17.0億円としました。
現況引渡しである点を踏まえ、14.5億円前後までを下方感応度として見ています。

優先元本の回収ラインは概算12.4億〜13.0億円台

ポイント
・AI参考レンジと総事業費14.0億円の差：1.5億〜4.5億円
・中心17.0億円との差：3.0億円
・優先元本の回収ライン：約12.4億〜13.0億円台
・全元本の回収ライン：約14.4億〜15.1億円
・借入金利：変動年3.00%

回収したい金額	必要な費用控除前の売却価格
借入10.5億円	売却費3%：約10.82億円 売却費5%：約11.05億円 売却費7%：約11.29億円
借入＋優先元本1.54億円	売却費3%：約12.41億円 売却費5%：約12.67億円 売却費7%：約12.95億円
借入＋優先元本＋予定分配	売却費5%なら約12.72億円 予定分配は約411万〜415万円で計算
借入＋優先・劣後の全元本	売却費3%：約14.43億円 売却費5%：約14.74億円 売却費7%：約15.05億円

AI土地価格15.5億〜18.5億円と総事業費14.0億円の単純差は1.5億〜4.5億円で、14.0億円比では約10.7〜32.1%です。
中心17.0億円では3.0億円、約21.4%です。
契約上の利益幅ではなく、公開情報から見た価格感応度として使います。

中心17.0億円から売却費5%を引くと16.15億円。
さらに借入10.5億円を返した後は5.65億円です。
優先・劣後の元本3.5億円を引いても2.15億円残る単純計算なので、この仮定の土地価格だけを見れば全元本の回収ラインを上回ります。

中心17.0億円のケースでは、売却費5%と借入・全出資元本を差し引いた単純残額は約2.15億円です。
この金額は予定利益ではなく、前提を置いた感応度分析の結果です。

Amazonギフト券2,000円分の限定キャンペーン

募集は抽選ですが、初回申込みでは本人確認も必要です。
今回の案内では、2026年9月29日までに本人確認と払込確認が完了しなければ申込みが取り消されるとされています。
投資を検討する場合も、ギフト券だけを理由に急がず、正式な契約書面を読める時間を確保しましょう。

KAF4号の投資判断まとめ

ファンド要約

ポイント
・対象：祇園町4-6の土地・建物
・仕組み：売買契約済みとされる短期EXIT
・融資特約・解除条件・停止条件：なしとの回答
・引渡し：現況のまま
・立退き・解体：引渡し先が実施予定
・想定利回り：年8.0%
・運用：2026年10月1日〜2027年1月31日
・償還予定：2027年3月1日
・総事業費：14.0億円
・資金構成：優先1.54億円（44%）・劣後1.96億円（56%）・借入10.5億円
・借入：西日本シティ銀行・変動年3.00%

買主を運用開始後に探すのではなく、締結済みと説明される売買契約を決済まで進めるファンドです。
融資特約・解除条件・停止条件はなく、現況引渡し後の立退き・解体は引渡し先が行う予定と回答されています。
分配と元本の回収は、売却代金から借入を返済した後の資金で行う設計です。

AI推定売却価格

ポイント
・空渡し想定の土地価値：15.5億〜18.5億円
・中心値：17.0億円
・総事業費14.0億円との差：1.5億〜4.5億円
・立退き・解体の実行主体：引渡し先
・確信度：中低

AI推定売却価格は、公開ページの土地667.47㎡、容積率400%、祇園町の容積単価と近隣取引を使った参考値です。
現況引渡しである点を踏まえ、下値側に幅を持たせています。
実際の契約価格ではなく、公開情報から現在の価格水準を把握するための目安です。

価格決定の根拠

ポイント
・市場の容積単価：16.0億〜18.5億円
・同規模取引の補正値：17.0億〜17.8億円
・収益価格の補正値：14.5億〜16.6億円
・採用レンジ：15.5億〜18.5億円

公的鑑定が示す市場の容積単価を中心に、同じ祇園町の23億円取引を容積率で補正した価格で照合し、収益価格を下値確認に使いました。
駅距離・接道・現況引渡しの条件差を価格幅へ反映しています。

参考にした主な情報

• 九州・アジア・ファンディング「KAF4号【福岡市・祇園】」公式商品ページ
• 福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ「福岡博多5-21 鑑定評価書」
• ユナイテッド・アーバン投資法人「博多祇園開発用地の取得資料」
• ユナイテッド・アーバン投資法人「第40期 有価証券報告書」
• ユナイテッド・アーバン投資法人「バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多 取得資料」
• 福岡市Webまっぷ
• 九州・アジア・パートナーズ株式会社「会社概要」
• 九州・アジア・ファンディング「KAF1号 償還・分配のお知らせ」
• 九州・アジア・ファンディング「KAF2号 募集見送りについて」
• 九州・アジア・ファンディング「KAF3号」
• 九州・アジア・ファンディング
• 九州・アジア・ファンディング「手数料及びリスク」
• Gビズインフォ「平田ビル株式会社」

公示地価や周辺統計、近隣取引は対象物件そのものの価格ではありません。
推定価格は、同一需給圏の容積単価、公的な収益価格、同規模取引を対象面積・容積率へそろえた当サイトの概算です。
実際の売価や投資家回収額を保証するものではありません。

この記事の考察方法

商品ページの「EXIT」「年8%」「劣後56%」をそのまま結論にせず、次の順で確認しました。
① 対象不動産と法的な商品構造を特定
② 分配と元本回収に何が必要かを分離
③ 優先・劣後・借入の金額を総資金ベースで再計算
④ 同一物件の過去募集・再組成を公開検索
⑤ 公的鑑定の市場・収益データと、祇園町の同規模実取引を同じ容積率の物差しで比較
⑥ 売却費と借入返済後の優先元本回収ラインを感応度分析
⑦ 運営会社への質問回答で売買契約・引渡し条件を補足

2026年8月26日に公開された公式商品ページで、運用終了日2027年1月31日、償還予定日2027年3月1日、総事業費14.0億円、出資総額3.5億円、優先44%・劣後56%、西日本シティ銀行の借入条件を確認して反映しました。
融資特約・解除条件・停止条件なし、現況引渡し、立退き・解体は引渡し先が実施予定という点は、運営会社への質問回答を別ソースとして反映しています。

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