【GATES FUNDING】六本木駅前 高級分譲レジデンスの投資考察！
今回はGATES FUNDINGの新案件
『六本木駅前 高級分譲レジデンス』
に投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
六本木駅から徒歩5分に位置する高級低層マンション「ハイレーゼ六本木三河台」の一室が対象。
単純に安く買って高く売る案件で、安値仕入れの理由も明確で、劣後20%なら問題ないかと。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
・まとめ（投資するべきか）
GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら
六本木駅前 高級分譲レジデンスの基本情報
| ファンド名 | 六本木駅前 高級分譲レジデンス |
|---|---|
| 利回り | 10% |
| 運用期間 | 6ヶ月(2025/3/20運用開始) |
| 募集金額 | 471,200,000円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 3/18 13時 |
| 備考 | 劣後20％ |
投資したい案件
六本木駅から徒歩5分に位置する高級低層マンション「ハイレーゼ六本木三河台」の一室が対象。
単純に安く買って高く売る案件で、安値仕入れの理由も明確で、劣後20%なら問題ないかと。
入金期日：4/11
運用開始：4/15
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、長めに前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.6%くらいになります。
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六本木駅前 高級分譲レジデンス
ポイント
・本ファンドの概要
・ハイレーゼ六本木三河台の特徴や立地情報
・格安取得の経緯など
・同物件の過去の売り出し価格
・売却戦略とフェーズ２の可能性
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩5分
・高級低層マンション「ハイレーゼ六本木三河台」の一室
・転売かリノベして売却
＊リノベして売却の場合はフェーズ２に移行
・格安取得できている
・劣後比率20%
東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩5分に位置する高級低層マンション「ハイレーゼ六本木三河台」の一室が投資対象です。
現所有者が迅速な資金調達を求め、短期間で現金化するため売りに出された不動産のため、格安取得できているとのことです。
出口は転売かリノベ後に売却となっており、後者の場合はフェーズ２に続きます。
劣後出資比率も20%と高めの設定です。
ハイレーゼ六本木三河台の特徴や立地情報
ポイント
・高級マンション
・東京メトロ日比谷線「六本木」駅へは徒歩5分
ハイレーゼ六本木三河台は、地下2階から地上6階までのコンパクトながら存在感を放つ高級マンションです。
東京メトロ日比谷線「六本木」駅へは徒歩5分と、都心主要エリアへのアクセスも非常に良好です。
以下が主要駅へのアクセスです↓
| 六本木駅↔︎主要駅 | アクセスにかかる時間 |
|---|---|
| 東京駅 | 約10分 |
| 新宿駅 | 約9分 |
| 渋谷駅 | 約10分 |
| 池袋駅 | 約20分 |
| 品川駅 | 約16分 |
| 川崎駅 | 約30分 |
| 上野駅 | 約26分 |
| 表参道駅 | 約5分 |
| 銀座駅 | 約9分 |
| 横浜駅 | 約35分 |
超好立地の案件となっていますね！
格安取得の経緯など
ポイント
・現所有者が迅速な資金調達を希望
・短期間で現金化するため売りに出された不動産
・相場よりも割安に取得
現所有者が迅速な資金調達を求め、短期間で現金化するため売りに出された不動産です。
こういった背景があったため、相場よりも割安に取得することができたとのことです。
この辺りについてもう少し詳しく調べてみました。
過去の売り出し価格についてみてみましょう。
同物件の過去の売り出し価格
ポイント
・2024/1月以後は5.2億~8.48億
・2024/6月以後は7億以上で売り出し
2024/1月以後は5.2億~8.48億で売り出されており、2024/6月以後は7億以上で売り出しがありました。
あくまで売り出し価格で実際の取引の価格ではありませんが、全体としては７.5億円程度で売り出されていることが多かったです。
今回のファンド総計は5.86億円ですので、相場より安く仕入れている可能性は高そうです。
売却戦略とフェーズ２の可能性
ポイント
・事前に賃借人との退去日の調整を試みている
・早期売却orリノベーションによるバリューアップ
・リノベーションによるバリューアップならフェーズ２へ
①早期に売却する
②リノベーション後に売却する
の２つの出口がありますが、事前に賃借人との退去日の調整を試みているとのことですので、基本的にはリノベーションを前提とした活用を見据えた案件となっています。
②のリノベ後に売却の場合は、運用を終了しフェーズ2へ移行するとのことです。
感想
売り出し価格を見る限り格安取得できていそうだし、劣後20%を加味すれば売却額471,200,000円まで損失にはならない。
そう思うとかなり固い案件のように思える。
一方で運用終了から償還までの期間を問い合わせたところ2週間から3週間かかる予定とのことでした。
運用前の資金拘束期間は4日ですので、長くても前後で１ヶ月くらいの資金拘束でしょうか？
実質年利は
10%✖️6ヶ月➗7ヶ月
＝8.57%
ですので、少し目減りしますが高い部類かと！
GATES FUNDINGの実績
| 1号ファンド | 20% | 3ヶ月 |
| 2号ファンド | 6.5% | 3ヶ月 |
| 3号ファンド | 6.5% | 4ヶ月 |
| 4号ファンド | 9.9% | 2ヶ月 |
| 5号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 6号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 7号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 8号ファンド | 9% | 9ヶ月 |
| 9号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 10号ファンド | 5% | 12ヶ月 |
| 11号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 12号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 13号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 14号ファンド | 8.5% | 9ヶ月 |
| 15号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
GATES FUNDINGについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・格安取得できており、劣後も20%
・フェーズ２に続く可能性も
投資したい案件
六本木駅から徒歩5分に位置する高級低層マンション「ハイレーゼ六本木三河台」の一室が対象。
単純に安く買って高く売る案件で、安値仕入れの理由も明確で、劣後20%なら問題ないかと。
入金期日：4/11
運用開始：4/15
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、長めに前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.6%くらいになります。
