GATES FUNDING21号品川区東大井アパート4室の投資考察！

今回はGATES FUNDINGの新案件
『品川区東大井アパート4室』
に投資するべきか考察したよ！

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら

品川区東大井アパート4室の基本情報
品川区東大井アパート4室
GATES FUNDINGの実績
まとめ（投資するべきか）

品川区東大井アパート4室の基本情報

ファンド名	品川区東大井アパート4室
利回り	8.5%
運用期間	8ヶ月 (2025/7/2運用開始)
募集金額	110,200,000円
募集方式	抽選
募集期間	6/17~23
備考	劣後5％

投資してもよい案件
直近の案件と違い割安価格で仕入れている感じはありませんでしたが、やはり年利8.5%というのは大きいです。
ブランドマンションで現在満室稼働中の案件であれば、大きな元本毀損まではなりにくいとも思いました。
また、8ヶ月後に売却できなければGATESが自社買取をする旨の記載もあります。
個人的には投資しようかと思います。

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ポイント
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品川区東大井アパート4室

ポイント
・本ファンドの概要
・物件情報と立地
・売却戦略
・売却できない場合は買い戻し
・現在の収益性と配当原資
・売却考察
・感想(実質年利)

本ファンドの概要

ポイント
・MIJAS東大井の4室
・品川区「立会川」駅から徒歩3分
・全部屋賃貸中で転売予定
・退去することになった場合はリノベーション工事
・1室ごとに売却が決定した場合その分ごとに償還
・売却できない場合は買い戻し

品川区「立会川」駅から徒歩3分のアパート「MIJAS東大井」の4室を投資対象です。
全部屋賃貸中で転売予定ですが、退去することになった場合はリノベーション工事を行って売却します。
1室ごとに売却が決定した場合その分ごとに償還と配当があります。
また期間内に売却できない場合はGATESが自社買取するとのことです。

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物件情報と立地

ポイント
・立会川駅から徒歩3分に位置するアパート
・３部屋は22㎡～24㎡の1K、１部屋は52㎡ほどのメゾネットタイプ
・明豊エンタープライズが手がけるMIJASシリーズ

立会川駅から徒歩3分に位置するアパートが投資対象となっており、
・３部屋は22㎡～24㎡の1K
・１部屋は52㎡ほどのメゾネットタイプ
の計部屋となっています。
東京証券取引所スタンダード市場上場の明豊エンタープライズが手がけるMIJASシリーズのアパートで、同シリーズの平均稼働率（平均入居率）98.9％を実現しています。
＊2025/6/7時点ではホームズで当該物件の賃貸募集は0でした。

主要駅	アクセスにかかる時間
東京駅	約13分
新宿駅	約20分
渋谷駅	約17分
池袋駅	約26分
品川駅	約5分
川崎駅	約9分
上野駅	約19分
中野駅	約24分
赤羽駅	約34分
横浜駅	約17分

上記のように主要駅までのアクセスも良好のため、利便性も好ましいです。
駅徒歩3分ですので、立地は良いかと思います。

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売却戦略

ポイント
・そのまま転売する
・退去があればリノベ売却

運用期間中に現入居者の退去がない場合は、現況での売却をします。
また、運用期間中に現入居者が退去することになった場合は、リノベーション工事を実施して売却を狙います。
1室ごとに売却が決定した場合には、対象物件の決済を持って、その分の元本と配当を分配するとのことでした。

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売却できない場合は買い戻し

ポイント
・8ヶ月後にGATESが自社買取

上記2点の戦略が叶わなかった場合、GATES社で見込み買取価格で買取して保有する予定です。
これはGATES的には不本意な状況かとは思いますが、ファンドページに明記してくれている点は投資家視点では心強いかと思います。

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現在の収益性と配当原資

ポイント
・表面利回り3.97%
・NOI利回り3.63%
＊実際は固都税・火災保険も含むと3.4%くらいかも

部屋	賃料	管理費	修繕積立金
103号室	83,000円	4,370円	2,120円
105号室	84,000円	4,150円	2,020円
107号室	81,000円	4,140円	2,010円
206号室	136,000円	9,730円	4,730円

取得総額：1億1,600万円
年間総賃料：460万8,000円
表面利回り：3.97%
年間NOI：3.63%
となっています。
ただこの計算には税金や火災保険が含まれていないため、実際にはNOI3.4%程度な気もします。
年利8.5%を狙うためには売却益も必要になってきます。
ざっくり計算すると
ファンド総額：1億1,600万円✖︎8.5%✖︎8ヶ月/12ヶ月
＝6,573,333円
が配当額になります。
116,000,000円+6,573,333円-2,805,840円(月間NOI✖︎8ヶ月)
=119,767,493円
となるので、ファンド総額から3.25%増程度で売却する必要があります。

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売却考察

ポイント
・同物件の1K事例が見当たらず
・周辺の物件の利回り調査
＊AI使用しています

MIJAS東大井の売買事例を調べたところ1LDKの事例はたくさん出たのですが、1Kの事例が見つかりませんでした。
なので、周辺のマンションの表面利回りを調べてみました。
築10年以内（2010年代）の立会川駅徒歩圏・1K区分（20 – 25 ㎡クラス）の直近販売利回りサンプルでは、3.9〜4.1 %の案件が多かったです。
今回の物件の取得価格は
103号室：23,530,000円
105号室：24,470,000円
107号室：24,470,000円
206号室：43,300,000円
となっており、だいたい3.25%増程度で売却する必要があるので売却時の価格を仮に
103号室：24,294,725円
105号室：25,265,275円
107号室：25,265,275円
206号室：44,707,250円
とするとこの時に表面利回りは
103号室：4.10%
105号室：3.99%
107号室：3.85%
206号室：3.65%
となります。
103号室〜107号室は周辺利回りと同じくらいですし、ブランド訴求もあれば問題ない気もしますが、206号室に関しては少々不安が残ります。
＊206号室のみメゾネットタイプの部屋

退去があればリノベするとも書いてあるので、もしかしたら退去が発生しそうなのかもしれませんが。

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感想(実質年利)

直近の案件と違い割安価格で仕入れている感じはありませんでしたが、やはり年利8.5%というのは大きいです。
ブランドマンションで現在満室稼働中の案件であれば、大きな元本毀損まではなりにくいとも思いました。
また、8ヶ月後に売却できなければGATESが自社買取をする旨の記載もあります。
個人的には投資しようかと思います。

入金期日：6/26
運用開始：7/2
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利7.55%くらいになります。

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GATES FUNDINGの実績

1号ファンド	20%	3ヶ月
2号ファンド	6.5%	3ヶ月
3号ファンド	6.5%	4ヶ月
4号ファンド	9.9%	2ヶ月
5号ファンド	8%	3ヶ月
6号ファンド	8%	3ヶ月
7号ファンド	8%	3ヶ月
8号ファンド	9%	9ヶ月
9号ファンド	8%	6ヶ月
10号ファンド	5%	12ヶ月
11号ファンド	8%	8ヶ月
12号ファンド	8%	8ヶ月
13号ファンド	8%	8ヶ月
14号ファンド	8.5%	9ヶ月
15号ファンド	10%	6ヶ月
16号ファンド	8%	6ヶ月
17号ファンド	10%	6ヶ月
18号ファンド	8%	6ヶ月
19号ファンド	8%	6ヶ月
20号ファンド	9.5%	6ヶ月