GATES FUNDING20号 渋谷区高級分譲レジデンス「プラウドタワー渋谷」の投資考察！
今回はGATES FUNDINGの新案件
『渋谷区高級分譲レジデンス「プラウドタワー渋谷」』
に投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
タワマンの転売案件で、他の売り出し価格なども調べたところ元本毀損リスクはそこまで高くないと感じました。
また売れないことはなさそうなので、大きな毀損にはなりにくいかと。
それで年利9.5%のリターンは美味しいと思いました。
一方である程度延長リスクとかはあるのかなとも思います。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
・まとめ（投資するべきか）
GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら
渋谷区高級分譲レジデンス「プラウドタワー渋谷」の基本情報
| ファンド名 | 渋谷区高級分譲レジデンス 「プラウドタワー渋谷」 |
|---|---|
| 利回り | 9.5% |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2025/6/26運用開始) |
| 募集金額 | 396,360,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 6/10~16 |
| 備考 | 劣後10％ |
投資したい案件
タワマンの転売案件で、他の売り出し価格なども調べたところ元本毀損リスクはそこまで高くないと感じました。
また売れないことはなさそうなので、大きな毀損にはなりにくいかと。
それで年利9.5%のリターンは美味しいと思いました。
一方である程度延長リスクとかはあるのかなとも思います。
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渋谷区高級分譲レジデンス「プラウドタワー渋谷」
ポイント
・本ファンドの概要
・プラウドタワー渋谷の情報
・今回の部屋情報
・相場感(売り出し価格)
・今回の必要売却価格概算と妥当性
・仕入れの経緯など
・感想(実質年利)
本ファンドの概要
ポイント
・プラウドタワー渋谷の1804号室が投資対象
・「渋谷駅」から徒歩5〜7分に位置する高級タワーマンション
・地権者から直接対象物件を仕入れで割安購入
・転売益にて元本＆配当を出す予定
「渋谷駅」から徒歩5〜7分に位置する高級タワーマンションのプラウドタワー渋谷の1804号室が投資対象です。
地権者から直接対象物件を仕入れで割安購入できたとのことです。
転売益にて元本＆配当を出す予定となっています。
それではプラウドタワー渋谷の情報や今回の部屋の間取り情報などを見ていきましょう。
プラウドタワー渋谷の情報
ポイント
・野村不動産が展開する高級レジデンスブランド
・市場で人気が高く、資産性が高いのも特徴
・既に一般売り出し分は完売
・渋谷駅徒歩5~7分の好立地
・2025年3月竣工、同年6月に引渡開始予定
野村不動産が展開する高級レジデンスブランド「プラウド（PROUD）」の物件です。
野村不動産グループによる管理・メンテナンスの質の高さなどが理由で、市場で人気が高く、資産性が高いのも特徴です。
今回の物件は2025年3月竣工、同年6月に引渡開始が予定されており、地下2階・地上26階建ての高級タワーマンションとなっています。
以下物件の基本情報です↓
| 最寄駅 | ・東京メトロ銀座線「渋谷」駅 徒歩5分 ・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩5分 ・JR山手線「渋谷」駅 徒歩7分 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 57.78㎡～116.32㎡ |
| 売主 | 野村不動産株式会社 |
| 施工会社 | 株式会社鴻池組 |
| 管理会社 | 野村不動産パートナーズ株式会社 |
| 総戸数 | 132戸 内訳 ・非分譲住戸58戸 ・広告募集対象外住戸33戸 含む |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 （一部鉄骨造） 地上26階／地下2階 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 駐車場 | 75台 |
| 駐輪場 | 264台 |
| バイク置場 | 16台 |
| 共用トランクルーム | 49区画 |
・東京メトロ銀座線「渋谷」駅 徒歩5分
・東京メトロ半蔵門線「渋谷」駅 徒歩5分
・JR山手線「渋谷」駅 徒歩7分
ということで立地も非常に良いです。
また本物件の一般販売は既に完売しているとのことです。
16F～20Fの物件は坪単価1300万円付近で販売されていたようです。
＊今回はおそらく1869万円/坪くらいで売却予定
ただし、同じ間取りの16~20Fの一般販売枠の情報が集まらず、参考程度に思ってください。
それでは今回の物件の間取りなどの情報を掲載します。
今回の部屋情報
ポイント
・プラウドタワー渋谷1804号室
・専有面積：81.63㎡（約24.69坪）
・間取り：3LDK
・方位：南西向き（代官山方面）
間取り：3LDK、方位：南西向き（代官山方面）に関してはGATESに直接問い合わせて教えてもらったので、公式HPに記載はありません。
18階の3LDK、南西向き（代官山方面）、約24.69坪の物件ということですね。
相場感(売り出し価格)
ポイント
・プラウドタワー渋谷1804号室
・専有面積：81.63㎡（約24.69坪）
・間取り：3LDK
・方位：南西向き（代官山方面）
SUUMOに出されている物件の
・階数
・間取り
・専有面積
・掲載価格(坪単価)
をまとめてみました。
| 階数 | 間取 | 専有面積 | 掲載価格 |
| 9F | 3LDK 南西 | 78.09 ㎡ | 4.28 億円 約1,812 万円/坪 |
| 3F | 2LDK 北西 | 73.87 ㎡ | 3.80 億円 約1,704 万円/坪 |
| 3F | 1LDK+S 南西 | 61.40 ㎡ | 2.78 億円 約1,497 万円/坪 |
| 17F | 2LDK 南西 | 97.15 ㎡ | 5.70 億円 約1,940 万円/坪 |
一般販売価格では
1~5F：1000~1100万円/坪
6F~10F：1000~1200万円/坪
16F~20F：1200~1300/坪
で売られていたようですので、そこから考えるとすごい値上げですね。
今回の必要売却価格概算と妥当性
ポイント
・ファンド総額：440,400,000円
・優先：396.360,000円
・劣後：44,040,000円
今回はファンド総額：440,400,000円を年利9.5%で6ヶ月運用するので単純計算で
440,400,000円✖︎年利9.5%✖︎6ヶ月/12ヶ月
＝20,919,000円
の利益が必要です。
440,400,000円＋20,919,000円
＝461,319,000円
での販売が必要かと思います。
この時の坪単価は約1,863 万円/坪となっています。
＊各種手数料などあればもう少し上がるかも
＊早期償還されるなら逆に下がるかも
ちなみにGATESの想定売却価格はいくら？
というので聞いてきました。
GATESに想定売却価格について聞いたところ、
『4.6億くらい』
との回答がありました。
上記算出した価格とそこまで乖離していません。
もしかしたら早期償還もあるんですかね？
＊早期償還したらGATESの取り分増えますしね。
この価格で売れるのかをAI先生に聞いてみました。
一般的にタワマンは1F上がるごとに坪単価が約0.5～1.0%上がるようです。
今回SUUMOで似たような間取りの物件は
・9F
・3LDK南西
・78.09 ㎡
・4.28 億円(約1,812 万円/坪 )
となっています。
9F→18Fだと9F上がるので
+4.5%~+9%くらい坪単価が向上すると考えます。
とすると、
約1,893万円／坪〜約1,975万円／坪
となりますので、今回の想定売却価格461,319,000円(1868万円/坪)は可能な範囲なのかな？と思いました。
もちろんSUUMOの価格が売却価格ではなく売り出し価格ですので、この値段で売れるとは限りません。
とはいえ、元本毀損リスクが出てくる優先出資総額の396.360,000円(1605万円/坪)では売れると思いました。
仕入れの経緯など
ポイント
・地権者から直で仕入れ
・割安購入できている
今回は地権者住戸（元々土地持ってた人が建てられたマンションの一区画を通常保有目的で分けてもらっている住戸）を地権者から直で仕入れた物件のようです。
そのため、中間マージンがないので割安で取得することができたとのことです。
＊あくまでもここはGATESの言い分です。
感想(実質年利)
個人的には投資する予定です。
人気のタワーマンションの案件ということで売れない。ということは無いかと思いました。
そのため、元本毀損時でも大きな毀損にはなりにくいのでは？と思っています。
また、SUUMOなどでの同物件の売り出し価格からも優先出資額を下回る可能性は少ないと思いましたし、それでこの利回りは良いと考えました。
拘束期間含めても実質年利8%は超えそうですし良い案件かと。
入金期日：6/19
運用開始：6/26
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利8.14%くらいになります。
GATES FUNDINGの実績
| 1号ファンド | 20% | 3ヶ月 |
| 2号ファンド | 6.5% | 3ヶ月 |
| 3号ファンド | 6.5% | 4ヶ月 |
| 4号ファンド | 9.9% | 2ヶ月 |
| 5号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 6号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 7号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 8号ファンド | 9% | 9ヶ月 |
| 9号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 10号ファンド | 5% | 12ヶ月 |
| 11号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 12号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 13号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 14号ファンド | 8.5% | 9ヶ月 |
| 15号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 16号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 17号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 18号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 19号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 20号ファンド | 9.5% | 6ヶ月 |
GATES FUNDINGについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは9.5%
・タワマンの転売案件
・毀損したとしても大敗にはなりにくそう？
投資したい案件
タワマンの転売案件で、他の売り出し価格なども調べたところ元本毀損リスクはそこまで高くないと感じました。
また売れないことはなさそうなので、大きな毀損にはなりにくいかと。
それで年利9.5%のリターンは美味しいと思いました。
一方である程度延長リスクとかはあるのかなとも思います。
