【FUNDI】印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3の投資解説！
今回はFUNDI(ファンディ)の新案件
『印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3』
に投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1の落選者は優先投資可能
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・アップサイド配当の可能性について
・FUNDIの実績
・まとめ（投資するべきか）
FUNDIってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
FUNDIの特徴を詳しくまとめています。
FUNDIの解説記事はこちら
印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3の基本情報
| ファンド名 | 印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3 |
|---|---|
| 利回り | 11.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/12/26運用開始) |
| 募集金額 | 22.56億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 12/13~12/20 |
| 備考 | 劣後5％ |
| ファンド運営 | 株式会社FUNDI |
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1の落選者は優先投資可能
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ポイント
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印西市データセンター FUNDI プロジェクト#3
ポイント
・本ファンドの概要
・データセンター開発の流れ
・電力供給の正式契約は完了してる
・各種許可認可が取りやすい理由
・売却先と売買戦略について
・安全性を高める策もあり
・アップサイド配当の予測計算
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・千葉県の公募面積94,226㎡(実測面積は約2万坪)のデータセンター用地
・その内公簿面積69,852㎡が本ファンドの投資対象
・データセンター用地として売却
・開発プロジェクトとしては最終段階
千葉県印西市に所在する公募面積94,226㎡(実測面積は約2万坪)のデータセンター用地を投資対象としています。
そのうち、公簿面積69,852㎡が本ファンドの投資対象となっています。
データセンター用地として第三者への売却を予定しています。
開発プロジェクトとしては最終段階となっています。
『開発プロジェクトとしては最終段階』がわかりにくいので、データセンター開発の流れを見ていきます。
データセンター開発の流れ
ポイント
・必要な流れを理解
データセンター案件では
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可
③電力供給の手続
→電気をどれだけ引っ張ってこれるかを決める
④売却
→国内外の大手デベロッパーなど
の流れが必要になってきます。
ではこの流れの中で本ファンドはどこから始まるのかを見ていきましょう。
電力供給の正式契約は完了してスタート
ポイント
・電力供給の正式契約は完了
・各種許可認可を取得して売却へ
①土地の買い集め
→すでに土地買い集め済み
②土地利用の許可
→農地はそもそもなし
③電力供給の手続
→既に電力供給の正式契約は完了
に関しては既に終わっています。
ということは、、後は売却だけ？
と思いますが、今回はもう少し手を加えてから売却します。
現段階でも坪単価25万円程度で売却できる見込みですが、各種許可認可などを取得してさらに価値を高める予定です。
その許可認可が取得できるのか？
という点についてさらに深掘りしておきます。
各種許可認可が取りやすい理由
ポイント
①データセンターに特化した千葉県印西市
②千葉県印西市が定める基本計画に沿っている
③印西市との協議も良好
各種許可認可が取りやすい理由は主に上記３つです。
それぞれについて詳しく解説していきます。
①データセンターに特化した千葉県印西市
・印西市はデータセンター開発エリア
「INZAI」と言われ、Google、Amazonなどの大企業が次々とデータセンターを建てている印西市です。
地震に強い、電力供給量も多く、通信インフラが安定しているなど、最適な地理的要件が整っているため、印西市は世界的に注目されているデータセンター用地となっています。
②千葉県印西市が定める基本計画に沿っている
・重点促進区域に位置している
・行政から重要なプロジェクトと見なされている
経済産業省出典の千葉県印西市の基本計画で、
『地域経済の発展を目的として再開発を推奨している総面積約12,000ヘクタールが促進区域』
として示されています。
その中でも
『特に優先して開発を促進する区域が重点促進区域』
として指定されています。
本プロジェクト対象の土地30筆（本ファンドはその内所有権22筆）全てが、この重点促進区域に含まれています。
よくもまぁこんなに綺麗に重点促進区域を抑えられたよね。
ちなみに、重点化促進区域が決まってから土地を抑えたのかな？それとも土地が決まってから重点化促進区域になったのかな？
ここら辺は不明瞭ですが、後者のような気がしますね。
③印西市との協議も良好
・2024年8月5日に印西市との協議を実施
・データセンターの開発に関する認識の相違がないことを確認
行政との調整や様々な権利調整が必要となりますが、上述の通り、本プロジェクトにおいては印西市の基本計画に適合しています。
実際に2024年8月5日に印西市との協議を実施した際にはデータセンターの開発に関する認識の相違がないことを確認し、大規模事務所としてのデータセンターが認められるとの判断したとのことです。
各種許可認可などの開発に必要なプロセスを進行させてから売却に向かう予定です。
売却先と売却戦略について
ポイント
・現況で約50億円で買い付けの合意書(坪単価25万円)
・各種許可認可など取得でさらに上を狙う
・外資系IT企業へ約60億（坪単価30万円）から約80億円（坪単価40万円）
・約100億円（坪単価50万円）まで狙える可能性
＊売却金額の目安は実測面積の約2万坪で計算
現況で約50億円で買い付けの合意書(坪単価25万円)をもらっているようですが、各種許可認可などの開発に必要なプロセスを踏むことさらに上振れを狙います。
外資系IT企業へ約60億（坪単価30万円）から約80億円（坪単価40万円）ほどの範囲で可能と判断しており、約100億円（坪単価50万円）まで狙える可能性があると考えているようです。
約50億円(坪単価25万円)で買い付けの合意書はみなさんも驚くような某大手アメリカのIT企業とのことです！
けどデータセンターの坪単価が40万〜60万円と言われてるので、もっといけると思う！ってことですね。
安全性を高める策もあり
ポイント
・売却できなくてもSPCが買い戻し
・購入先SPCとは仕入と同時に買い戻しの売買契約を締結
本ファンドの売却活動ができなかった場合の保険として、
『SPCと期間内に売却できなかった場合は年利11.5%分を上乗せした価格での買い戻しの売買契約を締結する』
というものがあります。
これによって、売却できなくてもSPCが買い取ってくれるので年利12%の配当を得られるということになります。
アップサイド配当の予測計算
ポイント
・可能性は高い
・そもそも早期売却の可能性も
今回のアップサイド配当をガッツリ計算しておきます。
【前提条件】
・プロジェクト全体としては総額約32億円
↑その内公簿面積69,852㎡が本ファンドの投資対象
・ファンド総額：2,350,000,000円
・優先出資額：2,256,000,000円
・劣後出資額：94,000,000円
・FUNDIの取り分：坪40万円までは50%,坪40万を超えたら60%
↑複数の投資家との共同事業のため利益全部がFUNDIに配当されるわけではありません
・年利11.5%+期間12ヶ月の予定通り分配時の配当
→投資家への配当は270,250,000円
それでは今回の案件を複数のシナリオに分けてアップサイド配当を考えます。
シナリオ１
・50億(坪単価25万円)で2月末に売却
・既に合意書を得られている金額で、各種許可認可の取得も必要がなくすぐに売却できそうなのでこの設定にしました
シナリオ2
・70億（坪単価35万）で4月末に売却
・約60億（坪単価30万円）から約80億円（坪単価40万円）ほどの範囲で可能とのことで、その間に設定しました
シナリオ3
・100億(坪単価50万円)で4月末に売却
・各種許可認可が得られれば坪単価が2倍には跳ね上がりそうということなので、この設定にしました
それでは各シナリオについて見ていきましょう！
なおこの後の計算には経費などが含まれてないので、もうちょっと低い気も。。
シナリオ１
・50億(坪単価25万円)で2月末に売却
・既に合意書を得られている金額で、各種許可認可の取得も必要がなくすぐに売却できそうなのでこの設定にしました
プロジェクト総額約32億円の案件ですので、50億(坪単価25万円)で売却できた場合は18億の利益になります。
その50%がFUNDI取り分ですので、9億が利益です。
【12ヶ月運用の場合】
今回はアップサイド配当計算の①の計算になります。
想定配当+残った利益の10%配当
=270,250,000円-(9億-270,250,000円)✖️10%
=333,335,000円
ということでアップサイド配当は年利11.5%→約14.8%となります。
【2ヶ月運用の場合】
シナリオ１では早ければ1月末に売れるとのことでしたので、その1ヶ月後の2月25日償還と仮定しています。
今回はアップサイド配当計算の②の計算になります。
利益✖️25%
=９億✖️25%
=2.25億円
ということで運用期間2ヶ月ですので、アップサイド配当は年利11.5%→約59.8%となります。
シナリオ2
・70億（坪単価35万）で4月末に売却
・約60億（坪単価30万円）から約80億円（坪単価40万円）ほどの範囲で可能とのことで、その間に設定しました
プロジェクト総額約32億円の案件ですので、70億(坪単価35万円)で売却できた場合は38億の利益になります。
その50%がFUNDI取り分ですので、19億が利益です。
【12ヶ月運用の場合】
今回はアップサイド配当計算の②の計算になります。
利益✖️25%
=1９億✖️25%
=4.75億円
ということでアップサイド配当は年利11.5%→約21.1%となります。
【4ヶ月運用の場合】
目標は千葉市データセンターと同じで3月末までに売却とのことでしたので、その1ヶ月後の4月25日償還と仮定しています。
運用期間4ヶ月ですので、アップサイド配当は年利11.5%→約63.3%となります。
シナリオ３
・100億(坪単価50万円)で4月末に売却
・各種許可認可が得られれば坪単価が2倍には跳ね上がりそうということなので、この設定にしました
プロジェクト総額約32億円の案件ですので、100億(坪単価35万円)で売却できた場合は68億の利益になります。
・坪40万円までは50%がFUNDI取り分
・それ以降は60%がFUNDI取り分
となっています。
・坪40万円までの取り分
→27.2億円
・それ以降の取り分
→8.16億円
となりますので、FUNDI取り分は合計35.36億円です。
【12ヶ月運用の場合】
今回はアップサイド配当計算の②の計算になります。
利益✖️25%
=35.36億✖️25%
=8.84億円
ということでアップサイド配当は年利11.5%→約35.5%となります。
【4ヶ月運用の場合】
目標は千葉市データセンターと同じで3月末までに売却とのことでしたので、その1ヶ月後の4月25日償還と仮定しています。
運用期間4ヶ月ですので、アップサイド配当は年利11.5%→約106.5%となります。
感想
FUNDIの1号案件が落選した救済ファンドです。
基本的にファンド総額的に落選者は全員投資可能です。
とはいえ、全員がこちらに移行するとも考えにくいので、未落選の方も投資しても良いかと思います。
ちなみに筆者は妻口座が落選したので、優先出資で投資します。
口ぶり的に既存投資家さんにお願いしてFUNDI分を開けてもらった形のようですね。
なので、ちょっと期間もタイトになっています。
アップサイド配当の可能性について
ポイント
・FUNDIはアップサイド配当の可能性がある
・想定外の売却利益は投資家に還元
今回は先ほどの計算の通り、複数のシナリオでのアップサイド配当を考えたので、その結果だけここに置いておきます。
＊詳しい計算は少し前に載っています。
シナリオ１
・50億(坪単価25万円)で2月末に売却
・既に合意書を得られている金額で、各種許可認可の取得も必要がなくすぐに売却できそうなのでこの設定にしました
→この場合の予想アップサイド配当は年利約59.8%
シナリオ2
・70億（坪単価35万）で4月末に売却
・約60億（坪単価30万円）から約80億円（坪単価40万円）ほどの範囲で可能とのことで、その間に設定しました
→この場合の予想アップサイド配当は年利約63.3%
シナリオ３
・100億(坪単価50万円)で4月末に売却
・各種許可認可が得られれば坪単価が2倍には跳ね上がりそうということなので、この設定にしました
→この場合の予想アップサイド配当は年利約106.5%
なおこの計算には経費などが含まれてないので、もうちょっと低い気もします。
FUNDIの実績
| １号ファンド | 12% | 12ヶ月 |
| 2号ファンド | 8% | 12ヶ月 |
| 3号ファンド | 11.5% | 12ヶ月 |
FUNDIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！
理由
・本ファンドの利回りは11.5%
・安全設計のファンド
・アップサイド配当もありそう
投資したい案件
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。確実性が高く、アップサイド配当も狙える可能性が高い。
また投資家の安全性を考えた売買契約による擬似的な保証もある。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#1の落選者は優先投資可能
