【COZUCHI】
品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンドに投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/11/30まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/11/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資しても良い案件
品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室を投資対象。
最終的には、権利変換が行われ新築ビルの一部の権利を得られます。
ただし期間が長く、途中解約した場合はインカム収益のみなので、ちょっと胃もたれ感はあります。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンドの基本情報
| ファンド名 | 品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド |
|---|---|
| 利回り | 8%(インカム2.4%、キャピタル5.6%) |
| 運用期間 | 3年10ヶ月16日(2024/11/15運用開始) |
| 募集金額 | 200,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | チャレンジポイント募集 2024/10/21 ~ 22 13時まで 一般募集 2024/10/22 ~ 25 13時まで |
| 備考 | 劣後比率5.1% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資しても良い案件
品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室を投資対象。最終的には、権利変換が行われ新築ビルの一部の権利を得られます。ただし期間が長く、途中解約した場合はインカム収益のみなので、ちょっと胃もたれ感はあります。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・対象物件の特徴
・再開発事業の内容
・運用戦略(出口)
・中途売却時の利回りについて
・アップサイド配当の可能性
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室
・既存ファンドで同建物の３室取得済み
・新築ビルの一部と権利交換が行われる
品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室が投資対象です。
既存ファンドにて、同建物の3室を既に取得しており、追加の区分取得となります。
最終的に建物は取り壊されて新築ビルが立つ予定で、権利変換によって新築ビルの権利の一部を得ることができます。
権利変換とは
再開発事業において、権利者が所有する土地や建物などの資産（従前資産）を、新しい再開発ビルの敷地と床（従後資産）に置き換えること。
優先比率、劣後比率の内訳は優先94.9％：劣後5.1％となっています。
対象物件の特徴
ポイント
・品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置
・築53年の区分所有マンション
品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置しており、築53年の区分所有マンションとなっています。
既に３室はCOZUCHIが取得済みであり、今回は１室の取得になります。
解体後に新築ビルが建設されますので、権利変換によって新築ビルの権利の一部を得ることができます。
再開発事業の内容についても見ていきます。
再開発事業の内容
ポイント
・敷地面積約17,000㎡の大規模な再開発事業
・2027年の完成を目指して事業が進捗
・ただし長期間における大規開発で遅れる可能性も
敷地面積約17,000㎡の大規模な再開発事業となっており、2027年の完成を目指して事業が進捗しています。
ただしこの規模での大規模開発となると経済情勢や社会情勢の変動が事業スケジュールに影響を及ぼすリスクがあります。
COZUCHI側の頑張りでは調整できないことが多すぎる点には注意です。
運用戦略(出口)
ポイント
・権利変換によって、新築ビルにおいて権利が付与
・取得済みの3室に加え、今回追加取得した1室が権利変換の対象
・オフィスや商業店舗としての利用の可能性も
取得済みの3室（合計約61坪）に加え、今回追加取得した1室(約58坪)が権利変換の対象となります。
前ファンドの説明では、それと同等面積の新築不動産が提供されるとのことで、価値は上昇するように思われます。
権利変換後の物件種別については、通常は現在の種別である住宅利用が引き継がれますが、所有する床面積が増加するに伴い、オフィスや商業店舗としての利用の可能性も広がります
中途売却時の利回りについて
ポイント
・年１回手数料無料の中途換金できる
・ただしその場合はインカム収益のみ配当
今回の案件は非常に期間が長いですが、換金性能を上げるために年１回手数料無料の中途換金できる期間が設けられます。
ただしその期間に解約すると当然ながらキャピタルゲイン配当は貰えません。
インカム収益である想定年利2.4%のみが配当になります。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・今回はアップサイド配当可能性あり
・ただし遅延する可能性も
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
今回のように最終的な出口が決まっていない物件ではアップサイド配当の期待も高いかと思います。
＊この場合だと出口が住宅利用かオフィス利用などか不明
ただし前述した通り、開発遅延による遅れは視野に入れておきましょう。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/11/30まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/11/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！
ポイント
・期間が長く遅延リスクもある
・開発されればキャピタル収益は固そう
・利回り上昇も狙える
投資しても良い案件
品川駅 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室を投資対象。最終的には、権利変換が行われ新築ビルの一部の権利を得られます。ただし期間が長く、途中解約した場合はインカム収益のみなので、ちょっと胃もたれ感はあります。
