【COZUCHI】
渋谷区初台一棟マンションファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区初台一棟マンションファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資してもよい案件
成すべきことが明確で立地も良いです。そこそこ固い案件かと。
利回り向上も期待できます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
渋谷区初台一棟マンションファンドの基本情報
| ファンド名 | 渋谷区初台一棟マンションファンド |
|---|---|
| 利回り | 5%(インカム3%、キャピタル2%) |
| 運用期間 | 14ヶ月(2024/5/31運用開始) |
| 募集金額 | 約5.6億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 5/5~8 |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分に位置する、1棟の賃貸マンションが対象です。
一部建築基準法違反の状態のため、それを改善して価値の向上を図ります。
立地自体は良いので、状態を改善できればキャピタルゲインが狙える案件かと思います。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
渋谷区初台一棟マンションファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の立地
・対象物件の特徴(権利関係など)
・現在満室稼働中
・住みやすさ
・地価情報
・本案件の注意点
・利回り上昇の可能性ついて
本ファンドの概要
ポイント
・京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分に位置する、1棟の賃貸マンション
・建物の一部が建築基準法違反の状態
・当該違反部分にかかる是正して売却
京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分に位置する、1棟の賃貸マンションを投資対象としています。
建物の一部が建築基準法違反の状態にあるため、当該違反部分にかかる是正と建物の修繕工事によるバリューアップを行い、最終的に外部へ売却することでキャピタルゲインの獲得を狙います。
まずは物件立地情報から行きますね！
物件の立地
ポイント
・京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分
・新宿駅までも3分でアクセス可能
本物件は京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分しています。
初台駅↔︎新宿駅は3分となっており、交通利便性に優れています。
とにかく交通利便性が良いので、単身者からファミリー世帯まで幅広い層からの賃貸需要の高いエリアとなっています。
以下に主要駅までの距離を掲載しておきます。
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約3分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約19分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約17分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約24分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約30分 | 乗換1回 |
後ほど『住みやすさ』の欄で説明しますが、生活利便性も高いエリアです。
対象物件の特徴
ポイント
・築約21年の単身者向けの賃貸マンション
・貸室数は26室
・建物の一部が建築基準法違反の状態
築約21年の単身者向けの賃貸マンションです。
敷地は約350㎡（約106坪）で、貸室数は26室、東側または南側に開口部が設けられた日当たりの良い物件です。
現況一部の貸室内の仕様において建築基準法違反が認められる状態となっています。
この『貸室内』っていうのが注意ポイントだね。
注意点の欄で説明していきます。
現在満室稼働中
ポイント
・貸室の面積も25㎡前後とエリアの需要と合致
・4月末時点で満室にて稼働
貸室の面積も25㎡前後とエリアの需要と合致しています。
そして初台駅徒歩7分の単身者用マンション物件なので、需要はあります。
実際に4月末時点では満室稼働しています。
インカム収益(賃料)は年利3%で入ってくる予定です！
住みやすさ
ポイント
・駅徒歩10分以内に複数のスーパー
・街のいたるところに病院
・個人経営の飲食店や店舗も
初台駅徒歩10分以内に6件ほどスーパーが確認でき、夜間の営業もしているものもあります。
駐車場があるところもあり、買い物には不便はなさそうです。
また、病院も各所にありました。
初台駅周辺には2つの商店街があり、おしゃれな個人経営の飲食店や店舗が軒を連ねています。
駅前にはチェーンの外食店もあり、生活利便性の良いエリアに思えます！
ちなみに犯罪率は良くも悪くもなく、他エリアと同じくらいでした。
地価情報
ポイント
・少し右肩上がりくらい
・大きな値上がりはなさそう
物件と全く同じ場所の地価データはなかったので、近隣のデータを表示させます。
＊そもそも物件の詳細位置不明
おおよその物件位置と地価情報データ地点、駅の位置関係は以下の通りです。
『東京都渋谷区初台一丁目３８番１０外』の地価データになります。
＊上記画像のピンの部分
2009年以降は徐々に上昇傾向ですが、大きく上昇はしていません。
大きな値上がりはないですね！
まぁファンド主旨も違法状態改善での値上がりがメインですしね。
本案件の注意点
ポイント
・違反部分は賃貸区画内
・スケジュール調整が必須
売却できないリスクなどは当然ありますが、このファンドの特徴としては『違反部分は賃貸区画内』ということです。
住んでいる人がいるので、どうしてもスケジュール調整などが必要ですし、同意なども得なければいけません。
これによる工事の遅延などの可能性はあるかと思います。
利回り上昇の可能性ついて
ポイント
・早期売却による上昇の可能性
・単純に高値で売れる可能性
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
ただし今回の場合はインカム部分の方が収益が大きい予定です。過度な期待はしないように。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは5%
・好立地で案件自体はそこそこ堅そう
・ただしキャピタル利益の大幅増加もなさそう
京王線「初台」駅より南西方徒歩約7分に位置する、1棟の賃貸マンションが対象です。
一部建築基準法違反の状態のため、それを改善して価値の向上を図ります。
立地自体は良いので、状態を改善できればキャピタルゲインが狙える案件かと思います。
欲を言えばもう少し利回りが欲しいので『投資してもよい案件』とさせていただきました。
