【COZUCHI】
No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ3の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ3を考察したよ！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント（重要：売却価格レンジも）
・周辺地価/売却価格レンジ（権利調整あり・なし）
・スイッチ申込と一般申込の違い
・COZUCHIの実績（上振れ含む）
・まとめ
No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ3の基本情報
| ファンド名 | No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ3 |
|---|---|
| 想定利回り | 6.0% （インカム0.1%：キャピタル5.9%） |
| 運用期間 | 18ヶ月 （2026/4/1〜2027/9/30） ※償還予定日は2027/10/29 |
| 募集金額 | 30億1600万円 ※事業総額は30億9400万円 |
| 劣後出資 | 7800万円 ※優先約97.5％：劣後約2.5％ |
| 借入（併用型） | なし |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2026/3/4〜2026/3/13 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 投資対象 | 文京区湯島三丁目の土地3区画・建物2棟 ※総地積388.25㎡ |
| 法規制の目線 | 商業地域 / 建蔽率80% / 指定容積率600% ※物件3は単独だと前面道路幅員の制限で約240% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社（COZUCHI） |
| 備考 | 売却利益の25%を上限にアップサイド配当を予定 ※関連当事者取引 / 独立鑑定なし / 物件1は運用開始時までに取得予定 |
上野広小路・上野御徒町・湯島・御徒町の複数駅を使える立地で、既存2物件＋追加1物件をまとめて開発用地として磨くフェーズ3です。
ただし中身は、家賃で守る案件ではなく、出口で勝つ案件。
立地は強いけど価格も強い。だからこそ、「3物件一体でどこまで完成度を上げられるか」がほぼ全てだと見ています。
この案件、立地だけ見るとかなり魅力的。
でも数字だけ見ると「全然安くない」ので、夢だけで入る案件ではないです。
No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ3のファンドAI考察
ポイント
・概要
・前回ファンドからの変更点
・本ファンド全体の流れ
・立地情報など
・周辺地価/売却価格レンジ（権利調整あり・なし）
・価格安全性と注意点（赤旗）
・アップサイド配当について
・感想（問い合わせ内容など）
概要
ポイント
・上野広小路/湯島エリアの土地3区画・建物2棟
・前回ファンドの後継で、開発素地化を継続していく案件
・想定利回り6%だが、インカム0.1%＝ほぼ売却前提
・無借入は良いが、劣後2.5%はかなり薄い
今回のファンドは、文京区湯島三丁目にある土地3区画・建物2棟をまとめて運用する案件です。
テーマはかなり明快で、「3物件を一体で見せて、より高く売る」こと。
逆に言うと、現況収益で粘る案件ではありません。
想定利回りは6.0%でも、そのうちインカムは0.1%。要するに、かなりの部分を売却益に頼っています。
しかも現況賃料を素直に見ると、価格を支えるには全く足りません。
なのでこの案件は、「今いくら家賃が入っているか」より「最終的に開発用地として何点まで持っていけるか」で評価するべき案件だと思っています。
前回ファンドからの変更点
ポイント
・前回ファンドは「No.C-134 上野広小路開発プロジェクト -土地・建物- フェーズ2」「No.C-135 上野広小路開発プロジェクト -土地- フェーズ2」
・既存2物件に加えて、今回新たに隣接1棟を追加取得
・フェーズ2を早期終了し、3物件一体のフェーズ3へ再編
・前回出資者はスイッチ申込（優先募集）が使える
前回からの一番大きな変更点は、対象が2物件から3物件になったことです。
しかも追加されたのは、「学問の道」沿いに隣接する一棟ビル。
これで既存2物件だけで開発するよりも、容積消化やプランの組み方、デベロッパーへの見せ方が一段上がる可能性があります。
ただし、もちろん良いことだけじゃない。
物件が増えた分だけ、価格のハードルも上がっています。
前回より「夢」は増したけど、そのぶん「ちゃんと回収できるの？」という問いも強くなった印象です。
本ファンド全体の流れ
ポイント
① 2026/4/1までに追加取得予定物件の引渡しを受ける
② 3物件一体で権利調整・明渡し・開発準備を進める
③ 建築費や市況を見ながら、開発用地として外部へ一体売却も検討
④ 売却・償還へ（進捗次第では延長の可能性あり）
流れはシンプルです。
まず物件を揃えて、その後に「開発しやすい土地」に見える状態まで整えて、最終的に売る。
ファンドページの説明を素直に読むと、自分たちで建物を完成させて長く保有するというより、開発準備を進めたうえで、外部デベロッパー等に一体売却するシナリオの方が現実的に見えます。
特に今は建築費が重たいので、「開発して儲ける」より「開発しやすい状態にして売る」方が合理的なケースも多い。
なのでこの案件は、最終的な出口の相手が実需の事業会社なのか、デベロッパーなのか、投資家なのかを意識して見るのが大事だと思っています。
立地情報など
ポイント
・上野広小路駅、上野御徒町駅、湯島駅、御徒町駅が使える複数路線立地
・「学問の道」沿いで視認性が取りやすい
・商業地域 / 防火地域 / 60m高度地区 / 駐車場整備地区
・物件3は単独だと容積率約240%なので、一体化の意味がかなり大きい
立地はかなり強いです。
湯島・上野広小路・御徒町の中間にいて、駅距離の説明がしやすい。
商業・宿泊・サービス業がハマりやすいエリアだし、周辺には松坂屋上野店やPARCO_ya上野、アメ横、上野公園もあるので、「売り先にイメージを持ってもらいやすい場所」です。
一方で、立地の強さだけで安心するのは危険。
本件のキモは、物件3が単独だと容積率約240%に落ちることです。
だからこそ、3物件一体で意味がある。
つまりこの案件は、立地A評価だけでなく、法規・接道・プラン効率まで踏み込んで初めて評価できるタイプだと思っています。
あと地味に大事なのが、湯島三丁目北東地区ではまちづくりの検討も進んでいること。
これは追い風ではあるんだけど、「行政が検討している」＝「今回のファンド価格が正しい」ではありません。
ここは期待しすぎず、追い風は追い風、価格検証は別で見ておきたいです。
周辺地価/売却価格レンジ（権利調整あり・なし）
ポイント
・近隣の公的地価はざっくり130万〜455万円/㎡帯
・本件のファンド総額ベースは約796.9万円/㎡で、普通の商業地相場よりかなり高い
・だから単体感の強いままだと厳しく、権利調整が進んだ時に初めて数字が合ってくる案件
ここが本記事の核心です。
今回の事業総額は30.94億円、総地積は388.25㎡。
つまり、ファンド総額ベースでは約796.9万円/㎡、対象不動産価格ベースでも約765.0万円/㎡です。
これ、普通の近隣商業地の目線で見ると、かなり強気です。
| 比較項目 | 水準 | コメント |
|---|---|---|
| ファンド総額ベース | 約796.9万円/㎡ | 30.94億円 ÷ 388.25㎡。かなり強気の水準 |
| 対象不動産価格ベース | 約765.0万円/㎡ | 29.70億円 ÷ 388.25㎡ |
| 近隣の公的地価 | 約130万〜455万円/㎡ | 湯島・上野周辺の商業地の目線 |
| 周辺売り出し価格 | 300万〜700万円/㎡台中心 | 完成度の高い大型開発用地では1000万円/㎡超もある |
つまり、本件は「ただの土地」として売ると苦しいです。
だからこそファンド側も、3物件一体での開発用地プレミアムを強く打ち出しているわけです。
開発用地プレミアムが具体化して初めて、この価格が成立するというのが私の見方です。
売却価格レンジ（AIの暫定目線）
■ 権利調整が進まない / 未完了
・25億円〜31億円
※ファンド総額30.94億円超えは上限近辺でようやく
■ 権利調整が問題なく完了
・34億円〜41億円
※開発用地としての完成度が上がれば、ファンド総額超えは十分狙える
未完了ケースは、ざっくり約644万円/㎡〜798万円/㎡相当。
一体化プレミアムは織り込みつつも、明渡し・法規整理・周辺地の調整・買い手の判断に不確実性が残る価格帯です。
なので、ファンド総額以上で売れるか？と聞かれると、かなりギリギリだと思っています。
完了ケースは、ざっくり約876万円/㎡〜1056万円/㎡相当。
これは普通の商業地価格ではないけれど、「すぐ検討できる開発用地」まで持っていけたなら十分ありうるライン。
上野の強い大型案件では1000万円/㎡超の売りも珍しくないので、権利調整が綺麗にまとまった時に初めて勝負になるという理解です。
結論だけ言うと、
「未完了では厳しい。完了でようやく大きく勝てる」案件です。
価格安全性と注意点（赤旗）
ポイント
・現況賃料は表面約0.58%
・物件1は運用開始時点まで他人所有
・劣後2.5%は薄い
・物件3の240%制限、セットバック、明渡し・解体コストのブレもある
この案件の赤旗は、「怪しい」というより「安全余白が薄い」ことです。
現況賃料を足しても年約1726.9万円。
取得価格29.7億円に対して表面で約0.58%しかありません。
要するに、家賃が価格を守ってくれる案件ではないんです。
ここで権利調整や売却時期がズレると、一気にしんどくなります。
あと、物件1はまだ他人所有で、運用開始時までに取得予定。
物件3は単独だと容積率約240%。
建物についても、古い建物ゆえの解体費・アスベスト・既存不適合・調査未実施リスクは見ておきたい。
立地は強い。でも「安く仕込めてる案件」ではない。これが正直な感想です。
アップサイド配当について
ポイント
・想定利回り6.0%（インカム0.1%＋キャピタル5.9%）
・売却利益が大きい場合、売却利益の25%を上限にアップサイド配当あり
・逆に売却益が出なければ、0.1%近辺に沈む可能性もある
COZUCHIの魅力の1つがここ。
売却がハマった時はアップサイド配当があるので、夢はちゃんとあります。
ただし今回の案件は、特にこの「夢」と「現実」の差が大きい。
うまくいけば面白い。でも、うまくいかなければインカム0.1%しか残らないという、かなりハッキリした構造です。
感想
ポイント
・本件の成否はTRIAD（COZUCHIの事業者側）の権利調整力にかなり依存する
・立地の強さ以上に、運営の交渉力・出口の作り方が問われる案件
・なので「TRIADならまとめ切れる」と信じられる人向けのファンドだと思う
正直、この案件は“不動産そのものに出資する”というより、TRIADの運営手腕に出資する案件だと思っています。
立地はかなり強いです。
ただ、価格は安くないし、現況収益で守れるタイプでもない。
だから勝ち筋は、権利関係の調整、明渡し、周辺地との交渉、最終的な一体売却の組み立てをどこまで綺麗にまとめられるかにかかっています。
逆に言うと、ここが想定通りに進まなければ、立地の強さだけではカバーしきれない可能性もあります。
なので私は、この案件を「割安だから入る案件」ではなく、「TRIADならこの難しい調整をやり切れる」と信じられる人向けの案件として見ています。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド（No.C-134 / No.C-135）出資者にのみ表示される「優先募集」
・前回ファンドへの合計出資額までは、優先的に出資確定
・同額以下なら改めての振込は不要
前回出資者向けの“続きに乗る仕組み”がスイッチ申込です。
同額以下ならそのまま移行しやすいし、振込も不要。
ただし増額したい場合は、優先募集（スイッチ申込）で前回分を押さえた上で、超える分は一般募集にも申し込む必要があります。
ここは地味に間違えやすいので注意です。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外は基本これ
・全額抽選対象
・当選したら入金が必要
新規の人は一般申込のみ。
COZUCHIは人気案件だと普通に当たりません。
なので、資金計画は「当たったらどう払うか」まで考えておくのが無難です。
COZUCHIの実績
ポイント
・上振れ配当の実績があるのがCOZUCHIの魅力
・ファンドページでは、2026年1月末までに運用終了した123ファンドのうち55ファンドで実績利回りが上振れと説明
・公式全体でも正常償還率100%が強み
・ただし、今回みたいな開発案件は過去実績より「今回の出口条件」を見るべき
COZUCHIは、「想定よりも儲かったら分配も上振れる」ところがやっぱり人気です。
正常償還率100%という安心感もある。
ただし、今回みたいな案件は過去に上振れが多かったから今回も大丈夫とは言えません。
今回の本質は、立地の強さではなく、その立地をどこまで「売れる開発用地」に仕上げられるかです。
なのでCOZUCHIの実績はもちろんプラス材料なんだけど、最終的には権利調整の完成度次第です。
COZUCHIの特徴とリスク整理
まとめ
まとめ
・上野広小路・湯島エリアの3物件一体開発/一体売却案件で、立地は強い
・ただし現況収益では全く支えられず、かなりキャピタル依存
・権利調整が未完了なら売却価格レンジは25億円〜31億円で、ファンド総額超えはギリギリ
・権利調整が問題なく完了した場合は34億円〜41億円で、ファンド総額超えは十分狙える
・投資判断は「権利調整の完成度をどこまで信じるか」
今回の結論はこれ。
夢はある。でも「開発用地プレミアムが実体化する前提」がかなり強い案件です。
立地だけで飛びつくより、明渡し・周辺地調整・売却想定単価の根拠を見てから判断したい。
私は、「面白いけど、価格の安全余白は薄い」案件だと思っています。
