【オルタナ】三井物産のデジタル証券~浅草~の投資解説！
ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産のデジタル証券~浅草~(譲渡制限付)になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・オルタナの実績
・まとめ（投資するべきか）
三井物産のデジタル証券~浅草~(譲渡制限付)の基本情報
| ファンド名 | 三井物産のデジタル証券~浅草~(譲渡制限付) |
|---|---|
| 利回り | 年4.3% |
| 運用期間 | 5年(受渡日：3月29日) |
| 募集方式 | 先着＆抽選 一部を先着制で案内しているようです |
| 募集期間 | 2月16日〜3月20日 |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利4.3%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
固定賃料 を受け取る契約や割安取得できている経緯があるので、不動産投資として美味しい案件と考えています。
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ポイント
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三井物産のデジタル証券~浅草~(譲渡制限付)
ポイント
・本ファンドの概要
・ホテルタビノス浅草の情報
・藤田観光株式会社からの固定賃料契約
・不動産鑑定価格を下回る価格での物件取得
・コロナ後のインバウンド推移
・倒産隔離で長期でも安心
・確定出資権を得られるキャンペーンも！
本ファンドの概要
ポイント
・浅草に位置するホテルタビノス浅草
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得
浅草に位置する、2020年竣工の「ホテルタビノス浅草」が投資対象になります。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓
それでは本ファンドの投資物件であるホテルタビノス浅草の情報を解説します。
ホテルタビノス浅草の情報
ポイント
・つくばエクスプレス「浅草」駅まで徒歩約4分
・不動産鑑定評価額は80億円
・HISホテルアワード2023優秀施設賞を受賞
ホテルタビノス浅草の立地はつくばエクスプレス浅草駅まで徒歩約4分となっています。
浅草の主要観光地である「雷門」「浅草寺」「花やしき」などにも徒歩圏内で行くことができ、渋谷・秋葉原・銀座等の主要な観光エリアや羽田・成田空港にも乗り換えなしでアクセス可能です。
観光ホテルとしての立地はかなり良いね。ホテル自体の情報も掲載していきます。
高い観光利便性や手頃な価格設定も魅力で、海外旅行客や若者を中心に高い評価を得ており、実際に「HISホテルアワード2023」にて優秀施設賞を受賞しています。
「MANGA（マンガ）」をモチーフとした空間デザインが魅力です。
また、278室と同エリアの競合ホテルと比較して多く、不動産鑑定評価額は80億円を超える規模感です。
立地が良くておしゃれな内装のホテルだね。
漫画モチーフで海外受けも良さそうだね。
藤田観光株式会社からの固定賃料契約
ポイント
・東証プライム上場企業でもある藤田観光株式会社運営
・定期建物賃貸借契約を締結
・毎月固定の賃料を受け取る
本物件のホテル運営会社は、東証プライム上場企業でもある藤田観光株式会社です。
藤田観光株式会社と『定期建物賃貸借契約を運用期間を超える期間において締結』しています。
定期建物賃貸借契約の特徴を掲載しておきます！
定期建物賃貸借契約は、ホテルの稼働状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取る契約となっています。
つまり、ホテルの売上の増減に関わらず賃料を得られるので、安全性が高い契約となっています。
新型コロナウィルスなどの感染症などによって旅行需要が減少した際にも、安定した賃料収入が期待できますね！
不動産鑑定価格を下回る価格での物件取得
ポイント
・不動産鑑定価格を下回る価格での物件取得
・運用初日から約+2%の含み益予定
・本ファンドの利回りには記載されていない
不動産鑑定価格を下回る価格での物件取得できており、運用初日から『約+2%の含み益』を実現予定となっています。
本商品は1口10万円での購入になりますが、信託設定日（2024年3月28日時点）における基準価格は1口102,056円となっております。
売却時点の総益は利回りには掲載されていないので、不動産の値段が全く変わらなければインカム＋キャピタルゲイン+2%を手に入れられます！
最終分配金についても説明しておきます。
出資額を100とした際に投資家が得られる利益は『運用中の分配金(インカム)』＋『償還時の分配金(キャピタル)』になります。
掲載されている年利4.3%というのは『運用中の分配金(インカム)』の部分になります。
最終的な利益は不動産が値上がりすれば『償還時の分配金(キャピタル)』の部分も得られます。
＊逆に値下がりすれば損失になります。
本ファンドは最初の段階では＋2%から始められるってことだね。
コロナ後のインバウンド推移
ポイント
・2023年7月以降は外国人宿泊者が回復
・2019年同月比を超える水準で推移
下図のようにコロナ禍以前の2019年水準と比較して、 2023年7月以降は外国人宿泊者が回復することで、2019年同月比を超える水準で推移しています。
東京都の延べ宿泊者数は2023年の全月で2019年の同月を上回っています。
インバウンド増加がこれらに大きく貢献しているようです。
倒産隔離で長期でも安心
ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す
ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。
一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
確定出資権を得られるキャンペーンも！
ファンド開催期間中は下記のキャンペーンが開催しています！
紹介特典などもありますので、ご確認ください！
オルタナのキャンペーン情報
投資キャンペーン
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【1組2名様】プルマン東京田町 無料宿泊券（1泊・朝食付）
【1組2名様】スイスホテル南海大阪 無料宿泊券（1泊・朝食付）
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ファンド解説記事は近日公開予定
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オルタナの実績
ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。
| ファンド名 | 利回り | 投資期間 |
|---|---|---|
| 三井物産のデジタル証券 〜熱海温泉〜 （譲渡制限付） | 4% | 5年 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋・人形町〜 （譲渡制限付） | 3％ | 4年11ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜京都・三条〜 （譲渡制限付） | 3.6％ | 5年2ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋〜 （譲渡制限付） | 3.4％ | 5年1ヶ月 |
| 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 (譲渡制限付) | 4.3% | 5年 |
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・とにかく中身が固い
・割安取得できている
・固定賃料を受け取る契約もある
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利4.3%+投資期間5年」と長期スパンの案件となっています。
固定賃料を受け取る契約や割安取得できている経緯があるので、不動産投資として美味しい案件と考えています。
