くじらファンディングの評判は？明治の3期決算・行政処分・実績からリスクを検証
※本記事にはPRを含む場合があります。
※くじらファンディングは元本保証のない不動産クラウドファンディングであり、不動産価格の下落、賃料の減少、売却の遅れ、運営会社の信用悪化などにより、分配・元本返還の遅延や元本割れが生じる可能性があります。
くじらファンディングは、1万円から投資でき、毎月分配を受け取れるサービスです。
一方、運営会社の決算には自己資本の薄さが見られ、過去の行政処分も確認できました。
公開36ファンドと明治株式会社の3期決算をもとに、利回りの魅力と、出資前に確認したいリスクを解説します。
この記事でわかること
・結論：毎月分配は魅力だが、運営会社の財務と資金回収の確認を優先
・くじらファンディングとは
・くじらファンディングの仕組み
・くじらファンディングの特徴（メリット）
・くじらファンディングのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・くじらファンディングの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・明治株式会社の決算 / 財務レポート
・くじらファンディングの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考
結論：毎月分配は魅力だが、運営会社の財務と資金回収の確認を優先
ポイント
・1万円から・毎月分配・出金手数料無料
・2025年7月期の自己資本比率は約2.06%
・運営会社に2025年の宅建業の行政処分歴
・賃料の支払能力と売却・償還の見通しを確認
結論からいうと、くじらファンディングは、毎月分配や高い想定利回りだけで積極的に資金を預けるより、運営会社と個別ファンドを慎重に確認したいサービスです。
公開36件の平均想定利回りは年7.88%、中央値は7.8%。
少額で参加できる点や、公開ページで劣後出資額まで確認できる点は使いやすさにつながります。
ただし、明治株式会社の2025年7月期は最終黒字でも、自己資本比率は約2.06%、現預金は約6,202万円です。
資産の半分以上を関係会社株式と長期貸付金が占め、帳簿上の資産規模がそのまま支払余力を表す構成ではありません。
2025年には、専任宅建士の配置と届出に関する違反で、宅建業の7日間の業務停止処分も受けています。
投資を検討するなら、借上会社が賃料を払い続けられるか、対象物件をいくらで誰に売る計画か、処分後の管理体制をどう改善したかまで確認したいです。
これらを説明する資料が不足したままなら、出資を見送る判断が妥当です。
くじらファンディングとは
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運営会社 | 明治株式会社 |
| サービス開始 | 2023年7月28日 |
| 最低投資額 | 1口1万円、1万円単位 |
| 契約形態 | 不動産特定共同事業法に基づく匿名組合契約 |
| 分配 | 毎月。初回の分配日はファンドごとに確認 |
| 公開36件の条件 | 想定年利回り7.2〜10.0%、運用期間9〜13か月 |
| 募集方式 | 確認した36件はすべて先着方式 |
| 公式サイト | 公式情報はこちら！ |
くじらファンディングは、明治株式会社の不動産事業に出資し、賃料収入などから利益の分配を受ける匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。
公開ファンドには大阪市の区分マンションが多く、神戸市、高山市、美瑛町の物件もあります。
宿泊施設や民泊向けの運用、リフォーム後の再販も含まれるため、賃貸住宅に投資するだけのサービスとして見ると実態を捉えきれません。
くじらファンディングの仕組み
ポイント
・投資家は明治株式会社と匿名組合契約
・家賃の収入と元本を返す資金は分けて確認
・優先劣後は案件ごとに割合が異なる
・信託保全の対象は未投資資金など
毎月の分配と、最後の元本返還は別の段階
ポイント
・賃料を利益として分配
・売却・運用終了後に出資金を返還
投資家からの出資と明治の劣後出資を使い、対象不動産を取得・運用します。
運用中は賃料収入などから費用を引き、利益を分配します。
投資家が物件を直接所有したり、借主から直接家賃を受け取ったりする契約ではありません。
毎月の分配が続いていても、満期に元本を返す資金が確保できるとは限りません。
再販予定の物件では、買主、売却時期、売却代金で諸費用と出資金を賄えるかが重要になります。
マスターリースは空室の影響を和らげる仕組み
ポイント
・管理会社が物件を一括借上げ
・借上会社の信用と契約条件が重要
全ファンドで管理会社とのマスターリース契約を採用しています。
入居者ごとの空室や入退去が、そのままファンドの賃料変動になりにくい仕組みです。
ただし、借上会社が支払えなくなったり、契約の解除・賃料見直しが生じたりすれば影響を受けます。
契約相手、賃料額、期間、解除条件を確認し、対象施設の実際の収入からその賃料を無理なく払えるかを見たいです。
公開ページだけでは、全案件についてこの関係を追えるほどの収支は確認できませんでした。
劣後出資は会社が先に損失を受ける部分
ポイント
・36件の劣後割合は約8.70〜26.67%
・劣後20%は説明用の例
優先劣後では、一定の損失をまず明治の劣後出資が負担します。
公開36件の劣後出資額を総出資額で割ると約8.70〜26.67%で、すべて20%ではありません。
たとえば総出資額5,000万円、劣後出資500万円なら劣後割合は10%です。
費用などを含めた最終的な損失がこの範囲を超えれば、優先出資にも損失が及びます。
物件の売値が10%下がるまで必ず損失ゼロ、という単純な約束に読み替えないでください。
未投資資金の信託保全と、投資後の信用リスク
ポイント
・未投資資金は日証金信託銀行で分別管理
・ファンドに入れた資金は別の扱い
未投資資金は日証金信託銀行で分別管理され、会社が倒産した場合は受託弁護士を通じて返還される仕組みです。
一方、ファンドへの投資資金は不動産に投下されており、明治の倒産の影響を受ける可能性があります。
運営会社の破産や重大な業務停止が起きれば、物件管理・売却・送金が滞り、分配や元本返還が遅れたり、回収額が減ったりする可能性があります。
未投資資金の保全と、投資中の元本保証を混同しないことが重要です。
くじらファンディングの特徴（メリット）
ポイント
・1万円から金額を調整できる
・毎月分配と出金無料
・年7%台〜8%台中心の募集条件
・劣後出資額を公開
・実物不動産と本業の接点を確認しやすい
1万円から投資額を細かく決められる
ポイント
・1口1万円
・複数社への分散を組み立てやすい
最低投資額は1万円です。
ひとつの案件に大きな金額を入れなくても参加できるため、予算に応じて投資額を調整できます。
ただし、同じ会社のファンドを複数買うだけでは運営会社の信用リスクは分散できません。
後述のように同じ地域・同じ建物の別住戸も多いため、会社と対象物件の両方で偏りを確認する使い方が合います。
毎月分配を受け取り、出金手数料を抑えられる
ポイント
・分配は原則毎月10日前後
・出金振込手数料は会社負担
毎月の分配金は預託口座へ入り、そこから出金できます。
出金振込手数料は会社負担なので、分配金をこまめに受け取る使い方では費用を抑えやすいです。
利益の受取り状況を毎月把握したい人には便利ですが、初回分配日は案件ごとに異なります。
また自動再投資ではなく、再投資には新しいファンドへの申込みが必要です。
公開36件の想定年利回りは平均7.88%
ポイント
・中央値7.8%
・36件中33件が7%台・8%台
集計した公開36件は、年7.2〜10.0%の想定利回りでした。
7%台が21件、8%が12件で、中心は7%台後半から8%です。
一定の利回りを狙える募集条件は魅力ですが、利回りを成立させる賃料や売却収益の裏付けとセットで評価したいです。
特に10%の記念ファンドを、そのまま全案件の標準条件と考えないようにしましょう。
公開ページで優先・劣後の金額を計算できる
ポイント
・全36件で劣後出資額を確認
・募集額と総出資額を区別できる
投資家向けの優先出資募集額、総出資額、会社の劣後出資額が公開されています。
投資家側でも割合を計算でき、損失を吸収する部分の大小を比較しやすい点は評価できます。
割合だけでなく、対象不動産の取得価格が周辺相場に比べて妥当かも重要です。
高い価格で組成されていれば、劣後出資があっても価格調整で余地を使い切る可能性があります。
不動産の開発・改修・運用という本業に近い
ポイント
・区分マンションや宿泊施設が対象
・関連企業に管理・宿泊運営の機能
明治は不動産開発やリノベーションを手掛け、関連企業には管理・所有やホテル運営の機能があります。
ファンド対象の区分マンションや宿泊施設と、グループの事業の接点は確認できます。
物件の所在地や面積をもとに、近隣の家賃・売買相場を調べる入口もあります。
ただし、グループに実務機能があることと、その案件で収益を出せることは別です。
実際の担当会社と取引条件を契約書面で確認してください。
くじらファンディングのデメリット（注意点）
ポイント
・薄い自己資本と資産の換金性
・インカム型でも売却に依存
・地域・建物・宿泊需要の集中
・運用終了後も返還まで待つ
・個人負担ゼロでもファンド費用は発生
会社の資産規模に比べ、損失を吸収する自己資本が小さい
ポイント
・2025年7月末の純資産約1.95億円
・自己資本比率約2.06%
総資産約94.68億円という大きさだけを見ると、余裕のある会社に見えるかもしれません。
しかし、その大部分は負債で調達した資金に対応し、純資産は約1.95億円です。
関係会社株式や貸付金、不動産の価値・回収額が想定を下回ると、薄い自己資本に対して影響が大きくなります。
会社の信用を判断するうえでは、黒字かどうかよりも資産の中身まで見る必要があります。
インカム型の表示でも、最終的な売却条件を見たい
ポイント
・賃料による分配と元本返還を分ける
・再販・再組成の案件あり
公開36件はすべてインカム型ですが、再販を予定する物件が多く含まれます。
売却予定の資産なら、賃料が予定どおり入っても、買主が見つからない、売却価格が足りないという問題は残ります。
過去ファンドを再組成した案件もあります。
再組成では改めて資金を集めるため、次の募集が成立しない場合にどう終えるか、第三者売却と自社保有のどちらを想定するかまで確認したいです。
再組成自体から不正を推測することはできません。
ファンドを分けても地域や建物が重なる
ポイント
・大阪市が36件中29件
・同一マンションの別住戸を含む
大阪市の物件が約80.6%を占めます。
さらに同じ所在地・建物の別住戸や、再組成した案件も含まれるので、36件というファンド数は36棟への分散を意味しません。
民泊・宿泊向けの物件では、観光需要、営業上の制約、運営費の増加などにも影響を受けます。
所在地だけでなく、建物・運用方法・借上会社が重なっていないかを見て分散を考えましょう。
運用終了日から、元本の返還まで時間がある
ポイント
・12か月25件・13か月10件
・満期終了の翌々月10日前後に返還
満期で終了した場合の償還日は、運用最終日の翌々月10日前後です。
たとえば9月30日終了なら11月10日前後が目安となり、表示された運用期間が終わってすぐ使えるわけではありません。
一方、返金予定を「運用期間終了日の2ケ月後の末日まで」とする案内もあるため、翌々月10日を確約日と考えず、個別の契約書面と償還案内を優先して確認してください。
中途解約は本人の死亡などやむを得ない事情がある場合に限られます。
募集・入金から運用開始までの待機期間と、終了後の返還待ちも含め、使う予定のない資金で検討する必要があります。
口座の手数料と、ファンドが負担する費用は別
ポイント
・入金振込手数料は投資家負担
・組成費用はファンド資産から支払う場合あり
口座開設・維持・出金が無料でも、不動産の取得・管理・売却やファンド組成に費用はかかります。
組成フィーがファンド資産から支払われる場合もあります。
個人に別請求がない費用でも、ファンドに残る利益には影響します。
契約書面では販売・管理・組成の費用、売却時の費用を確認してください。
第三者への持分譲渡には1.10%（税込）の事務手数料がかかります。
怪しい / 危ないと言われる理由
ポイント
・行政処分は公的資料で確認
・高利回りと特典は収支の裏付けを確認
・未解明の噂で危険性を断定しない
2025年に宅建業の業務停止処分を受けている
ポイント
・処分日：2025年10月3日
・停止期間：2025年10月17〜23日の7日間
明治株式会社は、近畿地方整備局から宅地建物取引業法に基づく業務停止処分を受けています。
神戸支店の専任宅建士の退職後、後任を置かない状態が京都支店への移転後も続いたことや、専任宅建士について事実と異なる届出をしたことが理由です。
近畿地方整備局の公表資料
処分対象は宅建業に係る全部の業務で、停止期間はすでに経過しています。
くじらの資金流用やファンド損失を理由とする処分ではありません。
それでも、人員配置と届出の管理に問題があった事実は、運営会社の法令遵守を評価するうえで軽視しにくい材料です。
公開情報では、処分後の具体的な再発防止策と、その実施結果まで確認できませんでした。
投資前に確認したいのは、処分歴の有無だけでなく、その後どのように管理体制を変えたかです。
高い分配率を、誰がどの収入から支えるのか
ポイント
・一括借上げでも支払能力の確認が必要
・改修中の分配は賃料発生時期を確認
くじらは賃料による毎月分配を掲げていますが、リフォーム資金を募集する案件もあります。
たとえば22号第2期は改修資金の募集で、改修後の再販を予定しています。
22号第2期の公式情報
工事中も分配を予定する場合には、賃料を負担する契約相手と、賃料が発生・入金する時期を確認する必要があります。
公開ページだけでは、工事・施設運営・借上賃料・各月分配の関係を十分に追えません。
これらを契約書面と説明で確認できないまま、インカム型という表示だけで判断しない方がよいです。
高利回りとキャッシュバックを信用の根拠にしない
ポイント
・特典は販促費用
・投資額の増額を先に決めない
キャッシュバックは投資家にとって特典ですが、運営側では資金負担になります。
高い分配率に加えて特典も出すなら、どの収益や予算で賄うのかという視点が必要です。
特典そのものは不正の証拠ではありません。
ただし、薄い自己資本や開示上の確認点がある会社では、特典の大きさよりも信用と収支の理解を優先したいです。
説明が不足する状態で特典の条件額まで投資を増やす使い方は避けたいと考えます。
くじらファンディングの口コミ・評判
ポイント
・毎月分配や出金無料を評価する投稿
・口コミの点数は信用格付けではない
・古い「遅延0件」の基準日に注意
第三者のファインディングファンドでは、2026年9月16日の確認時点で4.35点・198件の口コミが表示されていました。
毎月の分配、利回り、出金手数料の無料を評価する投稿が見られます。
ただし、投稿者が自ら参加する仕組みであり、全利用者を代表する満足度調査ではありません。
また、同サイトの元本割れ・分配遅延0件という表示には、2024年4月16日時点の事業者アンケートという注記があります。
現在までの全ファンドで遅延や損失がなかったことを示す数字としては使えません。
口コミの評価と、最新の財務・運用報告を分けて読むことが大切です。
口コミ掲載ページと集計条件
運営会社の会社概要 / 信頼性
ポイント
・契約相手は明治株式会社
・旧・豊臣商事と同一法人
・管理・宿泊運営の関連企業あり
・グループの規模と明治単体の信用は分ける
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 明治株式会社 |
| 旧商号 | 豊臣商事株式会社。2022年8月8日に商号変更 |
| 法人番号 | 5120001178835 |
| 設立 | 2013年8月 |
| 代表者 | 西園寺 優真 |
| 本店所在地 | 大阪市浪速区戎本町1-9-21 TOYOTOMI BUILDING |
| 資本金 | 1億円（現行会社概要） |
| 宅建業免許 | 国土交通大臣（2）第9806号（現行公式表示） |
| 不動産特定共同事業許可 | 大阪府知事 第13号。第1号・第2号・電子取引業務 |
| 業務管理者 | 笹江 雅司 |
| 主な事業 | 不動産開発・デベロッパー、リフォーム・リノベーション等 |
旧社名とのつながりは法人番号で確認できる
ポイント
・豊臣商事から明治へ商号変更
・所在地・法人番号を照合
明治株式会社は、旧・豊臣商事株式会社と同一法人です。
サービス名やグループ名が複数あるため、契約書面では名称だけでなく法人番号や所在地も合わせると、契約相手を取り違えにくくなります。
商号変更は2022年、今回確認した行政処分は2025年です。
名前が変わったことだけから、処分との因果関係を推測する根拠はありません。
不特法の第1号・第2号と電子取引業務の許可
ポイント
・2026年8月31日時点で許可を確認
・大阪府13号・第1号/第2号/電子取引業務
明治株式会社は、大阪府13号として不動産特定共同事業の第1号・第2号と電子取引業務の許可を受けています（2026年8月31日時点）。
国交省の許可一覧（4ページ）
許可は事業を行うための要件を示すもので、国や大阪府がファンドの元本返還を保証する制度ではありません。
宅建業の過去の処分歴と、不特法の許可を受けている事実は、両方を判断材料にします。
関連3社は開発・管理・宿泊で役割が異なる
ポイント
・明治：開発・販売・クラファン
・豊臣トラスティ：管理・所有・運用
・豊臣リゾーツ＆ホテルズ：宿泊等
明治株式会社は、土地や資金の調達、不動産開発、改修、販売、くじらファンディングを担います。
投資家の契約相手であり、まず確認すべき会社です。
豊臣トラスティ株式会社は、資産の管理・所有・運用・流通を担当します。
株式会社豊臣リゾーツ＆ホテルズは、ホテル・宿泊、ウエディング、レストランなどを担当します。
これらの企業は豊臣ホールディングスのグループとして紹介されていますが、持株比率や連結範囲、ファンドへの相互保証は確認できません。
関連会社の業績や資産を、そのまま明治の返済余力へ足し合わせることはできません。
70棟・3,000戸という表示は、保有と管理を含む
ポイント
・70棟・3,000戸は保有・管理の合計
・基準日・法人別の内訳は未確認
明治は、収益物件の保有・管理規模を70棟・3,000戸としています。
事業規模を理解する参考にはなりますが、すべてを明治単体が所有し、売って返済に回せるという意味ではありません。
関連会社の保有物件数を加える場合も、基準日や重複を確認せずに足し合わせると規模を過大に見積もります。
信用力の評価は、最新決算と資産・負債の内訳に戻して考えたいです。
信頼性は実務経験と管理体制の両面で見る
ポイント
・許可・法人・事業内容は確認できる
・処分後の体制と関連取引の透明性が課題
開発、改修、管理、宿泊といった事業の実体を確認できる一方、宅建士の配置・届出の管理に関する処分歴があります。
現場の不動産経験と、投資家資金を預かる会社としての管理体制は、別々に評価する必要があります。
処分後の再発防止策、関連会社との取引条件、継続的な決算・運用開示が揃うほど、投資家は判断しやすくなります。
現時点では、グループ名や保有・管理戸数だけで安心材料を積み上げる評価はしにくいと考えます。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・中心は不動産の取得・開発・改修・販売
・賃貸収益と関連企業の管理・宿泊が周辺を支える
・不動産を売るまで資金が必要
・部門別の利益構成は非開示
本業の中心は、不動産を仕入れ、価値を付けて売ること
ポイント
・土地調達・開発・改修・販売
・売上構成比は未開示
明治の本業は、事業内容と決算の原価構成から、不動産を取得し、開発・改修などを経て販売する事業が中心と考えられます。
2025年7月期の不動産売上原価は約15.86億円、賃貸事業売上原価は約0.59億円です。
原価の大きさだけで売上や利益の正確な構成比は算定できませんが、会社を家賃収入だけの安定型事業として捉えるのは不十分です。
仕入れ価格、工事費、販売価格、売れるまでの期間が利益を左右するモデルとして読む必要があります。
| 収益・機能 | お金の流れと確認点 |
|---|---|
| 不動産販売 | 取得・開発・改修した物件を売却。仕入れと工事費を上回る売却代金が利益の源泉 |
| 賃貸・保有 | 保有期間中の家賃などを受領。空室・管理費・修繕費を負担 |
| 管理・宿泊 | 関連企業が管理や宿泊運営を担当。施設の稼働や費用が収益を左右 |
| くじらファンディング | 物件取得・保有・改修に必要な資金を投資家から調達。分配と返還の約束に対応する資金計画が必要 |
賃料と宿泊収入は、事業ごとに受け取る会社が違う
ポイント
・物件所有・管理・宿泊運営を区別
・借上賃料の支払元を確認
宿泊施設では宿泊客が料金を払い、運営側が清掃、人員、予約サイト手数料などを負担します。
ファンドが受け取る収入が借上会社からの固定賃料なら、その会社が宿泊収支から賃料を払えるかが重要になります。
これは事業構造の読み方であり、すべての案件で豊臣グループの特定会社が借上げをしていると確認できたわけではありません。
個別案件で借上会社と運営者を確かめることで、どこに経営リスクが集まるかを判断できます。
クラウドファンディングは、不動産に資金を回す機能
ポイント
・取得・改修から売却までをつなぐ
・募集総額は会社の売上ではない
公開ページの説明には、取得後の再販、一定期間の賃貸後の販売、改修資金の募集があります。
くじらは、不動産を仕入れてから収益化・売却するまでに必要な資金を集める機能を持っています。
ただし、募集額をそのまま明治の売上や利益と見なすことはできません。
どの程度この資金調達に依存しているかは、貸借対照表の出資金受入額や資金繰りとの対応が分からなければ算定できません。
重い費用は仕入れ・改修・固定費・資金調達費用
ポイント
・売れるまでの保有費用
・売上減でも残る販売管理費
2025年7月期は売上が減った一方、販売費及び一般管理費は約4.84億円で、前期約4.71億円から増えています。
物件の販売が減っても、本社機能や人員などの費用が同じ割合で小さくなるわけではありません。
工事費の上昇、売却期間の長期化、借入金利の負担は利益を圧迫します。
高い分配率のファンドでは、投資家への分配も成立させる必要があるため、販売価格や賃料の前提に無理がないかが一層重要です。
苦しくなるのは、売却と資金回収が同時に遅れる局面
ポイント
・販売在庫の長期化
・貸付金・未収入金の回収遅れ
・借換えや新規募集の鈍化
不動産が売れにくくなり、貸付金や未収入金の回収も遅れれば、帳簿上は資産があっても支払いに使える現金が足りなくなります。
借換えや新規資金調達が難しい局面では、物件取得や改修、管理の継続にも影響が及びます。
そのため、ファンドの利回りだけでなく、本業が現金を生む速さと、負債の返済時期の組合せを見たいです。
この点は、次の3期決算でも重要な確認事項になります。
明治株式会社の決算 / 財務レポート
ポイント
・最終黒字へ転換、借入金と利息は減少
・売上高・営業利益は2期連続減少
・自己資本比率は約2.06%
・在庫・関係会社株式・貸付金の中身を確認
ここでは明治株式会社の第10期〜第12期（2023年7月期〜2025年7月期）の決算書を比較します。
対象は同社単体で、金額は百万円に換算しています。
2026年7月期の決算は確認できておらず、最新の財務状態は追加確認が必要です。
| 損益・百万円 | 2023年7月期 | 2024年7月期 | 2025年7月期 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 5,130.78 | 3,880.12 | 2,297.65 |
| 売上総利益 | 2,598.98 | 799.14 | 651.84 |
| 営業利益 | 1,915.77 | 328.19 | 168.03 |
| 支払利息 | 315.28 | 197.36 | 53.53 |
| 経常利益 | 1,739.05 | 128.57 | 125.89 |
| 特別利益合計 | 1.57 | 0.34 | 102.53 |
| 特別損失合計 | 2,091.12 | 186.19 | 185.18 |
| 当期純利益 | △351.00 | △57.79 | 42.68 |
| 資産・負債・百万円 | 2023年7月末 | 2024年7月末 | 2025年7月末 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 12,851.18 | 11,065.49 | 9,467.63 |
| 現預金 | 86.97 | 82.29 | 62.02 |
| 販売用不動産 | 472.54 | 218.37 | 2,515.73 |
| 未収入金 | 172.00 | 1,339.20 | 805.37 |
| 有形固定資産 | 5,726.23 | 3,414.59 | 472.21 |
| 関係会社株式 | 4,567.28 | 4,567.28 | 4,343.78 |
| 長期貸付金 | 1,308.41 | 986.64 | 992.01 |
| 短期借入金 | 1,401.19 | 921.69 | 687.20 |
| 長期借入金 | 6,274.94 | 5,547.20 | 4,823.62 |
| 前受金 | 1,687.58 | 1,241.05 | 652.61 |
| 長期預り金 | 2,365.76 | 2,196.19 | 2,050.79 |
| 純資産 | 209.88 | 152.09 | 194.77 |
| 指標 | 2023年7月末 | 2024年7月末 | 2025年7月末 |
|---|---|---|---|
| 自己資本比率 | 1.63% | 1.37% | 2.06% |
| 流動比率 | 29.48% | 64.21% | 154.98% |
| 現預金÷流動負債 | 2.17% | 2.60% | 2.66% |
| 関係会社株式＋長期貸付金の総資産比 | 45.72% | 50.19% | 56.36% |
黒字転換でも、売上と営業利益は縮小している
ポイント
・2025年7月期の純利益約4,268万円
・売上高40.8%減・営業利益48.8%減
売上高は51.31億円→38.80億円→22.98億円、営業利益は19.16億円→3.28億円→1.68億円と減少しています。
最新期の黒字転換を、本業の拡大と同じ意味で評価することはできません。
一方、支払利息は前期約1.97億円から約0.54億円へ減り、経常利益は約1.26億円を確保しました。
借入負担の軽減は改善点です。
ただし、売上の内訳や物件ごとの採算がないため、利息減少や粗利率改善が今後も続くかは判断しきれません。
特別損益が大きく、内容の確認が欠かせない
ポイント
・2023年は特別損失約20.91億円
・2025年は証券売却益と臨時損失を計上
2023年7月期には前期損益修正損約12.03億円、臨時損失約7.79億円などがあり、営業・経常段階の大きな黒字から、最終約3.51億円の赤字になっています。
2024年も固定資産除却損などが最終損益を押し下げました。
2025年は投資有価証券売却益約1.02億円に対し、臨時損失約1.83億円などを計上しています。
特別損益全体は差し引き約0.83億円のマイナスなので、単発利益だけで黒字になったとまとめるのも不正確です。
何を売却し、何の損失を計上したのかを説明する注記が、収益の再現性を判断する材料になります。
総資産94.68億円に対して、純資産は1.95億円
ポイント
・自己資本比率は1%台から2.06%へ改善
・損失を吸収する余地は薄い
最新期は純資産が前期1.52億円から1.95億円に回復し、貸借対照表上は債務超過ではありません。
ただし、総資産に対する純資産の割合は約2.06%です。
資産の大きさよりも、資産評価の下振れをどの程度吸収できるかが重要です。
過去の会社紹介には資本準備金を含む14.5億円という表記もありますが、これを現在の純資産や現金残高として用いることはできません。
2025年7月末の資本金は1億円、資本剰余金は約1.10億円、利益剰余金は約1,511万円のマイナスで、その合計が純資産です。
会社の自己資本比率と、ファンドごとの劣後出資割合は別の数字です。
個別ファンドに劣後出資があっても、会社全体の事業継続リスクがなくなるわけではありません。
流動比率155%でも、すぐ使える現金は増えていない
ポイント
・現預金は約6,202万円へ減少
・流動資産の約7割は販売用不動産
流動資産は36.19億円、流動負債は23.35億円で、流動比率は約155%です。
しかし、流動資産の約69.5%を販売用不動産が占め、未収入金も約8.05億円あります。
販売用不動産を除いた流動資産を流動負債で割ると約47.2%です。
現預金は前期8,229万円から6,202万円へ減っており、流動比率の上昇を現金の余裕と読み替えられません。
不動産の売却時期や未収入金の回収条件が支払いを左右します。
ただし、流動負債には前受金も含まれ、全額が直ちに現金返済を要する借入金ではありません。
現金残高だけで支払不能と断定せず、支払期日、期後の入金、融資枠まで確認したい構成です。
資産の半分以上は関係会社株式と長期貸付金
ポイント
・関係会社株式43.44億円
・長期貸付金9.92億円
・合計で総資産の56.36%
この会社の財務を見るうえで特に重要なのが、関係会社株式と長期貸付金です。
合計53.36億円で総資産の56.36%を占めるため、明治本体の不動産事業だけを見ても資産の回収力は判断できません。
株式を保有する会社の業績、株式の評価根拠、貸付先と回収期限などを確認する必要があります。
なお、長期貸付金という科目名だけでは、貸付先が関係会社かどうかは分かりません。
また、販売用不動産は2.18億円から25.16億円へ増える一方、有形固定資産は34.15億円から4.72億円へ減っています。
売却・取得・用途変更など複数の原因が考えられ、明細なしでは内訳を確定できません。
在庫の増加をすべて売れ残り、固定資産の減少をすべて現金化と決め付けないことも必要です。
借入金は減少。クラファンへの依存度は算定できない
ポイント
・借入金合計76.76億円→55.11億円
・匿名組合出資金受入の独立科目なし
短期・長期借入金の合計は76.76億円→64.69億円→55.11億円と減っており、最新期は前期比14.8%減です。
利払いも減った点は改善材料ですが、なお借入金は総資産の約58.2%を占めます。
通常、会社のクラファン資金への依存は「匿名組合出資金受入÷総資産」で確認します。
しかし、今回の決算には対応する独立科目がなく、長期預り金約20.51億円や前受金約6.53億円の内訳も不明です。
これらをすべて投資家の出資金と仮定したり、公開ファンドの累計募集額で代用したりはできません。
新規募集が鈍化した場合、次の取得・改修資金を他の方法で賄う必要があります。
既存ファンドの返還が新規募集に依存していると確認できたわけではありませんが、売却、借換え、手元資金の余力を確認する意味は大きいです。
財務の評価は、借入と利息負担の減少を認めつつ、薄い自己資本と資産の換金性を重く見る、という整理です。
今回確認した決算書にはキャッシュフロー計算書、個別注記表、監査報告書は含まれていません。
関係会社の決算、貸付・預り金の内訳、最新の資金繰りまで揃えば、判断の精度は上がります。
くじらファンディングの実績
ポイント
・公式一覧3ページ・詳細36件を集計
・平均想定年利回り7.88%・中央値7.8%
・大阪市が29件、12〜13か月が35件
・運用完了の表示と実際の償還確認は区別
2026年9月16日に公式ファンド一覧の全3ページから確認できた36件を集計しました。
22号と22号第2期は別の募集として数えています。
欠番を補完せず、再組成・同一建物の別住戸も掲載単位のまま数えたため、建物数や独立した投資対象の数とは異なります。
| 項目 | 集計結果 |
|---|---|
| 掲載ファンド数 | 36件 |
| 優先出資の募集枠合計 | 10億3,150万円（累計の募集枠。調達済額や現在残高ではない） |
| 想定年利回り | 平均7.88%／中央値7.8%／7.2〜10.0% |
| 運用期間 | 9か月1件／12か月25件／13か月10件 |
| 地域 | 大阪市29件／神戸市3件／高山市3件／美瑛町1件 |
| 公式表示のタイプ・方式 | 全36件がインカム型・先着方式 |
| 劣後出資割合 | 約8.70〜26.67%、単純平均約17.38% |
| 状態表示 | 運用完了23件／運用中11件／募集終了・完売1件／募集中1件 |
利回りは7%台後半から8%が中心
ポイント
・7%台21件・8%12件
・9%1件・10%2件
ファンドごとに同じ重みで平均すると7.88%、中央値は7.8%です。
投資額で加重した平均や、実際に受け取った分配実績の平均ではありません。
| 想定年利回り | 件数 |
|---|---|
| 7.2% | 5件 |
| 7.5% | 6件 |
| 7.7% | 3件 |
| 7.8% | 7件 |
| 8.0% | 12件 |
| 9.0% | 1件 |
| 10.0% | 2件 |
10%の案件は目を引きますが、全体の中心は7〜8%台です。
比較するときは利回りだけを取り出さず、募集時点、運用期間、物件の収支と合わせて見てください。
運用期間はほぼ1年。返還待ちも加えて考える
ポイント
・12か月25件・13か月10件
・9か月は1件
36件中35件が12か月または13か月です。
短期間で資金を回すサービスというより、1年前後の運用に、その前後の待機期間を加えて計画するサービスです。
| 公式の運用期間 | 件数・割合 |
|---|---|
| 9か月 | 1件・約2.8% |
| 12か月 | 25件・約69.4% |
| 13か月 | 10件・約27.8% |
返還待ちの間にも同じ利回りが付くと考えず、契約上の計算対象期間と実際の着金日を確認しましょう。
余裕資金を使う場合でも、複数の満期が同時期に集中しないようにすると管理しやすくなります。
大阪市中心で、同一物件群を繰り返し扱う
ポイント
・大阪市29件・約80.6%
・区分住宅と宿泊・改修案件が混在
所在地を基準に集計すると、大阪市の比率が高くなります。
神戸市、高山市、美瑛町の案件もありますが、全国に広く分散した構成ではありません。
| 地域 | 件数 |
|---|---|
| 大阪市 | 29件 |
| 神戸市 | 3件 |
| 高山市 | 3件 |
| 美瑛町 | 1件 |
同一マンションの別住戸や、過去案件を再組成したファンドも含まれます。
番号が違っていても、地価や賃料、宿泊需要の変化を同時に受けることがあるため、ファンド数だけで分散を評価しない方がよいです。
劣後割合と、運用・償還の実績を別々に見る
ポイント
・劣後割合の平均は約17.38%
・運用完了表示は23件
劣後割合は、各ファンドの劣後出資額÷総出資額で計算しました。
単純平均は約17.38%で、10%未満の案件もあります。
サービスの説明図にある20%を、全案件の共通条件として使うことはできません。
| 見る項目 | 今回確認できた範囲 |
|---|---|
| 劣後出資 | 36件すべてで額を確認。割合は約8.70〜26.67% |
| 運用状況 | 一覧に運用完了23件の表示 |
| 償還・遅延・損失 | 全件の入金記録や最新運用報告を確認したものではない |
| 追加確認 | 自分が検討する案件の契約書面、運用報告、償還予定・実施の案内 |
運用完了という表示から、元本返還の予定日・実施日・返還額まで一括して証明できるわけではありません。
出資者は、マイページの電子交付書面からファンド決算報告書を確認できます。
キャンペーン情報
ポイント
・36号は3周年記念第2弾
・200万円以上で2万円のキャッシュバック
・募集期間は2026年9月16日〜10月6日
36号は想定年利回り10.0%で、200万円以上の投資に対して2万円のキャッシュバックがあります。
募集枠は4,500万円、運用期間は13か月です。
キャンペーン公式告知
200万円に対する2万円は、投資額の1%に相当する一度限りの特典です。
年利に単純に1ポイント上乗せする数字ではありません。
付与日や中途解約時の扱いなど、告知だけで分からない条件は申込前に確認してください。
特典のために投資額を増やすより、会社とファンドの確認を先に済ませたい条件です。
35号も記念企画の対象ですが、確認時点では募集終了・完売となっていました。
登録〜出資までの流れ
ポイント
・登録して書面を読む
・疑問点を解消してから入金・申込み
・投資後も月次分配と運用報告を保存
STEP1. メールアドレスで無料会員登録
ポイント
・公式サイトから登録
・登録と投資判断を分ける
公式サイトでメールアドレスを登録し、案内に沿って会員登録を進めます。
会員登録だけで出資が確定するわけではないため、まずは閲覧できる条件や書面を確認します。
STEP2. 本人確認と投資家登録
ポイント
・本人確認書類と本人名義口座
・満20歳以上・国内居住などの条件
個人情報・投資家情報を入力し、本人確認を行います。
対象は満20歳以上で、海外在住者は口座を開設できません。
審査や書類の不備によって所要日数が変わるため、募集直前に完了する前提で動かない方が確実です。
STEP3. 契約書面で収支と返還条件を確認
ポイント
・借上賃料・契約相手・費用
・売却計画・劣後割合・償還日
ファンド詳細と契約成立前書面、重要事項説明書を読みます。
利回りやキャンペーンだけでなく、対象物件の価格、賃料の支払会社、改修・売却計画、各種費用、損失負担、終了時の返還条件を確認してください。
疑問点が残る場合は、具体的な質問をして回答を保存します。
最新決算や管理体制について納得できる説明が得られない場合には、申込みを保留することも選択肢です。
STEP4. 専用口座に入金し、投資を申し込む
ポイント
・入金手数料は投資家負担
・先着順の残り枠と申込額を確認
投資家登録後に案内される専用口座へ、本人名義で入金して申し込みます。
公開36件は先着方式でしたが、条件は各募集時点で確認してください。
契約成立後の電子交付書面も保存します。
STEP5. 分配と運用報告、償還案内を確認
ポイント
・毎月の入金と報告書を照合
・運用終了と元本の着金を別に確認
運用中は分配の予定と実際の入金を確認し、運用報告や重要なお知らせを保存します。
元本については運用完了表示だけで済ませず、償還案内と預託口座への着金まで確認してください。
FAQ
くじらファンディングは安全ですか？
元本保証ではありません。
優先劣後や未投資資金の信託保全がありますが、投資後は不動産価格、賃料、売却、運営会社の信用に影響されます。
会社の財務と過去の行政処分も踏まえて判断する必要があります。
最低いくらから投資できますか？
1口1万円、1万円単位です。
上限は案件ごとの募集条件を確認してください。
劣後出資は全案件20%ですか？
違います。
劣後出資20%は仕組みの説明例です。
2026年9月16日に確認した36件では、劣後出資額÷総出資額は約8.70〜26.67%でした。
信託保全があれば元本は守られますか？
未投資資金などの保全と、ファンド投資後の資金は扱いが異なります。
投資後の資金は、明治の倒産の影響を受ける可能性があります。
途中で解約できますか？
原則として自由な中途解約はできず、本人の死亡などやむを得ない事情がある場合に限られます。
クーリング・オフは契約成立時書面の電子交付を受けた日から起算して8日を経過するまで、書面で申し出る制度です。
入金・出金・譲渡の手数料はいくらですか？
入金時の振込手数料は投資家負担、出金振込手数料は会社負担です。
口座開設・維持は無料。
第三者への譲渡には1.10%（税込）の事務手数料がかかります。
ファンド自体が負担する費用は別途書面で確認してください。
分配金の税金はどうなりますか？
個人の分配金は雑所得で総合課税の対象となり、支払時に20.42%が源泉徴収されます。
源泉徴収で税額が確定するとは限らず、申告要否は所得などの条件によって異なります。
運営会社は今も業務停止中ですか？
今回確認した処分の停止期間は2025年10月17〜23日です。
不動産特定共同事業の許可も確認できており（2026年8月31日時点）、その処分を根拠に現在も停止中とはいえません。
処分歴と、その後の改善内容は別途確認したい事項です。
元本割れや償還遅延はゼロですか？
公開一覧だけでは、現在までの全件の返還額・着金日を確認できません。
第三者サイトの0件表示には2024年4月16日時点の回答という注記があるため、現在の実績の証明には使えません。
最新の運用・償還報告を確認してください。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
くじらファンディングは1年前後の運用が中心です。
次の出資を決める前に、ほかの不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの募集予定も並べると、資金の偏りや満期の集中を考えやすくなります。
【利回りカレンダー】
複数サービスの募集予定をまとめて確認
ポイント
・各サービスの募集開始日と利回りをまとめて確認しやすい
・Googleカレンダーに登録するだけで設定できる
・複数社の募集予定を比べて資金を管理
まとめ
ポイント
・1万円・毎月分配・出金無料は使いやすい
・平均想定年利回りは7.88%
・財務は改善点と薄い自己資本が併存
・管理体制と賃料・売却の裏付けを優先
くじらファンディングには、少額から参加でき、毎月分配を受け取れる利便性があります。
公開ページで出資額や劣後出資を確認できることも、条件を比較する助けになります。
一方、明治の決算では借入金と利息負担が減る半面、営業利益と現預金も減少し、自己資本は薄い状態です。
関連資産の評価・回収、売却の見通し、過去の行政処分後の管理体制には、追加で確かめたい点が残ります。
高い利回りや特典より、誰が賃料を払い、どう元本を返すのかを説明できることが先です。
最新資料と契約条件を読んで納得できる範囲で検討し、確認不足なら出資を急がない、という判断が合うサービスだと考えます。
出典・参考
サービス・ファンドの確認日は2026年9月16日です。
ファンド集計は公式掲載36件を対象とし、単純平均を使用。
財務比率は各期決算書の円単位の値から計算しています。
・運営会社
・明治株式会社 第10期・第11期・第12期決算書：貸借対照表（各2ページ）、損益計算書（各3ページ）、第11期販売費及び一般管理費内訳書（4ページ）。
対象期末は2023年・2024年・2025年の7月31日。
