PACIFIC FUND（パシフィックファンド）のキャンペーン情報！ポイントサイトも！

直近ファンド情報
PACIFIC FUND　Edition 2
・年利6%＋期間12ヶ月
・抽選(6/15~19)
＋キャンペーンあり
投資額：20万円以上50万円未満
→1％キャッシュバック
投資額：50万円以上150万円未満
→2％キャッシュバック
投資額：150万円以上
→3％キャッシュバック
〜ワンポイントAI考察〜
＊現状収益状況の把握が難しいため参考程度にお願いします
石川県金沢市片町エリアに所在する歴史的町家(金澤つきや)が投資対象。
おそらく運営/関連会社へ貸し出す形での賃料が配当原資。
出口は不明瞭だが再組成か？
ファンド総額4,000万円、優先3,200万円、劣後800万円の劣後出資比率は20%となっている。
以下AI評価↓
＊成立前書面が6/2に公開されたので再度考察してます
推定売却価格: 34,000,000円〜39,000,000円
価格決定の根拠:
本件の価格は、実賃料が明らかになったため、主に収益還元法で置いた。書面上の賃料は月額330,000円税込、年間3,960,000円税込であり、費用控除後の賃貸利益は3,361,000円、事業総額4,000万円に対する利回りは8.4%である。
この数字だけを見れば、4,000万円評価は一応説明可能である。しかし、賃料は税込であり、第三者買主が消費税部分をそのままNOIとして評価するとは限らない。
税抜賃料を年360万円と見て、管理費、事業者報酬、固定資産税・都市計画税、保険料を控除すると、実質NOIは約300万〜305万円程度になる。
この場合、4,000万円評価の実質利回りは7%台半ばに低下する。
本件は、M&Kという一定信用力のある飲食企業が借主で、契約満了も2031年2月とファンド満期より長い点は評価できる。
一方で、単一飲食テナント、営業再開直後、築年不詳木造町家、ERなし、建物状況調査なし、耐震診断確認なし、鑑定評価なし、かつ自社固有勘定から匿名組合勘定への利害関係人取引である点を考えると、第三者売却では8.5%〜9.5%程度の利回りを要求される可能性が高い。
書面NOI336.1万円を8.5%〜9.5%で還元すると約3,540万〜3,950万円、実質NOI約303万円を8.5%〜9.0%で還元すると約3,370万〜3,570万円となる。
M&Kの信用、町家リノベーションの希少性、片町近接性、2031年までの契約を上振れ要因として加味しつつ、建物DD不足と利害関係人取引をディスカウントし、独立第三者売却価格は3,400万円〜3,900万円と判断した。
4,000万円は買戻し前提なら成立し得るが、市場売却ベースでは上限をやや超える水準である。

PACIFIC FUND（パシフィックファンド）のキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催していません。
何かあり次第、ここに記載します。

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