不動産クラウドファンディング 確定申告 還付｜戻る人・戻らない人（年収別早見）

不動産クラウドファンディングの分配金は、多くのケースで受取時に「源泉徴収20.42%」が引かれています。
この時点で「税金は終わり」と思いがちですが、あなたの本来の税率（＝給与などと合算して決まる税率）によっては、確定申告で“払いすぎ分”が戻ることがあります。
逆に言うと、税率が高い人は還付ではなく追納になることもあるので、ここは先に仕組みを整理しておくのが安全です。
※税務は個別事情（扶養・控除・副収入など）で変わります。迷ったら税理士・税務署に確認してください。

この記事でわかること
・結論：還付が戻るかは「税率の差」で決まる
・税金の基本：雑所得（匿名組合）と例外
・源泉徴収20.42%の正体とタイミング
・還付の仕組み：戻る人／戻らない人の判定ロジック
・実効税率の計算方法と早見表（還付の当たりを付ける）
・【年収別早見】年収300万／500万／800万×利益で還付目安
・【典型】戻る人・戻らない人のパターン
・還付を取りにいく：確定申告の手順（入力ミス防止）
・20万円ルール／住民税（会社バレ）／ふるさと納税（触れるだけ）
・まとめ

結論：不動産クラファンの還付は「税率の差」で決まる

ポイント
・分配金は受取時に20.42%源泉徴収されることが多い
・あなたの本来税率が20.42%より低い→還付になりやすい
・あなたの本来税率が20.42%より高い→追納になりやすい

ぶっちゃけ、判定はシンプルです。
「源泉徴収20.42%」と「あなたの本来の税率」を比べて、払いすぎなら戻る（還付）、足りなければ追加で払う（追納）というだけです。

そして、会社員の多くは税率が5%や10%のゾーンにいることも多いので、源泉徴収が“強め”で、還付が出やすいケースが普通にあります。
一方で年収高め＋副収入多めの人は、追納になって「申告して損した…」みたいに見えることもあるので注意が必要です。

3分で判定：あなたは還付？追納？（超ざっくり）

• 年収300万〜500万くらいで、扶養や控除が普通 → 還付が出やすい（税率5〜10%帯にいることが多い）
• 年収800万くらい → トントン〜控除次第（税率20%帯＝20.42%と一致しやすい）
• 年収が高め＋副業や投資益が多い → 追納になる可能性が上がる（税率23%帯以上に乗りやすい）

「源泉徴収されてる＝もう終わり」って思いがちだけど、還付狙いなら申告した方が得な人は普通にいます。
逆に、追納パターンもあるので早見表で先に確認しよ。

そもそも：不動産クラウドファンディングの税金の基本（会社員向け）

ポイント
・多くの不動産クラファンは匿名組合型→利益は「雑所得」になりやすい
・税金がかかるのは元本じゃなく「利益部分」
・20万円ラインは「分配金（収入）」ではなく「所得（経費差引後）」

多くの不動産クラウドファンディングは、投資家が不動産を直接持つのではなく、匿名組合（匿名組合契約）として利益の分配を受け取る形です。
この場合、投資家が受ける利益は原則として「雑所得（総合課税）」に分類されます。
※たまに任意組合型など、投資家が不動産の持分を直接持つタイプもあり、その場合は不動産所得扱いになるなど例外があるので、最終的には各サービスの説明（年間取引報告書・FAQ）を確認してください。

主な注意点（初心者がつまずく所）

1. 課税対象は「分配金の利益部分」
   たとえば投資10万円→償還10万5,000円でも、税金は利益5,000円に対してかかります。元本部分（10万円）を所得に入れたら事故ります。
2. 雑所得は給与と合算（総合課税）
   給与所得＋雑所得で課税所得が決まり、税率も決まります。つまり「年収が高いほど税金が増えやすい」仕組みです。
3. 複数サービスは合算（1社ごとじゃない）
   A社で10万円、B社で15万円なら合計25万円。判定も税額計算も基本は合算です。

ここまでを押さえれば、あとは「源泉徴収」と「還付」の関係を理解するだけです。

不動産クラファンでの源泉徴収：20.42%の正体とタイミング

ポイント
・源泉徴収20.42%は「所得税20%＋復興特別所得税0.42%」
・引かれるのは分配金の支払時（利益部分）
・この20.42%は“前払い”なので、確定申告で精算される

不動産クラファン（匿名組合型）では、分配金（利益）の支払時に、事業者側で20.42%が源泉徴収されることが多いです。
この20.42%は、ざっくり言うと「所得税20%＋復興特別所得税（所得税の2.1%）」の合計です。
たとえば利益が5,000円なら、
5,000円×20.42%＝約1,021円が天引きされて、手取りは約3,979円になります。

主な注意点

1. 住民税はこの20.42%に含まれていない
   ここを勘違いすると「還付出たのに、あとから住民税増えてるやん…」となりがちです。還付は基本“所得税側”の話で、住民税は別で計算されます。
2. 源泉徴収されていても、確定申告が必要になる人はいる
   とくに会社員は「給与以外の所得が20万円超」などで申告が必要になるケースがあります。
   ※ここは別章で最小限だけ触れます。

では本題。この源泉徴収20.42%が“引かれすぎ”か“足りない”かで、還付の有無が決まります。

還付の仕組み：戻る人／戻らない人の判定ロジック

確定申告では、給与所得などと合算して「本来払うべき所得税」が計算されます。
その結果、源泉徴収で前払いした税額（20.42%）が多ければ還付、少なければ追納になります。

ざっくり式（目安）
還付（または追納）の目安 ＝ 利益 ×（20.42% − あなたの実効税率）
※マイナスなら追納側

「実効税率って何？」となると思いますが、ここでは超ざっくりでOK。
所得税は累進課税なので、課税所得に応じて税率が5%→10%→20%→23%…と上がっていきます。

つまり、税率が5%や10%の人は、源泉徴収20.42%が“引かれすぎ”になりやすいです。
逆に、税率23%帯以上の人は、20.42%では足りず追納になりやすい。という話です。

要するに「源泉徴収20.42%＞あなたの税率」なら戻る。
「源泉徴収20.42%＜あなたの税率」なら追納。これだけ。

実効税率の計算方法と早見表｜還付の当たりを付ける

「自分は還付が戻る？」を最短で判断するには、あなたの“税率帯”を把握するのが一番早いです。
この章では、源泉徴収票ベースで実効税率（ざっくり）の当たりを付ける方法をまとめます。

ポイント
・還付の判定に必要なのは、まず「所得税率（税率帯）」
・不動産クラファンの源泉徴収は20.42%（所得税20%＋復興税0.42%）
・還付/追納の精算は主に「所得税側」で起きる（住民税は別で来る）

ここでいう「実効税率」とは？（初心者向けに定義）

この記事でいう実効税率は、ざっくり言うと
「利益が1円増えたとき、最終的に税金でどれくらい持っていかれるか（目安）」です。

目安としては、
実効税率（ざっくり）＝（所得税率×1.021）＋住民税10%
のイメージでOKです。

※1.021は復興特別所得税（所得税額の2.1%）をざっくり加味した係数です。

実効税率の計算手順（源泉徴収票でOK）

1. 源泉徴収票で「課税所得（っぽい数字）」を出す
   源泉徴収票の
   ・給与所得控除後の金額
   － 所得控除の額の合計額
   ＝（課税される所得金額の目安）
   ※厳密には端数処理や控除の種類でズレますが、税率帯の当たりを付けるには十分です。
2. 「所得税率（税率帯）」を速算表で確認する
   課税所得のレンジに当てはめて、5%／10%／20%…のどこにいるか確認します。
3. 実効税率（ざっくり）を出す
   （所得税率×1.021）＋住民税10% で、利益にかかる“だいたいの税負担”が見えます。

「面倒だな…」という人は、次の早見表で税率帯だけ拾うでもOKです。

所得税率（速算表）の早見（課税所得→税率帯）

※公式の速算表（控除額つき）を確認したい場合は国税庁が一番確実です。
国税庁：所得税の税率（速算表）

実効税率の早見表（＋還付/追納の目安）

不動産クラファンの源泉徴収は20.42%なので、
あなたの（所得税率×1.021）と比べると、還付か追納かの当たりがつきます。
さらに、住民税（所得割10%）まで含めた「最終的な税負担の目安」も合わせて載せておきます。

チェックポイント
・この表の「源泉20.42%との差」は、あくまで所得税側の精算（還付/追納）の目安
・住民税（所得割10%）は別で計算されるので、還付が出ても“後から住民税が増えて相殺っぽく見える”ことがある
・住宅ローン控除などの税額控除が強い年は結果がズレやすい（迷ったら作成コーナーで試算が早い）

ここまで把握できたら、次の【年収別早見】で還付額の目安を一気に確認できます。

【年収別早見】年収300万／500万／800万×利益で、還付の目安をざっくり試算

ここは「ざっくり目安」としての早見表です。
扶養・社会保険料・生命保険料・住宅ローン控除などで税率帯はズレるので、あくまで参考にしてください。

早見表の前提（この条件で試算）

• 年収300万：所得税率5%帯にいるケースが多い想定
• 年収500万：所得税率10%帯にいるケースが多い想定
• 年収800万：所得税率20%帯にいるケースが多い想定（＝20.42%と一致しやすくトントン寄り）

年収300万〜500万あたりは「普通に戻る」可能性が高いのが、この表の感覚です。
年収800万前後は、税率20%帯（＝20.42%）にいると仮定するとほぼトントンになりやすいです。

補足：追納になりやすい人（23%帯以上）のイメージ

課税所得が上がって所得税率が23%帯以上になると、源泉徴収20.42%では足りず、確定申告で追加で払う（追納）側に回りやすいです。
例として、利益10万円なら追納の目安は約3,000円前後（税率帯によって増減）になります。

チェックポイント
・この早見はあくまで「所得税側の還付目安」
・住民税は別で増えるので、還付が出ても手放しで喜べない場合がある
・住宅ローン控除、医療費控除、寄附金控除などがある年は結果がズレやすい

【典型パターン】還付が戻る人・戻らない人の違い（あるある）

ここからは「戻る／戻らない」の典型パターンを整理します。
結局のところ、戻る人は“引かれすぎ”になっている、戻らない人は“足りない”か“そもそも申告していない”ことが多いです。

還付が戻る人（典型）

1. 税率が5%・10%帯にいる（会社員で多い）
   源泉徴収20.42%が強いので、差額が戻りやすいです。
2. 今年だけ所得が下がった
   転職・退職・育休・休職などで年収が下がった年は、税率が下がって還付になりやすいです。
3. 控除・税額控除が効く年
   医療費控除／住宅ローン控除／寄附金控除（ふるさと納税）などがある年は、結果的に所得税が下がりやすく、還付が出やすくなります。
4. 必要経費をきちんと入れられる
   入出金手数料など、根拠が明確なものを経費にできると所得が下がり、その分還付寄りになります。
5. すでに別理由で確定申告する人
   どうせ申告するなら、分配金も入れて源泉徴収分の精算（還付）を取りにいく方が合理的です。

還付が戻らない人（追納・ゼロの典型）

1. 税率が23%帯以上（高所得＋副収入多め）
   源泉徴収20.42%では足りず、確定申告で追納になりやすいです。
2. 年収800万前後でも、副業や投資益で税率帯が上がっている
   分配金だけじゃなく他の所得も合算なので、思ったより税率が高いケースがあります。
3. 住民税が増えて「戻ってない気分」になる
   還付は所得税側で出ても、住民税側で後から増えます。トータルでは「プラマイゼロ」に見えることも。
4. 20万円以下で申告しない（＝還付手続き自体をしていない）
   申告しなければ、源泉徴収で引かれた税金は基本戻りません。
   ※義務の有無は別として、還付狙いなら申告が必要。

「戻るか不安」な人ほど、まずは“追納になりそうか”を先に潰しておくと安心。
年収800万前後はトントン寄りが多いけど、副業多いと追納もあるので注意。

還付を取りにいく：確定申告の手順（初心者向け／入力ミス防止）

ポイント
・やることは「書類集め→合算→雑所得＋源泉税額を入力」だけ
・入力ミスで多いのは「税引後で入れる」「元本を入れる」「源泉税額を入れ忘れる」
・各社の支払調書／年間取引報告書は、だいたい1〜2月頃に出てくる

用意するもの（最低限）

• 勤務先の源泉徴収票（会社員は必須）
• 各社の支払調書／年間取引報告書（分配金・源泉徴収税額が載っているやつ）
• 還付金の振込口座（e-Taxでも必要）
• 必要経費があれば、その根拠（手数料明細など）

手順（ざっくり）

1. 分配金（税引前の利益）を合算
   1社ごと、ファンドごとに出ている場合は全部足します。
2. 源泉徴収税額（20.42%で引かれた税額）を合算
   ここが還付の原資です。入れ忘れると戻りません。
3. 必要経費があれば合算
   入出金手数料など、根拠が明確なものだけにしておくのが無難です。
4. 確定申告（e-Tax推奨）で「雑所得」欄に入力
   収入＝税引前利益、必要経費＝経費、源泉徴収税額＝源泉税額、のイメージです。

e-Taxの画面遷移（スクショ付き）まで含めて見たい人は、こちらの別記事が早いです。
▶ 不動産クラウドファンディングの確定申告やってみた！
https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfundingl-tax/26648/

入力ミスしがちなポイント（ここだけは注意）

1. 「税引後の手取り」ではなく、税引前の利益を入れる
   源泉徴収は別欄に入れるので、収入は税引前でOKです。
2. 元本（投資したお金）を所得に入れない
   課税は利益部分です。ここやると税金がズレます。
3. 源泉徴収税額を入れ忘れない
   これが“戻る原資”。入れないと還付が出ません。

20万円ルール／住民税（会社バレ）／ふるさと納税（触れるだけ）

20万円ルール：申告義務と“還付狙い”は別

会社員は、給与以外の所得が20万円を超えると、原則として確定申告が必要になります。
ただし、20万円以下でも「還付を取りたい」なら確定申告する価値はあります。
逆に、申告しなければ、源泉徴収で引かれた税金は基本戻りません。

住民税（会社バレ）：超要点だけ

会社にバレる不安の正体は、だいたい住民税です。
確定申告の際に「住民税の徴収方法」で自分で納付（普通徴収）を選ぶとリスクを下げられる、と言われることが多いです。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
▶ 不動産クラウドファンディング 住民税｜会社にバレる？普通徴収の注意点まとめ
https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-resident-tax-company/38387/

ふるさと納税：ワンストップは“確定申告したら無効”に注意

分配金で確定申告をするなら、ふるさと納税も申告に入れて処理するのが基本です。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
▶ 不動産クラウドファンディング×ふるさと納税｜20万円ラインと申告の注意点
https://j-life-consultation.com/crowdfunding-furusato-tax/38274/

まとめ：還付が出るなら、確定申告した方が得（ただし先に試算）

最後にまとめです。

• 不動産クラファン（匿名組合型）の分配金は、多くの場合雑所得（総合課税）
• 受取時に源泉徴収20.42%が引かれることが多い（＝前払い）
• あなたの税率が20.42%より低いなら“引かれすぎ”→確定申告で還付が出やすい
• あなたの税率が20.42%より高いなら不足→確定申告で追納が出やすい
• 年収300万・500万あたりは還付になりやすい。年収800万はトントン寄りが多い（控除や副収入次第）
• 申告でつまずくのは「税引前/税引後」「元本を入れる」「源泉税額入れ忘れ」。ここだけ注意