【COZUCHI】
南青山開発プロジェクト フェーズ2の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
南青山開発プロジェクト フェーズ2に投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2025/3/31まで
条件：当ブログから新規登録
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結論
投資してもよい案件
もともと古屋付きの土地を買い取って開発用地を作るフェーズ１があった。
今回が建築フェーズとなる。
土地自体は安く取得できている可能性が高いが、TRIADの開発実績は未知数。
昨今の建築費高騰などもあるのである程度リスクはあるかも。
ただ売却は次回フェーズであることを考えると、再組成があると思うのでそういう意味では安全か。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
南青山開発プロジェクト フェーズ2の基本情報
| ファンド名 | 南青山開発プロジェクト フェーズ2 |
|---|---|
| 利回り | 6%(キャピタル6%) |
| 運用期間 | 16ヶ月(2025/4/1運用開始) |
| 募集金額 | 1,660,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 一般募集 3/2~7 |
| 備考 | 劣後5.4% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
もともと古屋付きの土地を買い取って開発用地を作るフェーズ１があった。
今回が建築フェーズとなる。
土地自体は安く取得できている可能性が高いが、TRIADの開発実績は未知数。
昨今の建築費高騰などもあるのである程度リスクはあるかも。
ただ売却は次回フェーズであることを考えると、再組成があると思うのでそういう意味では安全か。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
南青山開発プロジェクト フェーズ2
ポイント
・ファンド概要
・前回ファンドからの流れ
・対象物件の立地
・対象物件の特徴
・本ファンドの出口について
・利回り向上の可能性
・キャンペーンについて
・感想
ファンド概要
ポイント
・表参道駅から徒歩4分の土地
・複合ビルの開発
・建物完成後にリーシング活動を行い売却
東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅から徒歩4分の場所にある土地（新築建物の建築費を含む）が投資対象です。
この土地は前ファンドで既存建物の解体や建築確認等の許認可を取得するなどした土地です。
飲食や物販、SOHO※（ルーフテラス付）利用を目的とした複合ビルの開発に実際に着手します。
建物完成後にリーシング活動を行い売却を目指します。
＊ただ売却は今回のフェーズではなく次回フェーズ３になるかも
前回ファンドからの流れ
ポイント
・フェーズ１で古民家付きの土地を購入
・その後追加買取ファンドで隣地を取得
・建物解体＋許可認可の取得
まずフェーズ１ファンドでは、古民家付きの土地を購入して、建物解体＋許可認可の取得を行っていました。
その途中で追加買取ファンドで隣地を取得しました。
今回は各種許可認可などが取得し終わったので、実際に建物を建築するフェーズとなっています。
本物件の立地と特徴
ポイント
・表参道駅から徒歩4分
・私道の先に位置する奥まった立地
・洗練されたショップと低層のハイエンド向けレジデンスが多い
表参道駅から徒歩4分と駅接近性に位置しています。
表参道駅からこれら東京メトロ3路線を利用すれば、渋谷駅まで2分、赤坂駅まで4分、銀座駅まで14分など、都内各方面へダイレクトにアクセスできます。
しかし、奥へと入った私道の先に位置する奥まった立地であるため、視認性はさほど高くありません。
裏通りは洗練されたショップと低層のハイエンド向けレジデンスが並ぶ落ち着きを見せた街並みが広がり、富裕層の住まいとしても高い支持を集めています。
実際に本物件周辺には高級レストラン、エステティックサロン、ブティックを始めとした幅広い業態の商業店舗が多数出店しています。
いわゆる”隠れ家”をコンセプトにした飲食または物販店舗などが多いみたいです。
対象物件の特徴
ポイント
・幅広い業態のテナント需要に応える複合ビル
・中庭やテラス等の設置も計画
当初計画地にくわえ隣地も取得できたことにより、一定の開発規模を確保でき、青山エリアにおける開発用地として希少性を高めることができています。
開発面積を活かして、中庭やテラス等の設置も計画し、より商品性の高い建築デザインを追求するようです。
本ファンドの出口について
ポイント
・売却フェーズはおそらく次回になる
・リーシング無しで売るなら今回で終了にするかも
前回のフェーズ１
・建物解体や許可認可の取得
↓
今回のフェーズ２
・建物の開発
↓
(次回のフェーズ３)
・リーシングして売却
という流れでこのプロジェクトは進んでいきます。
そのため、基本的には出口は再組成ファンドとなるので、売却を伴わない点では安全性は高そうです。
ただし、最近は建築費高騰や人材不足の問題もあるので、建築遅れ系での延長などはあるかもしれません。
利回り向上の可能性
ポイント
・本ファンドでは早期償還や利回り向上の可能性は低い
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『88件中38件が配当上振れ』実績があります。
ただし今回のような基本的には再組成で次回フェーズに繋いでいく案件では利回りの上昇はないかと思います。
あるとすればリーシング活動無しで空室売却した場合くらいです。
キャンペーンについて
＜スイッチ申込された方＞
COZUCHIポイント 30pt
※当選後に出資キャンセルされますと、保有している全ポイントが消費（失効）されます。
＜新規申込された方＞
・300万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 30pt
・200万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 20pt
・100万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 10pt
・50万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 5pt
チャレンジポイントのインフレがどんどん進みますね笑
COZUCHIのキャンペーン情報
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期間：2025/3/31まで
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感想
COZUCHIの開発案件はあまり数が少ないので、その点が不安ポイントかなと思います。
ただ土地自体は安く買えている可能性が高そうかな？とは思っています。
今回の案件に関しては基本的には売却フェーズではないので、開発遅延などがなければ償還される可能性は高いかと。
ただ開発案件で年利6%というのは少々低めです。
最終フェーズまで投資できた人は利回りUPの恩恵を受けれますが、今回単体でみるとちょっと物足りなさは感じます。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実績利回り | 想定運用期間 | 実績 |
|---|---|---|---|---|
| 大田区南千束 レジデンス用地 | 4.50% | 8.40% | 12ヶ月 | 6.3ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ3 | 4.50% | 33.00% | 24ヶ月 | 2.9ヶ月 |
| 大船 マンション 用地プロジェクト | 7.00% | 10.90% | 18ヶ月 | 10ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ2 | 7.00% | 7.00% | 4ヶ月 | 4ヶ月 |
| 代々木公園 プロジェクト | 5.00% | 5.00% | 8ヶ月 | 4.6ヶ月 |
| 横浜元町・中華街 プロジェクト | 5.00% | 8.30% | 36ヶ月 | 7.1ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ3 | 4.50% | 27.70% | 24ヶ月 | 3.4ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ3 | 7.00% | 12.00% | 18ヶ月 | 8.6ヶ月 |
| 茨城県つくばみらい市 事業用地 | 5.00% | 5.00% | 15ヶ月 | 15ヶ月 |
| 稲村ヶ崎開発 プロジェクト フェーズ2 | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 9.00% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 箱根町強羅 事業用地 | 7.00% | 7.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 11ヶ月 | 11ヶ月 |
| 北青山 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 大田区 東が丘 レジデンス | 5.00% | 37.50% | 12ヶ月 | 1.6ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト フェーズ2 | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 虎ノ門開発 プロジェクト 追加資取 | 8.00% | 8.00% | 3ヶ月 | 4.3ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンドII | 6.00% | 41.50% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 世田谷区下馬 一棟レジデンス | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 新橋 事業用地II | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 11.7ヶ月 |
| 新橋 事業用地I | 5.30% | 6.60% | 14ヶ月 | 11ヶ月 |
| 神宮前 開発プロジェクト フェーズ1 | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 12.10% | 10ヶ月 | 9.3ヶ月 |
| 自由が丘 一棟ビル フェーズ1 | 5.00% | 8.80% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 広尾 一棟ビル | 7.00% | 6.70% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンド | 6.00% | 9.00% | 6ヶ月 | 6.5ヶ月 |
| 市ヶ谷区 オフィス | 5.00% | 13.80% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 市ヶ谷区 分店舗 | 5.00% | 13.70% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 湯島 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 6.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 秋葉原 事業用地 | 4.50% | 15.60% | 12ヶ月 | 8.7ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 追加取得ファンド | 8.00% | 8.00% | 10ヶ月 | 8.1ヶ月 |
| 伊東市川奈 リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.00% | 40.80% | 12ヶ月 | 7.7ヶ月 |
| 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ2 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 11.5ヶ月 |
| 新宿区 曙橋 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 10.50% | 12ヶ月 | 9ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ2 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12.5ヶ月 |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 学芸大学 EXITファンド | 13.00% | 24.50% | 3ヶ月 | 4ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド II | 10.00% | 11.50% | 3ヶ月 | 2.5ヶ月 |
| 渋谷区広尾 借地プロジェクト 2区分買収ファンド | 6.50% | 6.50% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 西麻布 一棟マンション | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド | 10.00% | 10.50% | 6ヶ月 | 5.67ヶ月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 六本木 事業用地II | 10.00% | 10.00% | 6ヶ月 | 6ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.50% | 13.00% | 6ヶ月 | 3.9ヶ月 |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.00% | 14.50% | 36ヶ月 | 21.3ヶ月 |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.00% | 11.90% | 12ヶ月 | 5.9ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 6.00% | 6.30% | 24ヶ月 | 19ヶ月 |
| 平塚 一棟マンション | 10.00% | 11.00% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.50% | 20.20% | 12ヶ月 | 4.5ヶ月 |
| 六本木 事業用地 | 20.00% | 36.30% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.50% | 7.50% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 8.00% | 8.60% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 三宿エリア 複合ビル | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 田端 EXITファンド I | 12.00% | 15.20% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 品川区 五反田II | 9.00% | 63.10% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 練馬区 武蔵関 | 12.00% | 283.50% | 6ヶ月 | 0.7ヶ月 |
| 世田谷区下馬 EXITファンド I | 50.90% | 110.50% | 2ヶ月 | 0.87ヶ月 |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件！！
理由
・フェーズ１の続き
・今回は建築フェーズ
・次回案件につながっていく予定
・再組成があるという意味では安全か
・フェーズ３の優先投資権をもらえる
・ただし単体で見ると利回りが低い
投資してもよい案件
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ただ売却は次回フェーズであることを考えると、再組成があると思うのでそういう意味では安全か。
