BATSUNAGU！
越谷市 土地再活用ファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
土地再活用ファンド第1弾の越谷市 土地再活用ファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
年利10%という高利回りに加え、配当原資はリズムキャピタルからの賃料収入です。
物件売却価格も妥当ですし、元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
越谷市 土地再活用ファンドの基本情報
| ファンド名 | 越谷市 土地再活用ファンド |
|---|---|
| 利回り | 10% |
| 運用期間 | 3ヶ月(2024/9/11運用開始) |
| 募集金額 | 900万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 8/16~8/25 |
| 備考 | ＊劣後10% ＊マスターリース契約あり |
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額1000万円(うち100万円は劣後出資)の案件で、遊休地を駐車場やレンタルコンテナとしての再活用地として売却する案件です。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
売却想定価格も妥当ですので元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
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越谷市 土地再活用ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・北越谷駅周辺エリア
・マスターリース契約について
・何円で売れれば良いか
・周辺売買事例から売れるか考察
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・越谷市 土地再活用ファンド
・遊休地を再活用
・「北越谷駅」より徒歩11分の住宅エリア
「北越谷駅」より徒歩11分の住宅エリアにある遊休地を測量、分筆や権利調整を行い売却する案件です。
活用方法については駐車場やレンタルコンテナなどになるかと思います。
後ほど詳しく解説しますが、周辺売買事例や同物件の売買事例的にも売却価格は妥当かなと思います。
またリズムキャピタルがマスターリース契約を結んでくれるので、配当原資は賃料収益となっております。
遊休地とは
利用されておらず遊びとなっている土地のこと。
似た言葉で「遊休土地」があり、遊休土地とは土地の取得後から2年以上利用されていない土地を指します。
遊休土地になってしまうと、6週間以内に活用するか処分するか遊休地の利用計画を届け出ることが必要です。
まずはエリアについて話しますが、本案件の仕組みなどについても詳しく掲載します。
キャピタルメインっぽい案件でマスターリース契約ってどういうこと？ってなりますもんね。
北越谷駅周辺エリア
ポイント
・北越谷駅より徒歩11分の住宅エリア
・勤務地が都心のサラリーマンや県内に勤めるファミリー層に人気
・子育て支援制度などもある
本物件は北越谷駅より徒歩11分の住宅エリアに位置しています。
北越谷駅からターミナル駅の北千住駅まで直通21分となっており、北千住で乗り換えれば東京などの都心部に行くことも可能です。
以下に北越谷駅から東京の主要駅までの距離を載せておきます↓
| 主要駅 | アクセスにかかる時間 |
|---|---|
| 東京駅 | 約37分 |
| 新宿駅 | 約42分 |
| 渋谷駅 | 約51分 |
| 池袋駅 | 約37分 |
| 品川駅 | 約46分 |
| 上野駅 | 約29分 |
また、越谷市では15歳まで子育て支援制度が適用され、病院での診察も無料です。
急な病気にも対応してもらえる夜間急患診療所もあるのでいざという時に安心です。
アクセスや住みやすさなどから単身者、ファミリー層問わず人気なエリアとなっています。
マスターリース契約について
ポイント
・案件自体は土地転売のキャピタルメイン
・投資家保護のためのマスターリース契約
・契約先は運営のリズムキャピタル
案件内容は『遊休地を測量、分筆や権利調整を行い売却する案件』ということでキャピタルゲイン収益を狙う案件です。
ただし、今回は投資家保護のために運営のリズムキャピタルがマスターリース契約(賃料固定契約)を結んでくれるので、配当原資はこの賃料となっています。
詳しい内容は契約書面をご確認ください！
ここでは大雑把に説明します！
この契約では年間賃料132万円とのことですので、3ヶ月間で33万円の賃料となります。
本案件は総額1000万円を年利10%で3ヶ月運用するので、必要な利益は25万円です。
となれば、リズムキャピタルから支払われる賃料のみで配当原資は確保できる計算になります。
とはいえ出口で損失がでたら話は変わってきます。
ということで、何円で売りたいか。何円から損失が出るかを考えます。
何円で売れれば良いか
ポイント
・総額1000万円
・優先出資額900万円
・劣後出資額100万円
前提条件として
・総額1000万円
・優先出資額900万円
・劣後出資額100万円
のファンド組成であること。
年利10%で期間は3ヶ月の運用なので、必要な利益は25万円であること。
は頭の中に入れておいてください。
先ほど説明したマスターリース契約があるとはいえ、あくまで投資家保護のための契約です。
運営としては売買利益だけで年利10%出したいはずなので、その点も踏まえて考えます。
【マスターリース契約を考えない場合】
1000万円の土地を1025万円以上で売れればOK
＊諸経費合わせるともう少し高めの可能性あり
【マスターリース契約ありの場合】
既に賃料から利益分は確保できているので、買った値段と同じ金額でも大丈夫。
つまり1000万円で売れればOK
【元本毀損の可能性が出てくるライン】
優先出資額である900万円で売れれば元本毀損にはならない。
＊マスターリース契約を加味するともう少し低くても大丈夫かも。
劣後出資で100万円入っているので、900万円で売れれば元本毀損にはなりません。
このあたりの値段で売れるかどうかを考えていきます。
周辺売買事例から売れるか考察
ポイント
・同物件の売買事例（直近5件）
・売買坪単価が約72.92万円/坪
・本物件は25.2坪
・元本毀損リスクは低いと判断
周辺の同物件の売買事例（直近5件）では、50.1万円/坪~106.9万円/坪ので売られており平均約72.92万円/坪となっています。
本物件は敷地がL字型になっており、約25.2坪となっているので、戸建て用地などには少し使いにくいことも考えると少し安めの値段設定になる可能性はあります。
先ほど出した1025万円、1000万円、900万円はどのくらいの坪単価で出る数字かを考えていきます。
また、直近５件の平均坪単価、下限坪単価で売却時の値段も出します。
【平均坪単価約72.92万円/坪の場合】
72.92万円✖︎25.2坪＝1837万円
【下限坪単価約50.1万円/坪の場合】
50.1万円✖︎25.2坪＝1262万円
【1025万円売却時の坪単価】
1025万円÷25.2坪＝40.6万円/坪
【1000万円売却時の坪単価】
1000万円÷25.2坪＝39.6万円/坪
【900万円売却時の坪単価】
900万円÷25.2坪＝35.7万円/坪
のようになります。
劣後出資も考えた900万円での売却は容易であると予測できますので、元本毀損リスクは非常に少ないと考えています。
感想
正直今回の案件もかなり投資家有利の案件だと感じました。
投資家保護のためにキャピタルメインでもマスターリース契約で運営が賃料配当する仕組みですので、安全性も高いです。
売却に関しても問題ない売却目標価格設定であり、良い案件だと思います。
ただし、募集金額が900万円と少ないので、抽選だと当たるかは不明です笑
ここは本当に最近案件良すぎなので、継続して頑張って欲しいです。
ちょっと自己資本比率が低いのが難点ですが、短期であれば大丈夫かなと判断しています！
財務改善されたら文句なしの優良会社です！
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・売却はできそうでキャピタルでも安全性は高そう
・投資家保護のためのマスターリース契約もある
・周辺取引事例的にも問題ないと判断
・元本毀損リスクは少ないと思う
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額1000万円(うち100万円は劣後出資)の案件で、遊休地を駐車場やレンタルコンテナとしての再活用地として売却する案件です。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
売却想定価格も妥当ですので元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
