CONDOの評判は？高利回り・レール式の仕組み、メリット・デメリット、本業・決算を解説

CONDOの評判は？高利回り・レール式の仕組み、メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※CONDOは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、賃料の低下、売却遅延、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

CONDOは、住宅型有料老人ホームなどの高齢者施設を中心に扱う新しい不動産クラウドファンディングです。この記事では、CONDO公式、FAQ、AUGEN公式、つばさメディカルグループ公式を確認しながら、レール式の見方、メリット・デメリット、運営会社の本業、財務確認ポイントまで投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：CONDOは高利回り・レール式が魅力だが、出口と運営会社の確認が前提
・直近ファンド情報
・CONDOとは
・CONDOの仕組み
・CONDOの特徴（メリット）
・CONDOのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・CONDOの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社AUGEN / つばさメディカルグループの決算 / 財務レポート
・CONDOの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：CONDOは高利回り・レール式が魅力だが、出口と運営会社の確認が前提

結論のポイント
・高齢者施設に寄せたサービス
・AUGENの不動産運用とつばさメディカルグループの介護・施設紹介領域が接続
・レール式は便利な乗り換え機能に見えるが、実態は優先投資権付きの再組成ファンドとして見ると理解しやすい
・初期段階では少額・書面確認前提で見るサービス
・運営会社の専門性は評価材料だが、財務の厚さは確認しにくい
・将来のスタンダードレールでは優待が検討される可能性

個人的にCONDOは、高利回りの新規サービスを早めに追いたい人が、レール式の出口リスクまで理解したうえで少額から検討するサービスだと見ています。
高齢者施設に投資対象を絞る切り口はかなり独自性がありますし、AUGENとつばさメディカルグループの事業領域を見ると、単なる不動産取得だけではなく、介護・施設紹介・施設運営の知見を組み合わせる設計が見えます。

ただしレール式は、同じ不動産を次回ファンドへつないでいく設計になりやすく、次回ファンドの募集力、運営会社・関連会社の資金余力、施設系不動産の売却流動性を見ないと本当のリスクは判断しにくいです。
したがって、ファンドの価格妥当性、劣後出資比率、賃借人、鑑定評価書の有無、レール式の出口説明を確認してから判断したいサービスです。
また、投資判断に影響はしませんが、将来のスタンダードレールでは優待が検討される可能性があります。

直近ファンド情報
札幌市つばさ北20条 ショートレール
・年利10.2%
・期間1ヶ月
・抽選
・5/19~26
＊1ヶ月→3ヶ月→6ヶ月の案件と再組成していく方式です
＊あくまで現時点の想定ですが、将来のスタンダードレールでは優待ゲットのハードルが30万円程度になる予定らしいです。
＊再組成時には前ファンド出資者は優先権あり
ファンド考察記事はこちら↓

【CONDO】札幌市つばさ北20条 ショートレールの投資考察！年10.2%とレール方式を深掘り

CONDO「札幌市つばさ北20条 ショートレール」をAI考察。年10.2%、レール方式、95%稼働保証、推定売却価格に加え、優待に関する現時点の想定も整理。

j-life-consultation.com

2026.05.12

CONDO
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CONDOとは

CONDOは、株式会社AUGENが運営する不動産クラウドファンディングです。
公式サイトでは、医療・介護施設などの不動産に少額から投資できるサービスとして案内されており、高齢者施設を中心にしたインカムゲイン型クラファンという色が強いです。
CONDOは公式説明上、住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設など、長期保有を前提とした不動産を中心に扱う方針です。

レール式と優待のポイント
・ショートは1ヶ月、ミドルは3ヶ月、スタンダードは6ヶ月
・ショートとミドルは優待対象外の想定
・現時点の想定では、スタンダードレールの優待ハードルは30万円程度を予定
・スイッチングは同金額での継続が基本
・将来の優待条件を見る場合は最初の投資額も確認

CONDOのレール式は、ショート、ミドル、スタンダードの順に運用期間が長くなる設計です。あくまで現時点の想定ですが、将来のスタンダードレールでは優待ゲットのハードルが30万円程度になる予定らしい点も特徴として見ておきたいです。

優待品の提案例としては、完熟りんごジュース、うなぎ、温州みかん、松阪牛、ズワイガニ、チョコレート、岐阜県産こしひかりなどが示されています。商品は参考例で、優待の実施有無や条件は将来ファンドごとの確認が必要ですが、高利回りだけでなく、継続投資した投資家への追加メリットも検討されている点は、CONDOのわかりやすい特徴です。

ただし、優待は投資判断の主役ではありません。投資判断では、サービス名や利回り、優待だけでなく、誰が対象不動産を運用し、誰が施設を使い、賃料の原資がどこから来るのかを見たいです。
高齢者施設は社会的意義がある一方、入居率、介護人材、施設運営、地域の需要、売却流動性が絡むため、普通の区分マンション案件とは読み方が変わります。

CONDOの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約を通じて出資
・AUGENが対象不動産を取得・運用
・分配原資は原則として賃料収入
・案件によっては売却益を含む場合あり
・レール式は次回ファンドへ継続参加しやすくする仕組み
・スイッチングは同金額での継続が基本
・投資額を途中で増減できる設計ではない
・優先劣後構造あり
・元本や分配金が保証されるわけではない

CONDOの基本は、投資家が匿名組合に出資し、営業者であるAUGENが不動産を取得・運用して、賃料収入などから分配・償還を目指す仕組みです。
投資家が不動産を直接所有するわけではないため、対象不動産だけでなく、営業者の運営力と信用力も投資判断に入ります。

公式説明では、短期のショート、ミドル、スタンダードといったレール形式が示されています。
読者目線でわかりやすく言うと、同じ不動産を一定期間ごとに再組成し、既存投資家が次回ファンドに参加しやすいようにする仕組みです。

CONDO側の説明では、ショート1ヶ月、ミドル3ヶ月、スタンダード6ヶ月の流れが想定され、前のレールに投資した人は次のレールへスイッチできる設計とされています。
ただし、スイッチングは同じ投資金額での継続が基本です。
たとえばショートで10万円投資した場合、ミドルやスタンダードへ移るときに同じスイッチ枠の中で後から増額する、といった使い方はできない前提で見ておきたいです。

ここで大事なのは、レール式を単なる便利機能として見ないことです。
次回ファンドが順調に集まれば、既存投資家の償還と次回組成をつなげやすくなります。
一方で、次回募集が集まらない場合は、自社またはグループ買取、運用期間の延長、市場売却、借換といった出口の実行力が重要になります。

また、CONDOは外部不動産鑑定士による鑑定評価書取得を透明性確保の基本方針として説明していますが、公式説明上は全てのファンドで取得を保証するものではありません。鑑定評価書の有無、評価額と取得価格の関係、劣後出資比率はファンドごとに確認したいです。

CONDOの特徴（メリット）

ポイント
・高齢者施設・介護施設を長期保有
・賃料収入を狙う設計
・地方物件の仕入れコストを抑える考え方
・高い賃料利回りを狙う考え方
・介護・看護・施設運営の一体運営
・高還元の根拠として提示
・レール式で1ヶ月・3ヶ月・6ヶ月を選択
・スタンダードレールでは優待制度が想定されているが、条件は将来ファンドで確認
・外部鑑定評価と優先劣後で価格妥当性を確認

高齢者施設を長期保有し、インカムゲインを狙える

ポイント
・住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設が中心
・長期保有を前提にした不動産を扱う方針

CONDOの大きな特徴は、投資対象が高齢者施設寄りであることです。
CONDOの説明では、住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設などを長期保有し、売却益よりも保有中の賃料収入を配当原資にするインカムゲイン型の方向性が示されています。

高齢者施設は社会的ニーズが強い一方、運営の中身を知らないとリスクを読み違えます。
入居率、賃料、介護サービス提供体制、施設運営者、地域需要まで見る必要があります。
CONDOはこの領域に寄せているため、他の不動産クラファンと比較したときに差別化しやすいです。

レール式で短期から継続投資を狙える

ポイント
・公式説明ではショート1ヶ月、ミドル3ヶ月、スタンダード6ヶ月のレール式
・償還前に次レールへのスイッチを検討できる設計
・スイッチングは同金額での継続が基本
・将来の優待条件を見る場合は最初の投資額も確認

不動産クラファンでは、運用期間が6ヶ月から24ヶ月程度になる案件も多いです。その中でCONDOが1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月という短期レールを出すなら、資金拘束を短く見たい投資家にはかなり目を引きます。

あくまで現時点の想定ですが、将来のスタンダードレールでは、優待ゲットのハードルが30万円程度になる予定らしいです。ここで注意したいのは、スイッチングが同金額での継続になる点です。将来のスタンダードレールで優待条件が設定される場合、後からスイッチ時に増額する前提ではなく、最初の投資額も判断材料になります。

ただし、短期であるほど出口の確認は重要です。1ヶ月運用だから安全という意味ではなく、次回ファンドへの再組成やスイッチがどう成立するかを理解したうえで使う必要があります。

介護・看護・施設運営を組み合わせて高還元を狙う

ポイント
・賃料収入に加えて介護・看護ノウハウも評価材料
・施設運営まわりの実務力も高還元設計の根拠
・全国約4,000〜5,000施設とのネットワークを説明
・病院・ケアマネージャー事業所への営業網も説明

CONDOの面白い点は、単なる不動産取得だけでなく、グループ側の介護・看護・施設紹介・施設運営ノウハウが物件運営に接続しうることです。
高齢者施設では、入居者募集と紹介ルート、介護サービス提供体制、日々の施設運営が収益安定に直結します。

もちろん、介護・看護・施設運営を一体で見られるからといって、空室リスクや賃料下落リスクが消えるわけではありません。
それでも、運営会社側が不動産だけでなく介護・施設紹介領域を理解していることは、一般的な不動産クラファンとは違う評価材料になります。

鑑定評価・優先劣後で価格妥当性を意識している

ポイント
・外部不動産鑑定士による鑑定評価書取得が基本方針
・優先劣後構造も公式で説明

不動産クラファンで大きな損失が出る典型パターンは、そもそも取得価格が高すぎたケースです。CONDOが鑑定評価を基本方針にしている点は、価格妥当性を確認する材料になります。

一方で、公式説明では全件保証ではないため、実際に投資する際はファンドページや成立前書面で確認が必要です。
また、優先劣後も損失吸収の仕組みではありますが、劣後比率を超える価格下落があれば元本割れの可能性はあります。

高利回り枠を少額で検討しやすい

ポイント
・地方物件を相対的に低い価格で取得できる余地
・賃料収入に対する利回りを高く出しやすい
・1口1万円から投資可能
・初期段階では少額で試しやすい
・ファンドごとの書面確認が前提

CONDOが高利回りを狙える理由として見たいのは、地方物件の仕入れコストです。札幌や北海道の高齢者施設は、都心の区分マンションや商業ビルに比べて売買市場が厚くないため、金融機関融資や買い手層が限られ、相対的に低い価格で取得できる余地があります。

取得価格を抑えられれば、同じ賃料収入でも投資額に対する利回りは高く出やすくなります。つまり、CONDOの高利回りは「危険だから高い」と決めつけるのではなく、地方施設を安く仕入れられているのか、賃料は妥当か、鑑定評価と取得価格に無理がないかをセットで見るべきです。

高利回りは魅力ですが、利回りが高いほど、対象物件価格、賃料、劣後出資、再組成、売却流動性のどこかに強い前提が置かれがちです。少額から検証できる点はメリットです。

口座開設から応募までオンラインで進められる

ポイント
・公式案内では会員登録から本人確認までの流れを提示
・銀行口座登録とマイナンバー登録の流れも提示
・本人確認書類の審査目安は1〜3営業日

CONDOはオンライン本人確認に対応しています。公式ページでは最短10分という案内もありますが、投資家登録としては審査があり、公式の口座開設案内では本人確認書類の審査目安が1〜3営業日とされています。

つまり、初回ファンドに間に合わせたい場合は、募集開始後に慌てるより、登録開始後すぐに口座開設を進める方が安全です。銀行口座登録も投資応募に必要になるため、登録だけでなく応募準備まで完了しているか確認したいです。

CONDOのデメリット（注意点）

ポイント
・レール式は次回ファンドの募集力に依存しやすい
・高齢者施設系不動産は買い手層が限られやすい
・市場売却時の流動性を割り引いて見る必要あり
・複数案件でも同一グループ周辺への集中に注意
・同一オペレーター周辺への集中にも注意
・AUGEN単体や親会社の詳細財務は公開情報だけでは限定的
・入出金の振込手数料、税金、中途解約不可も基本リスク

レール式は次回ファンドの募集力に依存しやすい

ポイント
・レール式はスイッチできる便利さあり
・次回ファンドの募集力が出口安定性に影響

レール式では、同じ不動産を次のファンドへつなげるような設計になりやすいです。順調に募集が集まるうちは良いですが、人気が落ちたり、対象物件に問題が出たり、市況が悪化したりすると、次回募集が鈍る可能性があります。

また、スイッチングは同金額での継続が基本です。これは「次のレールへ移りやすい」メリットがある一方、投資家側から見ると、最初に入れた金額がその後の継続額にも影響しやすいということです。将来の優待条件を見据える場合も、最初の投資額を慎重に決めたいです。

その場合、出口は自社・グループ買取、運用期間の延長、市場売却、借換などになります。特に自社買取に頼るなら、AUGENや関連会社に十分な資金余力があるかが重要です。

施設系不動産は市場売却時の流動性を割り引いて見る

ポイント
・住宅型有料老人ホームなどは、一般的な区分マンションより買い手層が限定的

高齢者施設は社会的な需要がある一方、売却時の買い手は限られます。
施設運営者、賃貸借契約、入居率、建物の用途、地域需要、修繕負担まで理解できる買い手でないと評価しにくいからです。

そのため、ファンド組成時の価格が妥当かどうかはかなり重要です。
鑑定評価があっても、急いで売る前提なら評価額どおりに売れるとは限りません。施設系不動産は、出口価格を少し保守的に見る方が自然です。

同一グループ・同一オペレーター集中リスク

ポイント
・複数ファンドに分散しても実質分散が限定的な場合あり
・賃借人・施設運営者・紹介ルートの偏りを確認

CONDOの強みは、AUGENとつばさメディカルグループの高齢者施設領域が接続している点です。
ただ、これは裏返すと、複数案件に投資しても同一グループ周辺への集中投資になりやすいということでもあります。

投資前には、対象施設ごとに賃借人、施設運営者、介護サービス提供者、賃料保証者、買取予定者が誰なのかを確認したいです。サービス内で分散したつもりでも、実際には同じ運営体制に依存している可能性があります。

公開財務の厚さは大手上場系ほど確認しにくい

ポイント
・AUGENとつばさメディカルグループは非上場会社で、公開財務資料は限定的

運営会社の許認可や事業実体は公開情報で確認できます。一方で、上場企業グループのように有価証券報告書や詳細な決算説明資料を継続的に確認できるわけではありません。

CONDO側の説明では、対象不動産に三井住友銀行の抵当権が設定され、銀行融資の与信を通過していることも信頼性材料として示されています。これは金融機関が物件や事業者を一定程度審査している材料にはなりますが、投資家の元本保証ではありません。抵当権の順位、借入条件、返済原資、投資家の匿名組合出資との優先関係はファンド書面で確認したいです。

レール式で自社買取や借換の可能性まで見るなら、運営会社と関連会社の資金余力は重要です。この財務面は、実際の成立前書面やファンドごとの財務関連情報で確認でき次第、順次更新します。

振込手数料・税金・中途解約不可は通常どおり注意

ポイント
・出資資金の振込手数料は投資家負担
・分配金は20.42%で源泉徴収
・償還金の出金は10営業日程度を予定
・運用終了日と実際に使える日には差

CONDO公式FAQでは、出資資金の振込手数料は投資家負担とされています。また、分配金は20.42%の源泉徴収対象です。CONDO側の説明では、償還金が銀行口座へ出金されるまで10営業日程度を予定しているとされています。利回りを見るときは、税引後、振込手数料、運用終了後の出金日数まで含めた実質利回りで見たいです。

クーリング・オフは契約書面受領日から8日以内に可能ですが、期間経過後の中途解約は原則難しいのが不動産クラファンです。短期レールでも、投資した資金は償還まで動かせない前提で考えましょう。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・新規サービスで口コミや償還実績が少ない
・高利回りが出る場合は理由の確認が必要
・レール式のスイッチは便利
・再組成リスクは見落としやすい
・親会社・関連会社の公開財務は限定的
・大手上場系と同じ見方はできない

CONDOが怪しいというより、新規サービス、高利回り、独自のレール式、高齢者施設という専門領域が重なるため、投資家が不安を持ちやすいサービスだと思います。許認可や運営会社情報は公式上で確認できますが、許認可は元本保証ではありません。

特に気をつけたいのは、レール式を「短期で安全に回せる仕組み」と短絡しないことです。
短期ファンドは見た目の資金拘束が短い一方、出口が次回ファンドの募集や自社買取に依存するなら、その仕組みをきちんと確認する必要があります。さらに、スイッチングは同金額での継続が基本なので、将来の優待条件を見る場合は最初の投資額も判断材料になります。

また、高齢者施設は社会貢献性が高く見えますが、投資商品としては入居率、賃料、施設運営、修繕、売却先、担保、抵当権まで確認する必要があります。社会性と投資安全性は別物として見た方が安全です。

CONDOの口コミ・評判

ポイント
・投資家の実体験口コミはまだ十分に確認できない段階
・口座開設、応募、抽選の口コミは公開後に追記予定
・スイッチ、入金案内、償還の口コミも追記予定
・初期は公式情報と書面確認が中心
・SNSの期待感だけで判断しない姿勢が重要

CONDOの投資家口コミや実際の応募体験はまだ十分に確認できません。新規サービスでは、ローンチ直後に期待感のある投稿が出ることもありますが、それだけで安全性を判断するのは早いです。

この記事では、口座開設の所要時間、eKYCのつまずき、審査完了日、届いたメール、応募画面、成立前書面、入金案内、抽選結果、スイッチ表示の有無を、確認でき次第追記します。

運営会社の会社概要 / 信頼性

AUGENはCONDOの営業者で、不動産運用側を担う

ポイント
・AUGENはCONDOの運営会社
・不動産特定共同事業の第1号・第2号事業者
・電子取引業務を実施

CONDOの営業者として直接確認すべき会社は、株式会社AUGENです。公式の電子取引業務に係る開示事項では、商号、許可番号、代表者、業務管理者、本店所在地、電話番号、不動産特定共同事業の種別が確認できます。

AUGEN公式サイトでは、医療機関・介護施設・高齢者向け住宅、不良債権、任意組合型投資などを投資対象として説明しています。CONDOは、この不動産投資・運用側の機能を小口投資家向けに開いたサービスとして見ると理解しやすいです。

許認可は確認できるが、元本保証ではない

ポイント
・不動産特定共同事業の許可と宅建免許は確認可能
・ただし、許認可は営業資格であり、投資成果を保証するものではない

不動産クラファンでは、まず事業者が不動産特定共同事業の許可を受けているかが重要です。CONDOは神奈川県知事 第23号の許可が公式上で確認できます。

ただし、許認可があるから安全というわけではありません。許認可は最低限の土台であり、投資判断ではファンドごとの取得価格、賃料、劣後出資、出口、運営会社の財務を別に確認する必要があります。

つばさメディカルグループは介護・施設紹介側の実体

ポイント
・つばさメディカルグループ公式で事業内容を確認可能
・在宅介護・看護、施設運営管理を展開
・施設紹介、システム開発も事業範囲

関連会社として重要なのが、株式会社つばさメディカルグループです。公式会社概要では、札幌本社、東京支社、資本金3,500万円、従業員数35名、事業内容として在宅介護・看護、施設運営管理、施設紹介、システム開発が確認できます。

この会社があることで、CONDOの高齢者施設ファンドは単なる不動産投資ではなく、介護・施設紹介・施設運営の知見と接続しやすい構造になります。一方で、どのファンドで誰が賃借人・施設運営者・介護サービス提供者になるかは、個別書面で確認が必要です。

公開制度上で介護事業の実体も確認できる

ポイント
・厚生労働省の介護サービス情報公表システムで確認可能
・つばさのかいご札幌東の訪問介護事業所情報を確認

公開情報では、つばさメディカルグループの訪問介護事業所「つばさのかいご札幌東」を確認できます。2024年11月25日記入、2025年1月30日公表情報では、総従業者数10人、利用者総数27人、サービス提供地域は札幌市北区とされています。

これは、介護事業の実体を確認する材料です。ただし、確認できる事業所規模は大手介護事業者ほど大きいわけではありません。記事上では、専門性は評価しつつ、企業規模や財務余力を過大に見ないことが重要です。

大手上場系クラファンとは違う見方が必要

ポイント
・AUGENとつばさメディカルグループは専門性のある中小規模グループ
・対象不動産の金融機関抵当権は確認材料
・投資家保護そのものとは別軸

CONDOの強みは、高齢者施設領域に特化した専門性です。一方で、上場企業グループのように、詳細な決算資料や大量の運用実績がすでに見えるサービスではありません。

CONDO側の説明では、対象不動産に三井住友銀行の抵当権が設定され、銀行融資の与信を通過していることも信頼性材料として示されています。これは物件や事業者が金融機関の審査を受けている材料にはなりますが、銀行が融資していることと、投資家の元本が守られることは別です。

そのため、信頼性の見方は「許認可があるから安心」でも「新規だから危険」でもなく、専門性はあるが、公開実績と財務開示はこれから確認するサービスという位置づけが一番近いです。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・CONDOの営業者はAUGEN
・施設稼働を左右する実務ノウハウはつばさメディカルグループ側に寄る構造
・つばさメディカルグループは介護サービスを展開
・施設紹介、施設運営受託、施設投資も組み合わせるモデル
・システム開発も事業範囲
・公開情報ではつばさ北20条を運営実績として確認可能
・つばさのかいご札幌東も運営実績として確認可能
・賃借人・施設運営者・介護サービス提供者は成立前書面で確認

CONDOの「本業」を見るときは、AUGENだけを見ても足りません。CONDOの営業者・不動産特定共同事業者はAUGENですが、投資対象が高齢者施設である以上、実際に賃料を支えるのは施設の入居率、介護サービス、施設紹介、日々の運営体制です。

この部分で中心になり得るのが、つばさメディカルグループです。公式サイトでは、同社は在宅介護・看護、施設運営管理、施設紹介、システム開発を事業内容としており、事業セグメントでも介護サービス、施設運営、施設紹介、介護施設への投資を幅広く展開していると説明しています。つまりCONDOは、AUGENの不動産運用だけでなく、つばさメディカルグループの介護・施設紹介・施設運営ノウハウまで含めて評価するサービスです。

実質的なオペレーター力は「施設紹介」と「施設運営受託」に出る

ポイント
・つばさメディカルグループ公式では施設紹介を説明
・スタッフ教育、入居者募集も運営受託の対象
・日々のオペレーション管理も対象
・この実務力が空室リスクと賃料継続性に直結

つばさメディカルグループの施設紹介事業は、単なる不動産仲介ではありません。公式ページでは、高齢者に条件に合う施設を紹介するだけでなく、対応チームを実質的な営業部隊と位置づけ、医療機関や介護事業所への営業網を持つと説明しています。

高齢者施設ファンドでは、空室が増えると賃料の支払い余力に影響します。逆に、入居者紹介ルートが強ければ、退去・入院・死亡による空室を埋めやすくなります。CONDOの強みを「高齢者施設に投資できること」だけで見るのではなく、つばさメディカルグループが入居者を集め、施設運営を回し、介護サービスにつなげられるかで見る必要があります。

また、施設運営受託の公式ページでは、施設の立地・設備・提供サービスを分析し、スタッフ教育、入居者募集、日々のオペレーション管理まで代行する内容が説明されています。ここを見ると、つばさメディカルグループはCONDOの対象施設に対して、単なる「親会社」ではなく、実質的なオペレーターに近い役割を担う可能性があります。

公開情報で確認できる運営実績：つばさ北20条

ポイント
・つばさ北20条は札幌市北区の有料老人ホーム
・公式ページで10年以上の運営実績を提示
・札幌市の有料老人ホーム情報では住宅型
・定員74人、運営法人AUGENとして掲載
・2025年7月25日時点の入居者数42人
・同時点の入居率は58%と読める数字
・稼働率は必ず確認したい項目

つばさ北20条は、CONDOを評価するうえで重要な公開確認ポイントです。つばさメディカルグループ公式ページでは、月額69,800円〜、北大病院至近、居室面積21.30㎡〜31.80㎡、10年以上の実績などを打ち出しています。

一方で、札幌市の有料老人ホーム情報では、つばさ北20条の運営法人は株式会社AUGEN、定員は74人として掲載されています。重要事項説明書でも事業主体はAUGENと読めます。つまり、公開資料上の書面主体はAUGENです。ただし、つばさメディカルグループ公式サイトが施設ページを持ち、介護・施設紹介・施設運営受託を事業として説明している以上、実務面ではグループの介護・紹介・運営ノウハウが施設稼働に関わると見るのが自然です。

投資家目線で気になるのは、札幌市公開の重要事項説明書にある入居者数42人・入居率58%です。これは「高齢者施設だから常に満室に近い」とは言えない数字です。もちろん、時点差や部屋タイプ、入居条件の影響もありますが、CONDOで同種の施設に投資するなら、入居率、賃料設定、空室時の賃料支払い、施設紹介ルートの実効性を成立前書面で必ず確認したいです。

公開情報で確認できる介護サービス実績：つばさのかいご札幌東

ポイント
・厚生労働省の介護サービス情報公表システムで確認可能
・つばさメディカルグループの訪問介護事業所情報あり
・2024年11月25日記入 / 2025年1月30日公表情報
・総従業者数10人
・利用者総数27人
・地域密着の小規模介護事業として見るのが自然

つばさメディカルグループの実体確認としては、厚生労働省の介護サービス情報公表システムで「つばさのかいご札幌東」を確認できます。訪問介護事業所として、事業開始は2021年8月1日、サービス提供地域は札幌市北区、総従業者数10人、利用者総数27人です。

この数字は、介護事業の実体があることを示す一方で、巨大なオペレーターと見る根拠にはなりません。むしろ、CONDOでは「介護・施設紹介の専門性を持つ地域密着型のグループ」と見たうえで、個別ファンドの規模がこの運営実体に対して大きすぎないかを確認するのが重要です。

つばさメディカルグループの収益モデルを分解する

ポイント
・収益源は介護サービス、施設紹介
・運営受託、施設投資・不動産運用も収益源
・システム開発も事業範囲
・正確な売上構成比は非公開
・ここでは公式事業説明からの推測として整理

公開情報から推測すると、つばさメディカルグループのビジネスモデルは、1つの施設運営だけで稼ぐ形ではありません。高齢者本人・家族向けには介護サービスや施設紹介を提供し、福祉事業者向けには運営受託やシステム開発を提供し、さらに高齢者向け住宅・介護施設への投資をAUGEN経由で行う構造です。

施設紹介では、入居希望者を施設へ送客する力が価値になります。運営受託では、スタッフ教育、入居者募集、日々のオペレーション管理を担えるかが価値になります。介護サービスでは、入居者の生活支援・介護保険サービス・自費サービスを提供できるかが価値になります。そしてAUGEN側の不動産投資・運用では、施設不動産を保有し、運用し、場合によっては転売・EXITすることで収益機会を作ります。

CONDOは、このうち「施設不動産を保有・運用する資金調達チャネル」に位置づけられる可能性があります。つまり、投資家は単に建物に投資するのではなく、つばさメディカルグループの施設紹介・介護・運営受託が、対象施設の入居率と賃料を支えられるかに投資している面があります。

CONDOで見るべき運営リスクは「施設稼働」と「グループ集中」

ポイント
・強みは介護・施設紹介・運営受託の接続
・複数案件でも同じグループ実務に依存しやすい構造
・入居率低下、介護人材不足を確認
・紹介ルートの鈍化、施設修繕も確認
・地方不動産の流動性不足もセットで確認

つばさメディカルグループの存在は、CONDOの強みです。高齢者施設の入居者募集や運営を理解しているグループが関与するなら、一般的な不動産会社が高齢者施設を買うだけの案件より、運営面の解像度は高くなります。

ただし、投資家側から見ると、これは集中リスクでもあります。複数のCONDO案件に分散しても、賃借人、施設運営者、介護サービス提供者、紹介ルート、買取先が同じグループ周辺に偏るなら、実質的には同一オペレーターへの集中投資です。

そのため、成立前書面では、対象不動産の価格や鑑定評価だけでなく、賃借人は誰か、施設運営者は誰か、介護サービス提供者は誰か、賃料保証や買取義務はあるのか、入居率が下がった場合に誰が損失を負うのかまで確認したいです。ここまで見て初めて、CONDOの「高齢者施設×レール式」を投資商品として評価できます。

株式会社AUGEN / つばさメディカルグループの決算 / 財務レポート

ポイント
・AUGEN単体の3期分決算資料は未確認
・つばさメディカルグループの公式会社概要は確認可能
・詳細な損益・自己資本は公開資料だけでは限定的
・成立前書面などで確認出来次第、財務章は更新予定
・公開資料だけで財務の厚みを断定しない
・価格・劣後・借入・匿名組合依存を確認する姿勢が重要

3期財務表は公開資料で確認でき次第更新

ポイント
・公開記事でそのまま使えるAUGEN単体・親会社の3期財務表は未確認

財務章では、売上や利益を断定的に書ける一次公開資料があるかが重要です。AUGEN単体の損益計算書・貸借対照表、つばさメディカルグループの詳細な3期財務は公開資料だけでは十分に確認できません。

そのため、この章は無理に数字を埋めず、実際の成立前書面などで確認出来次第、順次更新します。特に、ファンドごとの営業者財務、匿名組合出資金の扱い、借入、劣後出資、担保、抵当権は優先的に確認します。

現時点で確認できるのは資本金・事業規模・公開制度上の事業実体

ポイント
・AUGENは資本金1億円
・つばさメディカルグループは資本金3,500万円
・つばさメディカルグループの従業員数は公式上35名

公開情報で確認できる範囲では、AUGENは資本金1億円の会社で、CONDOの営業者として不動産特定共同事業を行います。つばさメディカルグループは資本金3,500万円、従業員数35名で、介護・看護、施設運営管理、施設紹介、システム開発を事業内容にしています。

また、介護サービス情報公表システムでは、つばさのかいご札幌東の訪問介護事業所情報を確認できます。これは事業実体を確認する材料ですが、財務の厚みそのものを示す資料ではありません。

ファンド依存度は成立前書面で見たい

ポイント
・レール式では、匿名組合出資金の積み上がりと自社買取余力の関係が重要

CONDOで特に見たいのは、ファンド総額と営業者の資本金・純資産のバランスです。短期レールで次々とファンドが積み上がる場合、匿名組合出資金の規模が運営会社の財務に対して大きくなりすぎていないかを見る必要があります。

また、次回募集が集まらないときに自社買取をするなら、その原資はどこから出るのか。市場売却なら、売却価格はどこまで保守的に見ているのか。延長なら、延長条件や投資家同意はどうなっているのか。財務章は、このあたりを成立前書面で確認して更新します。

大手並みの安心感ではなく、専門性と資金余力を分けて評価する

ポイント
・高齢者施設領域の専門性は評価材料
・資金余力は別軸で確認が必要

AUGENとつばさメディカルグループは、高齢者施設領域の専門性を持つグループとして見られます。一方で、公開財務資料の厚さは大手上場系クラファンほどではありません。

したがって、評価は二段階です。まず、対象不動産と施設運営の専門性があるか。次に、レール再募集が鈍ったときに、運営会社・関連会社が出口を実行できるだけの資金余力を持つか。この2つを分けて見ると、CONDOのリスクがかなり整理しやすくなります。

CONDOの実績

ポイント
・順次更新予定

札幌市つばさ北20条 ショートレール
・年利10.2%
・期間1ヶ月
・抽選
・5/19~26
＊1ヶ月→3ヶ月→6ヶ月の案件と再組成していく方式です
＊あくまで現時点の想定ですが、将来のスタンダードレールでは優待ゲットのハードルが30万円程度になる予定らしいです。正式条件は将来ファンドの募集ページ・書面で確認が必要です
＊再組成時には前ファンド出資者は優先権あり
ファンド考察記事はこちら

キャンペーン情報

ポイント
・公開ページ上で確認できるキャンペーンはなし
・会員登録キャンペーンが出た場合は更新予定
・投資額キャンペーン、初回ファンドキャンペーンも更新予定
・キャンペーンだけで投資判断しない
・ファンド条件を優先して確認

CONDOのキャンペーンは、公開情報で確認でき次第更新します。新規サービスでは、ローンチ時に会員登録や初回投資キャンペーンが行われることもありますが、投資判断ではキャンペーンよりファンド条件を優先したいです。

キャンペーン利回りがある場合でも、対象物件価格、運用期間、劣後出資、入金期限、抽選条件、途中解約の可否をセットで確認しましょう。

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録にはメールアドレス、本人確認書類、銀行口座が必要
・本人確認書類の審査目安は1〜3営業日
・銀行口座登録は投資応募に必要
・マイナンバー登録は必須ではないが、登録推奨の案内あり

公式の口座開設案内では、本人確認書類の審査は1〜3営業日の目安です。初回ファンドへ応募したい場合、募集開始後に登録すると審査待ちで間に合わない可能性があります。

ファンド成立後は、契約書をマイページで確認し、振込先口座がメールで通知される流れです。期日までに入金しない場合は自動キャンセルになるため、入金案内メールと入金期限は必ず確認しましょう。

FAQ

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j-life-consultation.com

2026.05.07

まとめ

ポイント
・CONDOは高齢者施設特化とレール式が特徴
・新規不動産クラファン
・レール式は優先投資権付きの再組成ファンドとして見る
・次回募集力と出口を確認したい
・AUGENとつばさメディカルグループの専門性は評価材料
・公開財務は成立前書面で順次確認
・実績は実際のファンドが出たら順次更新
・初期段階は少額・書面確認前提で見る

CONDOは、かなり特徴のある新規不動産クラウドファンディングです。高齢者施設、介護・施設紹介ネットワーク、短期レール、優先劣後、外部鑑定評価方針という要素が重なっており、普通のマンション系クラファンとは見方が違います。

一方で、公開実績はこれから積み上がる段階です。特にレール式は、便利なスイッチ機能としてだけでなく、次回ファンドの募集力に依存する再組成ファンドとして見る必要があります。次回募集が鈍った場合に、自社買取、延長、市場売却、借換のどれを使うのか。そのとき運営会社・関連会社に資金余力があるのか。ここがCONDOの重要論点です。

私なら、CONDOは登録して情報を追いつつ、初期ファンドは書面を確認して少額から判断するサービスとして見ます。実際のファンド、成立前書面、口座開設体験、応募画面、スイッチ表示、償還実績が確認でき次第、この記事は順次更新していきます。

出典・参考

・CONDO公式サイト：CONDO公式サイトはこちら
・CONDO ファンド一覧：CONDOのファンド一覧はこちら
・CONDO FAQ：CONDOのFAQはこちら
・CONDO 電子取引業務に係る開示事項：CONDOの電子取引業務に係る開示事項はこちら
・株式会社AUGEN 会社概要：https://www.augen.co.jp/about-us/
・株式会社AUGEN 事業内容：https://www.augen.co.jp/our-services/
・株式会社AUGEN 投資方針：https://www.augen.co.jp/investment-policy/
・株式会社AUGEN 投資ガイド：https://www.augen.co.jp/investment-guide/
・つばさメディカルグループ 会社概要：https://ts-medg.co.jp/about/
・つばさメディカルグループ 事業内容：https://ts-medg.co.jp/services/
・つばさメディカルグループ 施設紹介：https://ts-medg.co.jp/services/consulting/
・つばさメディカルグループ 施設運営：https://ts-medg.co.jp/services/operation/
・つばさメディカルグループ 介護施設への投資・運用：https://ts-medg.co.jp/services/investment/
・有料老人ホームつばさ北20条：https://ts-medg.co.jp/services/operation/tsubasakita20/
・Gビズインフォ 株式会社つばさメディカルグループ：https://info.gbiz.go.jp/hojin/ichiran?hojinBango=1430001068934
・厚生労働省 介護サービス情報公表システム：つばさのかいご札幌東
・札幌市 有料老人ホーム重要事項説明書：つばさ北20条
・利回りカレンダー：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/