【FUNDI】印西市データセンター追加買取 FUNDIプロジェクト#6の投資解説！
今回はFUNDI(ファンディ)の新案件
『印西市データセンター追加買取 FUNDIプロジェクト#6』
に投資するべきか考察したよ！
＊即日登録できるみたいです
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。ただし元々のファンドの#3に比べると坪単価は高いので、値上がり余地は前ファンドほどはない。
とは言え利回りはかなり高く魅力的。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#3の落選者は優先投資可能
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・アップサイド配当の可能性について
・FUNDIの実績
・まとめ（投資するべきか）
FUNDIってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
FUNDIの特徴を詳しくまとめています。
FUNDIの解説記事はこちら
印西市データセンター追加買取 FUNDIプロジェクト#6の基本情報
| ファンド名 | 印西市データセンター追加買取 FUNDIプロジェクト#6 |
|---|---|
| 利回り | 11.5% |
| 運用期間 | 5ヶ月(2024/7/17運用開始) |
| 募集金額 | ¥1,550,000,000 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 6/27~7/10 |
| 備考 | 劣後5％ |
| ファンド運営 | 株式会社FUNDI |
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。ただし元々のファンドの#3に比べると坪単価は高いので、値上がり余地は前ファンドほどはない。
とは言え利回りはかなり高く魅力的。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#3の落選者は優先投資可能
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印西市データセンター追加買取 FUNDIプロジェクト#6
ポイント
・本ファンドの概要
・前ファンドの経緯
・本ファンドに至った理由
・印西市の優位性
・#3と本ファンドの坪単価の違い
・売却不可の場合
・売却先候補や現在の状況
・アップサイド配当シミュレーション
・注意点
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・千葉県の約5,967.09坪のデータセンター用地
・#3ファンドの周辺土地
・現在売却交渉中
千葉県印西市に所在する約5,967.09坪のデータセンター用地を投資対象としています。
データセンター用地として第三者への売却を予定しています。
また#3ファンドの周辺土地となっており、プロジェクト全体で一体での売却をする予定。
現在日本企業とアメリカ企業の２社から引き合いあり、売却交渉中。
#3ファンドの記事はこちら
後ほど説明しますが、購入時の坪単価が違うので#3と同じだけの利益を得られるファンドではありません！
前ファンドの経緯
ポイント
・千葉県の公募面積94,226㎡(実測面積は約2万坪)のデータセンター用地
・その内公簿面積69,852㎡が#3ファンドの投資対象
・データセンター用地として売却
印西市の重点促進区域に含まれる約2万坪のデータセンター用地をFUNDIが取得し、その約74%をFUNDIファンドとして組成&取得していました。
既に
①土地の買い集め
→すでに土地買い集め済み
②土地利用の許可
→農地はそもそもなし
③電力供給の手続
→既に電力供給の正式契約は完了
は完了しており、売却フェーズに入っている状況でのファンド組成でした。
#3ファンドの記事はこちら
上図の通り、重点促進区域に微妙に白い部分(FUNDI取得できてない部分)がありますね。
これが今回の追加買取ファンドになります。
本ファンドに至った理由
ポイント
・重点促進区域は全部で35筆
・その全てをFUNDIが取得する
・一体として売却するため
・仕入れ単価は安くない
重点促進区域は全部で35筆あり、先ほどの画像の斜線部分は取得できていましたが、残りの白色の部分は取得できていませんでした。
今回は一体として売却するために残りの部分を取得します。
＊先ほどの画像では白色部分
＊下記画像では斜線部分
＊千葉県印西市基本計画のP15には重点促進区域の対象となる35筆の一覧あり
＊出典：経済産業省『千葉県印西市基本計画』（令和5年12月26日付）
#3のファンドでも一定の規模の土地を抑えていたのでデータセンター開発の売却としては問題ないといたようです。
ただ、隣地を保有している人もデータセンター用地として保有している感じが強く、FUNDIでまとめないにしても共に売った方がいい状況ではあったようです。
その上で売却候補先との交渉を一本化するためにもFUNDIで網羅して行った方が総合的に良いという判断に至り、ファンド化したようです。
上記のような経緯があったため、仕入れの坪単価などは安くはありません。
『#3と本ファンドの坪単価の違い』の欄で坪単価について記載しておきます。
印西市の優位性
ポイント
・全て重点促進区域に所在
・東京電力の変電所の近傍に位置
・開発のために重要な接道は確保
#3から特に大きな変化はありませんが
・全て重点促進区域に所在
→2024年8月5日に印西市との協議を実施し、データセンターの開発に関する認識の相違がないことを確認
・東京電力の変電所の近傍に位置
→既に電力供給の正式契約は完了
・開発のために重要な接道は確保
→主要地方道千葉臼井印西線に接し、国道464号（北千葉道路）に接面
とのことでデータセンター開発は売却段階になっています。
あくまで建物の開発などは売却先が行うので、FUNDIは土地の転売のみです。
#3と本ファンドの坪単価の違い
ポイント
・#3は約16万円/坪
・本ファンドの坪単価は2倍弱
・売却時の坪単価は同じ見込み
#3の坪単価
・総額約32億円で公簿面積94,226㎡、坪にして28,503坪（※実測面積は約2万坪）
実測面積で32億円/2万坪＝約16万円/坪
本ファンド
・ファンド総額：1,632,000,000円で約5,967.09坪を購入するので、約27.4万円／坪
かとおもいましたが、実測面積ではない可能性もあったため、運営に問い合わせたところ
『本ファンドの坪単価は#3ファンドの2倍弱』
という回答がありました。
売却時
『一体として売却するので同じ価格での販売を予定』しているとのことです。
後ほど利益シミュレーションする場合は
#3：16万円/坪
本ファンド：32万円/坪
として計算します。
売却不可の場合
本ファンドの売却活動ができなかった場合の保険として、
『SPCと期間内に売却できなかった場合は年利11.5%分を上乗せした価格での買い戻しの売買契約を締結する』
というものがあります。
これによって、売却できなくてもSPCが買い取ってくれるので年利11.5%の配当を得られるということになります。
ただし具体的な契約は不明で、買取しなくても良い条件などもついているかもしれません。詳細は不明です。
売却先候補や現在の状況
売却先候補は
・国内外企業への売却
・売却候補先が不動産の価値やリスクを詳細に調査・評価するしている最中
とファンドページには記載されています。
ここからはFUNDIのYoutubeLiveでの情報も合わせて記載しておきます。
・日本企業とアメリカ企業の２社から引き合いあり
・日本のほうが約坪5万円高く評価される（+20%UP）
・8月売却を目指す
＊8月という数字はあくまでも目標値
というような発言はありました。
・元々の坪単価は16万円/坪
・日本のほうが約坪5万円高く評価され、利益20%UP
という情報から算出すると
・アメリカ企業：41 万円／坪
・日本企業：46 万円／坪
で打診がある計算にはなりますね。
ここらはYOUTUBEでちらっと言ってた情報なので、そこまで過信はしすぎないように。。
アップサイド配当シミュレーション
ポイント
・#3は約16万円/坪
・本ファンドは約32万円/坪
・46 万円／坪で売却
・FUNDIの取り分：坪40万円までは50%,坪40万を超えたら60%
・投資家配当はFUNDI利益の25%
という前提条件で計算してみます。
＊注＊
・ここはあくまで取らぬ狸の皮算用なので、面白半分に見てくださいね。
・特にFUNDI取り分は#3ファンドの流用となっており変更される可能性もあります
まずはFUNDIのアップサイド配当性向についておさらいです。
本ファンドの場合は②のファンド利益の25%を配当となる予定です。
【前提条件】
＊この通りに行われるとは限りません
・#3は約16万円/坪
・本ファンドは約32万円/坪
・46 万円／坪で売却
・FUNDIの取り分：坪40万円までは50%,坪40万を超えたら60%
・投資家配当はFUNDI利益の25%
とすると仮定します。
・本ファンドは約32万円/坪
・46 万円／坪で売却
の場合の利益は以下の通りです。
| 項目 | 金額 （円／坪） |
| 取得坪単価 | 32万円 |
| 売却坪単価 | 46万円 |
| 総利益 | 14万円 |
ただしこの利益は共同出資者がいるので、全てがFUNDI取り分になるわけではありません。
FUNDIの取り分：坪40万円までは50%,坪40万を超えたら60%
＊これは#3時点での取り分計算になります
＊#6の詳細は不明
この条件の場合のFUNDIの利益は以下の通りです。
| 利益区間 | 利益幅 | FUNDI 取り分率 | FUNDI 利益 |
| 32万円 →40万円 | 8万円 | 50 % | 4万円 |
| 40万円 →46万円 | 6万円 | 60 % | 3.6万円 |
| 合計 | 14万円 | — | 7.6万円 |
FUNDI利益率＝76,000÷320,000＝23.75 %
となりますね。
この利益の25%がFUNDI投資家の取り分となりますので、
23.75 %✖︎25%=5.94%
が投資家の期間利回りとなります。
これを5ヶ月で終了した場合の年率換算では14.3%となります。
また、目標である8月終了という発言もありましたので、決済まで1ヶ月かかって9月末に償還(約2.5ヶ月)の早期償還となって場合は、年率換算では28.6%となります。
注意点
ポイント
・売却できずSPC買い戻しが効かない場合は損失が大きい
今回は印西市の土地を32万円/坪で購入していますので、どうしても通常の土地単価よりもだいぶ割高となっています。
・SPCでの買い戻し特約
が売却できない場合には使われる予定ですが、それがなんらかの条件で効かない場合は大きな損失となるリスクもあります。
感想
今回は#3ファンドに比べて取得坪単価が高いので、#3よりは利益が出ない案件となっています。
＊それでも不動産クラファンファンドとしては十分高いです
#3に投資できている人は実質同じファンドですし、投資しなくても良いかな？と思います。
投資する場合は同ファンドへの追加出資と思った方が良いかと。
また、SPC買い戻しなどの安全策がある一方で、それが効かない場合は大きな損失リスクもあります。
個人的には、#3ファンドに出資しているので、買い増しは検討中です。
アップサイド配当の可能性について
ポイント
・FUNDIはアップサイド配当の可能性がある
・想定外の売却利益は投資家に還元
今回は先ほどの計算の通り、複数のシナリオでのアップサイド配当を考えたので、その結果だけここに置いておきます。
＊詳しい計算は少し前に載っています。
【前提条件】
＊この通りに行われるとは限りません
・#3は約16万円/坪
・本ファンドは約32万円/坪
・46 万円／坪で売却
・FUNDIの取り分：坪40万円までは50%,坪40万を超えたら60%
・投資家配当はFUNDI利益の25%
↓
この場合は
5.94%
が投資家の期間利回りとなります。
これを5ヶ月で終了した場合の年率換算では14.3%となります。
また、目標である8月終了という発言もありましたので、決済まで1ヶ月かかって9月末に償還(約2.5ヶ月)の早期償還となって場合は、年率換算では28.6%となります。
なおこの計算には経費などが含まれてないので、もうちょっと低い気もします。
FUNDIの実績
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まとめ（投資するべきか）
理由
・本ファンドの利回りは11.5%
・SPC買い戻しでの安全設計
・アップサイド配当もありそう
・ただし買い戻し効かない場合の損失は大きい
データセンター案件でありながら、未確定リスクを抑えた案件。ただし元々のファンドの#3に比べると坪単価は高いので、値上がり余地は前ファンドほどはない。
とは言え利回りはかなり高く魅力的。
＊千葉市データセンター FUNDI プロジェクト#3の落選者は優先投資可能
